Оценка жилья в Петербурге, Москве
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Оценка жилья в Петербурге, Москве

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Оценка квартир и комнат – одна из самых популярных услуг, осуществляемых нашей компанией. Это связано с тем, что уровень жизни в нашей стране постепенно растет, а значит, люди, удовлетворив свои первостепенные потребности в еде и одежде, начали заглядывать несколько дальше. После того как кредит за машину погашен, а сытный ужин прошел на «ура», люди начинают задумываться о приобретении собственного жилья.

Здесь, как правило, и возникает первая проблема. Приобрести себе квартиру или даже комнату в наше время могут очень немногие. Все-таки зарплаты еще не настолько высоки, чтобы можно было без проблем покупать недвижимость. На выручку клиентам стали все чаще приходить банки.

Ипотечный кредит в наше время – это практически норма жизни. У человека нет денег на квартиру, он идет в банк, который готов предоставить кредит. Залогом будет выступать та самая новая квартира. Таким образом, клиент получает новое жилье, осваивается в нем и одновременно выплачивает банку кредит. Данная схема проста и удобна, учитывая, что многие семьи живут на съемных квартирах, а значит и деньги отдают не за свое жилье, а за чужое.

Те, кто уже сталкивался с ипотечным кредитом, знают, что важнейшую роль в данной процедуре занимает оценка рыночной стоимости жилья. Это процедура, без которой банк просто не примет у клиентов документы на кредит.

Каждый банк располагает в своем штате профессиональными оценщиками, однако пользоваться их услугами не рекомендуется. Они являются работниками банка, а значит, не исключено, что будут оценивать с позиции «как им выгоднее». Намного лучше обратиться в независимую компанию, у экспертов которой гарантированно не будет никакой личной заинтересованности в завышении или занижении рыночной стоимости.

Составленный отчет будет действителен в течение шести месяцев, когда этот период истечет, клиенту нужно будет проводить процедур заново, если необходимость возникнет. Отчет будет являться полноценным юридическим документом, который примут не только в банке, но и в различных государственных учреждениях.

При оценке жилья для ипотеки не стоит забывать и о том, что не всякая оценочная компания подойдет банку. У каждого из них есть список аккредитованных экспертов, мнению которых в данном банке доверяют. Соответственно экспертное заключение должно принадлежать компании из данного списка, иначе в кредите может быть отказано. Если клиент рассматривает для себя несколько банков, то в списках их аккредитованных оценщиков нужно найти одинаковые позиции и обратиться именно к ним. Тогда, если предложение одного из банков его не устроит, всегда можно будет обратиться в другой. При этом не придется заново заказывать экспертизу.

Кроме определения рыночной цены, эксперты также установит ликвидационную стоимость жилья. Это необходимо, чтобы банк мог понимать, за сколько он сможет реализовать жилье в максимально короткие сроки, если клиент не будет платить по кредиту. Как правило, ликвидационная стоимость составляет 75-80% от рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости жилья может пригодиться собственнику в нескольких случаях, а не только при оформлении ипотечного кредита. Ниже мы разберем самые  распространенные ситуации:

  • При заключении сделки по купле-продаже жилья. В подобной ситуации оценка рыночной стоимости не будет являться процедурой, обязательной к проведению. В теории собственник может обойтись и без нее. Он продает квартиру, клиент покупает, оценка, казалось бы, ни к чему. Однако это суждение является ошибочным. В первую очередь оценка рыночной стоимости поможет не прогадать с назначением цены. Рекомендация оценщика  даст точное представление о том, сколько можно выручить за квартиру. Кроме того, потенциальные клиенты намного сильнее заинтересуются предложением, если оно будет подтверждено независимым экспертным мнением. Часто именно покупателем и инициируется проведение оценки, но он не может заказать его, так как не является собственником жилья. Не стоит забывать и том, что только продавец определяет конечную цену, за которую он продаст квартиру. Независимо от того, была проведена экспертиза или нет, именно его решение определяет, за сколько продается жилье.
  • При страховании квартиры. Как и в ситуации с банком, страховая компания не будет даже рассматривать заявление клиента, если не была проведена оценка рыночной стоимости жилья. Именно от этих цифр работники компании и будут отталкиваться при определении размеров ежемесячных взносов и компенсационных выплат.
  • При внесении жилья в уставной капитал компании. Оценка рыночной стоимости является обязательной при внесении любого имущества в уставной капитал. Жилье не будет исключением.

Всю информацию о стоимости работ, сроках их проведения и необходимой документации вы можете найти ниже.

Банки

Стоимость услуг

Стоимость работ

Квартира элитная, нетиповая 7 000 Р 3 дня
Квартира, комната 4 500 Р 2-3 дня
Дача, частный дом 11 900 Р 2-3 дня

* Возможна доставка отчетов по Санкт-Петербургу (стоимость — 500 руб);
** Cтоимость работ указана за типовой объект.

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Для определения стоимости от вас потребуются следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Паспорт на квартиру (технический паспорт);
  • Кадастровый паспорт;
  • Копия паспорта Заказчика.

Заявка на услугу Оценка жилой недвижимости
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    HorheoExtib / 20.05.2018

    <a href="http://lamarcontracting.com/#100mg">Buy sildenafil 100 mg</a> american pharmacy cialis generic cialis pill online  <a href="http://musicalgraffitee.com/">buy cheap pfizer sildenafil online</a>
    cost of cialis cvs we use it cialis online store  <a href=http://lamarcontracting.com/#sildenafil-citrate>Buy Sildenafil Citrate 100 mg</a>
    buy cialis online nz generic cialis with dapoxetine <a href="http://lamarspeciallighting.com/#buy-viagra">where to buy viagra over the counter</a>
    cialis generico milano i recommend cialis generico
    cialis generico en mexico tarif cialis france <a href=http://lamarspeciallighting.com/#viagra>where to buy viagra in myanmar</a>
    buy cialis online cheapest walgreens price for cialis <a href="http://lamarspeciallighting.com">where to buy cheap viagra in australia</a>
    cost of cialis cvs generic cialis 20mg uk
    http://lamarcontracting.com/#100mg
    http://lamarspeciallighting.com/#where-to-buy-viagra

  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим