Исследование арендной ставки в Петербурге, Москве
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Исследование арендной ставки в Петербурге, Москве

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Говоря об исследовании арендной ставки, следует сразу сказать, что данное построение фразы является не совсем корректным. Разумеется, что исследоваться и оцениваться будет не сама арендная плата, а помещение, за которое она будет взиматься. Необходимо изучить объект оценки, чтобы в дальнейшем вынести заключение по арендной плате, которую за него можно назначить.

В крупных городах аренда помещений является более чем популярной услугой. Она используется очень многими, ведь арендовать можно практически все, что угодно, начиная от квартир, комнат, офисов, и заканчивая целыми зданиями, ангарами, складами и земельными участками. Разумеется, цели аренды могут быть разными, а вот причины, по которым люди именно арендуют, а не покупают, заключаются в сравнительно низкой стоимости. Не так давно в Москве и Санкт-Петербурге было проведено небольшое исследование, по итогам которого было установлено, что рыночная стоимость загородного участка с небольшим домиком настолько завышена, что гораздо выгоднее снимать его на лето на протяжении тридцати лет, чем единовременно купить. По сути, такое положение дел с арендой касается практически любой недвижимости.

Исследование арендной платы призвано помочь именно арендодателям, которым часто бывает непросто самостоятельно оценить собственный объект, а соответственно, указать его арендную плату. Чтобы не терять в деньгах (особенно, если речь идет о дорогих массивных объектах, таких как здания или земельные участки), люди часто прибегают к услугам оценочных компаний, которые делают за них точный расчет наиболее оптимальной арендной платы.

Важным моментом является тот факт, что имеет большое значение, кто будет выступать в роли арендодателя. Если это частное лицо, то оценка рыночной стоимости, хоть и настоятельно рекомендуется, но не является обязательной процедурой. Она способна помочь собственнику точнее назвать сумму и выстроить более доверительные отношения с покупателем, но не будет являться определяющим фактором. Если же арендодатель – это государство, то ситуации меняется коренным образом. Для пресечения коррупции все сделки по продаже и аренде государственных помещений тщательно контролируются организацией под названием «Росимущество». При сдаче в аренду государственного помещения, человек ответственный за это обязан обратиться к независимой оценочной компании, которая установит арендную плату и составит отчет. Данный отчет будет перенаправлен в Росимущество, которое после тщательной проверки вынесет решение о его правомерности. После положительного заключения Росимущества, арендная стоимость не должна меняться ни в большую, ни в меньшую сторону.

При изучении арендной стоимости очень важно иметь как можно больше информации об объекте. Ключевую роль будут играть следующие факторы:

  • Местоположение объекта. Конечно, в зависимости от того, какое предназначение носит объект,  разные районы будут более привлекательны. К примеру, если речь идет о квартире или офисе, то чем ближе к центру они будут расположены, тем выше их стоимость. В то же время, склады, расположенные в центре города являются для компаний не самым удобным вариантом, им лучше находиться в промышленных районах, а иногда и на окраинах.
  • Техническое состояние объекта. Различные характеристики объекта играют весомую роль при установлении его рыночной стоимости. Соблюдение норм противопожарной безопасности, оборудование объекта и прочие факторы способны оказать серьезное влияние.
  • Доступность объекта. Расположение неподалеку остановок общественного транспорт, метрополитена и прочих прелестей индустриальной жизни может здорово сказаться на рыночной стоимости объекта.
  • Предложения рынка на текущий момент. Используется сравнительный подход, который рассказывает экспертам о том, какие цены ставятся на аналогичные объекты. Изучаются их индивидуальные особенности, на основе которых также можно сделать заключение о рыночной стоимости.
  •   Размеры объекта. Практически во всех ситуация количество квадратных метров значительно влияет на рыночную стоимость. Чем больше площадь, тем выше цена.

При исследовании арендной стоимости обязательно следует учитывать тот факт, что на изменение арендной ставки значительное влияние оказывают условия, которые дополнительно прописываются в договоре аренды. Различные ограничения и запреты способны сильно снизить рыночную стоимость, тогда как небольшие «арендные каникулы» или возможность неограниченного потребления энергии, напротив - увеличивает её.

Компания «1Капиталь» имеет богатый опыт в исследовании арендной платы. Всю информацию о стоимости работ, сроках их проведения и необходимой документации вы можете найти ниже.

Банки

Стоимость услуг

Стоимость работ

Арендная плата за встроенные помещения - офисные, торговые, складские и пр. 11 900 Р 2-4 дня

* Возможна доставка отчетов по Санкт-Петербургу (стоимость — 500 руб);
** Cтоимость работ указана за типовой объект.

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Для определения стоимости арендной платы нам потребуются от вас следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
  • Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
  • Технический паспорт;
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.


