Как работает «вексельная схема» при покупке квартиры?
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как работает «вексельная схема» при покупке квартиры?

Покупка жилья в строящихся домах пользуется большой популярностью в наши дни. Как правило, данная процедура осуществляется по трем основным схемам:

  • С помощью договора долевого участия
  • С помощью инвестиционного договора
  • С использованием вексельной схемы

В данной статье речь пойдет именно о третьем варианте, то есть, вексельной схеме. Чаще всего она используется при заключении договора строительной компании с физическим лицом. Существует не слишком много способов привлечения денежных средств на строительство домов от физических лиц. Конечно, есть договор долевого участия, но, как правило, возникают проблемы с тем, что его, во-первых, очень сложно зарегистрировать и наделить юридической силой, а во-вторых, возникает масса административных затруднений, которые отнимают время и силы.
Поэтому и была придумана вексельная схема, она способна помочь застройщику достаточно быстро уладить все юридические вопросы, а физическому лицу – дает гарантии того, что все будет честно. Схема крайне проста, между покупателем и застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, которая еще только будет построена. Параллельно покупатель приобретает векселя строительной компании.

Существует также чуть более сложный вариант, при котором покупают векселя не самой строительной компании, а какого-нибудь оффшора. Конечно, такая схема является более рискованной, однако опытные юристы с уверенностью заявляют, что обмануть вкладчика в данной ситуации практически невозможно. Тем не менее, чтобы обезопасить себя от ненужных рисков, мы рекомендуем не соглашаться на схему с «левыми» оффшорами, так как не до конца понятно, как действовать, если они «вдруг» исчезнут. Доводы об очевидности мошенничества не пройдут в суде, если не будут иметь под собой весомых фактов. Более того, недобросовестному застройщику будет намного проще тянуть время при необходимости, так как даже если дело дойдет до суда, то выйти на заграничный оффшор будет непросто. Тогда могут всплыть дополнительные пункты заключенного договора, по которым, например покупатель должен был выплатить деньги за квартиру в определенный срок. Таким образом, нужное время уйдет, покупатель вернет свои деньги, но квартиру получить уже не сможет. Застройщик может работать по такой схеме, если, например, заключил договора на покупку одной и той же квартиры с несколькими клиентами, чтобы получить больше заемных средств через векселя.

Для вашей безопасности, не стоит гнаться за небольшими скидками и соглашаться на покупку векселей оффшорных компаний. Лучше и надежнее приобретать их у самой строительной компании и не рисковать. В таком случае вексельная схема работает очень даже неплохо и является одной из лучших на существующем рынке при действующем законодательстве.

Также мы рекомендуем проводить оценку рыночной стоимости квартиры, хотя бы на этапе строительства. Это обезопасит вас от слишком высоких цен, назначаемых строительными компаниями.



За совершение незаконных валютных операций грозит штраф

Все валютные операции, совершаемые на территории Российской Федерации, подлежат контролю со стороны налоговых органов. Особое внимание обращено на взаимоотношения с иностранными контрагентами. Существуют различные правила в сфере валютного регулирования, которым должны следовать участники внешнеэкономических отношений. Если налоговая выявляет фиктивные схемы, созданные для вывода валюты с российской территории, у нарушителя возникает ответственность как административного, так и уголовного характера.

Штрафы за данные проступки весьма внушительны, а размер уголовной ответственности зависит от суммы валютной операции.

В качестве примера можно привести постановление 14-го ААС по делу № А05-5375/2018.

В суд обратилось ООО «ТК Северный проект» с жалобой на МИФНС № 9 по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Общество полагало, что налоговая неправомерно наложила на него штраф в сумме 4,9 млн. руб. Первая инстанция согласилась с жалобой, но налоговая обратилась в апелляцию, которая отменила решение нижестоящего суда.

