Переуступка прав собственности
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Переуступка прав собственности

Переуступка прав – это сделка, при которой продается еще не готовый объект недвижимости, а договор, согласно которому дольщик в ближайшем будущем станет полноправным собственником недвижимости. Таким образом, дольщик предварительно заключил договор с застройщиком и получил договор о том, что скоро получит квартиру в собственность. После этого, под воздействие определенных обстоятельств он решил продать свое право собственности другому лицу. Таким образом, он переуступает права на недвижимость, которая вскоре будет построена, третьему лицу. Переуступка договора возможна независимо от того, какой был заключен договор. Это мог быть договор инвестирования, договор соинвестиврования, предварительный договор купли-продажи и тому подобное.

Для многих предприимчивых граждан такая схема является отличным способом заработка. Они покупают квартиры, когда только был заложен фундамент, после чего продают их, когда строительство уже почти завершилось. Разумеется, что разница между ценой покупки и суммой продажи может быть огромной. Периодически выгода составляет до 100%.

Поводом для переуступки прав могут быть различные жизненные обстоятельства. Решение о покупке другой квартиры, срочная необходимость в деньгах, развод и многое другое – все это может повлиять на желание человека владеть имуществом в доме, где уже приобрел помещение.

Переуступка прав может иметь место на любом этапе строительства, но необходимо понимать, что чем скорее придет срок сдачи объекта, тем дороже будет стоить недвижимость в нем, а значит и стоимость переуступки будет выше. Многое также зависит от общей ситуации. Если у застройщика еще много нераспроданных квартир, то сумму переуступки придется занижать, а это может значительно сократить выгоду. Бывают и обратные ситуации, когда речь идет о строящемся доме, в котором квартир не хватило всем желающим. В данном случае, стоимость переуступки прав может быть даже завышенной, и тогда выгода дольщика будет еще больше.

Существуют, конечно, и дополнительные затраты, но их размер, как правило, невелик.  Сюда будет входить оформление необходимых нотариальных документов, а также комиссия, которую сможет взять застройщик при регистрации документов на новое лицо. Что делать с комиссией – каждый решает сам, некоторые дольщики изначально включают её в стоимость квартиры, другие оплачивают пополам с покупателем, третьи утверждает, что при переуступке все комиссии покупатель оплачивает сам.

В ситуации с переуступкой возможно и ипотечное кредитование. Раньше многие считали, что эти две вещи не совместимы. На деле же, если застройщик аккредитован в нужном банке, то тот вполне может кредитовать договор переуступки. В этом случае вам может понадобиться оценка рыночной стоимости недвижимости. Компания «1Капиталь» готова предоставить вам эту услугу в максимально короткие сроки и по приемлемым ценам.



Отказаться от оплаты принятых работ при отсутствии доказательства недостатков невозможно

В судебной практике встречается много исков, связанных с отказом заказчиков в оплате выполненных работ, оказанных услуг или поставленного товара по причине их низкого качества или наличия существенных недостатков.

По общему правилу заказчик обязан оплатить стоимость работ, если они выполнены согласно условиям договора. Многие понимают это правило таким образом, что если вдруг будут найдены несоответствия и отступления от условий сделки, то можно задержать оплату.

Однако данное понимание ошибочно. Заказчик обязан принять работу, даже если им выявлены некоторые недостатки. В таком случае закон позволяет заказчику уменьшить стоимость платы. Только неустранимые недостатки могут стать причиной отказа от договора. Также отказ от оплаты может последовать, если исполнитель не желает устранять недостатки.

Во всех случаях суду потребуется предоставить письменные доказательства фиксации недостатков. При этом в качестве таковых могут выступать только доказательства, предусмотренные законом. Это акты осмотра результатов работ, проведение исследований, экспертиз и т.п.

В отсутствии надлежащих доказательств суд примет сторону продавца или подрядчика. Так случилось в деле № А43-42567/2017 г., которые было рассмотрено АС Нижегородской области 2 марта 2018 г.

luxsoft_01_9650.jpg

Причина обращения в суд

В ноябре 2013 года ООО «КРОК Инкорпорейтед» (генподрядчик) и ООО «Промышленное строительство» (подрядчик) заключили спорный договор подряда в целях строительства здания суда в Красноярском крае. По условиям сделки подрядчик должен был выполнить работы, связанные с проведением инженерных сетей в здании. Порядок работ и требования к ним содержались в специально разработанной проектно-сметной документации. По завершении установки оборудования подрядчик обязался передать генподрядчику права пользования программным обеспечением, на котором работала установка, а также обязался осуществлять его гарантийное обслуживание.

В договоре было закреплено, что пользование программами осуществляется на основании простой лицензии, передача которой выполняется генподрядчику за плату.

В период действия договора стороны несколько раз меняли его условия, обговаривая их в дополнительных соглашениях.

В одном из последних соглашений стороны прописали условия передачи программы, порядок пользованию ею, а также ее стоимость. Права необходимо было передать в течение тридцати дней после подписания данного дополнения. Стоимость передаваемых прав стороны оценили в 2,2 млн. рублей. Генподрядчику вменялось в обязанность в течение 10 банковских дней с момента подписания дополнения оплатить подрядчику всю оговоренную сумму.

Истец передал права на программу Ответчику в декабре 2016 года, тем самым выполнив все свои обязательства по договору. Но встречного исполнения от Ответчика не получил.

В июле 2017 года Истец обратился с соответствующей претензией к Ответчику, в которой просил оплатить долг и начисленные пени по нему. Не получив ответа в установленный срок, Истец подал иск в суд.

