Оценка переуступки права аренды на недвижимость

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

В нашу компанию обратился клиент (субарендатор), который хотел приобрести право аренды на помещение, чтобы в дальнейшем выкупить это помещение в собственность на льготных условиях. Это называется переуступка права аренды (ППА). И подобные объекты в большом количестве представлены на досках объявлений. 

Основной договор аренды заключен между комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга – арендодатель (далее КИО СПб) и арендатором. Цель запроса клиента – определить адекватную стоимость ППА у арендатора по основному договору.

Для чего нужна оценка?

В чем смысл ППА? Арендатор может воспользоваться преимущественным правом и выкупить помещение у города через 1 год в рассрочку. Вернее под ⅓ ключевой ставки на 5 лет. Можно сказать, чтобы город дает субсидируемый кредит под выкуп недвижимости.

В случае переуступки права аренды оценка позволяет получить представление рынка о стоимости ППА на основе ожидаемых выгод, предполагаемых рынком и его участниками исходя из условий договора (размер арендной ставки, период аренды и возможности выкупа).

Прямых обязательств по проведению оценки в ситуации продажи или покупки ППА нет. Однако, привлечение оценщика позволяет продавцу не продешевить, учтя все выгоды и преимущества вытекающие из договора аренды, а покупателю не переплатить.

Знакомство с объектом оценки

Для знакомства с объектом оценки мы проводим следующие действия:

Итак, после знакомства из основного мы получили и изучили:

На основании этих и прочих данных в дальнейшем будет сформировано представление об объекте аренды с точки зрения рынка, это позволит понять наиболее эффективное использования объекта аренды, а значит и его действительной рыночной стоимости.

Определение выгоды от аренды на условиях договора

На данном этапе проводится сравнение между предлагаемыми условиями по договору аренды: арендуемый объекта и арендная ставка по договору, и рыночными условиями аренды объекта недвижимости.

Иными словами определяется, если бы этот объект недвижимости сдавался на открытом рынке, он бы сдавался дешевле или дороже? Будут ли переданы вместе с договором аренды новому правообладателю выгоды от низкой относительно рынка арендной ставки или наоборот, обязательства, так как на рынке предлагаются объекты в аренду дешевле, чем по условиям приобретаемого договора.

Приведем примеры, актуальные на момент написания статьи. На Пушкинской улице арендатор снял у города торговое помещение по цене 4 тыс. руб/ кв.м, когда рыночная арендная ставка составляет до 2 тыс. руб/ кв.м. Или  на Садовой улице у Крюкова канала по цене 7 тыс. руб/ кв.м, при рыночной ставке - не более 2,5 тыс. руб/ кв.м.

На этом этапе мы:

Посчитаем, для примера возьмем объект недвижимости площадью 100 кв. м, прочие условные данные приведены в расчетной таблице ниже.

По условиям аренды, вместо выгоды, покупатель ППА получит убыток, зачем нужна такая аренда, если за неё ещё и доплачивать нужно? В этом разберемся далее.

Определение выгоды на условия выкупа

В соответствии со ст.5 ФЗ №159, условия выкупа объекта недвижимости находящегося в государственной или в муниципальной собственности по договору аренды  предполагают льготные условия приобретения для покупателя – субъекта малого и среднего предпринимательства.

В данным случае, нас интересуют условия приобретения объекта недвижимости в рассрочку, а именно п. 3 «3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.»  

То есть приобретаемый договор аренды даёт право выкупа объекта недвижимости в рассрочку, сроком на 5 лет, по ставке:

Даже если наш клиент не собирался бы выкупать объект недвижимости он мог бы в дальнейшем также переуступить права по договору аренды.

Теперь, рассчитаем выгоду от подобных условий выкупа. Для примера возьмём, что объект стоит 100 000 рублей, рассрочка будет взята на 5 лет, ставка ЦБ РФ составляет 21%, а ставка дисконтирования 26%.

Проведя расчет, становится понятно, что потенциальный покупатель сможет получить большую выгоду, реализуя право на выкуп объекта недвижимости в собственность используя рассрочку.

Результат нашей работы

По итогам проведенной работы был оформлен Отчет об оценке, содержащий результаты и выводы со всех этапов проведенных работ. Отчет об оценке детально раскрывает нашему клиенту его выгоды, а также содержит ответ на вопрос – какая объективная цена у ППА? 

Стоимость услуг

Необходимые документы

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов