Оспаривание кадастровой стоимости
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Оспаривание кадастровой стоимости

Понятие кадастровой и рыночной оценки земли разное в принципе. Никто не говорит, что полученная стоимость должна совпадать рубль в рубль, но некоторое соответствие наблюдаться должно. Нередко расхождения настолько велики, что даже на этом манипулируют.

Суды в регионах просто завалены исками желающих из муниципалитетов и земельных пользователей перетянуть одеяло в свою пользу. Так как каждый в цене пытается увидеть свою выгоду. Плюс постоянные изменения в процессуальном и земельном законе не позволяют выработать стабильную практику судебного рассмотрения. Хотя ввиду отсутствия судебного прецедента как источника права такая вряд ли бы существенно упростила взаимоотношения.

Актуальность проблемы еще не сформировалась до конца. По сегодняшним требованиям кадастровая оценка осуществляется только в отношении земельных наделов. Хотя есть основания утверждать, что в ближайшее время список объектов существенно расширится. Равно, как и собственников, во владении которых они пребывают.

Речь идет о типах недвижимости:

  • Квартирах;
  • Дачах, загородных домах;
  • Жилых домах в городской черте;
  • Гаражах.

Обычно истцами по подобной категории дел становятся пользователи земли. Это лица, взявшие ее в аренду или получившие по другим типам договоров. Их претензия касается несоответствия кадастровой и рыночной стоимости. Ввиду сложившихся обстоятельств законодатель предлагает им несколько вариантов решения проблемы. Это обжалование кадастровой стоимости в судебном порядке, то есть:

  • Цена может быть призвана неверной;
  • Нормативный акт правомочного создателя, которым утверждается кадастровая цена, признается недействительным.

Оба варианта более чем сложные, с учетом работы современной судебной системы. Ранее существовала практика приоритетности разъяснений Высшего арбитражного суда. Речь шла о рекомендательном письме, в котором поднимались вопросы оспаривания оценки объектов и имущества, если отчет был составлен независимым оценщиком. Нередко вдохновение для решений черпали из этого документа и суды общей юрисдикции.

Кто может оспорить результаты

Результаты работы независимого оценщика могут быть оспорены априори. Но для этого есть ряд условий. Если оценка является прямым требованием закона и обязывает субъекты правоотношений ее проводить, то обжалование возможно. Причем независимо от круга лиц, которые принимают участие во всем этом действии. Судебная тяжба по вопросу стоимости, определенной для личного понимания и без законных оснований нецелесообразна. Оспорить кадастровую стоимость можно тогда, когда еще соответствующий акт или решение о ее утверждение не принято полномочным лицом.

Эта позиция была определена позицией Высшего Арбитража. Плюс она призвана гарантировать стабильность решений Фемиды. В противном случае любую сделку можно было бы отменить в любой момент. И момент диспозитивности сторон в судебном заседании сводился бы только лишь к игре по перетягиванию аргументированностью доводов. Это бы существенно снизило инвестиционные потоки в данную отрасль экономики. А поскольку главным уголовными законом страны предусмотрена ответственность оценщика, то за решеткой могли бы оказаться многие авторитетные люди. Да и суды просто были бы завалены исками недовольных.

Землепользователи приняли разъяснения третьей власти настороженно, так как на практике о стоимости своих участков они узнают из акта. Получается, что механизм обжалования ее до принятия акта для них не удается реализовать. Хотя даже если удастся перехватить отчет и оспорить его до утверждения, здесь также немало «подводных камней». Ведь применяемые методы массовой оценки земли редко судами признаются неверными.

Доводы истцов основывались на том, что кадастровая стоимость существенно отличалась от реальной. Таким образом, подвергались сомнению все техники, используемые экспертами. При этом весьма прогнозировано становился вопрос о законности отчетов по другим участкам. Так как подобный тип оценки производится в групповом формате. Несмотря на декларированный принцип независимости судей, правозащитники понимали, что недействительность кадастровой оценки повлечет за собой отказ от оплаты налогов на землю.

