Судебный кейс по изменению кадастровой стоимости земельного участка
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Судебный кейс по изменению кадастровой стоимости земельного участка

Ситуация, когда кадастровая стоимость недвижимости намного отличается от рыночной, может стать препятствием для сделки по его купле-продаже и основанием для завышения налоговой базы на имущество. Однако законодателем предусмотрена возможность принять рыночную стоимость в качестве кадастровой. Такое правило регламентировано п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.

Рассмотрим на примере судебного дела, как гражданину удалось оспорить КС на землю, которую он намеревался приобрести.

11 января 2018 г. Пермский краевой суд вынес решение по административному делу № 3а-2/2018 по заявлению гражданина Пушкова В.В. к Управлению Росреестра по Пермскому краю и Пермскому филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра». Заявитель намеревался обжаловать указанную в кадастре недвижимости стоимость земельного участка площадью 1900 кв.м. Согласно документам, спорный объект недвижимого имущества разрешается использовать под строительство гостиницы. Заявитель выразил свое несогласие с кадастровой стоимостью участка, установленную 20 июня 2017 г., и просил установить новую цену в 310 тыс. рублей.

Истец указал, что в его владении находится здание трансформаторной электроподстанции, расположенное на спорном земельном участке. Его КС на 20 июля 2017 г. была равна 2,9 млн. рублям, что намного больше рыночной, определенной независимым оценщиком по результатам анализа рынка на указанную дату.

Заявитель намерен купить спорный участок, так как на нем расположено здание, которое принадлежит ему на праве собственности. По этой причине у истца имеется исключительное право выкупа. Однако кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, что затормаживает сделку.

skazochnyj-zamok-na-beregu-karibskogo-morja-4.jpg

Позиция суда

Рассмотрев доводы участников спора, суд принял сторону заявителя. При вынесении решения судебный орган исходил из положений правовых норм. Согласно Закону об оценочной деятельности, Земельному и Налоговому кодексам, компетентные органы устанавливают кадастровую стоимость земли для решения задач налогообложения. При этом законодатель разрешает принять в качестве кадастровой стоимости величину, равную рыночной.

Допускается обжаловать результаты кадастровой оценки, в том числе владельцами или арендаторами объекта недвижимости. Эта стоимость прямо влияет на ставку налога и на сумму выкупа при намерении перевести арендуемый участок в собственность.

Согласно ст. 24.18 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда РФ № 1555-O от 03.07.2014, установление рыночной стоимости здания – объективный способ уточнения его экономических показателей. Если кадастровая оценка производится массово, то рыночная принимается для одного конкретного объекта.

Реальную стоимость необходимо определить в установленные сроки – со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр недвижимости до даты включения в данный реестр результатов очередной оценки.

Рыночную стоимость определяют в порядке, указанном в п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ. Вычисление величины РС имеет свои преимущества, так как она устанавливается для определенного земельного участка в индивидуальном порядке. Это значит, что результаты такого анализа более точные, чем при массовой оценке, когда всех «гребут под одну гребенку».

Из приложенных к делу материалов суд установил, что во владении заявителя фактически находится здание трансформаторной электроподстанции. Объект расположен на спорном участке площадью 1900 кв. м, поставленном на кадастровый учет 20 июня. Факт постановки подтвержден выпиской из Росреестра.

Истец как владелец объекта, который находится на спорном участке, имеет право обжаловать его кадастровую стоимость. Такая возможность предусмотрена ст. 24.18 135-ФЗ.

Как засвидетельствовано в п. 12 Постановления № 28 Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г., при установлении кадастровой стоимости оцениваются объекты недвижимости, данные о которых внесены в государственный кадастр. Абзац 2 ст. 24.15 135-ФЗ гласит, что кадастровая оценка определяется на ту дату, когда был создан список объектов недвижимого имущества для целей их оценивания.

Если стоимость объекта по кадастру нарушает права заинтересованного лица, рыночная устанавливается на ту же дату, когда была вычислена КС. Такое правило предусмотрено абзацем 4 ст. 24.18 135-ФЗ.

Суду представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 20 октября 2017 г., согласно которой цена спорной земли по кадастру составляет 2,9 млн. рублей. Сумма отражена также в соответствующем акте Пермского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 20 июня 2017 г.