Заявка на услугу Оценка коммерческой недвижимости
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


При прекращении аренды каждый пункт Договора имеет значение

В поисках помещений под размещение будущего или действующего бизнеса очень важно не натолкнуться на недобросовестных арендодателей. Подписывая договор аренды, необходимо досконально изучить все его условия, чтобы в последующем понимать, какие действия можно совершать, а от каких лучше воздержаться.

Так, 25 сентября 2018 года 9-ым ААС вынесено постановление по делу № А40-26538/18, которым арендодатель признан виновным в незаконном удержании денежных средств, внесенных ему в качестве гарантии исполнения арендатором договорных условий.

40fc16b646ab1a4cee7ebc0a92008913.jpg

Какие обстоятельства дела были установлены судом

В мае 2014 года ЗАО «Экстракт-Фили» (арендодатель) и ЗАО «Идея Хобби» (арендатор) подписали договор аренды сроком на пять лет. В аренду передавалось нежилое помещение площадью 856,6 кв. м.

Одним из пунктов договора было обозначено, что при отсутствии регистрации арендных отношений в течение 11 месяцев с момента его подписания он считается перезаключенным на следующие 11 месяцев. При этом не было указано на необходимость подписания дополнительных документов к основному договору. Все условия оставались прежними.

Через два дня после заключения сделки ЗАО «Идея хобби» перевело на счета Ответчика сумму в размере 4,8 млн. рублей. Назначение данного платежа выражалось в обеспечении исполнения арендатором своих обязательств по договору.

Спустя два года с даты возникновения арендных отношений было подписано дополнение к договору аренды, согласно которому все права, связанные с арендованным помещением, перешли от ЗАО «Идея хобби» к ООО «Идея Центр». Также стороны уменьшили арендуемую площадь на 17 кв. м. Дополнительно стороны прописали, что ранее внесенный обеспечительный платеж по договору засчитывается как обеспечение, внесенное новым участником сделки, и все права по нему переходят к ООО «Идея Центр».

25 марта 2016 года истекли очередные 11 месяцев, но договор так и не был направлен на регистрацию. Поэтому он считался продленным на новый срок с 26.03.2016 г. по 26.02.2017 г. Когда очередной срок подходил к концу, между обществами велись переговоры об изменении ранее оговоренных условий. Согласие не было достигнуто, ввиду чего арендатор за 5 дней до истечения срока действия договора письменно уведомил арендодателя о расторжении сделки с 27 апреля 2017 г. Истец предлагал обсудить работы по демонтажу торгового оборудования с 1 марта 2017 г. и рассмотреть подготовленные им акты о возврате арендуемых площадей.

Арендодатель, в свою очередь, направил 7 марта 2017 года Истцу письмо, в котором сообщал об одностороннем расторжении договора аренды. В качестве обоснования своих действий указал две причины:

  1. частое несоблюдение порядка внесения арендных платежей;
  2. нарушение с 1 марта 2017 года условия об обязательности ведения предпринимательской деятельности на арендуемой площади.

Также ЗАО «Экстракт-Фили» сообщил, что оставляет у себя обеспечение, внесенное Истцом в 2014 году. Возможность совершения таких действий он обосновал расторжением договора по инициативе арендатора, сославшись на п. 4.6. Договора.

Истец был полностью не согласен с указанным, в связи с чем был вынужден искать защиту в Арбитражном суде г. Москвы.

На что обратил внимание суд 1-ой инстанции

В первую очередь судья указал, что право арендатора на расторжение договора не прописано в его тексте. Во-вторых, в договоре отсутствует срок, в течение которого должно направляться уведомление о его расторжении. Следовательно, Истец действовал исходя из обычных для таких правоотношений норм.

Что касается встречного уведомления Ответчика об одностороннем выходе из сделки, суд указал следующее. Данное письмо было датировано 7 марта 2017 года, то есть по истечении 10 дней с момента отказа от продления договора, выраженного в уведомлении Истца. Следовательно, арендатор не имел оснований для оставления у себя обеспечения контрагента.

Исходя из указанного судья признал удерживаемое Ответчиком обеспечение его неосновательным обогащением.

Как трактует неосновательное обогащение ГК РФ

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое, не имея законных или предусмотренных сделкой оснований, удерживает у себя чужое имущество, обязано вернуть собственнику незаконно полученное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из ст. 1105 ГК РФ, если лицо в нарушение закона использовало чужое имущество и не намеревалось его приобрести в дальнейшем, то оно обязано передать владельцу все, что им было получено в результате такого пользования. Размер возмещения определяется с учетом действовавшей на момент окончания пользования цены.

