Оценка склада в Петербурге, Москве

Оценка склада в Петербурге, Москве

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Цели оценки склада как правило совпадают с основными целями оценки объектов коммерческой недвижимости: сделки купли-продажи, страхование, принятие инвестиционных решений, определение налогооблагаемой базы, кредитование под залог недвижимости, решение имущественных споров, внесение в уставной капитал, постановка на баланс предприятия и др. В зависимости от целей оценки выбирается и оптимальный подход к определению стоимости объекта: сравнение цен, расходный или доходный. Заметим, что для действующего складского помещения последний подход используется чаще прочих.

Однако как специфический тип недвижимости, склады обладают целым рядом особенностей, которые важны для определения их стоимости. Это класс складской недвижимости, его целевое назначение, ориентация на хранение определенного вида продукции, а также ряд юридических и физических характеристик оцениваемого объекта.

Наиболее значимые для оценки складского помещения критерии – это его расположение, финансовые результаты работы, функциональность для потенциальных клиентов и степень износа помещения и оборудования.

Важными характеристиками для определения стоимости складской недвижимости являются:

  • коэффициент застройки, то есть отношение площади здания к площади земельного участка, на котором оно построено. Свободные площади на участке, предназначенные для маневрирования большегрузной техники, погрузочно-разгрузочных работ, стоянок существенно повышают рыночную стоимость складского помещения. Стоит помнить, что избыток свободной от функциональных построек площади также является недостатком. При оценке важно учитывать и рациональность взаимного расположения отдельных строений на территории;
  • габариты по высоте, то есть высота потолка в складе. Этот параметр позволяет определить  максимально возможную загрузку помещения на 1 квадратный метр полезной площади, а также возможные максимальные габариты единицы груза, доступного для размещения на складе.

По назначению склады принято делить на производственные, оптово-заготовительные, коммерческие и снабженческие. По видам хранимой продукции склады делят на продовольственные и непродовольственные, фармацевтические и специального назначения. Важно отметить, что требования к характеристикам склада напрямую зависят от его назначения, поэтому от оценщика при оценке склада требуются профильные углубленные знания именно в этом секторе коммерческой недвижимости. По способу хранения склады могут быть разделены на закрытые и открытые, бункеры и резервуары, централизованные и распределенные.

В целом же складской комплекс вне зависимости от его целевого использования должен обеспечивать надежное хранение целевой группы товаров, а также удобство подъездных путей для большегрузного транспорта, обеспечение возможности погрузочно-разгрузочных работ (в том числе и за счет использования собственной погрузочной техники), учет движения грузов, возможность сортировки и оперативной отгрузки товаров и продукции.

Класс оцениваемого склада не является ключевой характеристикой при оценке склада: на сегодняшний день классификация складских помещений не унифицирована. Тем не менее, учет класса склада зачастую используется при определении его стоимости. Наиболее распространенная классификация предполагает следующее деление:

  • категория А+: наиболее удобные одноэтажные складские комплексы с выгодной логистикой. Как правило, они располагают значительными площадями, дополнительными офисными и вспомогательными помещениями, имеют качественное складское и погрузочное оборудование, автономное электропитание;
  • категория А: крупные, качественные, с удобной логистикой и развитой инфраструктурой, высоким потолком, обязательно одноэтажные, однако по некоторым параметрам они уступают А+.
  • категория B+: одно- или двухэтажные склады, расположенные на небольшом отдалении от крупных транспортных артерий, высота потолков – не менее 7,5 м.
  • категория B: одно- или двухэтажные склады, имеющие достаточное количество подъемных лифтов и подъемников, высота потолка – менее 7,5 м;
  • категория C включает теплые капитальные строения или утепленные ангары упрощенной конструкции, с потолками не менее 4 м;
  • категория D: неотапливаемые ангары и здания, подвальные помещения или сооружения гражданской обороны, временно использующиеся под складские помещения.

Стоит отметить, что на сегодняшний день не существует единого реестра складов, работы по их всеобщей классификации не проводятся. Часто класс складу присваивают на основании субъективных суждений в определенных рыночных ситуациях. Поэтому оценщик обязательно должен лично провести визуальный осмотр оцениваемого объекта, проверить документацию по объекту и внести в отчет объективные параметры, касающиеся функционирования и конструктивных особенностей складского помещения.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Встроенное нежилое помещение15 000 Р
Отдельно стоящее зданиедог.

Необходимые документы

  • Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
  • Генеральный план участка (схема);
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Первичный план объекта недвижимости;
  • Технический паспорт на объект недвижимости;
  • Поэтажные планы;
  • Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
  • Свидетельство о регистрации права на объект;
  • Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
  • При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
  • Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
  • В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
  • Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
  • Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
  • Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация   о выгодоприобретателе)
  • Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
  • Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
  • Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
  • Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
  • Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи

Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 2337
22.06.2012
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости" Подробнее об услуге "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку