Оспаривание кадастровой стоимости
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Оспаривание кадастровой стоимости

Понятие кадастровой и рыночной оценки земли разное в принципе. Никто не говорит, что полученная стоимость должна совпадать рубль в рубль, но некоторое соответствие наблюдаться должно. Нередко расхождения настолько велики, что даже на этом манипулируют.

Суды в регионах просто завалены исками желающих из муниципалитетов и земельных пользователей перетянуть одеяло в свою пользу. Так как каждый в цене пытается увидеть свою выгоду. Плюс постоянные изменения в процессуальном и земельном законе не позволяют выработать стабильную практику судебного рассмотрения. Хотя ввиду отсутствия судебного прецедента как источника права такая вряд ли бы существенно упростила взаимоотношения.

Актуальность проблемы еще не сформировалась до конца. По сегодняшним требованиям кадастровая оценка осуществляется только в отношении земельных наделов. Хотя есть основания утверждать, что в ближайшее время список объектов существенно расширится. Равно, как и собственников, во владении которых они пребывают.

Речь идет о типах недвижимости:

  • Квартирах;
  • Дачах, загородных домах;
  • Жилых домах в городской черте;
  • Гаражах.

Обычно истцами по подобной категории дел становятся пользователи земли. Это лица, взявшие ее в аренду или получившие по другим типам договоров. Их претензия касается несоответствия кадастровой и рыночной стоимости. Ввиду сложившихся обстоятельств законодатель предлагает им несколько вариантов решения проблемы. Это обжалование кадастровой стоимости в судебном порядке, то есть:

  • Цена может быть призвана неверной;
  • Нормативный акт правомочного создателя, которым утверждается кадастровая цена, признается недействительным.

Оба варианта более чем сложные, с учетом работы современной судебной системы. Ранее существовала практика приоритетности разъяснений Высшего арбитражного суда. Речь шла о рекомендательном письме, в котором поднимались вопросы оспаривания оценки объектов и имущества, если отчет был составлен независимым оценщиком. Нередко вдохновение для решений черпали из этого документа и суды общей юрисдикции.

Кто может оспорить результаты

Результаты работы независимого оценщика могут быть оспорены априори. Но для этого есть ряд условий. Если оценка является прямым требованием закона и обязывает субъекты правоотношений ее проводить, то обжалование возможно. Причем независимо от круга лиц, которые принимают участие во всем этом действии. Судебная тяжба по вопросу стоимости, определенной для личного понимания и без законных оснований нецелесообразна. Оспорить кадастровую стоимость можно тогда, когда еще соответствующий акт или решение о ее утверждение не принято полномочным лицом.

Эта позиция была определена позицией Высшего Арбитража. Плюс она призвана гарантировать стабильность решений Фемиды. В противном случае любую сделку можно было бы отменить в любой момент. И момент диспозитивности сторон в судебном заседании сводился бы только лишь к игре по перетягиванию аргументированностью доводов. Это бы существенно снизило инвестиционные потоки в данную отрасль экономики. А поскольку главным уголовными законом страны предусмотрена ответственность оценщика, то за решеткой могли бы оказаться многие авторитетные люди. Да и суды просто были бы завалены исками недовольных.

Землепользователи приняли разъяснения третьей власти настороженно, так как на практике о стоимости своих участков они узнают из акта. Получается, что механизм обжалования ее до принятия акта для них не удается реализовать. Хотя даже если удастся перехватить отчет и оспорить его до утверждения, здесь также немало «подводных камней». Ведь применяемые методы массовой оценки земли редко судами признаются неверными.

Доводы истцов основывались на том, что кадастровая стоимость существенно отличалась от реальной. Таким образом, подвергались сомнению все техники, используемые экспертами. При этом весьма прогнозировано становился вопрос о законности отчетов по другим участкам. Так как подобный тип оценки производится в групповом формате. Несмотря на декларированный принцип независимости судей, правозащитники понимали, что недействительность кадастровой оценки повлечет за собой отказ от оплаты налогов на землю.

В результате это существенно пошатнет доходную часть бюджета субъектов Федерации. Те истцы, которые считали себя умнее и шли по пути оспаривания акта о принятии оценки, тоже имели не очень значимые успехи. Так как существенных причин признать недействительным документ, который базируется на неоспоренной оценке, практически невозможно. Зачастую в подобных исках отказывали. И даже те, кто умудрялся выиграть суд, попадал под пристальный контроль налоговиков. Понятно, что подобная ситуация требовала вмешательства законодателя.

Решение было принято - в закон «Об оценочной деятельности» была внесена глава, которая регламентирует правовую позицию кадастровой оценки. Это позволило урегулировать порядок внесения изменений в кадастровую цену. Производился он в административном порядке. Для этого работает комиссия по рассмотрению споров. Все, что требуется от недовольно землепользователя, подать соответствующее заявление и аргументировать свои доводы. Отличное решение. Но есть нюанс, который оговорен шестимесячным сроком на обжалование. Отсчет начинается с момента внесения данных в ГКН.

Но и такие инновации в законодательстве существенно не помогли оптимизировать налоги. Пользователи участков решили на достигнутом не останавливаться. Одна компания решила исправить положение, для чего стала истцом в арбитражном производстве. Ответчиком был определен Росреестр.

В числе требований были определены:

  • Незаконность действий ответчика;
  • Недействительность некоторых пунктов акта проверки;
  • Недостоверность результатов кадастровой экспертизы.

В первой инстанции компания суд выиграл частично, а вот апелляция это мнение не разделила. Поэтому решение было отменено. Истец пошел дальше, потребовав от Верховного Арбитража установить надзор за принятыми вердиктами судов низшей инстанции. Результатом стало Постановление № 913. В среде юристов оно вошло в историю как способ интерпретировать сложившуюся в вопросе оспаривания кадастровой оценки практику совершенно по-другому.

Поскольку законодатель ограничивает срок на внесение изменений в кадастровую стоимость в течение 6 месяцев после вписывания данных в ГКН, то суд разрешает оспаривать цену в любое время.

Конечно, это решение не отменило необходимости доказывать свою правоту в суде. Но процедура постановления решения была унифицирована и существенно упрощена. Это снизило конфликтность ситуаций. Тем более, муниципалитет имеет возможность при определении стоимости пользоваться специальной кадастровой картой. Такая процедура приближает цену земельного участка к реальной, что упрощает оформления процесса аренды и позволяет оптимизировать налоги.

В числе плюсов подобного разрешения – приемлемые условия для инвестиционной деятельности, которая ранее была заторможена. Первые результаты уже стали заметны по привлечению иностранных и отечественных капиталов.



Недобросовестность лизингодателя может обернуться для него выплатой убытков

Договор лизинга — это сделка, в результате которой одно лицо приобретает для второй стороны необходимое ей имущество у третьего лица, чтобы в последующем предоставить данную вещь второй стороне в предпринимательских целях за вознаграждение на определенное время.

Такой договор интересен лизингодателю в силу получения прибыли, а для лизингополучателя — в возможности в будущем получить в собственность выкупаемое имущество.

Казалось бы, выполнил условия лизинга, и имущество стало твоим. Но бывают на практике случаи, когда лизингодатели поступают недобросовестно, например, удерживая у себя документы на предмет договора. В таком случае второй стороне ничего не остается, как обратиться в суд за защитой своего права и взыскать с нарушителя упущенную выгоду.

593fe340132a8.jpg

Основания исковых требований

ИП Смирнова Л.В., осуществляющая деятельность по пассажирским перевозкам, подала иск о взыскании с ООО «Каркаде» убытков на сумму 1,1 млн. рублей и о признании права собственности на автотранспортное средство.

Предприниматель Смирнова Л.В. и Общество подписали в ноябре 2010 года договор финансовой аренды в отношении автобуса класса В (12 мест), марки ГАЗ.

В соответствии с графиком платежей предприниматель оплатила всю стоимость по договору. Из соглашения следовало, что по истечении срока финансовой аренды и выполнения лизингополучателем всех обязательств, к нему по акту приема-передачи переходит право собственности на предмет договора. Однако Общество не выполнило данное условие.

Необходимо отметить, что ранее, 28 октября 2013 г., Арбитражный суд г. Москвы вынес решение, которым обязал ООО «Каркаде» оформить документы, необходимые для перехода права собственности к ИП Смирновой Л.В. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда в силе. Последнее судебное постановление было принято 21 июня 2014 года.

