Правильная оценка земли
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Правильная оценка земли

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Владельцы и пользователи земли едины в своих суждениях. Из года в год и от региона к региону складывается ситуация, что кадастровая оценка земли в разы превышает ее рыночную цену. Это влияет на сумму налогов, которые должен заплатить субъект. Не понимая таких расценок, собственники и пользователи вынуждены оспаривать такой дисбаланс в суде. Насколько результативна такая практика, только предстоит разобраться.

Требования к оценке

Первым делом нужно установить разность понятий. Кадастровой считается стоимость, которая определяется массово для земель государственного фонда по заказу исполнительной ветви власти. Рыночная экспертиза более индивидуализированная, поскольку осуществляется специалистом, имеющим нужную аккредитацию. Это определяет разницу в подходе, что проявляется в денежном эквиваленте.

Те люди, которые еще не сталкивались с подобной проблематикой, уверенны, что нет повода для возмущения. Хотя суть в том, что высокая кадастровая стоимость - основа для немаленьких налогов. Ведь фискальные органы отталкиваются именно от этой цены. Плюс сама оценка мало аргументирована по причине того, что осуществляется массово. Формирование конечной стоимости определяется посредством определения схожих свойств определенной группы земель, предварительно дифференцированных по подтипам.

По сути, стоимость в таком аспекте – это математическая операция. Площадь конкретного надела умножается на коэффициент, который устанавливается в каждом регионе отдельно. Примечательно, что Министерство экономразвития его не регламентирует в законодательном поле.

Многие специалисты и эксперты в вопросах экономических отношений высказывают свое негодование. Оно продиктовано непониманием ситуации. Дело в том, что в стране для одного и того же участка может существовать два подхода оценки – кадастровый и рыночный. И что самое интересное их денежный эквивалент отличается в разы. Аналитики из государственных органов напоминают, что сложности вызваны в первую очередь огромными просторами нашей необъятной родины. Также некоторая проблема скрыта в отсутствие публичного механизма мониторинга сделок с землей. Отследить все ценовые предложения и спрос не так просто.

Но даже наличие централизованно заказанной и оформленной кадастровой оценки не является выходом из ситуации. Такая экспертиза не учитывает индивидуальных особенностей участка, поэтому очень часто не отображает реальной стоимости земли. Это определяет некоторые неточности, мешая сделать цену честной и обоснованной.

Досудебные варианты решения противоречий

Использовать претенциозную работу до подачи судебного иска было актуально до сентября 2010 года. Этот аспект регулируется специальными предписаниями федерального закона. Такая стадия является необходимой мерой для того, чтобы инициировать судебную тяжбу.

Первым делом нужно инициировать вопрос рассмотрения дела до того, как начинается разбирательство, по сути, в правозащитном органе. Необходимо грамотно изложить свои аргументы, которые подтверждают факт несоответствия кадастровой стоимости реальной. Это заявление относится в территориальное отделение Росреестра. Важно понимать, что действовало ограничение по части сроков предъявления претензий. Это полгода с момента государственной регистрации оценки в соответствующих базах данных.

Интересно, что требования законодательства об организации соответствующей комиссии по рассмотрению споров при Росреестре созданы далеко не во всех субъектах федерации. Тем более порядок работы таких комитетов определен Министерством только в прошлом году. Примечательно, что порядка обжалования кадастровой экспертной оценки, всего два, это:

  • Ситуация, которая складывается при существенных разногласиях между рыночной и кадастровой ценой на дату проведения экспертизы;
  • Когда есть доказательства того, что недостоверные данные были использованы в основе проведения оценки.

В полномочия упомянутой комиссии не входит предопределение или корректировка стоимости. Законодателем установлено, что комитет только компетентен в вопросах рассмотрения жалоб, хотя его функционирование находится под большим вопросом, поскольку такой орган имеет искусственное происхождение. Неопределенность полномочий является благотворной почвой для коррупционных поползновений.

В чем суть поправочных коэффициентов?

Следующая стадия – судебное разбирательство, которое позволяет полноценно и законно аргументировать причины нарушения прав собственников и пользователей земельных участков. Схемы требований прочих:

  • Обязательство органов государственной власти привести высокие коэффициенты в определенном регионе с теми, что действуют в субъекте Федерации;
  • Обжалование действительности акта, которым закреплена кадастровая оценка;
  • Внесение корректировок в представленную кадастровую оценку в сторону ее гармонизации с реальной рыночной экспертизой.

Первый вариант стал более приемлемым после некоторых решений Верховного Арбитража. До этого в сфере порядка не было, уточнения вносились хаотично. Поправочные исправления каждый муниципалитет вносил по своему усмотрению. В своей сути коэффициенты спорны сами по себе. Хотя их регламентация на уровне субъекта Федерации позволяет правильно определять кадастровую цену. Применение иных поправочных величин недопустимо. И то благодаря разъяснениям Фемиды. Никакие исходные данные и сторонние величины во внимание брать не нужно.

Должны ли быть равны рыночная и кадастровая стоимости?