Обязанность возвратить все полученное, а также компенсировать все возможные доходы, которые владелец вещи мог получить, но не получил, возникает с того дня, когда лицо, пользующееся чужим имуществом, узнало о своем незаконном обогащении (ст. 1107 ГК РФ)

Как определяется момент расторжения договора

ООО «Экстракт-Фили» полагало, что суд неверно рассудил спор касательно момента расторжения договора. Так, первая инстанция указала, что сделка прекратила существование в связи с отказом от продления договора арендатором. А Ответчик настаивает на том, что договор расторгнут по причине неисполнения арендатором его условий.

Данные обстоятельства изучены судебной коллегией и указано следующее.

Согласно ст. 425 ГК РФ стороны могут обговорить условие о том, что окончание срока действия правоотношений сторон влечет за собой и прекращение обязательств по сделке. Если же такое условие стороны не прописали, то правоотношения сохраняются, пока каждая из сторон не исполнит возложенные на нее обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды определяется в его тексте. Данная статья не обязывает контрагентов уведомлять о желании расторгнуть договор в связи с достижением его конечного срока действия.

Кроме того, в ст. 621 ГК РФ содержится правило, согласно которому арендатор, добросовестно исполнивший все свои обязательства по договору, обладает преимуществом перед другими субъектами для заключения нового договора. Если у арендатора есть такое желание, от него требуется письменно уведомить об этом арендодателя в оговоренный сторонами срок. Если же такой договоренности нет, то направить свои пожелания можно в разумный срок.

В письме Истца выражено желание не заключать договор на новый срок из-за неразрешенных разногласий.

Гражданское законодательство подразумевает принцип добровольности договора (ст. 421 ГК РФ). Поэтому предположение Ответчика о том, что договор продолжил свое действие, несмотря на отказ от его продления Истцом, говорит о фактическом принуждении контрагента к перезаключению договора на следующие 11 месяцев. Указанное противоречит названному принципу.

Поэтому апелляция посчитала, что правоотношения по аренде прекратились между сторонами 25 февраля 2017 года, в день истечения его срока действия. С указанной даты удержание арендодателем полученного по договору обеспечения являлось неправомерным.

Что понимается под обеспечением исполнения договора

Денежные средства, передаваемые арендатором контрагенту, становятся гарантией своевременного поступления арендной платы, передачи арендуемого имущества в надлежащем состоянии по истечении срока действия договора, а также гарантией получения штрафных платежей, при их наличии.

Право арендодателя на использование суммы обеспечения строго ограничено законом. Оставить у себя гарантийный взнос без судебного разбирательства можно при наличии нескольких условий:

  • если сделка прекращается по инициативе арендатора;
  • если выставлены штрафные санкции за существеннее нарушение контрагентом своих обязательств.

Односторонний отказ от продолжения арендных отношений и оставлении у себя внесенного обеспечения Ответчик выразил в письме от 7 марта 2017 года. С учетом установленных по делу обстоятельств, указанное письмо было написано через неделю после расторжения сделки.

Таким образом, Ответчик сообщил Истцу об удержании суммы гарантии уже после истечения срока сделки, что является недопустимым.

Порядок внесения арендной платы при отказе в доступе к имуществу

Ответчик полагал, что Истец должен был продолжать вносить плату за аренду после 26 февраля 2017 года, так как сделка была автоматически пролонгирована. На это коллегия указала следующее.

Документами подтверждалось, что, начиная с 1 марта 2017 года, Ответчик не допускал в сдаваемые помещения представителей Истца. Данные действия он объяснял имеющимися со стороны Истца нарушениями в части исполнения ряда условий договора. Обе стороны подтвердили, что действительно данные события имели место в указанный период. Следовательно, для суда указанный факт являлся установленным и не требовал дополнительной проверки.

Учитывая вышеуказанное, суд удостоверился, что Истец не имел возможности воспользоваться принадлежащим ему имуществом после прекращения договора.

Ответчик в своей жалобе в качестве одного из оснований, послужившего причиной для расторжения договора, указал на неисполнение Истцом условия о беспрерывном осуществлении предпринимательской деятельности на арендуемых площадях. Но коллегия не приняла данный довод, поскольку с 26 февраля 2017 года договор перестал действовать, следовательно, все обязательства также прекратили сове действие.

До указанной даты к Истцу не поступали какие-либо претензии от Ответчика ни в части погашения долга по аренде, ни по иным нарушениям пунктов договора. Суду не были предоставлены доказательства противоправного поведения Истца в период договорных отношений.

Как следствие, апелляция не нашла причин для отмены решения первой инстанции и оставила все как было.

Таким образом, нельзя удерживать обеспечение, гарантирующее исполнение договора, если на то нет веских причин. Каждая из таких причин должна быть доказана с приложением подтверждающих материалов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.