Наши достижения

Мы оценили 102 объекта (общая площадь более 30 тыс. м2)
Общая стоимость объектов составила 2 700 млн рублей (100% акционерного капитала ОАО «Кировский завод»)
Квалификация сотрудников выросла на 7000 н/часов (1 годовой налет Ил-82)

Этапы проведения работ

Позвоните нам или закажите звонок
Подпишите Договор, передайте необходимые документы
Посодействуйте в проведении осмотра и фотофиксации объекта
Примите Отчет и используйте его по назначению

Оценка коммерческой недвижимости

Основным направлением компании «Капитал-Оценка» является оценка объектов коммерческой недвижимости, которые можно условно разделить на следующие группы:

Улучшения (отдельно стоящие здания, объекты незавершенные строительством и пр.);
Встроенные помещения различного типа и классификации (офисные, торговые, производственно-складские и гостиничные).

Особенность первой группы заключается в необходимости учета стоимости земли в стоимости единого объекта. Оценка объектов коммерческой недвижимости первой группы, как правило, осуществляется в рамках трех подходов — сравнительного, доходного и затратного. В некоторых ситуациях, при оценке уникальных объектов (под уникальными объектами понимаются нетипичные для данного рынка, либо имеющие большу'ю площадь здания), использование какого-либо из подходов может привести к существенной погрешности расчета.

В общем виде в рамках сравнительного подхода анализируются цены продажи аналогичных (сопоставимых) объектов, предлагаемых по состоянию на сегодняшний день (датой оценки может являться также ретроспективная дата, тогда производится выборка объектов-аналогов, предлагавшихся по состоянию на определенную дату в прошлом) на открытом рынке. После проведения корректировок (сопоставления наиболее значимых ценообразующих факторов и внесения соответствующих поправок) объектов-аналогов получаем рыночную стоимость искомого объекта.

В рамках доходного подхода рассчитывается величина чистой прибыли, которую способен приносить оцениваемый объект. После этого указанная величина капитализируется (при использовании метода прямой капитализации). Данный подход является наиболее важным при оценке объекта коммерческой недвижимости, в связи с тем, что максимально правдоподобно отражает его рыночную стоимость.

В рамках затратного подхода рассчитываются затраты на строительство объекта, с учетом величины его износа и устареваний (производится поправка на текущее техническое состояние).

Оценка объектов второй группы, как правило, производится только в рамках доходного и сравнительного подхода, с применением вышеописанных методик.

Специалистами компании накоплен большой опыт (что подтверждается стажем работы на рынке, соответствующими сертификатами, многочисленными благодарностями Клиентов), позволяющий достоверно и максимально точно определять все виды стоимости и арендную плату за объекты, при стабильно высоком качестве услуг и наиболее полном учете пожеланий Клиента.

Стоимость работ

Стоимость работ
Нежилое отдельно-стоящее здание (различного функционального назначения)	20 000 Р	3–5 дней
Арендная плата за здание (различного функционального назначения)	15 000 Р	2–4 дня
Встроенные помещения - офисные, торговые, складские, производственные, гостиничные	12 000 Р	2–4 дня
Арендная плата за встроенные помещения - офисные, торговые, складские, производственные, гостиничные	10 000 Р	2–4 дня
Объекты незавершенные строительством	10 000 Р	3–7 дней
Имущественный комплекс - совокупность объектов разного функционального назначения	дог.	от 4 дней

Необходимые документы

Для определения стоимости права собственности или права временного владения и пользования коммерческой недвижимостью нам потребуются от вас следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
Технический паспорт на улучшение;
Поэтажный план;
Экспликация помещений к поэтажному плану;
Кадастровый паспорт земельного участка;
Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Часто задаваемые вопросы

В чем разница между оценкой встроенного помещения и ОСЗ
Подход к оценке для встроенного помещения и отдельно стоящего здания существенно различается, так как они находятся в разных категориях. Принципиальное различие заключается в Анализе наиболее эффективного использования.
При этом если встроенное помещение используется неэффективно, то рассматривается вариант изменения его функционального предназначения. Если помещение позиционируется как торговое и собственник устанавливает на него высокую арендную ставку, при этом заполняемость помещения ниже среднерыночного --> операционный доход от его использования ниже, чем в среднем по рынку --> стоимость ниже, чем при наиболее эффективном использовании.
Если отдельно стоящее здание используется неэффективно, то рассматривается возможность строительства на земельном участке улучшения, соответствующему всем предъявляемым к объекту, расположенным на данном участке, в данном месте, требованиям. И наибольшую ценность в таком случае представляет земельный участок.
Сравнивать указанные категории в рамках проведения работ по оценке не является корректным.
Может ли предприятие сделать оценку объекта недвижимости при его продаже?
При ответе на данный вопрос необходимо задать встречный вопрос: какие есть права у собственника объекта недвижимости?

В соответствии со статьей 209 ГК РФ ч.1 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, собственник может проводить оценку принадлежащего ему объекта недвижимости.
Нам кажется, что арендодатель завышает арендную ставку. Что можно сделать?
Арендодатель всегда желает получить максимально возможный доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, исходя из практического опыта, арендная ставка может быть неадекватной и не совсем корректно отражать текущую рыночную конъюнктуру.

В связи с тем, что каждый частный собственник вправе устанавливать арендную ставку исходя из личных взглядов, привлечение оценочной компании арендатором носит больше ознакомительный характер – понять текущую рыночную арендную ставку. Собственник вправе прислушаться, либо оставить свое мнение неизменным.
На какую величину кредита можно рассчитывать при залоге недвижимости?
При залоге недвижимости оценочная компания определяет ее рыночную стоимостью, т.е. наиболее вероятную цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Как правило, при определении величины выдаваемого кредита Банк оперирует понятием ликвидационная стоимость, которая составляет до 70% от рыночной стоимости. Поэтому необходимо учитывать этот момент при формировании залоговой массы.
Насколько быстро можно получить Отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости?
В таблице «Стоимость работ» приведены типовые сроки оказания услуг по оценке объектов коммерческой недвижимости. Срок оказания услуг начинается с даты предоставления оценщику запрашиваемого пакета документов.

Как правило, подписание договора, передача необходимого пакета документов и фотофиксация объекта проводятся в один день.

Срок оказания услуг увеличивается в случае оценки уникальных объектов.

Всю подробную информацию Вы можете получить у менеджеров компании «Капитал-Оценка» удобным для Вас способом.