Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Анализ наиболее эффективного использования недвижимости

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

В  России очень много недвижимого имущества, находящегося в пользовании частных лиц, но никак не используемого. Это небольшие земельные участки, заброшенные заводы, полуразрушенные здания. Не используются они по одной простой причине – собственник не в состоянии самостоятельно определить, как именно следует распорядиться имеющимся  имуществом, чтобы извлечь максимальную выгоду и минимизировать риск потери денежных средств.

Использовать землю и недвижимость можно по-разному. Если это земельный участок, то его можно застроить объектами, которые в дальнейшем можно сдавать. Если это полуразрушенное здание, то там можно провести капитальный ремонт, чтобы использовать его под магазин или даже музей. Словом, все зависит только от фантазии и материальных средств собственника. Нередко возникают ситуации, когда у собственника нет достаточного количества денежных средств, чтобы как-то работать со своими владениями, в этом случае, ему на выручку придет банк, согласившийся выдать ему кредит под залог имеющейся недвижимости. Для этого также будет необходима оценка недвижимости, так как без неё банк откажется выдать кредит. Оценку лучше производить в независимых компаниях, несвязанных с банком, так как у них гарантированно не будет своего интереса в завышении или занижении цены.

При анализе наиболее эффективного использования недвижимости собственнику также не обойтись без услуг оценщика. Конечно, теоретически, все процедуры можно выполнить и самостоятельно, однако, не имея опыта в данной сфере можно наделать кучу ошибок, которые потом выльются в серьезные финансовые потери. При этом услуги оценщика будут стоить значительно меньше, чем дальнейшее исправление ошибок, наделанных в порыве сэкономить. Вовремя проведенная оценка поможет вам правильно спланировать бюджет и написать качественный инвестиционный проект, ведь если он будет подкреплен официальными документами, то вызовет у потенциального вкладчика намного больше доверия.

При оценке наиболее эффективного использования недвижимости, эксперты сначала изучают земельный участок, как будто на нем ничего не возведено. Это необходимо, так как дальнейшая оценка комплекса будет во много зависеть именно от стоимости земли. Только после этого изучается здание, возведенное на земельном участке.

Анализ наиболее эффективного использования недвижимости включает в себя три основных этапа:

  • Изучаются физические свойства оцениваемого объекта, рассматриваются законодательные ограничения на застройку или реконструкцию. Определяется несколько основных вариантов потенциальных вложений
  • Производится исследование рынка. Сравнение с аналогичными объектами, поверхностный анализ бизнеса конкурентов. Выявляется наиболее перспективный вариант развития событий, по которому в дальнейшем рекомендуется работать.
  • Прописывается генеральный план наиболее целесообразной застройки, производится дисконтирование денежных потоков по основным вариантам застройки. Выявляется наиболее перспективный вариант с наилучшими показателями и наименьшими рисками. Итоговый отчет передается заказчику

Отчет, полученный от оценочной компании, будет являться полноценным документом, который может пригодиться во многих ситуациях. Он отлично подойдет для инвестора, которого нужно будет убедить в целесообразности вложения средств в проект. Также отчет поможет вам тщательно планировать дальнейшую деятельность, основываясь не только на личном мнении, но и на заключении эксперта.

На практике на решение в пользу одного из видов использования недвижимости может повлиять большое количество факторов, начиная от местоположения земельного участка (есть разница, находится он на окраине или в центре города), и заканчивая  особенностями ландшафта и физическими свойствами грунта. Также немаловажна инфраструктура района, зачастую играет свою роль наличие удобных подъездных путей для крупногабаритного транспорта.

После правильно проведенной оценки и последующих работ ваша недвижимость может превратиться во что угодно: склад, гостиница, АЗС или вертолетная площадка. Все будет зависеть только от свойств объекта, ваших амбиций и возможностей.

Для анализа наиболее эффективного использования недвижимости рекомендуется обращаться только в надежные агентства, так как люди, не имеющие достаточного опыта, попросту завалят эту непростую работу. Профессионалы же способны вывести ваш бизнес на качественно новый уровень.

Компания «1Капиталь» имеет богатый опыт в данном вопросе. Работать с нами довольно просто:

  • Вы звоните нам или оставляете заказ на сайте;
  • Мы получаем от вас всю необходимую документацию;
  • Наши мастера проводят процедуру оценки;
  • Вы получаете подробный отчет о проделанной работе и её итогах.

Всю информацию о ценах, сроках проведения работ и необходимых документах вы можете найти ниже.

Банки

Стоимость услуг

Стоимость работ

Анализ наиболее эффективного использования недвижимости договорная от 4 дней

* Возможна доставка отчетов по Санкт-Петербургу (стоимость — 500 руб);
** Cтоимость работ указана за типовой объект.

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Для проведения анализа НЭИ необходимо предоставить пакет документов в соответствии с настоящим перечнем:

  • Правоустанавливающие документы на землю, на улучшения;
  • Техническая документация на улучшения;
  • Паспорт заказчика (для физических лиц), либо реквизиты (для юридических лиц).

Заявка на услугу Оценка коммерческой недвижимости
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Некоторые организации, становясь правопреемниками юридических лиц, получают от них определенный набор прав и обязанностей. Также к ним переходит имущество предшественников. Зачастую право собственности в отношении данных объектов бывает не зарегистрировано в ЕГРП либо оказывается, что оно зарегистрировано за другим лицом.

Как поступать в таких случаях, на что можно рассчитывать и какие обстоятельства придется доказывать, можно узнать из решения АС города Москвы от 23 ноября 2018 г.

С заявлением в суд обратилось ООО «Масштаб-Сервис». Иск был адресован к Департаменту горимущества г. Москвы. Истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное в поселке Коммунарка.

Без названия.jpg

Причина подачи иска

В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.

Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.

В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.

За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.

ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.

Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо

Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).

Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.

Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).

Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.

Правила обращения в суд за подтверждением своего права

В России признаются все виды собственности. Собственником могут выступать:

  • гражданин РФ,
  • юридическое лицо,
  • публичные органы власти.

Закон допускает передачу государственного или муниципального имущества во владение граждан или юридических лиц в результате его приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, кто создал новую вещь с соблюдением действующих правил, тот и получает права на нее.

Право обладания недвижимостью (здания, строения и иные аналогичные объекты) возникает, только когда оно прошло госрегистрацию. Однако если речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено, то такое право признается через суд.

В соответствии с п. 59 Постановления высших судов № 10/22, решение принимается в пользу истца, если он докажет, что у него действительно возникло данное право и на то имеются законные основания.

В 2015 году Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 указал, что процедура регистрации прав на имущество необходима для упорядочения гражданских сделок. Наличие же госрегистрации на объект не всегда является обязательной для признания его недвижимым имуществом.

Следовательно, иск подан Обществом с целью подтвердить правомочия собственника на нежилое здание 1976 г. постройки и зарегистрировать свои права на него.

Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение

Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.

В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.

Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.

В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.

Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.

Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.

Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.

Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.

Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.

Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:

  • строительство находилось на начальной стадии;
  • застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.

В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.

Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.

Истец доказал документально наличие у него прав на спорный объект

В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.

Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.

Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.

В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.

Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.

Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.

Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.

Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.