В результате это существенно пошатнет доходную часть бюджета субъектов Федерации. Те истцы, которые считали себя умнее и шли по пути оспаривания акта о принятии оценки, тоже имели не очень значимые успехи. Так как существенных причин признать недействительным документ, который базируется на неоспоренной оценке, практически невозможно. Зачастую в подобных исках отказывали. И даже те, кто умудрялся выиграть суд, попадал под пристальный контроль налоговиков. Понятно, что подобная ситуация требовала вмешательства законодателя.

Решение было принято - в закон «Об оценочной деятельности» была внесена глава, которая регламентирует правовую позицию кадастровой оценки. Это позволило урегулировать порядок внесения изменений в кадастровую цену. Производился он в административном порядке. Для этого работает комиссия по рассмотрению споров. Все, что требуется от недовольно землепользователя, подать соответствующее заявление и аргументировать свои доводы. Отличное решение. Но есть нюанс, который оговорен шестимесячным сроком на обжалование. Отсчет начинается с момента внесения данных в ГКН.

Но и такие инновации в законодательстве существенно не помогли оптимизировать налоги. Пользователи участков решили на достигнутом не останавливаться. Одна компания решила исправить положение, для чего стала истцом в арбитражном производстве. Ответчиком был определен Росреестр.

В числе требований были определены:

  • Незаконность действий ответчика;
  • Недействительность некоторых пунктов акта проверки;
  • Недостоверность результатов кадастровой экспертизы.

В первой инстанции компания суд выиграл частично, а вот апелляция это мнение не разделила. Поэтому решение было отменено. Истец пошел дальше, потребовав от Верховного Арбитража установить надзор за принятыми вердиктами судов низшей инстанции. Результатом стало Постановление № 913. В среде юристов оно вошло в историю как способ интерпретировать сложившуюся в вопросе оспаривания кадастровой оценки практику совершенно по-другому.

Поскольку законодатель ограничивает срок на внесение изменений в кадастровую стоимость в течение 6 месяцев после вписывания данных в ГКН, то суд разрешает оспаривать цену в любое время.

Конечно, это решение не отменило необходимости доказывать свою правоту в суде. Но процедура постановления решения была унифицирована и существенно упрощена. Это снизило конфликтность ситуаций. Тем более, муниципалитет имеет возможность при определении стоимости пользоваться специальной кадастровой картой. Такая процедура приближает цену земельного участка к реальной, что упрощает оформления процесса аренды и позволяет оптимизировать налоги.

В числе плюсов подобного разрешения – приемлемые условия для инвестиционной деятельности, которая ранее была заторможена. Первые результаты уже стали заметны по привлечению иностранных и отечественных капиталов.



Жалоба на организатора торгов не всегда приводит к результату

Федеральное законодательство, регулирующее порядок проведения открытых аукционов, проводимых в целях продажи имущества, находящегося под арестом и залогом, устанавливает определенные требования к потенциальным участникам, материалам, формируемым в составе заявки, и т.п.

Иногда бывает так, что некоторые участники незаконно отсеиваются до процедуры торгов и оказываются «у разбитого корыта». Отстоять свое право на участие в торгах возможно путем подачи соответствующей жалобы в антимонопольную службу региона. Но, как показывает практика, делать это нужно, не теряя ни минуты.

Показательным является одно из таких дел, рассмотренных 3 сентября 2018 года Комиссией Тюменского УФАС.

dsc05010_20121271536.jpg

Причины обращения с жалобой

ООО «Л» (далее – Общество) являлось организатором открытого аукциона в части реализации жилого помещения, находящегося под арестом, общей площадью 119,1 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Котовского, д. 5, кв. № (далее – квартира).

Участвовать в покупке квартиры изъявили желание четверо участников, о чем были поданы соответствующие заявки. В процессе торгов две заявки не были допущены к торгам в связи с отсутствием в заявочной форме обязательных сведений (даты и времени проведения аукциона), о чем были извещены Обществом.

