Оценка имущества при кредитовании
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Оценка имущества при кредитовании

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

В наше время люди все чаще берут кредиты в банках. Все хотят новую квартиру или машину, но не у всех есть на это деньги. Кредит является отличным выходом в такой ситуации. Вы единовременно получаете всю сумму, а потом постепенно расплачиваетесь с банком. Да, это не бесплатно, но так все-таки легче, чем копить. Когда речь идет о покупке большого телевизора или модного мобильного телефона, всё относительно просто, залог здесь, по сути, и не нужен. Однако если речь идет о более дорогостоящих покупках, таких как новая квартира или машина, то вам не обойтись без серьезного залога, гарантирующего банку погашение кредита.

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором. То есть если потребитель не возвращает кредит банку, то последний имеет право получить свое за счет заложенного имущества. Но как определить стоимость заложенного имущества, ведь существует немалая вероятность, что потребитель и банк будут оценивать предмет залога по-разному. Именно для этого люди и обращаются в независимую компанию, занимающуюся оценкой. Теоретически можно обратиться и к банку, в котором берется кредит, у него есть штатные оценщики, но, во избежание конфликта интересов, рекомендуется обратиться в независимую компанию.  Она проведет оценку имущества и в кратчайшие сроки предоставит подробный отчет, необходимый банку.

Важно знать, что банк примет не каждый отчет об оценке. Прежде всего, следует ознакомиться со списком аккредитованных в нём компаний. Если вы рассматриваете для себя несколько банков, то возьмите списки во всех и посмотрите, какие компания аккредитованы и там и там. В данном случае аккредитованные компании – это агентства, оценке которых банк доверяет, а значит, и примет их отчеты. Помните, что если банк отчет не принимает, заплатить за него все равно придется, так как работа оценщиков уже проведена. Именно поэтому, прежде всего, стоит ознакомиться со списком компаний, имеющих аккредитацию. Если в итоге в одном банке вам отказались выдать кредит или предложили слишком маленькую сумму, вы имеете право обратиться в другой банк и предоставить им тот же самый отчет об оценке. Таким образом, чем в большем количестве банков оценщики имеют аккредитацию, тем лучше. Результаты оценки будут действительны в течение полугода с момента проведения процедуры.

Кроме рыночной стоимости имущества, оценщик устанавливает еще и ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость – это цена, за которую банк сможет реализовать ваше имущества в максимально короткие сроки, в случае, если вы не погасите кредит вовремя. Как правило, она составляет 75-80% от рыночной стоимости.

Очень часто в нашей стране берут ипотечный кредит под покупку квартиры. В этом случае залогом становится новая квартира, а её оценка выступает обязательно процедурой. Ипотечный кредит – это очень удобно, так как далеко не и у каждого есть настолько большие деньги, чтобы ими можно было единовременно покрыть полную стоимость квартиры. Поэтому оценка недвижимости при кредитовании – это очень популярная в России процедура.

Основными критериями при определении рыночной стоимости квартиры являются:

  • Местоположение квартиры. Чем ближе она располагается к центру, тем выше будет её стоимость. Однако и из этого правила есть исключение: существуют элитные районы, которые, несмотря на удаленность от центра, являются сравнительно дорогими для жилья.
  • Метраж. Один из основополагающих факторов при расчете стоимости квартиры. Чем больше она занимает квадратных метров, тем выше будет цена за неё.
  • Инфраструктура района. Расположение неподалеку станций метро, охраняемых парковок, крупных торговых центров и круглосуточных магазинов способно повысить рыночную стоимость квартиры, тогда как нахождение неподалеку вокзалов и аэропортов – напротив, сказывается негативно.
  • Состояние квартиры. Важно, как давно делался ремонт, и сколько в него было вложено средств. Если квартира новая, то немаловажную роль играет, есть ли в ней отделка.
  • Планировка квартиры. Расположение санузлов, наличие балконов и лоджий, форма комнат играет значительную роль в оценке стоимости жилья.
  • Тип дома. Немаловажный фактор при определении рыночной стоимости. Имеет значение, располагает квартира в хрущевке, сталинке или новостройке.

Компания «1Капиталь» имеет богатый опыт в проведении оценки имущества. Мы имеем аккредитацию во многих крупных банках, поэтому, обращаясь к нам, вы можете быть уверены, что отчет об оценке у вас примут. Наши мастера работают быстро и качественно. От вас потребуется только предоставление необходимых документов и обеспечение доступа к объектам оценки. Работа с нами проходит по простой схеме:

  • Вы оставляете заказ, и мы с вами связываемся
  • Мы получаем от вас необходимые документы
  • К вам выезжает оценщик
  • Мы предоставляем отчет, который вы несете в банк

Всю информацию о ценах, сроках проведения оценки и необходимых документах вы можете найти ниже.

