Независимая оценка земли в Петербурге, Москве
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Независимая оценка земли в Петербурге, Москве

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Земля – это ресурс, который не обесценится, пожалуй, никогда. Это территории, на которых можно строить, сдавать и продавать различные объекты. Владельцы земли могут жить на ней или делать бизнес и все любом случае получать определенные дивиденды.

Условно земельные участки можно разделить на два типа:  одни находятся в городе и возле него, а другие расположены в удалении от города. Соответственно логично предположить, что в первом случае земля будет активом собственника, скорее всего она будет использоваться как инструмент для создания собственного бизнеса. Во втором же случае земля станет скорее пассивом и будет использовать для строительства жилого дома на ней.

Все учебники по бизнесу учат нас использовать имеющиеся ресурсы как актив, а жить на процент, получаемый от такого использования. Однако данный вариант удается осуществить не всегда. К примеру, если расположение участка является откровенно неудачным, то и открывать на его месте магазин или даже склад не имеет никакого смысла. Конечно, можно заняться продажей данного участка, а на вырученные деньги приобрести в пользование другой – с более интересным расположением, но подобные трудности нередко останавливают предпринимателей и склоняют их к принятию обратного решения.

Собственный бизнес – это тернистый путь к накоплению настоящего богатства, и когда людей останавливают небольшие трудности, это говорит лишь о недостаточной мотивации. Впрочем, данная статья посвящена отнюдь не бизнесу, а земельным участкам. Мы рассмотрим основные подходы к оценке земли, а также ситуации, когда у собственников возникает необходимость в проведении подобной процедуры.

Независимо от того, где располагается земельный участок, какие у него размеры и цели применения, оценка рыночной стоимости будет производиться с учетом трех основных подходов:

  • Затратный подход. Оценщик изучает, сколько денег было потрачено собственником при покупке и дальнейшем облагораживании земельного участка. При расчете учитываются все постройки, находящиеся на территории. Данный подход является крайне важным при определении рыночной стоимости. Данные, полученные от него, служат базой при вынесении дальнейших решений.
  • Сравнительный подход. К сожалению, оценщик не всегда может его использовать, хотя в ситуации с земельными участками такая ситуация встречается нечасто. За основу берется информация о сделках с участием аналогичным объектов, заключенных на рынке в последнее время. Затем учитываются особенности оцениваемого земельного участка, после чего и подсчитывается его примерная рыночная стоимость.
  • Доходный подход. Именно при его использовании рассчитывается коммерческая прибыль, которую участок смог бы принести своему владельцу. Производится дисконтирование денежных потоков, после чего рассчитывает сумма, которую он мог бы дать собственнику за текущий период.

Все полученные данные внимательно анализируются. Результаты всех трех подходов учитываются при вынесении окончательного решения. Составляется итоговый отчет, в который и заносится финальная сумма. Он будет действителен в течение шести месяцев.

Не рекомендуется проводить оценку земли самостоятельно. В первую очередь для этого нужен опыт, которого нет у рядового гражданина нашей страны, к тому же, результаты такой оценки не будут приняты ни в одной официальной инстанции.

Чаще всего клиенты обращаются в нашу компанию с просьбой оценить землю в следующих ситуациях:

  • При заключении сделки по купле-продаже земельного участка. Конечно, в подобной ситуации оценка рыночной стоимости – это не необходимая процедура. То есть теоретически без неё можно обойтись, хотя на практике это не рекомендуется. Оценка может помочь при определении окончательной цены, так как сделать это самостоятельно бывает непросто. Кроме того, покупатели с гораздо большим доверием относятся к предложениям, когда те подкреплены отчетом эксперта. Несмотря ни на что, итоговую цену продажи называет сам собственник, он может прислушиваться к результатам оценки, но не обязан этого делать.
  • Если нужно застраховать землю. В данном случае условие об обязательной оценке выдвигается страховой компанией, которой необходимо точно знать, сколько стоит земля, чтобы определить размеры регулярных вносов, а также, компенсационных выплат.
  • Если земля выступает  залоговым обеспечением для банка. Стоимость залога должна быть установлена независимым экспертом. Это необходимо для того, чтобы банк мог определить, какой кредит он может выдать собственнику под залог конкретного имущества и не потерять в деньгах.

Компания «1Капиталь» имеет богатый опыт в проведении оценки рыночной стоимости земли. Всю информацию о стоимости работ, сроках их проведения и необходимой документации вы можете найти ниже.

Банки

Стоимость услуг

Стоимость работ

Земельный участок (дачный, садовый) 7 900 Р 2-3 дня
Земельный участок, массив (земли сельскохозяйственного назначения) договорная 2-5 дней
Земельный участок, массив (земли населенных пунктов) договорная 2-5 дней
Земельный участок, массив (земли рекреационного назначения) договорная 2-5 дней

* Возможна доставка отчетов по Санкт-Петербургу (стоимость — 500 руб);
** Cтоимость работ указана за типовой объект.

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Для определения стоимости земельного участка нам потребуются от вас следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.


Заявка на услугу Оценка земельных участков
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Собственник вправе оспорить государственную кадастровую оценку

С 2015 года поменялся порядок исчисления налога на имущество. За основу стали брать кадастровую, а не инвентаризационную цену объектов недвижимости. Указанное обстоятельство существенно увеличило налоговую нагрузку на собственников.

Несмотря на то, что оценка осуществлялась профессиональными оценщиками, заключившими договор с органами власти, законодатель предусмотрел возможность оспорить ее результаты заинтересованным лицом. У потенциального истца имеется два варианта подачи заявления: в специально созданную для таких споров комиссию либо в судебные органы.

С какими трудностями могут столкнуться заявители в процессе отстаивания права на уменьшение размера кадастровой цены объекта, можно увидеть на примере одного из свежих судебных решений (дело № 3а-3037/2018 от 29.08.2018 г.).

Суть жалобы

ООО «Анкор Девелопмент» попыталось оспорить в Московском городском суде установленную Правительством г. Москвы кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения.

Общество заявило несколько основных требований:

  • об уменьшении ранее установленной кадастровой стоимости имущества до 101,6 млн. рублей;
  • о принуждении Управления Росреестра по г. Москве внести новые изменения в реестр недвижимости.

Обосновывая подачу иска, Общество сослалось на наличие права собственности на недвижимость, по которой оспаривалась кадастровая оценка. Дополнительно истец указал, что платит налог на данное имущество. Его размер зависит от установленной кадастровой стоимости.

13406588_2.jpg

Причины исковых требований

В соответствии с установленным порядком в 2016 году в г. Москве проведена оценка объектов недвижимости, по результатам которой издан правовой акт Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. № 790-ПП. Согласно указанному документу, объект Общества был оценен в 136 млн. рублей.

С данной ценой истец не согласился и заказал новый отчет в ООО «СО». Отчет был подготовлен 19 октября 2017 года. Согласно его данным, объект оценен в 101,6 млн. рублей. В связи с этим Общество направило заявление в специально созданную комиссию, рассматривающую спорные вопросы, касающиеся проведенной кадастровой оценки (далее – комиссия).

Комиссия отклонила заявление, так как Общество уже направило иск с аналогичным требованием в суд.

Правила оспаривания осуществленной кадастровой оценки

Право на возражение относительно итогов оценки рыночной стоимости установлено в ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, регулирующего правоотношения в области оценочной деятельности в РФ. Воспользоваться данным правом могут те, чьи права и законные интересы затрагиваются данной оценкой. Предусматривается возможность обращения в суд или в комиссию.

Согласно статьям 62, 247 и 248 КАС РФ, истец обязан доказать, что у него есть основания для пересмотра результатов состоявшейся оценки, а ответчик – обосновать возражения.

Истец подтвердил свое право на обжалование, представив договор купли-продажи нежилого помещения от 30 декабря 2013 г. и свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности на объект от 6 марта 2014 г.. Он также указал, что является плательщиком налогов на имущество по данному объекту, размер которого находится в прямой зависимости от его кадастровой оценки.

В качестве основания для уменьшения кадастровой цены Общество предоставило суду отчет, подготовленный ООО «СО».

Ответчики, изучив данный отчет, указали на его несоответствие требованиям закона.

Согласно п.20 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28, разрешающего вопросы, возникающие в ходе оспаривания итогов кадастровой оценки недвижимого имущества, суд при изучении отчетов об оценке обязан осуществить проверку его соответствия нормативным требованиям в сфере оценочной деятельности.

Исходя из п. 23 указанного постановления, если для изучения отчета необходимо применить профессиональные знания, касающиеся оценочной деятельности, то по заявлению одной из сторон либо по собственной инициативе суд назначает проведение экспертизы.

В связи с этим для исключения всех сомнений в обоснованности применения той или иной рыночной стоимости в отношении спорного объекта судом поручено проведение экспертизы представленного истцом отчета независимому эксперту. В качестве экспертной организации по ходатайству истца выбрано ООО «БОЛАРИ».