В связи с указанным, лицо, подавшее заявку (далее – гражданин С*), руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ, обратилось 20 августа 2018 г. в региональную антимонопольную службу с заявлением, в котором изложило жалобу на действия организатора торгов – ООО «Л».

В заявлении было указано на два нарушения со стороны Общества:

  1. незаконное отклонение заявки по недопустимым основаниям, противоречащим пунктам 7.2, 7.4 и 7.5 Методических рекомендаций, касающихся порядка продажи арестованного имущества, осуществляемой в целях реализации актов судов или специально уполномоченных органов, обладающих правом принятия решений по таким вопросам, разработанных в 2014 году Росимуществом (далее – Рекомендации);
  2. Общество в нарушение Рекомендаций неверно применило срок размещения объявления о начале торгов.

УФАС по ТО приняло заявление, о подаче жалобы была размещена соответствующая информация на официальном сайте службы, а в адрес Общества направлено письменное требование, предлагающее приостановить процедуру аукциона и сообщить о полученной жалобе, сроках и месте ее рассмотрения участникам торгов.

Особенности торгов при реализации арестованного имущества

Закон об исполнительном производстве № 229-ФЗ указывает, что правила проведения торгов определяются ГК РФ, данным законом, иными федеральными законами и актами Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, под торги публичного характера подпадают торги, организуемые для приведения в исполнение актов судебных органов или документов, принятых в рамках исполнительного производства, и в ряде других случаев.

Процедура продажи имущества, находящегося под арестом и имеющего обременение в виде залога, устанавливается следующими официальными документами: Законом об исполнительном производстве № 229-ФЗ, Законом об ипотеке № 102-ФЗ, Рекомендациями.

В Законе № 229-ФЗ указано, что продажа недвижимости, в том числе заложенной, на которую претендует взыскатель в связи с необходимостью погашения долга, происходит посредством проведения аукционов.

Из содержания статьей 87-89 данного закона следует, что правомочия по продаже таких объектов передаются специализированным организациям.

Отбирать данные организации уполномочено Росимущество, а также его территориальные органы.

Межрегиональное ТУ Росимущества, действующее, в том числе, на территории Тюменской области, заключило 9 января 2018 года госконтракт с Обществом на оказание услуг по продаже арестованного имущества.

Из положений частей 6 и 7 Закона № 229-ФЗ следует, что приступать к процедуре торгов можно только при наличии постановления пристава-исполнителя о передаче недвижимости для реализации и документа, фиксирующего факт приема-передачи имущества специализированной организацией.

В рамках исполнения контракта МТУ Росимущества передало Обществу 19 июля 2018 года поручение о продаже вышеуказанной квартиры. Из документов было видно, что 30 июля 2018 года состоялась передача квартиры между судебными приставами и Обществом по акту.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, ответственное за организацию торгов лицо уведомляет неопределенный круг лиц о том, что торги назначены. Информацию необходимо успеть разместить не позднее 10 дней до официальных торгов, но не ранее месяца до их начала. Для размещения информации подходят только официальные СМИ по месту расположения недвижимости. Кроме того, сведения о проводимом аукционе публикуются в сети «Интернет».

Исполняя указанные требования, 31 июля 2018 г. Общество направило на публикацию сведения о спорном аукционе в печатное издание «Тюменские известия». Согласно опубликованным данным, торги были назначены на 17 августа 2018 г. на 15 ч. 35 мин., указаны начальная цена и размер задатка, а также время и место приема заявок.

Всего было подано четыре заявки, которые были рассмотрены Обществом 17 августа 2018 года, о чем был составлен протокол. По итогам заседания две заявки к участию в торгах не допустили, так как в заполненной форме отсутствовали обязательные сведения. Из оставшихся заявок был отобран победитель, предложивший наибольшую стоимость покупки.

В день подведения итогов победитель оплатил продажную цену, а 21 августа 2018 г. между Обществом и победителем заключен договор купли-продажи в отношении арестованной квартиры.

