Как не стать жертвой мошенника (ЧАСТЬ 2)
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как не стать жертвой мошенника (ЧАСТЬ 2)

В предыдущей статье были описаны некоторые схемы, которые используют мошенники на современном рынке недвижимости. Продолжение данной темы вы можете найти здесь.

  • В отличие от европейских государств, в нашей стране при продаже недвижимости действует схема, согласно которой, деньги передаются продавцу до регистрации права собственности. Эта схема является не самой безопасной, но многие просто не видят другой. В результате, периодически продавец исчезает с полученными деньгами, не передавая покупателю права собственности. Чтобы таких ситуаций было меньше, была разработана схема, задействующая банковские ячейки. Процедура довольно проста. Покупатель арендует в банке ячейку и кладет в неё деньги.  Перед самой закладкой денег, арендатор подписывает с банком договор, в котором указывается срок аренды и условия доступа к ячейке. Их можно указать так, чтобы доступ к ячейке получал продавец только при определенном исполнении или неисполнении обязательств. Таким образом, если сделка прошла честно, то продавец сможет получить деньги, если же имело место мошенничество, то доступ дл него заблокирован. Не стоит забывать, что банк в данном случае является лишь посредником, а значит, не имеет личной заинтересованности в надлежащем исполнении продавцом и покупателем своих обещаний. Он обеспечивает доступ к ячейке и контролирует, чтобы все условия были выполнены. В любом случае, мы рекомендуем клиентам внимательно изучать договор купли-продажи, который заключается с партнером по сделке. Наилучшим вариантом станет обращение к юристу, который сможет разъяснить все тонкости предстоящей сделки.
  • Заключение предварительного договора купли-продажи. Согласно закону, компания-застройщик имеет право продавать клиентам квартиры на стадии строительства, только если заключается договор долевого строительства. В этом случае права и обязанности дольщиков и застройщика регулируются положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако нередки случаи, когда вместо такого договора, застройщик заключает с клиентом договор купли-продажи, в соответствии с которым обязуется в будущем , после постройки дома и получения документов, передать квартиру в собственность покупателю. Конечно, не исключено, что застройщик и правда исполнит свои обещания, но риск обмана достаточно велик. Государство никак не регулирует такие сделки, поэтому покупателям остается надеяться на честность продавца. При этом, ничто не мешает тому продавать одну и ту же квартиру несколько раз, в результате чего, после завершения строительства, многие клиенты останутся ни с чем. Не исключено, что им даже вернут деньги, хотя и так происходит далеко не всегда.

Компания «1Капиталь» рекомендует вам пользоваться услугами юристов и профессиональных оценщиков, чтобы иметь представление о рыночной стоимости покупаемой квартиры и предмете заключаемого договора.



Возможен ли пересмотр дела после утверждения судом мирового соглашения?

Как часто встречается ситуация, когда одна сторона не исполняет своих финансовых обязательств, будь то оплата коммунальных услуг или оплата работ по подряду. В суде стороны могут заключить мировое соглашение, в котором обозначить периодичность погашения долга, сумму. Представьте ситуацию: определение суда об утверждении соглашения вступило в силу, но одна из сторон конфликта решила взыскать пени, не обозначенное в документе. И вот в суд поступает новое заявление.

Ниже рассмотрим, возможно ли выиграть процесс, если предмет спора ранее урегулирован сторонами в рамках мирового соглашения. 11 мая 2018 года Арбитражный суд Республики Коми рассмотрел дело № А56-78780/2017. Производство начато по иску ООО «Строительно-транспортная компания «НефтеГазСтрой» к компании «Ротшер» о взыскании неустойки в размере 44 млн. рублей по договору подряда от 1 декабря 2015 г.

Позиции сторон

В исковом заявлении общество «СТК «НефтеГазСтрой» ссылается на положения Гражданского кодекса РФ и мотивирует свои требования обстоятельствами дела. Ответчик является субподрядчиком по договору подряда, выполнил только часть своих обязательств. Согласно материалам, компания «Ротшер» покинула строительный объект, не закончив начатые работы. Дело в том, что истец не оплачивал фактически выполненный объем. Получить законные деньги ответчик смог только после того, как в 2016 г. было начато судопроизводство между сторонами. Стороны заключили мировое соглашение, и компании «Ротшер» была произведена оплата.

