Перепланировка балкона в квартире: не забудьте получить согласие всех собственников в доме

При покупке квартиры большинство будущих жильцов обдумывают, как можно изменить планировку своего жилья. Кто-то решает, что необходимо огородить площадку перед входом, другие — превратить чердак в часть квартиры, третьи — присоединить балкон к жилой комнате. Многие такие идеи затрагивают общедомовое имущество, но мало кто об этом догадывается.

Для такого рода перепланировок закон установил специальную процедуру, в ходе который не только необходимо разработать проект будущих изменений, но и согласовать его со всеми другими владельцами квартир в доме.

Бывает, что работы выполнены без предварительных согласований и оформленных разрешений, но их можно узаконить. Однако прежде придется заплатить штраф, а затем потребуется приступить к сбору пакета документов.

Если необходимая документация не будет собрана, то нарушителю придется вернуть объект в прежнее состояние. Об этом жилищная комиссия выдает соответствующее предписание. Невыполнение данного акта влечет за собой еще более серьезные последствия. Муниципалитет обязан выставить квартиру на публичные торги в целях ее продажи. За счет вырученных средств проводится ремонт, направленный на приведение квартиры в прежнее состояние, а оставшиеся деньги передаются бывшему владельцу квартиры.

С требованием о продаже квартиры, в которой была произведена незаконная перепланировка, вышла в районный суд Администрация г. Краснодара в 2016 году. Инициатором разбирательства стали соседи гражданки, которым не понравилось произведенное переустройство.

Дело дошло до ВС РФ, который своим определением в октябре 2017 года вернул его на повторное изучение в районный суд (дело № 18-КГ17-164).

2c438c994d3b14a53f6fce7c807c0d90.jpg

Обстоятельства незаконной перепланировки жилья

В Администрацию г. Краснодара пожаловалась Гриценко А.В. (далее — гражданка Г.) на свою соседку Арутюнян З.В. (далее — гражданка А.). Осенью 2014 г. гражданка А. произвела перепланировку своего балкона, не согласованную с иными владельцами квартир дома, в котором она проживала. Также заявитель сообщила, что у соседки не было необходимых разрешений от компетентных госорганов.

Межведомственная комиссия при Администрации организовала обследование жилого дома, в котором проживали участники спора. Комиссия установила, что в результате проведенной реконструкции действительно был увеличен балкон в одной из квартир, над ним установлен козырек, который выступал за границу имевшейся балконной плиты на 150 см, что существенно сократило видимость с квартиры, находящейся выше. Указанное было зафиксировано в акте от 15.12.2014.

Реконструированный объект был осмотрен несколькими экспертными организациями на предмет его соответствия строительным нормам. В заключении было указано, что в результате произведенных в квартире изменений прочность и безопасность дома и его перекрытий не ухудшились, а сам объект не причиняет жизни и здоровью людей какой-либо вред. Также постройка соответствовала санитарно-гигиеническому законодательству и правилам пожарной безопасности.

До подачи заявления в суд муниципалитет несколько раз выдавал гражданке А. предписание с требованием привести измененное помещение в положение, существовавшее до ремонта, тем самым устранив нарушения жилищного законодательства.

Гражданка А., в свою очередь, просила Администрацию оставить квартиру в отремонтированном состоянии. Но получила в ответ отказ, который был мотивирован следующим:

  • перепланировка, коснувшаяся, в том числе, фасада здания, не была согласована с органом архитектуры города;
  • жилец не получил одобрение на указанную реконструкцию всех владельцев квартир в доме;
  • балкон и сделанный пристрой к нему с момента перепланировки стали отапливаться, что повлекло за собой изменение их назначения.

В связи с нежеланием гражданки демонтировать реконструированный балкон Администрация обратилась в районный суд с заявлением о продаже данного помещения с торгов. В рамках принятого к производству дела были поданы два встречных иска: от гражданки Г. о нарушении прав собственника и от гражданки А. о сохранении квартиры в измененном состоянии.

Суд первой инстанции в апреле 2016 г. организовал проведение строительно-технической экспертизы. В заключении было указано, что выполненное изменение планировки не коснулось несущих элементов здания. Затронута была только кухонная дверь между смежными комнатами, а также убрана часть стены между балконом и жилой комнатой. Прочность здания от принятых мер не была затронута, все металлоконструкции, поддерживающие каркас, остались на месте. Балкон был увеличен за счет установки в наружную панель дома рамы из металлических уголков. Пол был забетонирован. Дополнительный вес конструкции пришелся на данную раму. Нагрузка на существующую балконную плиту не поменялась. В соответствии с выводом экспертизы данная перепланировка не нарушила действующие нормы в области строительства.

На основании указанных данных и имевшихся в деле иных документов суд 1-ой инстанции принял решение в пользу гражданки А. Решение было обжаловано в краевой суд, который поддержал позицию нижестоящей инстанции.

В ноябре 2016 г. на основании определения краевого суда была проведена повторная экспертиза другим экспертным учреждением. По ее данным спорное строение не повлияло на устойчивость жилого дома, в результате ее возведения соблюдены все обычно предъявляемые требования. Данный объект, по мнению эксперта, не мешал пользоваться иным жильцам своими квартирами, а также имуществом, находящимся в их долевой собственности.

В деле имелся лист с подписями 49 жильцов, которые выразили согласие на спорную перепланировку. Свое согласие также выразил директор Общества, которому принадлежало помещение в доме, не предназначенное для проживания.

Обе судебные инстанции в обоснование принятых актов указали, что изменение планировки квартиры проведено с соблюдением всех требуемых правил, в ходе реконструкции ничьи права не были нарушены, угрозы жизни также спорный объект не представлял. Кроме того, суд отменил, что истец не смог доказать, что своими действиями гражданка А. нарушила права ответчиков.

Администрация обратилась с кассационной жалобой в ВС РФ на данные решения. В ходе изучения дела судебная коллегия пришла к выводу о необходимости направления дела на повторное изучение в 1-ую инстанцию, так как было установлено нарушение материальных норм, повлиявших на выводы суда. Указанное является причиной для отмены судебных актов согласно ст. 387 ГПК РФ.

Правила изменения планировки квартиры, затрагивающей общее владение

В соответствии с жилищным законодательством, переустраивать свое жилье можно при наличии согласования с муниципалитетом (ч.1 ст. 26 ЖК РФ). Чтобы начать перепланировку, необходимо обратиться с перечнем необходимых документов напрямую в орган местного самоуправления либо в МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Краснодар вопросами переустройства жилых помещений ведала специально созданная для этого межведомственная комиссия.

Под самовольной перепланировкой закон понимает любые работы, в результате которых внутри жилья произошли изменения, выполненные без предварительного согласования с жилищной комиссией или с существенным отклонением от согласованного проекта (ст. 26 ЖК РФ).

Если в действиях собственника жилья или нанимателя жилого помещения комиссия установит факт самовольного переустройства объекта, то такому гражданину вменяется в обязанность приведение его в первоначальное состояние, для чего дается разумный срок.

Из документов следовало, что гражданка А. нарушила действующие правила перепланировки. Ремонтные работы были выполнены ею без предварительного согласования с государственными органами, разрешение на перепланировку получено не было.

Какие объекты закон относит к общественному имуществу жильцов

Из ст. 36 ЖК РФ следует, что имеющаяся в домах общественная собственность (крыша, ограждения, несущие конструкции дома, электрооборудование) находится в долевой собственности каждого из владельцев квартир.

В принятом Правительством РФ постановлении от 13.08.2006 № 491 утверждены правила содержания общественного имущества. В п. 2 раздела I документа также зафиксирован состав совместной собственности. В него входят, в том числе, несущие конструкции дома (стены, колонны, фундамент, балконные плиты и другие конструкции, выполняющие несущую роль).

Таким образом, в силу закона балконные плиты — это общественное имущество. Следовательно, все жильцы, проживающие в конкретном доме, вправе распоряжаться данным имуществом. Изменение целевого назначения балкона привело к тому, что он вошел в состав жилой площади конкретного жильца, то есть состав общего имущества уменьшился. Подобные действия требуют согласия всех остальных собственников жилых помещений в доме.

Об этом прямо указано в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если в результате изменения проекта квартиры происходит присоединение к нему общественного имущества и избежать этого невозможно, то такой проект необходимо согласовать со 100% собственников.

Суды, ранее рассмотревшие дело, признали, что наличие согласия на перепланировку от 49 владельцев жилых помещений достаточно для подтверждения ее законности, что не согласуется с вышеуказанной нормой права.

Кроме того, среди документов дела имеется заявление от 57 жильцов дома, выражающих несогласие с проведением гражданкой А. спорных изменений в квартире, затронувших совместную собственность.

Судебная коллегия ВС РФ указала на наличие в действиях нижестоящих инстанций нарушений норм материального права, которые имели важное значение для исхода дела. На этом основании оба судебных акта были отменены с направлением дела на повторное изучение.

Таким образом, если решение об изменении внутреннего проекта квартиры затрагивает коллективную собственность, то необходимо заручиться поддержкой всех владельцев жилых и нежилых помещений в конкретном доме.

13.02.2019
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в суде по гражданским делам" Подробнее об услуге "Представительство в суде по гражданским делам"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку