Ипотека и мошенничество
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Ипотека и мошенничество

Рынок недвижимости с каждым годом только разрастается, а вместе с ним появляется и огромное количество мошеннических схем по незаконному завладению чужим имуществом. Государство упорно борется со злоумышленниками, но и они не сидят на месте, выдумывая новые, более изощренные способы обмана, как простых граждан, так и государственных учреждений.

Многие адвокаты и юристы знакомы со схемами обмана и с удовольствием рассказывают о них с целью предупредить граждан и помочь им избежать сетей любителей легкой наживы. Очень часто злоумышленники используют, как околомошеннические, так и мошеннические схемы, но как бы там ни было все это нарушение прав приобретателя, а значит, такие действие влекут гражданско-правовые и уголовно-правовые последствия.

Мошенничество с материнским капиталом

Не совсем мошеннической, но наиболее распространенной в России схемой является обналичивание материнского капитала. Так как государство делать это запрещает и разрешает использовать сертификат только на определенные цели, то молодые родители все свои силы бросают на поиск обходных путей.

Во многих печатных изданиях и среди объявлений в Интернете можно встретить огромное количество предложений по обналичиванию материнского капитала. Желающих тоже очень много, стоит лишь зайти на популярные доски объявлений или тематические форумы. Так как государственную помощь можно потратить на приобретение жилья, то данная схема предполагает заключение договора купли-продажи.

Продавцом может выступать знакомый или родственник. Такая сделка в первую очередь регистрируется в Росреестре, затем все документы переходят в Пенсионный Фонд с целью погашения сертификата. Деньги материнского капитала перечисляются продавцу жилья. Существует вариант с обналичиванием сертификата, когда его обладатель покупает жилье, но оценка квартиры значительно завышена и отличается от рыночной стоимости. В самом договоре стороны прописывают пункт, что продавец обязан вернуть покупателю излишне уплаченную сумму. В большинстве случаев эта сумма равна материнскому капиталу за минусом услуг агента.

В таком случае стороны вступают в сговор, но нередко обманутыми остаются обладатели сертификата, так как нельзя исключить мошенничества со стороны агентства, ведь сделка нелегальна. Но в некоторых случаях обманутой стороной выступает банк. На ипотеку выдается сумма, указанная независимым оценщиком, которая исходит из среднерыночной стоимости недвижимости.

В этом случае сговор с целью обмана может состояться между оценщиком и покупателем. Если покупателю не хватает суммы для первоначального взноса, то он может попросить оценщика завысить стоимость жилья на 15% от стоимости, требуемой продавцом. Банк не может проконтролировать, сколько заплатил покупатель продавцу. Но в этом есть и объективные стороны, потому что рыночная стоимость рассчитывается оценщиком исходя из стоимости объектов, которые поступили в продажу. Ни один оценщик не знает реальной цены, по которой продается недвижимость, а большинство продавцов изначально завышают цену.

Но ситуация становится более серьезной, когда оценка квартиры совершенно не соответствует действительности и отличается от рыночной стоимости в два, а то и больше раз. Во избежание афер, многие банковские учреждения самостоятельно нанимают независимого оценщика, чтобы узнать реальную стоимость недвижимости. На самом деле это очень разумное решение, так как банк пользуется оценочными услугами по сниженной стоимости за счет оптового заказа, а также минимизирует риски сговора между оценщиком и заемщиком.

От завышенной оценки объекта недвижимости в первую очередь страдают банки. Например, если заемщик не может по каким-либо причинам выполнить свои обязательства, то банк продает заложенную недвижимость. Реально квартира не стоит тех денег, на которые была выдана ипотека, а значит, банк несет прямой убыток, конечно, в случае, если у заемщика нет другого имущества.

Расчеты с использованием банковских ячеек

На сегодняшний день наблюдается недостаточное регулирование рынка недвижимости, что является серьезной проблемой. В России по сделкам деньги передаются еще до регистрации права собственности, а вот в Европе сначала идет регистрация, а уж потом передаются деньги. Для ограничения возникновения рисков все больше и больше граждан используют депозитарные банковские ячейки, которые гарантируют взаиморасчеты.

Лишь определенный круг лиц имеет доступ к данной ячейке. Арендуется она одной из сторон договора. Арендатором выступает тот, у кого находятся деньги. Арендатором выступает продавец, если все взаиморасчеты проводятся до регистрации, если после регистрации, то покупатель.

Перед тем, как положить в ячейку деньги, покупатель или продавец должен заключить с банком некое соглашение и подписать такие документы, как договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение, в котором прописаны сроки и условия доступа к ячейке. В большинстве случаев ячейка сдается в аренду на один месяц. Месяца вполне достаточно, чтобы завершить регистрацию, а в случае возникновения проблем устранить ошибки в документах или внести нужные исправления.

Доступ к ячейке возможен только после исполнения или неисполнения всех условий соглашения. Если будет предоставлена копия зарегистрированного договора купли-продажи, то доступ к ячейке предоставлен продавцу. Если право собственности на недвижимость не будет зарегистрировано в уговоренный срок, то доступ к ячейке имеет покупатель.

Не следует думать, что банковское учреждение заинтересовано в полном исполнении всех обязательств по договору купли-продажи покупателем и продавцом. Банк – это нейтральная сторона, которая предоставляет доступ к ячейке определенным лицам при исполнении условий, указанных в соглашении. С 1 сентября 2012 года к нотариусу переходит право регистрации. Но такая законодательная инициатива не совсем эффективна и не может полностью защитить граждан от различных махинаций, связанных с жильем. Более действенно было бы создать систему контроля над системой регистрации права собственности, которая действует сегодня.

На самом деле, передача нотариусу полномочий по регистрации является действенным шагом, но он не в состоянии решить абсолютно всех проблем. Клиент получит полноценную защиту лишь тогда, когда на нотариуса будет возложена максимальная ответственность за совершаемые сделки. Дело в том, что сегодня не требуется получать лицензию на осуществление деятельности по выдаче кредитов, поэтому этим может заниматься кто угодно. Чтобы избежать проблем, стоит оформлять кредит, подписывая договора залога недвижимости не у случайных малознакомых людей, а в финансовом учреждении. Так собственник обезопасит себя от потери имущества, конечно, в случае если вернет заем в срок.

Также стоит серьезно отнестись к изучению договора. В первую очередь необходимо верно определить его предмет. Можно и самостоятельно заняться изучением пунктов договоров, но все же юридически не подкованный человек вряд ли сможет распознать различные уловки. Поэтому правильнее обратиться за помощью к адвокатам или юристам, которые оценят договор, а также выявят возможные риски.



Отказаться от оплаты принятых работ при отсутствии доказательства недостатков невозможно

В судебной практике встречается много исков, связанных с отказом заказчиков в оплате выполненных работ, оказанных услуг или поставленного товара по причине их низкого качества или наличия существенных недостатков.

По общему правилу заказчик обязан оплатить стоимость работ, если они выполнены согласно условиям договора. Многие понимают это правило таким образом, что если вдруг будут найдены несоответствия и отступления от условий сделки, то можно задержать оплату.

Однако данное понимание ошибочно. Заказчик обязан принять работу, даже если им выявлены некоторые недостатки. В таком случае закон позволяет заказчику уменьшить стоимость платы. Только неустранимые недостатки могут стать причиной отказа от договора. Также отказ от оплаты может последовать, если исполнитель не желает устранять недостатки.

Во всех случаях суду потребуется предоставить письменные доказательства фиксации недостатков. При этом в качестве таковых могут выступать только доказательства, предусмотренные законом. Это акты осмотра результатов работ, проведение исследований, экспертиз и т.п.

В отсутствии надлежащих доказательств суд примет сторону продавца или подрядчика. Так случилось в деле № А43-42567/2017 г., которые было рассмотрено АС Нижегородской области 2 марта 2018 г.

luxsoft_01_9650.jpg

Причина обращения в суд

В ноябре 2013 года ООО «КРОК Инкорпорейтед» (генподрядчик) и ООО «Промышленное строительство» (подрядчик) заключили спорный договор подряда в целях строительства здания суда в Красноярском крае. По условиям сделки подрядчик должен был выполнить работы, связанные с проведением инженерных сетей в здании. Порядок работ и требования к ним содержались в специально разработанной проектно-сметной документации. По завершении установки оборудования подрядчик обязался передать генподрядчику права пользования программным обеспечением, на котором работала установка, а также обязался осуществлять его гарантийное обслуживание.

В договоре было закреплено, что пользование программами осуществляется на основании простой лицензии, передача которой выполняется генподрядчику за плату.

В период действия договора стороны несколько раз меняли его условия, обговаривая их в дополнительных соглашениях.

В одном из последних соглашений стороны прописали условия передачи программы, порядок пользованию ею, а также ее стоимость. Права необходимо было передать в течение тридцати дней после подписания данного дополнения. Стоимость передаваемых прав стороны оценили в 2,2 млн. рублей. Генподрядчику вменялось в обязанность в течение 10 банковских дней с момента подписания дополнения оплатить подрядчику всю оговоренную сумму.

Истец передал права на программу Ответчику в декабре 2016 года, тем самым выполнив все свои обязательства по договору. Но встречного исполнения от Ответчика не получил.

В июле 2017 года Истец обратился с соответствующей претензией к Ответчику, в которой просил оплатить долг и начисленные пени по нему. Не получив ответа в установленный срок, Истец подал иск в суд.

Позиции сторон по вопросам исполнения договора

Генподрядчик не был согласен с требованиями иска, так как по договору предусматривалась передача качественно смонтированного оборудования и прав на пользование программой, которая также должна была быть исправной. Вопреки данным требованиям, оказалось, что установленные системы не работают с той программой, права на которую получил генподрядчик. В подтверждение своих доводов Ответчик приложил соответствующие письма Заказчика об имеющихся проблемах с установкой.

Ответчик указал на то, что дополнение к договору составляет с ним единое целое, следовательно, оплата будет произведена, как только Истец устранит выявленные недостатки.

В суде Ответчик заявлял несколько ходатайств:                                    

  1. О проведении строительно-технической экспертизы, целью которой являлась проверка установленной подрядчиком охранной системы, информационных сетей и систем связи, разработанных программ и имеющегося серверного оборудования, иных инженерных сетей. Также Ответчик полагал необходимым осуществить проверку качества выполненных работ на их соответствие проекту, тексту договора и строительным нормативам.
  2. О содействии в обращении к администратору арбитражного суда для получения от него сведений о качестве работы поставленного оборудования и программного обеспечения.
  3. Об отложении судебного заседания для сбора дополнительных доказательств.

Истец не был согласен с первым заявлением, так как Ответчик принял выполненные им работы и поставленное оборудование без указания на их недостатки, а в конце декабря 2016 года приступил к эксплуатации оборудования.

Суд не нашел причин для назначения испрашиваемой экспертизы. Отказ был связан с тем, что суть иска состояла в понуждении Ответчика оплатить права на пользование программой, переданной на основании простой лицензии. Ответы на перечисленные Ответчиком вопросы, которые он планировал задать экспертам, не повлияли бы на итог рассмотрения данного дела.

Суд отклонил второе заявление, сославшись на ст. 68 АПК РФ. Согласно норме, нельзя доказать какое-то обстоятельство дела не предусмотренными законом способами. В силу закона качество выполнения строительных работ нельзя подтверждать ответами администратора суда.

На просьбу отложить заседание суда Ответчик также получил очередной отказ. Суд обосновал это тем, что у Ответчика было много времени для сбора необходимых документов. Стороны собирались в суде несколько раз, также суд объявлял перерыв в последнем заседании. Очередное отложение дела будет указывать на затягивание судебного процесса.

Какие нормы применять, если договор носит смешанный характер

Нормы гражданского законодательства закрепляют принцип добросовестности во взаимодействии между сторонами (ст.ст. 307, 309 ГК РФ).

Стороны могут выбрать любой вид договора для заключения как из тех, что перечислены в законах, так и соединив несколько договоров в одном. Если сделка имеет смешанный тип, то к ней применяются различные правила, действие которых распространяется на каждый из элементов договора.

В результате анализа текста судья пришел к выводу, что сделка относится к смешанным. В данном договоре имелись условия, отражающие подрядные, лицензионные отношения и отношения купли-продажи. Спорное дополнение к договору было связано с определением порядка передачи прав на пользование программой за плату. К нему должны применяться нормы лицензионного законодательства и правила поставки товаров.

Как указано в ст. 309 и 310 ГК РФ, ни одна из сторон не может без причины отказаться от исполнения договора. А обязательства должны выполняться согласно достигнутым договоренностям.

Порядок заключения лицензионного договора регулируется ст. 1235 ГК РФ. В пункте 1 данной статьи указано, что обладатель прав на итог своей деятельности может передать другому лицу права на условиях, оговоренных в договоре. За передаваемое право получатель лицензии обязуется внести определенную договором плату (п. 5 ст. 1235 ГКРФ.)

Отношения в сфере поставки урегулированы также в гражданском законодательстве. Ст. 506 кодекса определяет, что в рамках отношений поставки одна сторона передает определенный товар другой стороне, которая использует его в коммерческих целях и вносит плату за оказываемые услуги. Оплата происходит в порядке и согласно формам, которые определили стороны (п. 1 ст. 516 ГК РФ.)

Заплатить за товар покупатель вправе как до получения товара, так и после, если это не противоречит нормам других законов (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Из имеющихся документов суд определил, что в декабре 2016 года Истец передал права на пользование программой Ответчику. Их стоимость составила 2,2 млн. рублей.

Оплата не была произведена Ответчиком, так как у него были сведения о несоответствии поставленной программы установленному оборудованию. Но у Ответчика не имелись допустимые письменные доказательства такого несоответствия. В отсутствии таковых, суд признал иск правомерным и взыскал с Ответчика всю сумму иска.

Кроме того, на данную сумму Истец начислил проценты за пользование чужими финансовыми средствами ввиду не оплаты Ответчиком переданной ему программы. Сумма процентов составила 189 тыс.рублей.

Суд проверил сделанный Истцом расчет и удостоверился, что он был верным.

Таким образом, суд обязал Ответчика оплатить переданные ему права на программу. Ошибка генподрядчика заключалась в том, что он осуществил приемку, не проверив качество выполненных работ. Подписывая акт о приемке, он по сути подтвердил, что работы соответствуют имеющемуся проекту.

В случае со смешанным договором необходимо обращаться к тем нормам права, которые регулируют конкретные отношения между сторонами. В рассмотренном случае в одном договоре были зафиксированы правоотношения по трем различным направлениям: в сфере купли-продажи, подряда и лицензирования.

Спор между сторонами касался отсутствия оплаты за передачу прав на пользование программным продуктом. Следовательно, вся доказательная база строилась вокруг данных правоотношений и иные вопросы суд не интересовали. Поэтому при заключении смешанного договора важно прописывать условия приемки и оплаты работ по каждому из его элементов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.