Консалтинг и оценка недвижимости
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Консалтинг и оценка недвижимости

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

В нашей стране с каждым годом всё активнее развивается сфера услуг на рынке недвижимости. Консалтинг, оценка недвижимости являются одним из направлений деятельности многих оценочных компаний и крупных агентств недвижимости.

Консалтинг

Консалтинговые услуги в сфере недвижимости представляют собой:

  1. консультации (особенно если речь о риэлторской фирме);
  2. девелопмент – продвижение проектов, связанных с недвижимым имуществом, в том числе участков земли;
  3. консалтинг - анализ недвижимости или территории для привлечения инвестиций (инвестиционная привлекательность), разработка финансовой концепции развития объекта, для увеличения ликвидности (чтобы можно было быстро продать);
  4. репозиционирование – изменение статуса объекта в конкурирующей среде для увеличения ликвидности (быстрая продажа).

Не стоит недооценивать силу информации, которой владеют агентства недвижимости. Их опыт бесценен, а база данных позволяет всегда оставаться в курсе событий. Однако, работая на рынке многие годы, не каждая компания способна похвастаться опытом в узкой специализации – консалтинг. Это удел только крупных игроков рынка.

Данная услуга востребована в бизнес-среде, поскольку позволяет грамотно разработать учредительные документы. Консалтинг в недвижимости позволяет сформировать баланс спроса и предложений, отвечая интересам обеих сторон, повысить привлекательность объекта в глазах инвесторов или повысить спрос на него за счёт разработанных специалистами рекомендаций.

Оценка недвижимости

Итак, мы разобрались с услугами риэлторских агентств в сфере «консалтинг». Оценка недвижимости же – это прерогатива оценочных компаний, к которым предъявляются особые требования:

  • каждый специалист должен иметь сертификат, подтверждающий его квалификацию и предоставляющий право на осуществление оценочной деятельности;
  • каждая независимая организация, чтобы работать на рынке и осуществлять не только оценку частных объектов, но и государственной собственности, должна вступить в союз оценщиков (РСО),

Оценка недвижимого имущества требуется в различных случаях. Благодаря российскому законодательству во многих ситуациях без неё не обойтись. Перечислим самые распространённые:

  • для совершения сделок – приватизации, купли-продажи, в том числе на торгах или при покупке в ипотеку;
  • при передаче имущества в аренду или безвозмездное управление;
  • применение недвижимости в качестве инвестиционных объектов, в качестве вклада в уставной капитал ООО или ОАО;
  • в качестве основных фондов предприятия при постановке на баланс или переоценке;
  • при запуске процедуры банкротства;
  • в судебных разбирательствах;
  • для целей страхования;
  • для налогообложения, например, при наследовании или дарении.

Являясь важными и часто необходимыми многим (гражданам, предпринимателям и представителям бизнеса) услугами консалтинг, оценка недвижимости действительно помогают собственникам и потенциальным владельцам разобраться в актуальных вопросах, связанных с владением, использованием и реализацией объектов недвижимости.



Собственник вправе оспорить государственную кадастровую оценку

С 2015 года поменялся порядок исчисления налога на имущество. За основу стали брать кадастровую, а не инвентаризационную цену объектов недвижимости. Указанное обстоятельство существенно увеличило налоговую нагрузку на собственников.

Несмотря на то, что оценка осуществлялась профессиональными оценщиками, заключившими договор с органами власти, законодатель предусмотрел возможность оспорить ее результаты заинтересованным лицом. У потенциального истца имеется два варианта подачи заявления: в специально созданную для таких споров комиссию либо в судебные органы.

С какими трудностями могут столкнуться заявители в процессе отстаивания права на уменьшение размера кадастровой цены объекта, можно увидеть на примере одного из свежих судебных решений (дело № 3а-3037/2018 от 29.08.2018 г.).

Суть жалобы

ООО «Анкор Девелопмент» попыталось оспорить в Московском городском суде установленную Правительством г. Москвы кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения.

Общество заявило несколько основных требований:

  • об уменьшении ранее установленной кадастровой стоимости имущества до 101,6 млн. рублей;
  • о принуждении Управления Росреестра по г. Москве внести новые изменения в реестр недвижимости.

Обосновывая подачу иска, Общество сослалось на наличие права собственности на недвижимость, по которой оспаривалась кадастровая оценка. Дополнительно истец указал, что платит налог на данное имущество. Его размер зависит от установленной кадастровой стоимости.

13406588_2.jpg

Причины исковых требований

В соответствии с установленным порядком в 2016 году в г. Москве проведена оценка объектов недвижимости, по результатам которой издан правовой акт Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. № 790-ПП. Согласно указанному документу, объект Общества был оценен в 136 млн. рублей.

С данной ценой истец не согласился и заказал новый отчет в ООО «СО». Отчет был подготовлен 19 октября 2017 года. Согласно его данным, объект оценен в 101,6 млн. рублей. В связи с этим Общество направило заявление в специально созданную комиссию, рассматривающую спорные вопросы, касающиеся проведенной кадастровой оценки (далее – комиссия).

Комиссия отклонила заявление, так как Общество уже направило иск с аналогичным требованием в суд.

Правила оспаривания осуществленной кадастровой оценки

Право на возражение относительно итогов оценки рыночной стоимости установлено в ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, регулирующего правоотношения в области оценочной деятельности в РФ. Воспользоваться данным правом могут те, чьи права и законные интересы затрагиваются данной оценкой. Предусматривается возможность обращения в суд или в комиссию.

Согласно статьям 62, 247 и 248 КАС РФ, истец обязан доказать, что у него есть основания для пересмотра результатов состоявшейся оценки, а ответчик – обосновать возражения.

Истец подтвердил свое право на обжалование, представив договор купли-продажи нежилого помещения от 30 декабря 2013 г. и свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности на объект от 6 марта 2014 г.. Он также указал, что является плательщиком налогов на имущество по данному объекту, размер которого находится в прямой зависимости от его кадастровой оценки.

В качестве основания для уменьшения кадастровой цены Общество предоставило суду отчет, подготовленный ООО «СО».

Ответчики, изучив данный отчет, указали на его несоответствие требованиям закона.

Согласно п.20 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28, разрешающего вопросы, возникающие в ходе оспаривания итогов кадастровой оценки недвижимого имущества, суд при изучении отчетов об оценке обязан осуществить проверку его соответствия нормативным требованиям в сфере оценочной деятельности.

Исходя из п. 23 указанного постановления, если для изучения отчета необходимо применить профессиональные знания, касающиеся оценочной деятельности, то по заявлению одной из сторон либо по собственной инициативе суд назначает проведение экспертизы.

В связи с этим для исключения всех сомнений в обоснованности применения той или иной рыночной стоимости в отношении спорного объекта судом поручено проведение экспертизы представленного истцом отчета независимому эксперту. В качестве экспертной организации по ходатайству истца выбрано ООО «БОЛАРИ».

По результатам проведенного анализа эксперт указал на следующие недостатки в отчете ООО «СО»:

  • при применении сравнительной методики оценки не сделана корректировка по отнесению объекта к определенному классу;
  • в отчете неправильно осуществлена корректировка по месторасположению недвижимости и аналогичных ей объектов, неверно указаны сведения в отношении отдаленности объекта от станций метро;
  • не применен коэффициент неполной загрузки офисных помещений, относящихся к классу «В»;
  • выявлены недостатки в определении аналогичных объектов и др. замечания.

Суд учел выводы эксперта и согласился с отчетом, согласно которым вышеуказанные недостатки оказали влияние на оценочную стоимость объекта. Следовательно, представленный истцом документ не отвечает критериям достоверности. По данным экспертного отчета, стоимость нежилого помещения истца на 01.01.2016 г. составила 134,8 млн. рублей.

Истец настаивал на проведении повторной экспертизы

К выполненному экспертом отчету у истца имелись замечания, о чем он письменно сообщил суду и просил о назначении новой экспертизы. В связи с указанным суд истребовал у эксперта пояснения к отчету, согласно которым ни один довод истца не подтвердился.

Главным нарушением, по мнению истца, явилось то, что эксперт выбрал среди аналогичных объектов самые дорогие. Однако, как указал суд, эксперт отразил в отчете максимально похожие офисные помещения. В период, затрагиваемый оценкой, на рынке имелось достаточное количество предложений по продаже офисов в том бизнес-центре, где располагалось помещение истца. Поэтому взятая за основу цена достоверно отражает существовавшие на рынке текущие цены.

Также истец полагал, что в связи с неуказанием в отчете данных о включении в цену НДС, необходимо назначение повторной экспертизы. Суд отклонил данный довод, указав, что при определении стоимости не требуется применение корректирующих значений на наличие НДС, так как они не влияют на ее формирование.

Истец считал, что эксперт допустил нарушение федерального закона, регулирующего судебно-экспертную деятельность в России. Заключалось оно в том, что эксперт входил в члены СРО «Кадастр-Оценка», члены которой проводили первоначальные работы по оценке по заказу Правительства г. Москвы.

Согласно законодательству об оценочной деятельности, ее субъектами являются граждане, имеющие членство в одном из СРО оценщиков. Следовательно, проводить судебную экспертизу вправе только тот эксперт, который состоит в СРО. СРО «Кадастр-Оценка» представляет собой крупную организацию, объединяющую свыше семисот оценщиков по всей России. Членство экспертов в одном и том же СРО не свидетельствует об их зависимости друг от друга, так как данные эксперты не подчинены друг другу, а лишь состоят в одном и том же профессиональном сообществе.

Таким образом, ни один довод истца не был принят судом, в связи с чем отсутствовали основания для повторной экспертизы.

Суд отклонил часть доводов ответчиков

Ответчики полагали, что у истца отсутствовало право на обращение с таким иском в суд. Однако судья отклонил данный довод. Согласно Закону № 135-ФЗ, устанавливающему правила в области оценочной деятельности, данное право у истца есть. О правомерности обращения с иском об оспаривании кадастровой стоимости говорится и в Определении КС РФ № 1555-О от 03.07.2014 г., согласно которому подобные иски – это один из способов уточнения правильности проведенной массовой оценки объектов недвижимости.

Также ответчик указал на законность принятого Постановления г. Москвы по результатам государственной оценки. Но суд не рассматривал данный довод, так как истец не заявлял о незаконности принятого правового акта, а указанное не являлось предметом рассмотрения суда.

В результате проведенных экспертиз суд указал на правомерность применения последней оценки и на необходимость установления на 1 января 2016 г. кадастровой стоимости объекта истца в размере 134,8 млн. рублей.

С какой даты применяется новая кадастровая стоимость?

Согласно ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, данные о кадастровой стоимости, отраженные в судебных решениях, надлежит применять с первого числа нового года, в котором поступило обращение в суд. Истец подал иск 21.11.2017 г., следовательно, новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января 2017 г.

Согласно статьям 24.18, 24.20 Закона № 135-ФЗ, вступившее в законную силу решение суда может являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Истец просил суд обязать государственный орган по регистрации внести данные об измененной кадастровой стоимости в ЕГРН. Суд отклонил данное требование ввиду того, что в понуждении нет необходимости, так как решение суда само по себе является основанием для таких действий.

Таким образом, собственник может обратиться с заявлением в целях уточнения кадастровой стоимости объекта в любое время при наличии к тому достаточных оснований. Перерасчет обновленной стоимости будет сделан лишь за тот год, в течение которого было направлено обращение.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.