Оценка офисов в Петербурге, Москве

Оценка офисов в Петербурге, Москве

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Экспертная оценка офисных зданий и помещений может потребоваться в различных ситуациях. Наиболее распространенные случаи: 
  • переоценка офиса как части имущества компании в случаях, когда необходимо снизить величину налога на имущество, выплачиваемого организацией;
  • оценка офиса (здания или его части) как залога для получения кредита;
  • оценка офиса для совершения сделок купли, продажи, переуступки имущественных прав;
  • оценка офиса как объекта страхования, для определения оптимальной суммы договора страхования;
  • оценка офисного здания или помещения для постановки на баланс компании или внесения его в уставный капитал

и так далее.

Полная и достоверная оценка офиса должна начинаться именно с обозначения цели этой процедуры: от цели, конечно, не зависит состав пакета документов и параметры, формирующие стоимость. Но вовремя обозначенная цель поможет определить оптимальный метод оценки.

Остановимся подробнее на параметрах офисного здания (или офиса как помещения), формирующих его стоимость.  На рыночную стоимость офиса влияет целый ряд экономических, региональных, социальных и физических факторов, присущих как конкретному объекту, так и рынку офисной недвижимости, а также локальному бизнесу в целом.

Часто говорят о том, что «офис – это лицо компании». В этой эмоциональной фразе скрыт значительный прагматический смысл. От качества, состояния и инфраструктуры офисного здания (помещения) напрямую зависит репутация компании. И в той же степени – стоимость самого офиса, поскольку именно в эти три группы объединены значимые для оценки параметры, которые включают:

  • местоположение офиса: район, улица, близость к другим деловым центрам;
  • удобство подъездных путей;
  • наличие открытой и закрытой парковок, их вместимость, наличие охраны на парковке;
  • вид из окон;
  • состояние здания, в том числе состояние фасада, наличие и качество внутреннего ремонта и отделки;
  • наличие и качество коммуникаций и инженерных систем;
  • системы вентиляции и кондиционирования;
  • наличие и ложность охранных систем;
  • лифты;
  • дополнительная инфраструктура: центральный ресепшн, работающие кафе и кафетерии на территории офисного здания, фитнес-центр, салон красоты, банкоматы и др.;

Важными параметрами также являются: год постройки здания и год его последней модернизации, правильность оформления документации на здание и полнота ее комплекта; наличие профессионального управления зданием (что в дальнейшем обеспечит рентабельность). Кроме того, важным фактором при оценке офисного здания является его класс согласно международным стандартам (определяется исходя из соответствия 20 принятым параметрам).

При купле-продаже, переуступке прав или передачи офиса в качестве залога важным является ликвидность здания: наличие текущих договоров аренды и анализ востребованности данного здания на рынке – если речь идет об офисе, передаваемом в аренду целиком или по частям.

Еще один параметр, о котором не стоит забывать при оценке офисной недвижимости – наличие обременений и ограничений, то есть условий, влияющих на возможность использования здания правообладателем.

Что касается подходов, применяемых при оценке офисов, то наиболее эффективным здесь является сравнительный подход: он позволяет адекватно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта в конкретный момент времени и в конкретных экономических условиях. Учитывая рост как спроса, так и предложения на рынке офисной недвижимости, именно при использовании этого подхода удается получить наиболее объективную цифру на основе сделок по аналогичным объектам.

Это не исключает возможность применения при оценке офисов и других подходов: затратного (в случае с новым офисом) и доходного (если офис или офисный центр работает уже некоторое время, имеет долгосрочные контракты с арендаторами, а отчет об оценке необходим, например, для создания инвестиционного проекта). Особенно актуально применение двух последних подходов в случае, если оцениваемый офис не имеет аналогов на локальном рынке и значительно отличается от конкурентов.

Кроме того, оценка офиса может включать не только определение его текущей стоимости или оптимальной арендной платы. Отчет может содержать рекомендации по эффективному и целесообразному использованию имущества с целью получения максимальной прибыли или увеличения текущей стоимости объекта.



Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка встроенного нежилого помещения15 000 Р

Необходимые документы

  • Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
  • Генеральный план участка (схема);
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Первичный план объекта недвижимости;
  • Технический паспорт на объект недвижимости;
  • Поэтажные планы;
  • Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
  • Свидетельство о регистрации права на объект;
  • Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
  • При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
  • Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
  • В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
  • Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
  • Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
  • Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация   о выгодоприобретателе)
  • Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
  • Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
  • Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
  • Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
  • Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи

Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 2391
28.05.2012
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости" Подробнее об услуге "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку