Судебный кейс по изменению кадастровой стоимости земельного участка
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Судебный кейс по изменению кадастровой стоимости земельного участка

Ситуация, когда кадастровая стоимость недвижимости намного отличается от рыночной, может стать препятствием для сделки по его купле-продаже и основанием для завышения налоговой базы на имущество. Однако законодателем предусмотрена возможность принять рыночную стоимость в качестве кадастровой. Такое правило регламентировано п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.

Рассмотрим на примере судебного дела, как гражданину удалось оспорить КС на землю, которую он намеревался приобрести.

11 января 2018 г. Пермский краевой суд вынес решение по административному делу № 3а-2/2018 по заявлению гражданина Пушкова В.В. к Управлению Росреестра по Пермскому краю и Пермскому филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра». Заявитель намеревался обжаловать указанную в кадастре недвижимости стоимость земельного участка площадью 1900 кв.м. Согласно документам, спорный объект недвижимого имущества разрешается использовать под строительство гостиницы. Заявитель выразил свое несогласие с кадастровой стоимостью участка, установленную 20 июня 2017 г., и просил установить новую цену в 310 тыс. рублей.

Истец указал, что в его владении находится здание трансформаторной электроподстанции, расположенное на спорном земельном участке. Его КС на 20 июля 2017 г. была равна 2,9 млн. рублям, что намного больше рыночной, определенной независимым оценщиком по результатам анализа рынка на указанную дату.

Заявитель намерен купить спорный участок, так как на нем расположено здание, которое принадлежит ему на праве собственности. По этой причине у истца имеется исключительное право выкупа. Однако кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, что затормаживает сделку.

skazochnyj-zamok-na-beregu-karibskogo-morja-4.jpg

Позиция суда

Рассмотрев доводы участников спора, суд принял сторону заявителя. При вынесении решения судебный орган исходил из положений правовых норм. Согласно Закону об оценочной деятельности, Земельному и Налоговому кодексам, компетентные органы устанавливают кадастровую стоимость земли для решения задач налогообложения. При этом законодатель разрешает принять в качестве кадастровой стоимости величину, равную рыночной.

Допускается обжаловать результаты кадастровой оценки, в том числе владельцами или арендаторами объекта недвижимости. Эта стоимость прямо влияет на ставку налога и на сумму выкупа при намерении перевести арендуемый участок в собственность.

Согласно ст. 24.18 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда РФ № 1555-O от 03.07.2014, установление рыночной стоимости здания – объективный способ уточнения его экономических показателей. Если кадастровая оценка производится массово, то рыночная принимается для одного конкретного объекта.

Реальную стоимость необходимо определить в установленные сроки – со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр недвижимости до даты включения в данный реестр результатов очередной оценки.

Рыночную стоимость определяют в порядке, указанном в п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ. Вычисление величины РС имеет свои преимущества, так как она устанавливается для определенного земельного участка в индивидуальном порядке. Это значит, что результаты такого анализа более точные, чем при массовой оценке, когда всех «гребут под одну гребенку».

Из приложенных к делу материалов суд установил, что во владении заявителя фактически находится здание трансформаторной электроподстанции. Объект расположен на спорном участке площадью 1900 кв. м, поставленном на кадастровый учет 20 июня. Факт постановки подтвержден выпиской из Росреестра.

Истец как владелец объекта, который находится на спорном участке, имеет право обжаловать его кадастровую стоимость. Такая возможность предусмотрена ст. 24.18 135-ФЗ.

Как засвидетельствовано в п. 12 Постановления № 28 Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г., при установлении кадастровой стоимости оцениваются объекты недвижимости, данные о которых внесены в государственный кадастр. Абзац 2 ст. 24.15 135-ФЗ гласит, что кадастровая оценка определяется на ту дату, когда был создан список объектов недвижимого имущества для целей их оценивания.

Если стоимость объекта по кадастру нарушает права заинтересованного лица, рыночная устанавливается на ту же дату, когда была вычислена КС. Такое правило предусмотрено абзацем 4 ст. 24.18 135-ФЗ.

Суду представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 20 октября 2017 г., согласно которой цена спорной земли по кадастру составляет 2,9 млн. рублей. Сумма отражена также в соответствующем акте Пермского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 20 июня 2017 г.

Заявитель не согласился с кадастровой стоимостью спорного участка и представил суду результаты оценки, произведенной 21 сентября 2017 г. независимым оценщиком. По мнению специалиста, рыночная стоимость участка земли по состоянию на 20 июня 2017 г. ниже почти в 10 раз и составляет 310 тыс. рублей.

Заключение оценщика

Как отмечалось выше, согласно ст. 24.18 135-ФЗ, при обжаловании кадастровой стоимости и рыночная, и кадастровая величина на недвижимое имущество вычисляются на одну и ту же дату. Специалист провел оценку спорного имущества по состоянию на 20 июня, когда была определена кадастровая стоимость данного земельного участка.

В соответствии с п. п. 11, 24 Федерального стандарта оценки № 1, при определении стоимости используются сравнительный, затратный и доходный подходы, учитываются обоснованность их выбора и полнота исходных сведений. Оценщик, исходя из конкретной ситуации, поставленной задачи, характеристик объекта, сам определяет способы оценки.

Если специалист прибегает к сравнительной методике, то в соответствии с ФСО № 7 им производятся следующие действия:

  • Оценщик осуществляет выборку сопоставимых объектов, находящихся в листинге купли-продажи, чтобы понять среднюю цену предложения;
  • Для сравнения выбираются только те недвижимые объекты, которые относятся к одному сегменту и имеют одинаковые ценообразующие параметры.

Отчет об оценке рыночной стоимости включает характеристику объекта оценки, результаты исследования рынка, прогноз по наиболее эффективному использованию участка земли. Единицей сопоставления в заключении является стоимость за 1 кв. м недвижимого имущества.

Оценщик использовал сравнительный подход путем сопоставления сделок по купле-продаже и обосновал свой выбор этим способом.

Специалистом проведено исследование рынка недвижимости, по результатам которого были установлены ключевые ценообразующие параметры:

  • Местоположение;
  • Назначение участка;
  • Физические параметры: рельеф, размеры;
  • Близость инженерной инфраструктуры, транспортная доступность.

Главными критериями при оформлении заключения явились зонирование, разрешенное использование, расположение участка, его экономические характеристики. В дополнение к акту о величине рыночной цены на землю оценщик также представил свои пояснения. Согласно им, специалист изучил объявления в сети «Интернет» о продаже аналогичных объектов, предназначенных для ИЖС. Объявлений о продаже земель, предназначенных для строительства гостиниц, поблизости от спорного участка обнаружено не было. Учитывая, что рядом продаются только участки под ИЖС, оценщик посчитал правильным выбрать их для сравнения и вычисления рыночной цены интересующего участка.

Заключение специалиста суд признал объективным и верным, так как спорная земля находится в зоне с условно разрешенным видом использования под малоэтажную жилую застройку. Из заключения оценщика следует, что для сравнения им были выбраны четыре схожих участка, предназначенных для ИЖС. Данные объекты имеют одинаковые физические параметры и возможность подключения к коммуникациям.

Оценщик в заключении также привел анализ ситуации со сделками с землей в Перми и Пермском крае. Из него следует, что из всех рынков наиболее развит рынок участков под ИЖС. Земли такой категории чаще всего являются объектами сделок. По этой причине из массы объявлений специалист выбрал четыре участка, которые по своим параметрам наиболее сопоставимые со спорным. Для подтверждения выводов оценщик привел в заключении ссылки на источники сведений.

Объявления по сравниваемым объектам были размещены в «Интернете» до даты оценки, то есть до сентября 2017 г. И оценщиком были выбраны именно те предложения, которые были актуальны на 20 июня. Об этом свидетельствуют приложенные скриншоты объявлений. Как следует из положения ст. 12 135-ФЗ, рыночная стоимость, указанная в Отчете оценщика, рекомендуется для использования при совершении сделки с оцениваемым объектом.

Ответчики по данному делу не представили суду доказательств недостоверности, недостаточности отчета заявителя. Поэтому суд решил, что заявитель доказал объективную обоснованную рыночную стоимость. Так как ответчики не привели доводов в пользу иной рыночной стоимости и не ходатайствовали о назначении дополнительной экспертизы, суд встал на защиту заявителя и удовлетворил его требования.

Как следует из рассмотренного дела, при намерении приобрести недвижимое имущество не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость. Покупатель всегда смотрит в целом на ситуацию на рынке, стоимость по кадастру может сильно отличаться от рыночной.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Некоторые организации, становясь правопреемниками юридических лиц, получают от них определенный набор прав и обязанностей. Также к ним переходит имущество предшественников. Зачастую право собственности в отношении данных объектов бывает не зарегистрировано в ЕГРП либо оказывается, что оно зарегистрировано за другим лицом.

Как поступать в таких случаях, на что можно рассчитывать и какие обстоятельства придется доказывать, можно узнать из решения АС города Москвы от 23 ноября 2018 г.

С заявлением в суд обратилось ООО «Масштаб-Сервис». Иск был адресован к Департаменту горимущества г. Москвы. Истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное в поселке Коммунарка.

Без названия.jpg

Причина подачи иска

В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.

Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.

В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.

За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.

ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.

Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо

Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).

Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.

Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).

Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.

Правила обращения в суд за подтверждением своего права

В России признаются все виды собственности. Собственником могут выступать:

  • гражданин РФ,
  • юридическое лицо,
  • публичные органы власти.

Закон допускает передачу государственного или муниципального имущества во владение граждан или юридических лиц в результате его приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, кто создал новую вещь с соблюдением действующих правил, тот и получает права на нее.

Право обладания недвижимостью (здания, строения и иные аналогичные объекты) возникает, только когда оно прошло госрегистрацию. Однако если речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено, то такое право признается через суд.

В соответствии с п. 59 Постановления высших судов № 10/22, решение принимается в пользу истца, если он докажет, что у него действительно возникло данное право и на то имеются законные основания.

В 2015 году Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 указал, что процедура регистрации прав на имущество необходима для упорядочения гражданских сделок. Наличие же госрегистрации на объект не всегда является обязательной для признания его недвижимым имуществом.

Следовательно, иск подан Обществом с целью подтвердить правомочия собственника на нежилое здание 1976 г. постройки и зарегистрировать свои права на него.

Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение

Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.

В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.

Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.

В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.

Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.

Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.

Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.

Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.

Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.

Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:

  • строительство находилось на начальной стадии;
  • застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.

В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.

Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.

Истец доказал документально наличие у него прав на спорный объект

В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.

Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.

Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.

В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.

Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.

Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.

Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.

Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.