• Дата публикации: 10.07.2020
  • Количество показов: 1664
  • Время чтения: 7 мин.

Оценка залога недвижимости

Заявка на услугу "Оценка залога недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Оценка залога недвижимости Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Оценка залога недвижимости Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
Оценка залога недвижимости В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
Оценка залога недвижимости С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Оценка залога недвижимости Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились
Оценка залога недвижимости Получение кредита – один из способов решения финансовых проблем. Денежные займы, выданные под залог имущества, пользуются спросом. Ипотечное кредитование представлено разнообразным выбором программ, когда сумма денежного займа выдается под залог недвижимости. Обеспечением кредита могут служить: жилая и загородная недвижимость, коммерческой недвижимости,  земельные участки и имущественные комплексы.

При одобрении максимальной величины займа определяющая роль отведена стоимости имущества, выступающего предметом залога. Поэтому, при заключении договора обе стороны заинтересованы в объективной оценке залогового имущества.

 Актуальность проблемы связана с тем, что не проводятся на официальном уровне исследования предлагаемых авторских методов, разработанных для возможности с учетом всех нюансов оценить ликвидационную стоимость имущества, выступающего предметом залога.

Базовые принципы кредитования строятся на быстрой возможности взять необходимую сумму в долг при подтверждении платежеспособности заемщика или обеспечении возврата занятых денежных средств. Для уменьшения риска возможных потерь, учитывая нестабильность экономической ситуации, банки при оформлении займа требуют его обеспечения за счет имущества заемщика.


Как такового четкого определения, что следует понимать под залогом, в ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не дано. Законодатель ограничился лишь перечнем имущества, которое может быть заложено (ст. 5). Проанализировав ст. 1 Закона о регулируемых отношениях между залогодержателем, являющемся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и должником, ст. 334 ГК РФ, приходим к выводу, что залог, по сути – имущество, которое перейдет в собственность банка в случае признания неплатежеспособности должника, при невыполнении долговых обязательств.

Специфичность залоговых отношений заключается в добровольном ограничении прав распоряжения собственником своим имуществом, находящемся в залоге до полного погашения суммы кредита.

Перед документальным оформлением имущества в залог, прежде всего, устанавливают наиболее вероятную цену, по которой объект недвижимости может быть отчужден в условиях конкуренции, то есть его рыночную стоимость.

Согласно принятым федеральным стандартам (ФСО № 7), одной из обязательных составляющих оценки является анализ наиболее эффективного использования залоговой недвижимости, если это не противоречит закону и возможно физически.


Руководствуясь нормами п.14 ФСО №7, при обычной оценке имущества можно помимо эффективности фактического использования предположить альтернативные варианты, что недопустимо, когда земельный участок оценивается под залог кредитования. Здесь важно понимать, что предмет залога является конкретным объектом недвижимости, который при оговоренных договором условиях перейдет в собственность кредитора. Поэтому оценщик обязан определить рыночную стоимость, анализируя НЭИ земельного участка без возможных в перспективе изменений его улучшения или назначения использования.

Законодательством введены ограничения, касающиеся содержания заложенного имущества, что явно противоречит установленному стандартом порядку оценки участка. В связи с этим считаем целесообразным совершенствование законодательной базы, регулирующей вопросы проведения оценочных работ специализирующимися организациями, акцентируя внимание на особенностях оценки имущества, передаваемого в залог.

Согласно статистическим данным, кредитные организации предпочитают, чтобы оценка застроенных земель при оформлении ипотеки проводилась сравнительным подходом.

Для наглядности приведем целесообразность упорядоченного выбора метода оценки (таблица 1).

Таблица 1. Выбор способа оценки земельных участков, передаваемых под залог

Целесообразный подход оценки

Характеристика залогового объекта недвижимости

Сравнительный

Доходный

Участок земли с типовыми коммерческими объектами, которые могут сдаваться в аренду.

 

Затратный (при наличии уникальных особенностей объекта)

Сравнительный

Участок земли, застроенный нетиповыми для рынка зданиями, сдача в аренду которых практически невозможна.

 

Затратный

Строения, в силу своей специфики функционирующие в составе с другим имуществом

Доходный

Сравнительный (если имеется подобный рынок недвижимости)

Затратный

Недвижимость, предназначенная для ведения бизнеса и получения прибыли (автозаправки, предприятия общепита, гостиницы и так далее).

Реализуя в первом случае сравнительный, доходный и затратный подходы , следует сравнить весовые коэффициенты. При большем значении рыночной стоимости, определенной путем сравнительного подхода по отношению к значению, полученному доходным подходом, иерархия весовых коэффициентов распределяется следующим образом: сравнительный, доходный, затратный подход.

Во втором случае, применяя доходный и затратный подходы, берут также соотношение полученных результатов для определения преимущества весовых коэффициентов. Получаемые с оцениваемой недвижимости доходы должны превышать затраты для возможности реализации объекта по установленной рыночной стоимости.

Эффективность залоговых правоотношений базируется на равноценном балансе интересов контрагентов. Анализируя заключение ипотечных договоров, когда залоговым имуществом выступают участки с имеющимися строениями, можно выделить в отдельных ситуациях игнорирование данного принципа.

Например, судьба земельных участков и расположенных на них объектах капитального строительства, рассматривается по принципу единства, признавая строения улучшениями непосредственно земельного участка.

Аналогично распоряжаться можно было самим участком, невзирая на имеющиеся на нем строения. Сегодня такая возможность упразднена. Отчуждения капитальных строений без передачи соответствующих прав на землю, занятую под зданиями, недопустимо. 

Как следствие, оформляя участок земли под залог, имеющиеся на участке строения также войдут в состав единого объекта недвижимости.

На практике выявлено, что «Сбербанк», выдавая ипотечные кредиты, оформлял договора под залог имущества, которое не всегда находилось на праве собственности у заемщика. Например, речь идет об объектах капитального строительства, принадлежащих должнику, но построенных на муниципальных или государственных землях с документально оформленным правом аренды участка.

С правовой точки зрения разрешено оформлять строения, находящиеся на арендованном участке, в залог без согласования с собственником, если такие условия прописаны в договоре аренды земли. Это означает, что при продаже здания на арендованном земельном участке к покупателю переходят в собственность строения и права арендатора согласно договорным условиям.

Для объективности, следовало бы оценивать потенциально залоговую недвижимость с учетом стоимости не только строений, находящихся в собственности, но и, определив стоимость права на аренду земельного участка. При такой оценке в случае продажи недвижимости, находящейся в залоге,  она будет выступать на торгах как единый объект.

При использовании затратного подхода необходимость определения стоимости воспроизводства (замещения) объектов капитального строительства и отдельно как условно свободного участка земли, не вызывает у специалистов затруднений. Путем сложения этих двух величин рассчитывают стоимость единого объекта недвижимости. Однако если посмотреть раздел «Основные факты и выводы» отчета, можно увидеть, что за стоимость принимается в конечном итоге лишь рыночная стоимость строений притом, что стоимость участка переносят в сравнительный подходы как свободного от каких-либо улучшений.

Реализуя методику оценки рыночной стоимости затратным подходом за исходные данные отдельно берут информацию о долевой части стоимости земли и строений.

Используя доходный подход при оценке застроенных участков, специалисты предпочитают простой с первого взгляда метод прямой капитализации. Руководствуясь этой методикой, рыночная стоимость определяется как результат деления по показателям рынка чистого операционного дохода, полученного от эксплуатации объекта оценки (I) на ставку капитализации (R). Если при определении величины I у оценщиков не возникает проблем, когда берется чистый операционный доход (ЧОД) за год, неверный расчет ставки капитализации приводит к нарушению принципа данного метода и искажению фактической рыночной стоимости застроенного участка.

Объясняется это неверной трактовкой значения чистого дохода. За основу берется сумма затрат на оплату арендованного участка аналогичных объектов недвижимости. При этом оценщики рассматривают ЧОД лишь относительно строений как улучшений земельного участка. Ошибка заключается в том, что ЧОД должен генерироваться, поскольку строения могут быть использованы только в имущественном комплексе как едином объекте недвижимости. Последствия неверной позиции при такой оценке – применение ставки капитализации, рассчитанной только для зданий, и не принимая во внимание непосредственно земельный участок. Данная методика предполагает использование общей ставки капитализации к застроенному участку.

Наиболее подходящим способом ее определения считают метод рыночной экстракции, что может быть затруднено в связи с корректным подбором аналогов, когда кроме рыночной стоимости нужно знать ЧОД или потенциальный валовый доход.

Рассчитать общую ставку капитализации можно с помощью формулы:

R = xdу + xdзу,

где составляющие можно определить затратным подходом:

х – ставка капитализации для улучшений и земельного участка;

dзу – доля строений в едином объекте недвижимости.

Очевидна связь между разными способами оценки залоговой недвижимости и целесообразностью их последовательного применения. Ставки капитализации можно рассчитать, используя кумулятивный метод построения. Традиционно принимают во внимание потенциальные риски:

  • денежных вложений в соответствующий рыночный сегмент;
  • низкой ликвидности застроенного участка;
  • инвестиционного менеджмента.

Используя данный метод расчета, оценщику нужно обосновать такой подход к определению рыночной стоимости, опираясь на характеристики строений и условия инвестирования в альтернативные проекты с   сопоставимым уровнем риска.

Часто, оценщики, чтобы упростить решение поставленных задач, останавливаются на применении модели прямолинейного возврата инвестиций (метод Ринга).

Было бы резонно, рассчитывая показатели нормы возврата денежных вложений, упорядочить основания предпочтения выбранной методики. Приведем некоторые примеры.

Учитывая год сдачи строения, анализируют степень износа и техническое состояние на момент оценки. Во внимание принимают функциональное и внешнее устаревание, вероятность спада эффективности использования в связи с развитием соответствующего рыночного сегмента. Давно построенные здания и помещения, оценивать целесообразно, пользуясь методом Ринга, поскольку высока вероятность их устаревания. Основания вполне очевидны. Собственнику строений придется часть дохода вкладывать в улучшения, чтобы поддержать уровень арендной платы, другими словами – для сохранения ставки дисконтирования.

В других ситуациях можно выбрать модели Инвуда и Хоскольда, опираясь на аналитический анализ результатов инвестирования в альтернативные проекты при сопоставимых уровнях риска. Для расчета ставки капитализации Rзу в таком случае определяют только норму дохода, поскольку земля относится к неистощимым ресурсам. Говоря о рисковых надбавках к базовой ставке, учитывают вероятные в зависимости от региональных особенностей рынка земли, компенсации за риски:

  • инвестиций в недвижимость;
  • низкой ликвидности.

Независимо от метода оценки застроенного участка, специалисты должны определить стоимость единого объекта недвижимости. По окончанию работ составляется отчет, который является официальным документом, где кроме обязательных данных могут быть указаны, например, характеристики состояния рынка земли и недвижимости в реальном времени.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Оценка встроенного нежилого помещения14 900 Р
Оценка дачи, садового или загородного домаот 10 900 Р
Оценка земельного участка с/х назначенияот 18 000 Р
Оценка имущественного комплексадог
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)дог

Необходимые документы

  • Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
  • Генеральный план участка (схема);
  • Кадастровый план земельного участка;
  • Первичный план объекта недвижимости;
  • Технический паспорт на объект недвижимости;
  • Поэтажные планы;
  • Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
  • Свидетельство о регистрации права на объект;
  • Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
  • При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
  • Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
  • В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
  • Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
  • Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
  • Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация   о выгодоприобретателе)
  • Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
  • Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
  • Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
  • Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
  • Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи

Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.

Наши партнеры

Логотип компании Открытие
Логотип компании Сбер
Логотип компании ВТБ
Логотип компании Газпромбанк
Логотип компании Банк Санкт-Петербург
Логотип компании Росбанк
Логотип компании ПСБ
Логотип компании Raiffeisen Bank

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Логотип компании Транснефть
Логотип компании TATNEFT
Логотип компании Сбер
Логотип компании Raiffeisen Bank
Логотип компании СберТройка
Логотип компании Евросиб
Логотип компании Адамант
Логотип компании ЛСР
Логотип компании LiveTex
Логотип компании Технониколь
Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
Оценка залога недвижимости 1 раз в месяц
Оценка залога недвижимости Новости законодательства и финансов
Оценка залога недвижимости Обновления видеоблога
Видео по теме: