-
Дата публикации: 28.02.2024
-
Количество показов: 299
-
Время чтения: 3 мин.
Выкуп имущества у КИО
Заявка на услугу "Выкуп имущества у КИО"
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%
Снижение стоимости выкупаемого имущества, стало дешевле?
Нами был проведен анализ завершённых дел в Арбитражном суде г. Санкт-Петербург и Ленинградской области на 2023 год, с целью анализа процесса установления стоимости в судебном порядке выкупаемого имущества, взятого в аренду у города. Среди выявленных завершенных дел 35 касались выкупа нежилых помещений, а 5 зданий с земельными участками, дела по годам: 2014 – 3, 2015 – 2, 2016 – 4, 2017 – 1, 2018 – 8, 2019 – 8, 2020 – 7, 2022 – 6, 2023 – 1.
Одной из целей участия в торгах по аренде является приобретение возможности дальнейшего выкупа арендуемого объекта. После приобретения права аренды, арендатор получит льготное право выкупа, а помимо этого отсутствие конкурентов и широкие временные рамки для выкупа (весь период аренды).
Отсутствие конкурентов хоть и упрощает выкуп, но начальная стоимость выкупа будет установлена правообладателем, при несогласии с установленной стоимостью, потенциальный покупатель может оспорить её в судебном порядке.
Установление стоимости в судебном порядке проводится на основании мнений экспертов, экспертами в определении действительной стоимости имущества являются оценщики, которые могут обосновать стоимость имущества и составить подтверждающие для суда документы: Отчёт об оценке или Заключение эксперта.
Диаграмма 1. Разница в видении стоимостей: продавцом, покупателем и судом (нежилые помещения)
Как видно на диаграмме выше, видение стоимости выкупаемого объекта продавцом как правило завышено, в среднем разница в видении цены продавцом и покупателем составляет 39%, между продавцом и стоимости, устанавливаемой судом 22%, медианная разница составляет 38% и 21% соответственно. Только в 2 из 35 процедур суд оставил выкупную стоимость предложенной продавцом неизменной, максимальное снижение составило 56% в 5 из 35 случаев, итоговая стоимость имущества оказалась ниже, оценки установленной первоначально покупателем.
Таблица 1. Краткая информация об объектах, стоимость которых была установлена ниже стоимости продавца и покупателя
Диаграмма 2. Разница в видении стоимостей: продавцом, покупателем и судом (здания с земельным участком)
Как видно на диаграмме выше, видение стоимости выкупаемого объекта продавцом как правило завышено, в среднем разница в видении цены продавцом и покупателем составляет 46%, между продавцом и стоимости, устанавливаемой судом 35%, медианная разница составляет 46% и 43% соответственно. В ходе судебного установления стоимости выкупаемого имущества, итоговая стоимости была снижена во всех делах, минимальное снижение 1%, максимальное снижение составило 50%.
Также, исходя из диаграмм становится понятно, что при определении стоимости выкупаемого имущества в ходе судебного разбирательства итоговая стоимость объекта для выкупа определяется на уровне оценки покупателя иногда и ниже, или в диапазоне между видением стоимости продавцом и покупателем. Превышения установленной в ходе суда стоимости над начальной стоимостью, установленной продавцом не выявлено.
Для того, чтобы понять по какой стоимости предлагались объекты и по какой выкупались, рассмотрим стоимости за 1 кв. м выкупленных объектов.
Диаграмма 3. Средняя стоимость 1 кв. м выкупаемого имущества с точек зрения участников процедуры выкупа и действительная стоимость
Стоимость реализованных объектов в рамках дел с нежилыми помещениями по оценке продавца составляла 999 450 000 рублей, а итоговая стоимость выкупа по установленной в суде стоимости всего 734 258 390 рублей. Оспаривание несправедливой стоимости объектов, установленной продавцом, позволило сэкономить 265 млн (36% от стоимости покупки).
Стоимость реализованных объектов в рамках дел со зданий с земельными участками по оценке продавца составляла 1 212 700 000 рублей, а итоговая стоимость выкупа по установленной в суде стоимости всего 693 813 954 рублей. Оспаривание несправедливой стоимости объектов, установленной продавцом, позволило сэкономить 518 886 046 млн (74% от стоимости покупки).
Обращения в суд при несправедливой оценке выкупной стоимости позволило сэкономить покупателям суммарно 784 077 656 рублей или 55% от суммы выкупа объектов.
Краткие выводы
- Представление о стоимости объекта у продавца, покупателя и незаинтересованной стороны разное. Продавец видит стоимость объекта дороже, покупатель – дешевле.
- Суммарная стоимость имущества в рамках проанализированных дел по оценке продавца 2 212 150 000, итоговая стоимость, которую заплатили покупатели за это же имущества по оценке установленной в ходе суда 1 428 072 344 рубля. Покупатели в ходе судебных дел, проведения оценки и оценочной экспертизы смогли сэкономить 784 077 656 рублей при приобретении имущества. В ходе судебных разбирательств только в 2 из 40 дел стоимость продавца была подтверждена, в 38 из 40 случаев, стоимость имущества была определена ниже стоимости установленной продавцом, а в 6 случаях стоимость имущества была определена ещё ниже, чем стоимость, которую был готов заплатить покупатель.
Стоимость услуг
Прайс на выполнение проекта | ||
Оценка встроенного нежилого помещения | 14 900 Р | |
Оценка отдельно стоящего здания | от 34 900 Р | |
Оценка промышленного, складского здания | от 34 900 Р |
Наши партнеры
Наши клиенты
В нашей базе более 5000 довольных клиентов
Как с нами работать?
|
|
|
|
Заказ | Осмотр объекта и составление отчета | Оплата | Передача отчета |
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
Примеры по оценке
- Изъятие земли для прокладки государственной дороги: компенсация собственнику
- Изъятие арендованного имущества