Из материалов нового дела следовало, что Общество приступило к исполнению первого судебного решения лишь 15.02.2016 г., направив в адрес Смирновой Л.В. ценное письмо, вложив в него договор, передаточный акт, акт о переходе права собственности и расписку о получении оригинала ПТС. Однако после вскрытия конверта стало понятно, что данные документы не содержат подписей со стороны Общества, кроме того, в конверте не было оригинала ПТС. Поэтому ИП поставила на документах свою подпись и тоже ценным письмом отправила их обратно, обращаясь с требованием об их подписании Обществом и направлении оригинала ПТС. Общество получило письмо 14.12.2016 г. Не дождавшись ответа на данное письмо, Смирнова Л.В. направила Ответчику претензию о совершении действий по передаче документов на предмет лизинга, а также требование об оплате убытков, причиненных неисполнением решения суда. Общество получило письмо 26.01.2017, но ответ на него не предоставило. В связи с этим ИП обратилась в суд за защитой своих прав.

При этом истец выбрала в качестве способа защиты признание за ней права собственности на автотранспортное средство. Данный способ позволяет посредством судебного решения зафиксировать наличие законного права на какую-либо вещь у лица, за которым другие участники гражданских правоотношений такое право не признают. Поэтому по таким искам выносится положительное решение только при наличии реальных оснований для владения спорной вещью.

18.04.2017 г. арбитражный суд первой инстанции признал за ИП право собственности на автобус, но отказал во взыскании с Общества убытков. Решение было пересмотрено апелляционным судом, который 15.08.2017 оставил его в силе. В результате обжалования в кассационном порядке оба решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на повторное рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Признать право собственности на автомобиль можно в судебном порядке

Гражданское законодательство, определяя способы защиты, указывает на необходимость применения такого способа, который бы в конечном итоге восстановил нарушенное право.

В ст. 309 ГК закреплено важное правило, согласно которому все обязательства надлежит исполнять согласно закону и условиям сделки, а если таковых нет — в соответствии с обычными для подобных случаев требованиями.

Ст. 310 ГК РФ указывает на недопустимость отказа от договора или изменения условий сделки одной из ее сторон без согласия второй стороны. Подобный отказ допустим только в том случае, если он прямо предусмотрен сторонами в договоре.

Правила финансовой аренды закреплены в одноименном законе от 29.10.1998 г. №164-ФЗ. Законом установлено, что лизингополучатель обязан осуществлять регулярные платежи с момента начала пользования имуществом.

Ст. 624 ГК РФ устанавливает, что со дня истечения срока аренды, либо со дня внесения указанной в договоре выкупной цены, имущество становится собственностью арендатора. Аналогичные нормы закреплены в ст. 19 Закона №164-ФЗ в отношении предмета лизинга.

Согласно правилам ст. 329 ГК РФ, как только произведен полный расчет, лизингодатель теряет право собственности на имущество.

ГК РФ предусматривает, чт,о исполняя договор купли-продажи, продавец обязан не только передать товар, но и относящиеся к нему документы.

Судом сделан вывод о неисполнении решения суда 2013 года, несмотря на наличие постановления приставов об окончании исполнительного производства.

Судебные приставы в качестве доказательства, подтверждающего выполнение судебного акта 2013 года, приняли квитанцию об отправке ценного письма с необходимыми документами. Однако детальное изучение в судебном процессе действий Ответчика показало, что решение было исполнено формально и ИП действительно не получил документы на транспортное средство. Таким образом, ранее ООО «Каркаде» ввело суд в заблуждение относительно направления Смирновой Л.В. оригинала ПТС.

Также суд предлагал сторонам в ходе судебных заседаний подписать акт приема-передачи автобуса, на что Ответчик активно возражал. Учитывая, что решение суда 2013 года не было исполнено, данный отказ свидетельствовал о нарушении прав Смирновой Л.В., а отсутствие ответов на претензионные письма указывало на воспрепятствование Обществом в переходе права собственности истцу.

Исследовав все документы, суд пришел к выводу о возможности признать за ИП право собственности на автомобиль ГАЗ-322132.

Расчет размера убытков принят судом частично

Смирнова Л.В. просила суд взыскать с ответчика убытки в сумме 1,1 млн. рублей, ссылаясь на невозможность перехода права собственности вследствие неисполнения Обществом договора лизинга.

Срок госрегистрации ТС за ИП истек 27.01.2015 г., поэтому Смирнова Л.В. с указанной даты не вправе была использовать автомобиль. На автомобиле ГАЗ-322132 предприниматель осуществляла перевозки пассажиров, а именно сотрудников ООО СК «НеоСтрой», о чем имелся договор от 07.07.2014. Стоимость услуг по договору составляла 48 тыс. рублей в месяц. С момента заключения договора и до даты истечения срока госрегистрации автомобиля услуги оказывались ежемесячно. После 27.01.2015 г. ИП не могла оказывать транспортные услуги данной компании, в связи с чем ей были причинены убытки в виде неполучения запланированных доходов. Из расчета следует, что за 23 месяца (с 27.01.2015 по 27.12.2016 гг.) ИП не получено 1,1 млн. рублей.

Данный расчет не мог быть полностью принят судом исходя из следующего.

Ст. 15 ГК РФ делит убытки на реальный ущерб, то есть финансовые затраты, производимые в целях восстановления такого права, лицом, чье право нарушено, а также на упущенную выгоду, то есть доходы, которые лицо недополучило в результате нарушения его права.

Выставляя требование о взыскании убытков, истец обязан доказать, что они действительно возникли, доход не был получен именно в связи нарушением стороной сделки своих обязанностей, а также необходимо доказать наличие связи между убытками и действиями Ответчика.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12, истец обязан подтвердить, что принял все необходимые меры для получения дохода, но только из-за ненадлежащих действий ответчика упустил свою выгоду.

Исходя из этого, суд отметил следующее.

Из документов дела следовало, что истец осуществлял деятельность по пассажирским перевозкам на основании бессрочной лицензии длительное время. Таким образом, суд усмотрел связь между невозможностью использования транспортного средства и не полученным доходом.

В то же время суд посчитал, что в возникновении убытков частично виноват и сам истец. Во-первых, требование о признании права собственности не заявлялось им в ходе рассмотрения дела в 2013 году, более того, истец ждал почти 2,5 года, чтобы обратиться с данным иском в суд. Во-вторых, суд, учитывая положения ГК РФ о том, что предпринимательская деятельность всегда связана с определенными рисками, указал на возможность использования истцом другого автомобиля для работы с клиентом. В-третьих, истец в своем расчете указал только доходы без вычета расходов, которые он понес бы в любом случае, оказывая транспортные услуги. Следовательно, расчет не был достоверным и соразмерным нарушению.

Ст. 404 ГК РФ допускает уменьшение судом размера убытков, расчет которых неосторожно был завышен потерпевшей стороной. В связи с этим суд, воспользовавшись данной статьей, взыскал с ООО «Каркаде» половину от заявленной суммы убытков (552 тыс. рублей).

Таким образом, обращаясь в суд, важно выбрать правильный способ защиты своего права и вовремя обратиться с заявлением о взыскании убытков.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    HorheoExtib / 20.05.2018

    <a href="http://lamarcontracting.com/#100mg">Buy sildenafil 100 mg</a> american pharmacy cialis generic cialis pill online  <a href="http://musicalgraffitee.com/">buy cheap pfizer sildenafil online</a>
    cost of cialis cvs we use it cialis online store  <a href=http://lamarcontracting.com/#sildenafil-citrate>Buy Sildenafil Citrate 100 mg</a>
    buy cialis online nz generic cialis with dapoxetine <a href="http://lamarspeciallighting.com/#buy-viagra">where to buy viagra over the counter</a>
    cialis generico milano i recommend cialis generico
    cialis generico en mexico tarif cialis france <a href=http://lamarspeciallighting.com/#viagra>where to buy viagra in myanmar</a>
    buy cialis online cheapest walgreens price for cialis <a href="http://lamarspeciallighting.com">where to buy cheap viagra in australia</a>
    cost of cialis cvs generic cialis 20mg uk
    http://lamarcontracting.com/#100mg
    http://lamarspeciallighting.com/#where-to-buy-viagra

  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим