Оспаривание кадастровой стоимости
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Оспаривание кадастровой стоимости

Понятие кадастровой и рыночной оценки земли разное в принципе. Никто не говорит, что полученная стоимость должна совпадать рубль в рубль, но некоторое соответствие наблюдаться должно. Нередко расхождения настолько велики, что даже на этом манипулируют.

Суды в регионах просто завалены исками желающих из муниципалитетов и земельных пользователей перетянуть одеяло в свою пользу. Так как каждый в цене пытается увидеть свою выгоду. Плюс постоянные изменения в процессуальном и земельном законе не позволяют выработать стабильную практику судебного рассмотрения. Хотя ввиду отсутствия судебного прецедента как источника права такая вряд ли бы существенно упростила взаимоотношения.

Актуальность проблемы еще не сформировалась до конца. По сегодняшним требованиям кадастровая оценка осуществляется только в отношении земельных наделов. Хотя есть основания утверждать, что в ближайшее время список объектов существенно расширится. Равно, как и собственников, во владении которых они пребывают.

Речь идет о типах недвижимости:

  • Квартирах;
  • Дачах, загородных домах;
  • Жилых домах в городской черте;
  • Гаражах.

Обычно истцами по подобной категории дел становятся пользователи земли. Это лица, взявшие ее в аренду или получившие по другим типам договоров. Их претензия касается несоответствия кадастровой и рыночной стоимости. Ввиду сложившихся обстоятельств законодатель предлагает им несколько вариантов решения проблемы. Это обжалование кадастровой стоимости в судебном порядке, то есть:

  • Цена может быть призвана неверной;
  • Нормативный акт правомочного создателя, которым утверждается кадастровая цена, признается недействительным.

Оба варианта более чем сложные, с учетом работы современной судебной системы. Ранее существовала практика приоритетности разъяснений Высшего арбитражного суда. Речь шла о рекомендательном письме, в котором поднимались вопросы оспаривания оценки объектов и имущества, если отчет был составлен независимым оценщиком. Нередко вдохновение для решений черпали из этого документа и суды общей юрисдикции.

Кто может оспорить результаты

Результаты работы независимого оценщика могут быть оспорены априори. Но для этого есть ряд условий. Если оценка является прямым требованием закона и обязывает субъекты правоотношений ее проводить, то обжалование возможно. Причем независимо от круга лиц, которые принимают участие во всем этом действии. Судебная тяжба по вопросу стоимости, определенной для личного понимания и без законных оснований нецелесообразна. Оспорить кадастровую стоимость можно тогда, когда еще соответствующий акт или решение о ее утверждение не принято полномочным лицом.

Эта позиция была определена позицией Высшего Арбитража. Плюс она призвана гарантировать стабильность решений Фемиды. В противном случае любую сделку можно было бы отменить в любой момент. И момент диспозитивности сторон в судебном заседании сводился бы только лишь к игре по перетягиванию аргументированностью доводов. Это бы существенно снизило инвестиционные потоки в данную отрасль экономики. А поскольку главным уголовными законом страны предусмотрена ответственность оценщика, то за решеткой могли бы оказаться многие авторитетные люди. Да и суды просто были бы завалены исками недовольных.

Землепользователи приняли разъяснения третьей власти настороженно, так как на практике о стоимости своих участков они узнают из акта. Получается, что механизм обжалования ее до принятия акта для них не удается реализовать. Хотя даже если удастся перехватить отчет и оспорить его до утверждения, здесь также немало «подводных камней». Ведь применяемые методы массовой оценки земли редко судами признаются неверными.

Доводы истцов основывались на том, что кадастровая стоимость существенно отличалась от реальной. Таким образом, подвергались сомнению все техники, используемые экспертами. При этом весьма прогнозировано становился вопрос о законности отчетов по другим участкам. Так как подобный тип оценки производится в групповом формате. Несмотря на декларированный принцип независимости судей, правозащитники понимали, что недействительность кадастровой оценки повлечет за собой отказ от оплаты налогов на землю.

В результате это существенно пошатнет доходную часть бюджета субъектов Федерации. Те истцы, которые считали себя умнее и шли по пути оспаривания акта о принятии оценки, тоже имели не очень значимые успехи. Так как существенных причин признать недействительным документ, который базируется на неоспоренной оценке, практически невозможно. Зачастую в подобных исках отказывали. И даже те, кто умудрялся выиграть суд, попадал под пристальный контроль налоговиков. Понятно, что подобная ситуация требовала вмешательства законодателя.

Решение было принято - в закон «Об оценочной деятельности» была внесена глава, которая регламентирует правовую позицию кадастровой оценки. Это позволило урегулировать порядок внесения изменений в кадастровую цену. Производился он в административном порядке. Для этого работает комиссия по рассмотрению споров. Все, что требуется от недовольно землепользователя, подать соответствующее заявление и аргументировать свои доводы. Отличное решение. Но есть нюанс, который оговорен шестимесячным сроком на обжалование. Отсчет начинается с момента внесения данных в ГКН.

Но и такие инновации в законодательстве существенно не помогли оптимизировать налоги. Пользователи участков решили на достигнутом не останавливаться. Одна компания решила исправить положение, для чего стала истцом в арбитражном производстве. Ответчиком был определен Росреестр.

В числе требований были определены:

  • Незаконность действий ответчика;
  • Недействительность некоторых пунктов акта проверки;
  • Недостоверность результатов кадастровой экспертизы.

В первой инстанции компания суд выиграл частично, а вот апелляция это мнение не разделила. Поэтому решение было отменено. Истец пошел дальше, потребовав от Верховного Арбитража установить надзор за принятыми вердиктами судов низшей инстанции. Результатом стало Постановление № 913. В среде юристов оно вошло в историю как способ интерпретировать сложившуюся в вопросе оспаривания кадастровой оценки практику совершенно по-другому.

Поскольку законодатель ограничивает срок на внесение изменений в кадастровую стоимость в течение 6 месяцев после вписывания данных в ГКН, то суд разрешает оспаривать цену в любое время.

Конечно, это решение не отменило необходимости доказывать свою правоту в суде. Но процедура постановления решения была унифицирована и существенно упрощена. Это снизило конфликтность ситуаций. Тем более, муниципалитет имеет возможность при определении стоимости пользоваться специальной кадастровой картой. Такая процедура приближает цену земельного участка к реальной, что упрощает оформления процесса аренды и позволяет оптимизировать налоги.

В числе плюсов подобного разрешения – приемлемые условия для инвестиционной деятельности, которая ранее была заторможена. Первые результаты уже стали заметны по привлечению иностранных и отечественных капиталов.