Как проводят оценку жилой недвижимости и на что обратить внимание?

Чаще всего оценку объектов жилой недвижимости: квартиры, комнаты, проводят для целей кредитования. Банк предъявляет требования к оценочной компании в части: проведения осмотра, составления описательной части Отчета и формирования расчетной модели.

При проведении осмотра выявляются перепланировки объекта. Крайне опасные и несогласуемые перепланировки:

• Объединение комнаты и балкона/ вынес батареи на балкон;
• Перенос кухни в другое помещение;
• Перенос газовой плиты;
• Манипуляции с несущими стенами.

Такие вещи невозможно согласовать. При этом, встречаются и не существенные перепланировки:

• Объединение санузла и ванной комнаты;
• Объединение комнаты и кухни;
• Расширение санузла за счет коридора;
• Снос встроенного шкафа.

Оценочная компания в Отчете обязательно отражает фактическое состояние планировки объекта жилой недвижимости. Перепланировки из первой группы согласовать невозможно, поэтому сделки с такими объектами проводить нельзя.

При формировании расчетной модели оценщик использует сравнительный подход. В рамках данного подхода подбираются максимально сопоставимые аналоги: по местоположению, типу здания, площади квартиры и т.д.

Важно иметь в виду, что при оценке для целей кредитования учитывается среднерыночная величина уторговки (возможной скидки при продаже) в размере 3%, и не учитывается мебель, оставшаяся в квартире (оценивается условно свободная квартира). Таким образом, если сосед продает квартиру за 100 руб. с учетом мебели, то оцениваемая квартира точно такой же площади в рамках расчетной модели будет стоить дешевле.