Заявка на услугу Оценка коммерческой недвижимости
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


При прекращении аренды каждый пункт Договора имеет значение

В поисках помещений под размещение будущего или действующего бизнеса очень важно не натолкнуться на недобросовестных арендодателей. Подписывая договор аренды, необходимо досконально изучить все его условия, чтобы в последующем понимать, какие действия можно совершать, а от каких лучше воздержаться.

Так, 25 сентября 2018 года 9-ым ААС вынесено постановление по делу № А40-26538/18, которым арендодатель признан виновным в незаконном удержании денежных средств, внесенных ему в качестве гарантии исполнения арендатором договорных условий.

40fc16b646ab1a4cee7ebc0a92008913.jpg

Какие обстоятельства дела были установлены судом

В мае 2014 года ЗАО «Экстракт-Фили» (арендодатель) и ЗАО «Идея Хобби» (арендатор) подписали договор аренды сроком на пять лет. В аренду передавалось нежилое помещение площадью 856,6 кв. м.

Одним из пунктов договора было обозначено, что при отсутствии регистрации арендных отношений в течение 11 месяцев с момента его подписания он считается перезаключенным на следующие 11 месяцев. При этом не было указано на необходимость подписания дополнительных документов к основному договору. Все условия оставались прежними.

Через два дня после заключения сделки ЗАО «Идея хобби» перевело на счета Ответчика сумму в размере 4,8 млн. рублей. Назначение данного платежа выражалось в обеспечении исполнения арендатором своих обязательств по договору.

Спустя два года с даты возникновения арендных отношений было подписано дополнение к договору аренды, согласно которому все права, связанные с арендованным помещением, перешли от ЗАО «Идея хобби» к ООО «Идея Центр». Также стороны уменьшили арендуемую площадь на 17 кв. м. Дополнительно стороны прописали, что ранее внесенный обеспечительный платеж по договору засчитывается как обеспечение, внесенное новым участником сделки, и все права по нему переходят к ООО «Идея Центр».

25 марта 2016 года истекли очередные 11 месяцев, но договор так и не был направлен на регистрацию. Поэтому он считался продленным на новый срок с 26.03.2016 г. по 26.02.2017 г. Когда очередной срок подходил к концу, между обществами велись переговоры об изменении ранее оговоренных условий. Согласие не было достигнуто, ввиду чего арендатор за 5 дней до истечения срока действия договора письменно уведомил арендодателя о расторжении сделки с 27 апреля 2017 г. Истец предлагал обсудить работы по демонтажу торгового оборудования с 1 марта 2017 г. и рассмотреть подготовленные им акты о возврате арендуемых площадей.

Арендодатель, в свою очередь, направил 7 марта 2017 года Истцу письмо, в котором сообщал об одностороннем расторжении договора аренды. В качестве обоснования своих действий указал две причины:

  1. частое несоблюдение порядка внесения арендных платежей;
  2. нарушение с 1 марта 2017 года условия об обязательности ведения предпринимательской деятельности на арендуемой площади.

Также ЗАО «Экстракт-Фили» сообщил, что оставляет у себя обеспечение, внесенное Истцом в 2014 году. Возможность совершения таких действий он обосновал расторжением договора по инициативе арендатора, сославшись на п. 4.6. Договора.

Истец был полностью не согласен с указанным, в связи с чем был вынужден искать защиту в Арбитражном суде г. Москвы.

На что обратил внимание суд 1-ой инстанции

В первую очередь судья указал, что право арендатора на расторжение договора не прописано в его тексте. Во-вторых, в договоре отсутствует срок, в течение которого должно направляться уведомление о его расторжении. Следовательно, Истец действовал исходя из обычных для таких правоотношений норм.

Что касается встречного уведомления Ответчика об одностороннем выходе из сделки, суд указал следующее. Данное письмо было датировано 7 марта 2017 года, то есть по истечении 10 дней с момента отказа от продления договора, выраженного в уведомлении Истца. Следовательно, арендатор не имел оснований для оставления у себя обеспечения контрагента.

Исходя из указанного судья признал удерживаемое Ответчиком обеспечение его неосновательным обогащением.

Как трактует неосновательное обогащение ГК РФ

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое, не имея законных или предусмотренных сделкой оснований, удерживает у себя чужое имущество, обязано вернуть собственнику незаконно полученное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из ст. 1105 ГК РФ, если лицо в нарушение закона использовало чужое имущество и не намеревалось его приобрести в дальнейшем, то оно обязано передать владельцу все, что им было получено в результате такого пользования. Размер возмещения определяется с учетом действовавшей на момент окончания пользования цены.