Однако, по мнению истца, в связи с тем, что ответчик выполнил не все обязательства, предусмотренные договором, его нужно привлечь к имущественной ответственности и обязать выплатить пени.

В своем отзыве представитель «Ротшер» указал, что все споры с заявителем были урегулированы в рамках мирового соглашения, потому претензия по пеням со стороны заявителя является необоснованной.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ сторона спора может возразить против суммы выплаты и произвести собственный расчет неустойки. Однако общество «Ротшер» не воспользовалось правом и не ходатайствовало перед судом о снижении компенсации.

Обстоятельства разбирательства

Суд установил, что 1 декабря 2015 г. между ООО «СТК «НефтеГазСтрой» и обществом «Ротшер» заключен договор подряда. Согласно документу, ответчик должен был построить накопители шлама до 31 августа 2016 г.

В договоре также предусмотрена схема выплаты неустоек. Кроме того, подрядчик, компания «СТК «НефтеГазСтрой», имел право в одностороннем порядке прекратить действие договора, предварительно сообщив об этом субподрядчику, т.е. ООО «Ротшер». Истец воспользовался этим правом и 18 октября 2016 г. направил ответчику извещение о расторжении договора, а также требование выплатить пени за ненадлежащее выполнение обязательств по договору. В претензии была указана сумма в 44,8 млн. рублей. Документы были доставлены надлежащим образом, однако ответа от субподрядчика не последовало.

За защитой своих интересов компания «Ротшер» обратилась в Арбитражный суд и потребовала взыскать с «НефтеГазСтрой» 11,3 млн. рублей долга и 100 тыс. рублей пеней, начисленных за пользование чужими средствами за период с 30 декабря 2015 г. по 30 сентября 2016 г. В ходе судопроизводства стороны заключили мировое соглашение, и компания «НефтеГазСтрой» обязалась выплатить 4,5 млн. рублей, а общество «Ротшер» отказалось от первоначально выдвинутых требований.

Однако по истечении времени, когда уже определение суда вступило в силу, компания «НефтеГазСтрой» посчитала, что ответчик выполнил не все обязательства по договору, и обратилась со своим иском в судебный орган.

Когда начисляются пени

Неисполнение обязательств либо их ненадлежащее исполнение может компенсироваться выплатой пеней. Их сумма определяется законом либо положениями договора.

По смыслу п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГК РФ, организация, заказавшая работы, не должна доказывать причиненные ей убытки. Неустойка необходима, чтобы обеспечить выполнение обязанностей, является способом компенсации потерь кредитора, которые вызваны некачественным выполнением должником обязательств.

Мировое соглашение

В рассматриваемом случае исковое заявление было подано после заключения между контрагентами мирового соглашения. Оно предполагает разрешение конфликта, принятие сторонами взаимовыгодных условий и прекращение предмета конфликта. Такое соглашение применимо и к договорным отношениям гражданского характера.

Стороны при принятии соглашения могут включить в него дополнительные положения, которые не относились к сути разбирательства. Структура и текст мирового соглашения должны быть точными и не вызывать разногласий. В нем должны предусматриваться:

  • условия реализации соглашения,
  • размеры выплат, если они предусмотрены документом,
  • сроки выполнения обязанностей.

В соглашении исключаются невыполнимые требования, двусмысленные требования и формулировки.

Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ № 50, мировое соглашение, прошедшее утверждение судом, предполагает окончательное согласие сторон с его положениями и влечет полную ликвидацию спора.

Исходя из смысла ч. 2 ст. 9 ГК РФ, если при принятии мирового соглашения его участники не предусмотрели в нем вероятность определенных последствий, все равно это соглашение влечет прекращение взаимных претензий. Следовательно, не допускается новое направление в суд требований, которые связаны с таким соглашением. При этом не важно, относятся они к основным или второстепенным обязательствам.