Заявитель не согласился с кадастровой стоимостью спорного участка и представил суду результаты оценки, произведенной 21 сентября 2017 г. независимым оценщиком. По мнению специалиста, рыночная стоимость участка земли по состоянию на 20 июня 2017 г. ниже почти в 10 раз и составляет 310 тыс. рублей.

Заключение оценщика

Как отмечалось выше, согласно ст. 24.18 135-ФЗ, при обжаловании кадастровой стоимости и рыночная, и кадастровая величина на недвижимое имущество вычисляются на одну и ту же дату. Специалист провел оценку спорного имущества по состоянию на 20 июня, когда была определена кадастровая стоимость данного земельного участка.

В соответствии с п. п. 11, 24 Федерального стандарта оценки № 1, при определении стоимости используются сравнительный, затратный и доходный подходы, учитываются обоснованность их выбора и полнота исходных сведений. Оценщик, исходя из конкретной ситуации, поставленной задачи, характеристик объекта, сам определяет способы оценки.

Если специалист прибегает к сравнительной методике, то в соответствии с ФСО № 7 им производятся следующие действия:

  • Оценщик осуществляет выборку сопоставимых объектов, находящихся в листинге купли-продажи, чтобы понять среднюю цену предложения;
  • Для сравнения выбираются только те недвижимые объекты, которые относятся к одному сегменту и имеют одинаковые ценообразующие параметры.

Отчет об оценке рыночной стоимости включает характеристику объекта оценки, результаты исследования рынка, прогноз по наиболее эффективному использованию участка земли. Единицей сопоставления в заключении является стоимость за 1 кв. м недвижимого имущества.

Оценщик использовал сравнительный подход путем сопоставления сделок по купле-продаже и обосновал свой выбор этим способом.

Специалистом проведено исследование рынка недвижимости, по результатам которого были установлены ключевые ценообразующие параметры:

  • Местоположение;
  • Назначение участка;
  • Физические параметры: рельеф, размеры;
  • Близость инженерной инфраструктуры, транспортная доступность.

Главными критериями при оформлении заключения явились зонирование, разрешенное использование, расположение участка, его экономические характеристики. В дополнение к акту о величине рыночной цены на землю оценщик также представил свои пояснения. Согласно им, специалист изучил объявления в сети «Интернет» о продаже аналогичных объектов, предназначенных для ИЖС. Объявлений о продаже земель, предназначенных для строительства гостиниц, поблизости от спорного участка обнаружено не было. Учитывая, что рядом продаются только участки под ИЖС, оценщик посчитал правильным выбрать их для сравнения и вычисления рыночной цены интересующего участка.

Заключение специалиста суд признал объективным и верным, так как спорная земля находится в зоне с условно разрешенным видом использования под малоэтажную жилую застройку. Из заключения оценщика следует, что для сравнения им были выбраны четыре схожих участка, предназначенных для ИЖС. Данные объекты имеют одинаковые физические параметры и возможность подключения к коммуникациям.

Оценщик в заключении также привел анализ ситуации со сделками с землей в Перми и Пермском крае. Из него следует, что из всех рынков наиболее развит рынок участков под ИЖС. Земли такой категории чаще всего являются объектами сделок. По этой причине из массы объявлений специалист выбрал четыре участка, которые по своим параметрам наиболее сопоставимые со спорным. Для подтверждения выводов оценщик привел в заключении ссылки на источники сведений.

Объявления по сравниваемым объектам были размещены в «Интернете» до даты оценки, то есть до сентября 2017 г. И оценщиком были выбраны именно те предложения, которые были актуальны на 20 июня. Об этом свидетельствуют приложенные скриншоты объявлений. Как следует из положения ст. 12 135-ФЗ, рыночная стоимость, указанная в Отчете оценщика, рекомендуется для использования при совершении сделки с оцениваемым объектом.

Ответчики по данному делу не представили суду доказательств недостоверности, недостаточности отчета заявителя. Поэтому суд решил, что заявитель доказал объективную обоснованную рыночную стоимость. Так как ответчики не привели доводов в пользу иной рыночной стоимости и не ходатайствовали о назначении дополнительной экспертизы, суд встал на защиту заявителя и удовлетворил его требования.

Как следует из рассмотренного дела, при намерении приобрести недвижимое имущество не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость. Покупатель всегда смотрит в целом на ситуацию на рынке, стоимость по кадастру может сильно отличаться от рыночной.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.