Причины привлечения общества к административной ответственности

Общество «ТК Северный проект» было создано в 2010 году. На протяжении 7 лет его единственным участником и директором был Кузьмин Д.В. В июне 2015 г. в одном из архангельских филиалов банка «Уралсиб» Обществом открыт долларовый валютный счет.

В январе 2016 г. фирма заключила с иностранной организацией «Голден Бриз Шипинг Корп» внешнеторговую сделку по оказанию брокерских услуг. Данная компания была зарегистрирована на территории Маршалловых островов, которые находятся вне таможенной территории ЕАЭС. По договору организация обязалась помочь Обществу в поиске и покупке морского судна. Стоимость услуг была оценена в 130 тыс. американских долларов.

Чтобы рассчитаться за оказанные услуги, Общество открыло в банке паспорт сделки. С марта по июнь 2016 года были совершены банковские операции по переводу денежных средств на счет указанной зарубежной компании. В подтверждение исполнения договора в банк был предоставлен акт об оказании услуг. В ноябре 2016 года по заявке Общества паспорт сделки был закрыт банком, так как с обеих сторон по документам договор был полностью исполнен.

В декабре 2017 года из таможни в налоговую инспекцию поступили материалы, указывающие на совершение директором Общества уголовных преступлений по ч. 1 ст. 194 и ч. 1 ст. 193.1 УК РФ. По первому делу он обвинялся в неуплате обязательных таможенных платежей в крупном размере. Данное дело было прекращено в связи с добровольным возмещением ущерба. По второму делу ему вменялось нарушение порядка выполнения операций с валютой путем использования заведомо недостоверных документов.

Инспекция провела расследование, в ходе которого было установлено, что фактически брокерский договор между Обществом и иностранной компанией не был исполнен последней, а у Общества не было цели получить услуги по поиску судна у исполнителя договора. Указанное свидетельствовало о том, что сделка была притворной, чтобы скрыть истинные намерения сторон. Проверка показала, что брокерские услуги были оказаны гражданином Екименко Д.Ю., а иностранная фирма была использована для вывода финансовых средств с территории России. В результате сделки брокерское вознаграждение поступило в распоряжение директора Общества, который в дальнейшем мог пользоваться этими деньгами в своих целях и для нужд Общества.

Директор Общества, зная о том, что подконтрольная ему иностранная компания не будет оказывать брокерские услуги, перевел на ее счет через российский банк денежную сумму в размере 130 тыс. американских долларов по недостоверным документам.

Данный вывод был сделан в акте, составленном налоговой по результатам проверки. Также в акте подчеркивалось, что Обществом допущено совершение незаконной валютной операции под видом законной сделки. Данный акт лег в основу административного дела, возбужденного в апреле 2018 года. Уполномоченное должностное лицо налоговой признало Общество виновным в совершении правонарушения по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ и оштрафовало его на сумму 4,9 млн. руб.

Юрлицо не согласилось с принятым постановлением и обжаловало его в арбитражный суд. Оно считало, что налоговая не доказала притворность сделки, а также полагало, что использование в административном деле материалов уголовного дела недопустимо.

В чем проявляется нарушение валютного законодательства по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ

Основные принципы валютных отношений заложены в Законе № 173-ФЗ (далее — Закон), регулирующем порядок осуществления валютного контроля и обращения с валютой.

Данный закон понимает под резидентами юридическое лицо, образованное по нормам российского права, а под нерезидентом — иностранную компанию.

Исходя из ст. 9 Закона, резиденты не могут осуществлять между собой операции с валютой, за некоторыми исключениями, которые поименованы в этой же статье.

Резиденты несут всю полноту ответственности за допущенные в сфере валютных отношений отступления от принятых правил.

КоАП РФ по ч. 1 ст. 15.25 возлагает на виновное лицо ответственность за выполнение следующих противозаконных действий с валютой:

  1. покупка валюты иностранного происхождения без участия банковских организаций;
  2. осуществление действий с валютой без использования счета в уполномоченном банке;
  3. выполнение валютных операций при помощи средств, зачисленных на счета заграничных банков.