Позиции сторон по вопросам исполнения договора

Генподрядчик не был согласен с требованиями иска, так как по договору предусматривалась передача качественно смонтированного оборудования и прав на пользование программой, которая также должна была быть исправной. Вопреки данным требованиям, оказалось, что установленные системы не работают с той программой, права на которую получил генподрядчик. В подтверждение своих доводов Ответчик приложил соответствующие письма Заказчика об имеющихся проблемах с установкой.

Ответчик указал на то, что дополнение к договору составляет с ним единое целое, следовательно, оплата будет произведена, как только Истец устранит выявленные недостатки.

В суде Ответчик заявлял несколько ходатайств:                                    

  1. О проведении строительно-технической экспертизы, целью которой являлась проверка установленной подрядчиком охранной системы, информационных сетей и систем связи, разработанных программ и имеющегося серверного оборудования, иных инженерных сетей. Также Ответчик полагал необходимым осуществить проверку качества выполненных работ на их соответствие проекту, тексту договора и строительным нормативам.
  2. О содействии в обращении к администратору арбитражного суда для получения от него сведений о качестве работы поставленного оборудования и программного обеспечения.
  3. Об отложении судебного заседания для сбора дополнительных доказательств.

Истец не был согласен с первым заявлением, так как Ответчик принял выполненные им работы и поставленное оборудование без указания на их недостатки, а в конце декабря 2016 года приступил к эксплуатации оборудования.

Суд не нашел причин для назначения испрашиваемой экспертизы. Отказ был связан с тем, что суть иска состояла в понуждении Ответчика оплатить права на пользование программой, переданной на основании простой лицензии. Ответы на перечисленные Ответчиком вопросы, которые он планировал задать экспертам, не повлияли бы на итог рассмотрения данного дела.

Суд отклонил второе заявление, сославшись на ст. 68 АПК РФ. Согласно норме, нельзя доказать какое-то обстоятельство дела не предусмотренными законом способами. В силу закона качество выполнения строительных работ нельзя подтверждать ответами администратора суда.

На просьбу отложить заседание суда Ответчик также получил очередной отказ. Суд обосновал это тем, что у Ответчика было много времени для сбора необходимых документов. Стороны собирались в суде несколько раз, также суд объявлял перерыв в последнем заседании. Очередное отложение дела будет указывать на затягивание судебного процесса.

Какие нормы применять, если договор носит смешанный характер

Нормы гражданского законодательства закрепляют принцип добросовестности во взаимодействии между сторонами (ст.ст. 307, 309 ГК РФ).

Стороны могут выбрать любой вид договора для заключения как из тех, что перечислены в законах, так и соединив несколько договоров в одном. Если сделка имеет смешанный тип, то к ней применяются различные правила, действие которых распространяется на каждый из элементов договора.

В результате анализа текста судья пришел к выводу, что сделка относится к смешанным. В данном договоре имелись условия, отражающие подрядные, лицензионные отношения и отношения купли-продажи. Спорное дополнение к договору было связано с определением порядка передачи прав на пользование программой за плату. К нему должны применяться нормы лицензионного законодательства и правила поставки товаров.

Как указано в ст. 309 и 310 ГК РФ, ни одна из сторон не может без причины отказаться от исполнения договора. А обязательства должны выполняться согласно достигнутым договоренностям.

Порядок заключения лицензионного договора регулируется ст. 1235 ГК РФ. В пункте 1 данной статьи указано, что обладатель прав на итог своей деятельности может передать другому лицу права на условиях, оговоренных в договоре. За передаваемое право получатель лицензии обязуется внести определенную договором плату (п. 5 ст. 1235 ГКРФ.)

Отношения в сфере поставки урегулированы также в гражданском законодательстве. Ст. 506 кодекса определяет, что в рамках отношений поставки одна сторона передает определенный товар другой стороне, которая использует его в коммерческих целях и вносит плату за оказываемые услуги. Оплата происходит в порядке и согласно формам, которые определили стороны (п. 1 ст. 516 ГК РФ.)

Заплатить за товар покупатель вправе как до получения товара, так и после, если это не противоречит нормам других законов (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Из имеющихся документов суд определил, что в декабре 2016 года Истец передал права на пользование программой Ответчику. Их стоимость составила 2,2 млн. рублей.

Оплата не была произведена Ответчиком, так как у него были сведения о несоответствии поставленной программы установленному оборудованию. Но у Ответчика не имелись допустимые письменные доказательства такого несоответствия. В отсутствии таковых, суд признал иск правомерным и взыскал с Ответчика всю сумму иска.

Кроме того, на данную сумму Истец начислил проценты за пользование чужими финансовыми средствами ввиду не оплаты Ответчиком переданной ему программы. Сумма процентов составила 189 тыс.рублей.

Суд проверил сделанный Истцом расчет и удостоверился, что он был верным.

Таким образом, суд обязал Ответчика оплатить переданные ему права на программу. Ошибка генподрядчика заключалась в том, что он осуществил приемку, не проверив качество выполненных работ. Подписывая акт о приемке, он по сути подтвердил, что работы соответствуют имеющемуся проекту.

В случае со смешанным договором необходимо обращаться к тем нормам права, которые регулируют конкретные отношения между сторонами. В рассмотренном случае в одном договоре были зафиксированы правоотношения по трем различным направлениям: в сфере купли-продажи, подряда и лицензирования.

Спор между сторонами касался отсутствия оплаты за передачу прав на пользование программным продуктом. Следовательно, вся доказательная база строилась вокруг данных правоотношений и иные вопросы суд не интересовали. Поэтому при заключении смешанного договора важно прописывать условия приемки и оплаты работ по каждому из его элементов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.