Как посчитан ущерб ТЦ «Синдика» ?
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Как посчитан ущерб ТЦ «Синдика» ?

Самая главная новость прошлой недели - сильнейший пожар в Москве на стройрынке «Синдика». В новостных источниках довольна быстро была озвучена сумма ущерба в 6 млрд. руб. В данном обзоре разберем детальнее происхождение цифр.

Исходная информация о ТЦ «Синдика»:

  • Здание многофункционального торгово-выставочного комплекса, кадастровый номер: 50:20:0000000:295888, общей площадью 131 610,5 кв.м.
  • Земельный участок, кадастровой номер: 50:20:0010103:1, общей площадью 14,8 га.

На картинке ниже приведена схема земельного участка с расположенным на нем зданием ТЦ.

kak-poschitan-ushcherb-tts-sindika.png

Собственник привлекал заемные средства Сбербанка для строительства торгового комплекса в 2014 году, который был возведен на месте одноименного рынка. В новостных источниках прошла информация об остатке задолженности по кредиту Сбербанку в 4 млрд. руб. Скорее всего для получения денежных средств собственнику пришлось передать в залог земельный участок со всеми расположенными на нем строениями, и кредитный договор предположительно был заключен на продолжительный времени. Таким образом, учитывая залоговый дисконт, совокупная рыночная стоимость всего комплекса могла быть определена на уровне 5,5-6 млрд. руб.

По данным публичной кадастровой карты Росреестра кадастровая стоимость данных объектов составляет:

  • Здания ТЦ - 6,2 млрд. руб. (47 108 руб./кв.м);
  • Земельного участка - 1,18 млрд. руб. (7 972 руб./кв.м).

Также известно, что здание ТЦ было застраховано на 4,2 млрд. руб. (31 912 руб./кв.м), данная цифра скорее всего была определена страховой компании по данным Отчета независимой оценочной компании.

Из приведенных цифр видно, что теоретически если бы сгорел пустой ТЦ, то собственник для возврата заемных средств должен передать Банку земельный участок, а страховая компания возместить страховую сумму. Но в теории все выглядит очень упрощенно в связи с тем, что затраты на строительство новых объектов значительно выше, чем рынок их фактически оценивает (специфика кризисного времени).

«Синдика» заключила договоры аренды с более 1 тыс. предпринимателей. Товарные остатки у компаний различные: некоторые потеряли суммы от 1 млн. руб., наиболее крупные магазины от 30 млн. руб. Если считать средний товарный остаток в размере 5 млн. руб., то сумма сгоревшего товара может доходить до 5 млрд. руб. При этом, товары в обороте является наиболее «подвижным» имуществом, поэтому страхование таких объектов и кредитование под них осуществляется со значительными дисконтами.

В ТЦ «Синдика» был расположен паркинг на 5,2 тыс. машиномест. В связи с тем, что пожар произошел в выходной день, заполняемость парковки была на высоком уровне, но подсчитать точное количество автомобилей без осмотра не представляется возможным. Но если исходить из загрузки в 30% и средней стоимости автомобиля в 600 тыс. руб., стоимость сгоревшего транспорта может приближаться к 1 млрд. руб.

Арендопригодная площадь ТЦ (GLA) составляет 90 000 кв.м., арендная ставка от 18 тыс. руб. до 36 тыс. руб./кв.м. в год. Таким образом, годовая выручка (Потенциальный валовой доход) мог составлять порядка 1,6 млрд. руб. Чистый операционный доход мог быть на уровне 1 млрд. руб. При этом, по данным открытой отчетности выручка «Синдика-О» составила 955,6 млн. руб. Очень хороший показатель, значительно превосходящий в среднем по отрасли.

«Синдика-О» предлагала зафиксировать депозитные арендные платежи в качестве банковского депозита и выплачивать 10% годовых, а после запуска нового ТЦ данные средства будут направлены в счет оплаты будущей аренды. Ретроспективные финансовые показатели компании позволяют взять на себя такие обязательства.

Таким образом, общий ущерб для собственника (без учета страховой выплаты) и арендодателей с учетом компенсации за арендные депозиты может составлять до 10,5 млрд. руб.


Заявка на услугу Оценка коммерческой недвижимости
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00