Нарушение посягает на правоотношения в области валютного законодательства и выражается в том, что виновное лицо выполняет операции с валютой, допуская несоблюдение установленных российскими законами норм, либо совершает запрещенные операции.

Апелляция изменила решение с учетом дополнительных доказательств

В апелляции налоговая просила приобщить к делу дополнительные документы — материалы уголовного дела в отношении директора Общества. По правилам АПК РФ, инспекция мотивировала невозможность предъявления данных доказательств тем, что ранее следственные органы отказывали ей в ознакомлении с документами. Попытка привлечь к делу следственные органы в целях получения необходимых доказательств была отклонена судом 1-ой инстанции.

Апелляция включила новые доказательства в дело, обосновывая свои действия следующим.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 28 мая 2009 г. № 36 в п. 26 разъяснил, что апелляция, приобщая к делу новые доказательства, должна удостовериться в уважительности причин, по которым доказательства не были предъявлены ранее. Такой причиной может быть, в том числе, безосновательный отказ первой инстанции в одобрении заявления об истребовании необходимых для дела доказательств.

По данному делу АС Архангельской области располагал сведениями о наличии двух уголовных дел, касающихся предмета спора. Налоговая просила суд помочь получить материалы из данных уголовных дел, но получила отказ.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 24 июня 2014 года № 3159/14 разъяснил, что если имеется приговор суда по уголовному делу, который вступил в силу, то такой акт является обязательным для арбитражных судов. Наличие приговора освобождает сторону спора от доказывания в той части, в какой приговор отражает важные для судебного спора моменты. Кроме того, в арбитражном процессе могут быть использованы и иные материалы уголовного дела, если они подтверждают высказываемые стороной доводы.

На основании указанного новые доказательства (платежные документы, протоколы обыска, осмотра вещей и допроса специалиста) были признаны относимыми к делу и приобщены к имеющимся материалам.

Исходя из данных доказательств, суд пришел к выводу о совершении Обществом притворной внешнеэкономической сделки.

Имеющаяся электронная переписка и записи телефонных разговоров подтвердили, что Общество по вопросам приобретения судна взаимодействовало не с зарубежной компанией, а с гражданином Екименко Д.Ю., который действовал от лица другой иностранной фирмы — «Марин Оверсиз ЛП». У данной фирмы и компании «Голден Бриз Шипинг Корп» имелось соглашение от 4 марта 2016 года, в рамках которого и действовал гражданин. Составление соглашения и последующее его подписание контролировалось директором Общества. Услуги гражданина были оценены в 30 тыс. американских долларов, и по поручению директора Общества были перечислены со счета «Голден Бриз Шипинг Корп» на счет «Марин Оверсиз ЛП».

Таким образом, налоговая инспекция имела достаточные доказательства оказания брокерских услуг не партнером по внешнеторговой сделке, а иным лицом, не участвующим в отношениях сторон. Директор Общества использовал иностранную компанию для вывода валюты с территории России в целях дальнейшего ее использования для личных нужд. Чтобы прикрыть притворность сделки, Кузьмин Д.В. предоставил в банк недостоверные документы, на основании которых денежные средства незаконно выбыли с российской территории.

Общество не доказало, что договор с «Голден Бриз Шипинг Корп» преследовал деловые цели и имел реальное исполнение. Следовательно, Общество допустило совершение незаконной валютной операции, что повлекло за собой наложение на него административного наказания по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ.

Как следует из КоАП РФ, вина юридического лица имеет место в тех случаях, когда оно могло соблюсти принятые правила, но мер к их исполнению не приняло. В данном деле Общество знало о необходимости выполнения предписаний валютного законодательства, но нарушило их. Апелляция признала решение налоговой законным, а судебный акт 1-ой инстанции отменила.

Из рассмотренного примера видно, что нарушения в сфере валютного законодательства рассматриваются государством как одни из наиболее серьезных проступков. С этим связана и строгость наказаний за незаконные операции.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.