Общество признано нарушившим закон

В жалобе гражданин С* указал на неправомерность отклонения его заявки ввиду не указания данных о дате и времени аукциона. Комиссия УФАС по ТО изучила правовые акты и указала в своем решении следующее.

Правила продажи арестованной недвижимости (в том числе заложенной) установлены Рекомендациями.

Рекомендации изданы с целью упорядочения работы центрального аппарата Росимущества и его территориальных органов в области продажи арестованной недвижимости по вступившим в силу актам судов и судебных приставов.

Как следует из п. 7.2 Рекомендаций, в ходе поступления заявок специализированная организация проверяет их на соответствие требуемой форме и на наличие всех необходимых приложений.

Согласно п. 7.4 Рекомендаций, если прием состоялся, то запись о заявке вносится в специальный журнал регистрации с присвоением порядкового номера. Отметка о приеме проставляется на втором экземпляре описи участника.

Исходя из п.7.5 Рекомендаций, отказ в указанных выше действиях возможен лишь в определенных случаях (перечень исчерпывающий):

  • документы поступили позднее даты окончания приема заявок и у участника отсутствуют доказательства невозможности подачи заявки в установленный срок;
  • не приложены документы, подтверждающие факт внесения задатка;
  • представлен некомплектный пакет документов;
  • приложения не соответствуют нормам закона.

Пометка об отказе в фиксации факта приема и последующей регистрации заявки, содержащая причину отказа, проставляется на втором экземпляре описи заявителя.

Комиссия антимонопольной службы в ходе рассмотрения дела определила, что действительно в двух заявках отсутствовали необходимые реквизиты (не вписаны данные о времени начала проведения торгов). Тем не менее заявка гражданина С* была принята и зарегистрирована 10 августа 2018 г. в 11 ч. 50 мин.

Пункты Рекомендаций, на основании которых в последующем было отказано заявителю в допуске к торгам, распространяют свое действие лишь на этап приема и регистрации документов, но не являются основанием для отказа на этапе допуска к участию в аукционе. Следовательно, отказ был осуществлен комиссией Общества безосновательно.

Как толкуются противоречия в правовых актах разной юридической силы

Второй довод жалобы касался нарушений сроков публикации сведений об аукционе.

Основные условия и порядок организации торгов прописаны в главе 9 Закона № 229-ФЗ.

Из ч.3 ст. 90 Закона 229-ФЗ следует, что сведения о проводимых торгах публикуются на специально созданном Правительством РФ сайте в сети Интернет, а также размещаются в печатных СМИ, обозначенных Правительством РФ. Дополнительные правила публикации извещения о торгах могут быть определены в других законах.

Так, в ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ указано, что извещение о торгах размещается в промежуток от 30 до 10 дней до начала их проведения в печатном СМИ субъекта по месту расположения продаваемой недвижимости и в сети Интернет.

В то же время в п. 6.1 Рекомендаций указана иная периодичность публикации сообщения до начала торгов:

  • от 30 до 20 дней – в отношении арестованного имущества;
  • от 25 до 15 дней – в отношении заложенного имущества;
  • от 20 до 10 дней – в отношении повторных торгов.

Указанные положения Рекомендаций вступают в противоречие с положениями ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 90 Закона № 229-ФЗ, торги организуются в соответствии с ГК РФ, указанным законом и другими федеральными законами, а также актами Правительства РФ. Следовательно, федеральные нормы обладают приоритетом, а Рекомендации имеют лишь разъяснительный характер. Поэтому довод о нарушении Обществом сроков не подтвердился.

В результате рассмотрения жалобы Комиссия УФАС приняла решение об обоснованности жалобы и о наличии в действиях Общества нарушения, но предписание не было выдано, так как договор с победителем был уже заключен.

Таким образом, гражданин С* получил подтверждение незаконности отказа в допуске к торгам, но принятое УФАС решение в конечном итоге не повлияло на результаты аукциона, потому что победитель уже выкупил арестованное имущество.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.