Судебный кейс по изменению кадастровой стоимости земельного участка
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Судебный кейс по изменению кадастровой стоимости земельного участка

Ситуация, когда кадастровая стоимость недвижимости намного отличается от рыночной, может стать препятствием для сделки по его купле-продаже и основанием для завышения налоговой базы на имущество. Однако законодателем предусмотрена возможность принять рыночную стоимость в качестве кадастровой. Такое правило регламентировано п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ.

Рассмотрим на примере судебного дела, как гражданину удалось оспорить КС на землю, которую он намеревался приобрести.

11 января 2018 г. Пермский краевой суд вынес решение по административному делу № 3а-2/2018 по заявлению гражданина Пушкова В.В. к Управлению Росреестра по Пермскому краю и Пермскому филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра». Заявитель намеревался обжаловать указанную в кадастре недвижимости стоимость земельного участка площадью 1900 кв.м. Согласно документам, спорный объект недвижимого имущества разрешается использовать под строительство гостиницы. Заявитель выразил свое несогласие с кадастровой стоимостью участка, установленную 20 июня 2017 г., и просил установить новую цену в 310 тыс. рублей.

Истец указал, что в его владении находится здание трансформаторной электроподстанции, расположенное на спорном земельном участке. Его КС на 20 июля 2017 г. была равна 2,9 млн. рублям, что намного больше рыночной, определенной независимым оценщиком по результатам анализа рынка на указанную дату.

Заявитель намерен купить спорный участок, так как на нем расположено здание, которое принадлежит ему на праве собственности. По этой причине у истца имеется исключительное право выкупа. Однако кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, что затормаживает сделку.

skazochnyj-zamok-na-beregu-karibskogo-morja-4.jpg

Позиция суда

Рассмотрев доводы участников спора, суд принял сторону заявителя. При вынесении решения судебный орган исходил из положений правовых норм. Согласно Закону об оценочной деятельности, Земельному и Налоговому кодексам, компетентные органы устанавливают кадастровую стоимость земли для решения задач налогообложения. При этом законодатель разрешает принять в качестве кадастровой стоимости величину, равную рыночной.

Допускается обжаловать результаты кадастровой оценки, в том числе владельцами или арендаторами объекта недвижимости. Эта стоимость прямо влияет на ставку налога и на сумму выкупа при намерении перевести арендуемый участок в собственность.

Согласно ст. 24.18 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда РФ № 1555-O от 03.07.2014, установление рыночной стоимости здания – объективный способ уточнения его экономических показателей. Если кадастровая оценка производится массово, то рыночная принимается для одного конкретного объекта.

Реальную стоимость необходимо определить в установленные сроки – со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр недвижимости до даты включения в данный реестр результатов очередной оценки.

Рыночную стоимость определяют в порядке, указанном в п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ. Вычисление величины РС имеет свои преимущества, так как она устанавливается для определенного земельного участка в индивидуальном порядке. Это значит, что результаты такого анализа более точные, чем при массовой оценке, когда всех «гребут под одну гребенку».

Из приложенных к делу материалов суд установил, что во владении заявителя фактически находится здание трансформаторной электроподстанции. Объект расположен на спорном участке площадью 1900 кв. м, поставленном на кадастровый учет 20 июня. Факт постановки подтвержден выпиской из Росреестра.

Истец как владелец объекта, который находится на спорном участке, имеет право обжаловать его кадастровую стоимость. Такая возможность предусмотрена ст. 24.18 135-ФЗ.

Как засвидетельствовано в п. 12 Постановления № 28 Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г., при установлении кадастровой стоимости оцениваются объекты недвижимости, данные о которых внесены в государственный кадастр. Абзац 2 ст. 24.15 135-ФЗ гласит, что кадастровая оценка определяется на ту дату, когда был создан список объектов недвижимого имущества для целей их оценивания.

Если стоимость объекта по кадастру нарушает права заинтересованного лица, рыночная устанавливается на ту же дату, когда была вычислена КС. Такое правило предусмотрено абзацем 4 ст. 24.18 135-ФЗ.

Суду представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 20 октября 2017 г., согласно которой цена спорной земли по кадастру составляет 2,9 млн. рублей. Сумма отражена также в соответствующем акте Пермского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 20 июня 2017 г.

Заявитель не согласился с кадастровой стоимостью спорного участка и представил суду результаты оценки, произведенной 21 сентября 2017 г. независимым оценщиком. По мнению специалиста, рыночная стоимость участка земли по состоянию на 20 июня 2017 г. ниже почти в 10 раз и составляет 310 тыс. рублей.

Заключение оценщика

Как отмечалось выше, согласно ст. 24.18 135-ФЗ, при обжаловании кадастровой стоимости и рыночная, и кадастровая величина на недвижимое имущество вычисляются на одну и ту же дату. Специалист провел оценку спорного имущества по состоянию на 20 июня, когда была определена кадастровая стоимость данного земельного участка.

В соответствии с п. п. 11, 24 Федерального стандарта оценки № 1, при определении стоимости используются сравнительный, затратный и доходный подходы, учитываются обоснованность их выбора и полнота исходных сведений. Оценщик, исходя из конкретной ситуации, поставленной задачи, характеристик объекта, сам определяет способы оценки.

Если специалист прибегает к сравнительной методике, то в соответствии с ФСО № 7 им производятся следующие действия:

  • Оценщик осуществляет выборку сопоставимых объектов, находящихся в листинге купли-продажи, чтобы понять среднюю цену предложения;
  • Для сравнения выбираются только те недвижимые объекты, которые относятся к одному сегменту и имеют одинаковые ценообразующие параметры.

Отчет об оценке рыночной стоимости включает характеристику объекта оценки, результаты исследования рынка, прогноз по наиболее эффективному использованию участка земли. Единицей сопоставления в заключении является стоимость за 1 кв. м недвижимого имущества.

Оценщик использовал сравнительный подход путем сопоставления сделок по купле-продаже и обосновал свой выбор этим способом.

Специалистом проведено исследование рынка недвижимости, по результатам которого были установлены ключевые ценообразующие параметры:

  • Местоположение;
  • Назначение участка;
  • Физические параметры: рельеф, размеры;
  • Близость инженерной инфраструктуры, транспортная доступность.

Главными критериями при оформлении заключения явились зонирование, разрешенное использование, расположение участка, его экономические характеристики. В дополнение к акту о величине рыночной цены на землю оценщик также представил свои пояснения. Согласно им, специалист изучил объявления в сети «Интернет» о продаже аналогичных объектов, предназначенных для ИЖС. Объявлений о продаже земель, предназначенных для строительства гостиниц, поблизости от спорного участка обнаружено не было. Учитывая, что рядом продаются только участки под ИЖС, оценщик посчитал правильным выбрать их для сравнения и вычисления рыночной цены интересующего участка.

Заключение специалиста суд признал объективным и верным, так как спорная земля находится в зоне с условно разрешенным видом использования под малоэтажную жилую застройку. Из заключения оценщика следует, что для сравнения им были выбраны четыре схожих участка, предназначенных для ИЖС. Данные объекты имеют одинаковые физические параметры и возможность подключения к коммуникациям.

Оценщик в заключении также привел анализ ситуации со сделками с землей в Перми и Пермском крае. Из него следует, что из всех рынков наиболее развит рынок участков под ИЖС. Земли такой категории чаще всего являются объектами сделок. По этой причине из массы объявлений специалист выбрал четыре участка, которые по своим параметрам наиболее сопоставимые со спорным. Для подтверждения выводов оценщик привел в заключении ссылки на источники сведений.

Объявления по сравниваемым объектам были размещены в «Интернете» до даты оценки, то есть до сентября 2017 г. И оценщиком были выбраны именно те предложения, которые были актуальны на 20 июня. Об этом свидетельствуют приложенные скриншоты объявлений. Как следует из положения ст. 12 135-ФЗ, рыночная стоимость, указанная в Отчете оценщика, рекомендуется для использования при совершении сделки с оцениваемым объектом.

Ответчики по данному делу не представили суду доказательств недостоверности, недостаточности отчета заявителя. Поэтому суд решил, что заявитель доказал объективную обоснованную рыночную стоимость. Так как ответчики не привели доводов в пользу иной рыночной стоимости и не ходатайствовали о назначении дополнительной экспертизы, суд встал на защиту заявителя и удовлетворил его требования.

Как следует из рассмотренного дела, при намерении приобрести недвижимое имущество не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость. Покупатель всегда смотрит в целом на ситуацию на рынке, стоимость по кадастру может сильно отличаться от рыночной.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.