• Дата публикации: 28.02.2024
  • Количество показов: 299
  • Время чтения: 3 мин.

Выкуп имущества у КИО

Заявка на услугу "Выкуп имущества у КИО"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились
Выкуп имущества у КИО

Снижение стоимости выкупаемого имущества, стало дешевле?

Нами был проведен анализ завершённых дел в Арбитражном суде г. Санкт-Петербург и Ленинградской области на 2023 год, с целью анализа процесса установления стоимости в судебном порядке выкупаемого имущества, взятого в аренду у города. Среди выявленных завершенных дел 35 касались выкупа нежилых помещений, а 5 зданий с земельными участками, дела по годам: 2014 – 3, 2015 – 2, 2016 – 4, 2017 – 1, 2018 – 8, 2019 – 8, 2020 – 7, 2022 – 6, 2023 – 1.

Одной из целей участия в торгах по аренде является приобретение возможности дальнейшего выкупа арендуемого объекта. После приобретения права аренды, арендатор получит льготное право выкупа, а помимо этого отсутствие конкурентов и широкие временные рамки для выкупа (весь период аренды).

Отсутствие конкурентов хоть и упрощает выкуп, но начальная стоимость выкупа будет установлена правообладателем, при несогласии с установленной стоимостью, потенциальный покупатель может оспорить её в судебном порядке.

Установление стоимости в судебном порядке проводится на основании мнений экспертов, экспертами в определении действительной стоимости имущества являются оценщики, которые могут обосновать стоимость имущества и составить подтверждающие для суда документы: Отчёт об оценке или Заключение эксперта.

1.png
Диаграмма 1. Разница в видении стоимостей: продавцом, покупателем и судом (нежилые помещения)

Как видно на диаграмме выше, видение стоимости выкупаемого объекта продавцом как правило завышено, в среднем разница в видении цены продавцом и покупателем составляет 39%, между продавцом и стоимости, устанавливаемой судом 22%, медианная разница составляет 38% и 21% соответственно. Только в 2 из 35 процедур суд оставил выкупную стоимость предложенной продавцом неизменной, максимальное снижение составило 56% в 5 из 35 случаев, итоговая стоимость имущества оказалась ниже, оценки установленной первоначально покупателем.

Таблица 1. Краткая информация об объектах, стоимость которых была установлена ниже стоимости продавца и покупателя

2.jpg

3.png

Диаграмма 2. Разница в видении стоимостей: продавцом, покупателем и судом (здания с земельным участком)

Как видно на диаграмме выше, видение стоимости выкупаемого объекта продавцом как правило завышено, в среднем разница в видении цены продавцом и покупателем составляет 46%, между продавцом и стоимости, устанавливаемой судом 35%, медианная разница составляет 46% и 43% соответственно. В ходе судебного установления стоимости выкупаемого имущества, итоговая стоимости была снижена во всех делах, минимальное снижение 1%, максимальное снижение составило 50%.

Также, исходя из диаграмм становится понятно, что при определении стоимости выкупаемого имущества в ходе судебного разбирательства итоговая стоимость объекта для выкупа определяется на уровне оценки покупателя иногда и ниже, или в диапазоне между видением стоимости продавцом и покупателем. Превышения установленной в ходе суда стоимости над начальной стоимостью, установленной продавцом не выявлено.

Для того, чтобы понять по какой стоимости предлагались объекты и по какой выкупались, рассмотрим стоимости за 1 кв. м выкупленных объектов.

4.png
Диаграмма 3. Средняя стоимость 1 кв. м выкупаемого имущества с точек зрения участников процедуры выкупа и действительная стоимость

Стоимость реализованных объектов в рамках дел с нежилыми помещениями по оценке продавца составляла 999 450 000 рублей, а итоговая стоимость выкупа по установленной в суде стоимости всего 734 258 390 рублей.  Оспаривание несправедливой стоимости объектов, установленной продавцом, позволило сэкономить 265 млн (36% от стоимости покупки).

Стоимость реализованных объектов в рамках дел со зданий с земельными участками по оценке продавца составляла 1 212 700 000 рублей, а итоговая стоимость выкупа по установленной в суде стоимости всего 693 813 954 рублей.  Оспаривание несправедливой стоимости объектов, установленной продавцом, позволило сэкономить 518 886 046 млн (74% от стоимости покупки).

Обращения в суд при несправедливой оценке выкупной стоимости позволило сэкономить покупателям суммарно 784 077 656 рублей или 55% от суммы выкупа объектов.

Краткие выводы


  1. Представление о стоимости объекта у продавца, покупателя и незаинтересованной стороны разное. Продавец видит стоимость объекта дороже, покупатель – дешевле.
  2. Суммарная стоимость имущества в рамках проанализированных дел по оценке продавца 2 212 150 000, итоговая стоимость, которую заплатили покупатели за это же имущества по оценке установленной в ходе суда 1 428 072 344 рубля. Покупатели в ходе судебных дел, проведения оценки и оценочной экспертизы смогли сэкономить 784 077 656 рублей при приобретении имущества. В ходе судебных разбирательств только в 2 из 40 дел стоимость продавца была подтверждена, в 38 из 40 случаев, стоимость имущества была определена ниже стоимости установленной продавцом, а в 6 случаях стоимость имущества была определена ещё ниже, чем стоимость, которую был готов заплатить покупатель. 

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Оценка встроенного нежилого помещения14 900 Р
Оценка отдельно стоящего зданияот 34 900 Р
Оценка промышленного, складского зданияот 34 900 Р

Наши партнеры

Логотип компании Открытие
Логотип компании Сбер
Логотип компании ВТБ
Логотип компании Газпромбанк
Логотип компании Банк Санкт-Петербург
Логотип компании Росбанк
Логотип компании ПСБ
Логотип компании Raiffeisen Bank

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Логотип компании Транснефть
Логотип компании TATNEFT
Логотип компании Сбер
Логотип компании Raiffeisen Bank
Логотип компании СберТройка
Логотип компании Евросиб
Логотип компании Адамант
Логотип компании ЛСР
Логотип компании LiveTex
Логотип компании Технониколь
Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Примеры по оценке