По результатам проведенного анализа эксперт указал на следующие недостатки в отчете ООО «СО»:

  • при применении сравнительной методики оценки не сделана корректировка по отнесению объекта к определенному классу;
  • в отчете неправильно осуществлена корректировка по месторасположению недвижимости и аналогичных ей объектов, неверно указаны сведения в отношении отдаленности объекта от станций метро;
  • не применен коэффициент неполной загрузки офисных помещений, относящихся к классу «В»;
  • выявлены недостатки в определении аналогичных объектов и др. замечания.

Суд учел выводы эксперта и согласился с отчетом, согласно которым вышеуказанные недостатки оказали влияние на оценочную стоимость объекта. Следовательно, представленный истцом документ не отвечает критериям достоверности. По данным экспертного отчета, стоимость нежилого помещения истца на 01.01.2016 г. составила 134,8 млн. рублей.

Истец настаивал на проведении повторной экспертизы

К выполненному экспертом отчету у истца имелись замечания, о чем он письменно сообщил суду и просил о назначении новой экспертизы. В связи с указанным суд истребовал у эксперта пояснения к отчету, согласно которым ни один довод истца не подтвердился.

Главным нарушением, по мнению истца, явилось то, что эксперт выбрал среди аналогичных объектов самые дорогие. Однако, как указал суд, эксперт отразил в отчете максимально похожие офисные помещения. В период, затрагиваемый оценкой, на рынке имелось достаточное количество предложений по продаже офисов в том бизнес-центре, где располагалось помещение истца. Поэтому взятая за основу цена достоверно отражает существовавшие на рынке текущие цены.

Также истец полагал, что в связи с неуказанием в отчете данных о включении в цену НДС, необходимо назначение повторной экспертизы. Суд отклонил данный довод, указав, что при определении стоимости не требуется применение корректирующих значений на наличие НДС, так как они не влияют на ее формирование.

Истец считал, что эксперт допустил нарушение федерального закона, регулирующего судебно-экспертную деятельность в России. Заключалось оно в том, что эксперт входил в члены СРО «Кадастр-Оценка», члены которой проводили первоначальные работы по оценке по заказу Правительства г. Москвы.

Согласно законодательству об оценочной деятельности, ее субъектами являются граждане, имеющие членство в одном из СРО оценщиков. Следовательно, проводить судебную экспертизу вправе только тот эксперт, который состоит в СРО. СРО «Кадастр-Оценка» представляет собой крупную организацию, объединяющую свыше семисот оценщиков по всей России. Членство экспертов в одном и том же СРО не свидетельствует об их зависимости друг от друга, так как данные эксперты не подчинены друг другу, а лишь состоят в одном и том же профессиональном сообществе.

Таким образом, ни один довод истца не был принят судом, в связи с чем отсутствовали основания для повторной экспертизы.

Суд отклонил часть доводов ответчиков

Ответчики полагали, что у истца отсутствовало право на обращение с таким иском в суд. Однако судья отклонил данный довод. Согласно Закону № 135-ФЗ, устанавливающему правила в области оценочной деятельности, данное право у истца есть. О правомерности обращения с иском об оспаривании кадастровой стоимости говорится и в Определении КС РФ № 1555-О от 03.07.2014 г., согласно которому подобные иски – это один из способов уточнения правильности проведенной массовой оценки объектов недвижимости.

Также ответчик указал на законность принятого Постановления г. Москвы по результатам государственной оценки. Но суд не рассматривал данный довод, так как истец не заявлял о незаконности принятого правового акта, а указанное не являлось предметом рассмотрения суда.

В результате проведенных экспертиз суд указал на правомерность применения последней оценки и на необходимость установления на 1 января 2016 г. кадастровой стоимости объекта истца в размере 134,8 млн. рублей.

С какой даты применяется новая кадастровая стоимость?

Согласно ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, данные о кадастровой стоимости, отраженные в судебных решениях, надлежит применять с первого числа нового года, в котором поступило обращение в суд. Истец подал иск 21.11.2017 г., следовательно, новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января 2017 г.

Согласно статьям 24.18, 24.20 Закона № 135-ФЗ, вступившее в законную силу решение суда может являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Истец просил суд обязать государственный орган по регистрации внести данные об измененной кадастровой стоимости в ЕГРН. Суд отклонил данное требование ввиду того, что в понуждении нет необходимости, так как решение суда само по себе является основанием для таких действий.

Таким образом, собственник может обратиться с заявлением в целях уточнения кадастровой стоимости объекта в любое время при наличии к тому достаточных оснований. Перерасчет обновленной стоимости будет сделан лишь за тот год, в течение которого было направлено обращение.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.