Обязанность возвратить все полученное, а также компенсировать все возможные доходы, которые владелец вещи мог получить, но не получил, возникает с того дня, когда лицо, пользующееся чужим имуществом, узнало о своем незаконном обогащении (ст. 1107 ГК РФ)

Как определяется момент расторжения договора

ООО «Экстракт-Фили» полагало, что суд неверно рассудил спор касательно момента расторжения договора. Так, первая инстанция указала, что сделка прекратила существование в связи с отказом от продления договора арендатором. А Ответчик настаивает на том, что договор расторгнут по причине неисполнения арендатором его условий.

Данные обстоятельства изучены судебной коллегией и указано следующее.

Согласно ст. 425 ГК РФ стороны могут обговорить условие о том, что окончание срока действия правоотношений сторон влечет за собой и прекращение обязательств по сделке. Если же такое условие стороны не прописали, то правоотношения сохраняются, пока каждая из сторон не исполнит возложенные на нее обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды определяется в его тексте. Данная статья не обязывает контрагентов уведомлять о желании расторгнуть договор в связи с достижением его конечного срока действия.

Кроме того, в ст. 621 ГК РФ содержится правило, согласно которому арендатор, добросовестно исполнивший все свои обязательства по договору, обладает преимуществом перед другими субъектами для заключения нового договора. Если у арендатора есть такое желание, от него требуется письменно уведомить об этом арендодателя в оговоренный сторонами срок. Если же такой договоренности нет, то направить свои пожелания можно в разумный срок.

В письме Истца выражено желание не заключать договор на новый срок из-за неразрешенных разногласий.

Гражданское законодательство подразумевает принцип добровольности договора (ст. 421 ГК РФ). Поэтому предположение Ответчика о том, что договор продолжил свое действие, несмотря на отказ от его продления Истцом, говорит о фактическом принуждении контрагента к перезаключению договора на следующие 11 месяцев. Указанное противоречит названному принципу.

Поэтому апелляция посчитала, что правоотношения по аренде прекратились между сторонами 25 февраля 2017 года, в день истечения его срока действия. С указанной даты удержание арендодателем полученного по договору обеспечения являлось неправомерным.

Что понимается под обеспечением исполнения договора

Денежные средства, передаваемые арендатором контрагенту, становятся гарантией своевременного поступления арендной платы, передачи арендуемого имущества в надлежащем состоянии по истечении срока действия договора, а также гарантией получения штрафных платежей, при их наличии.

Право арендодателя на использование суммы обеспечения строго ограничено законом. Оставить у себя гарантийный взнос без судебного разбирательства можно при наличии нескольких условий:

  • если сделка прекращается по инициативе арендатора;
  • если выставлены штрафные санкции за существеннее нарушение контрагентом своих обязательств.

Односторонний отказ от продолжения арендных отношений и оставлении у себя внесенного обеспечения Ответчик выразил в письме от 7 марта 2017 года. С учетом установленных по делу обстоятельств, указанное письмо было написано через неделю после расторжения сделки.

Таким образом, Ответчик сообщил Истцу об удержании суммы гарантии уже после истечения срока сделки, что является недопустимым.

Порядок внесения арендной платы при отказе в доступе к имуществу

Ответчик полагал, что Истец должен был продолжать вносить плату за аренду после 26 февраля 2017 года, так как сделка была автоматически пролонгирована. На это коллегия указала следующее.

Документами подтверждалось, что, начиная с 1 марта 2017 года, Ответчик не допускал в сдаваемые помещения представителей Истца. Данные действия он объяснял имеющимися со стороны Истца нарушениями в части исполнения ряда условий договора. Обе стороны подтвердили, что действительно данные события имели место в указанный период. Следовательно, для суда указанный факт являлся установленным и не требовал дополнительной проверки.

Учитывая вышеуказанное, суд удостоверился, что Истец не имел возможности воспользоваться принадлежащим ему имуществом после прекращения договора.

Ответчик в своей жалобе в качестве одного из оснований, послужившего причиной для расторжения договора, указал на неисполнение Истцом условия о беспрерывном осуществлении предпринимательской деятельности на арендуемых площадях. Но коллегия не приняла данный довод, поскольку с 26 февраля 2017 года договор перестал действовать, следовательно, все обязательства также прекратили сове действие.

До указанной даты к Истцу не поступали какие-либо претензии от Ответчика ни в части погашения долга по аренде, ни по иным нарушениям пунктов договора. Суду не были предоставлены доказательства противоправного поведения Истца в период договорных отношений.

Как следствие, апелляция не нашла причин для отмены решения первой инстанции и оставила все как было.

Таким образом, нельзя удерживать обеспечение, гарантирующее исполнение договора, если на то нет веских причин. Каждая из таких причин должна быть доказана с приложением подтверждающих материалов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.