В соответствии со ст. 431 ГК, при изучении судом представленного договора между сторонами его условия понимаются буквально. Поэтому для участников спора важно, чтобы слова и фразы в документах не имели двусмысленного толкования.

Если нельзя определить однозначное содержание документа, принимаются следующие меры:

  • Судом выясняется общее предназначение договора, намерения сторон;
  • Учитываются соответствующие обстоятельства: предшествующие договорным отношениям переговоры, корреспонденция, иное взаимодействие сторон.

В рассматриваемом случае при толковании договора между контрагентами, а также мирового соглашения суд учел значение использованных языковых единиц, слов и словосочетаний. Также были учтены обстоятельства заключения соглашения и его положения. Так, в тексте документа сказано, что контрагенты пришли к единому мнению по предмету спора и приняли решение, которое выгодно обеим сторонам.

Материалы дела

В ходе судебного разбирательства ответчик по делу ходатайствовал об использовании в качестве доказательства аудиозаписи заседания суда от 11 января 2017 г. Исходя из нее, представитель компании «Ротшер» высказал опасения, что общество «СТК «НефтеГазСтрой» может потребовать договорные санкции и обратиться с отдельным иском в суд. Однако такой вариант развития событий, по словам председательствующего судьи, исключен, так как после утверждения судом соглашения конфликт по данному подрядному договору будет исчерпан.

11 мая 2018 г. при разборе заявления «НефтеГазСтрой» представитель ответчика напомнил, что компания «Ротшер» во время процедуры составления мирового соглашения отказалась от притязаний на 7 млн. рублей. Данное обстоятельство подчеркивает отсутствие у заявителя правовых и фактических оснований для взыскания неустойки.

В ходе рассмотрения дела судом истцу были заданы два вопроса:

  • В чем заключается выгода для общества от подписания мирового соглашения, если истец обязан выплатить по нему компании «Ротшер» 4,5 млн. рублей. При этом заявитель настаивает на выплате пеней в размере 44 млн. рублей.
  • Почему СТК «НефтеГазСтрой» не предъявила сразу встречный иск при разбирательстве предыдущего дела со своим субподрядчиком, а обратилась лишь спустя год? Причем соглашение, которое утвердил суд, истец добровольно не выполнил. Более того, в своих требованиях заявитель приводит основания, по которым контрагенты уже пришли к мировому соглашению.

По словам заявителя, компания хотела взыскать убытки с общества «Ротшер», однако не успела произвести расчеты к дате судебного разбирательства из-за сложности процедуры. Поэтому заявитель решил обязать контрагента выплатить через суд только неустойку. Объяснить причину согласия на подписание соглашения представитель затруднился.

Выводы суда

Оценив материалы дела, последствия соглашения, суд сделал вывод, что его принятие имело для обеих сторон благоприятный исход:

  • Прекратился экономический конфликт, возникший между ними по договору подряда;
  • Стороны смогли избежать крупных судебных издержек, сумма которых зависит от размера заявленного в иске возмещения и сложности дела.

Мировое соглашение, которое приняли контрагенты и утвердил суд, не предполагает появления новых обязательств. Оно свидетельствует о том, что претензии сторон друг к другу исчерпаны, в том числе по выплате неустоек.

Следовательно, интересы истца, предусмотренные договором, были восстановлены при рассмотрении предыдущего дела с этим же ответчиком. Имеет место предположение суда, что затеянный новый спор для заявителя является способом скрытого обжалования решения, которым было утверждено соглашение с «Ротшер». Однако пересмотр вступившего в силу акта не является возможным.

Таким образом, заключение суда говорит не в пользу истца: его требования не обоснованные и не подлежат удовлетворению. Кроме того, данное обращение в судебный орган стало для СТК «НефтеГазСтрой» дополнительной статьей крупного расхода. С заявителя взыскана в федеральный бюджет госпошлина в сумме 200 тыс. рублей.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.