Для ответа на это вопрос, к сожалению, не сложилась законодательная практика. Поэтому приходится руководствоваться разъяснениями Арбитража. Отстаивать свои права возникает необходимость в случае реальных расхождений в указанных видах оценки. Суд считается неверным в такой ситуации требовать оспаривания кадастровой цены. Это никаких не поможет в необходимости привести их в соответствие. В этом случае нужно требовать принятия новых коэффициентов.

Для доказательства своей правоты требуется судебная экспертиза нарушений, описание досудебного урегулирования спора, изложение мнение авторитетного оценщика, оформленного на дату проведения кадастровой экспертизы и на сегодня. Не нужно забывать про сроки действительности экспертизы. Это полгода, поэтому подача в суд недействительных доказательств недопустима.

Несмотря на то, что законодательно был урегулирован вопрос приведения в соответствие рыночных и кадастровых показателей отчета, сроки, с которых это нужно делать, никто не описал, что порождает в некоторых случаях путаницу. И все бы ничего, но корректировка величин осуществляется с момента вступления в силу решения суда. А оно обратной силы не имеет. Поэтому сверх заплаченных налогов никто не вернет. Именно поэтому нужно просить об изменении коэффициентов со дня принятия обжалуемого решения. Тогда есть шанс решить вопрос с возвратом лишних платежей положительно.

Преимущества нашей компании

Ввиду описанной проблематики мы в состоянии помочь с оформлением обоснованного и честного отчета:

  • В оговоренные заказчиком сроки;
  • С учетом всех важных факторов и норм законодательства;
  • С возможностью предъявления в разных органах, организациях и учреждениях;
  • Без проблем в общении с персоналом;
  • При осуществлении заказа на работу в интерактивном режиме.

Наши довольные клиенты – высокий показатель нашей качественной работы.



Жалоба на организатора торгов не всегда приводит к результату

Федеральное законодательство, регулирующее порядок проведения открытых аукционов, проводимых в целях продажи имущества, находящегося под арестом и залогом, устанавливает определенные требования к потенциальным участникам, материалам, формируемым в составе заявки, и т.п.

Иногда бывает так, что некоторые участники незаконно отсеиваются до процедуры торгов и оказываются «у разбитого корыта». Отстоять свое право на участие в торгах возможно путем подачи соответствующей жалобы в антимонопольную службу региона. Но, как показывает практика, делать это нужно, не теряя ни минуты.

Показательным является одно из таких дел, рассмотренных 3 сентября 2018 года Комиссией Тюменского УФАС.

dsc05010_20121271536.jpg

Причины обращения с жалобой

ООО «Л» (далее – Общество) являлось организатором открытого аукциона в части реализации жилого помещения, находящегося под арестом, общей площадью 119,1 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Котовского, д. 5, кв. № (далее – квартира).

Участвовать в покупке квартиры изъявили желание четверо участников, о чем были поданы соответствующие заявки. В процессе торгов две заявки не были допущены к торгам в связи с отсутствием в заявочной форме обязательных сведений (даты и времени проведения аукциона), о чем были извещены Обществом.

В связи с указанным, лицо, подавшее заявку (далее – гражданин С*), руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ, обратилось 20 августа 2018 г. в региональную антимонопольную службу с заявлением, в котором изложило жалобу на действия организатора торгов – ООО «Л».

В заявлении было указано на два нарушения со стороны Общества:

  1. незаконное отклонение заявки по недопустимым основаниям, противоречащим пунктам 7.2, 7.4 и 7.5 Методических рекомендаций, касающихся порядка продажи арестованного имущества, осуществляемой в целях реализации актов судов или специально уполномоченных органов, обладающих правом принятия решений по таким вопросам, разработанных в 2014 году Росимуществом (далее – Рекомендации);
  2. Общество в нарушение Рекомендаций неверно применило срок размещения объявления о начале торгов.

УФАС по ТО приняло заявление, о подаче жалобы была размещена соответствующая информация на официальном сайте службы, а в адрес Общества направлено письменное требование, предлагающее приостановить процедуру аукциона и сообщить о полученной жалобе, сроках и месте ее рассмотрения участникам торгов.

Особенности торгов при реализации арестованного имущества

Закон об исполнительном производстве № 229-ФЗ указывает, что правила проведения торгов определяются ГК РФ, данным законом, иными федеральными законами и актами Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, под торги публичного характера подпадают торги, организуемые для приведения в исполнение актов судебных органов или документов, принятых в рамках исполнительного производства, и в ряде других случаев.

Процедура продажи имущества, находящегося под арестом и имеющего обременение в виде залога, устанавливается следующими официальными документами: Законом об исполнительном производстве № 229-ФЗ, Законом об ипотеке № 102-ФЗ, Рекомендациями.

В Законе № 229-ФЗ указано, что продажа недвижимости, в том числе заложенной, на которую претендует взыскатель в связи с необходимостью погашения долга, происходит посредством проведения аукционов.

Из содержания статьей 87-89 данного закона следует, что правомочия по продаже таких объектов передаются специализированным организациям.

Отбирать данные организации уполномочено Росимущество, а также его территориальные органы.

Межрегиональное ТУ Росимущества, действующее, в том числе, на территории Тюменской области, заключило 9 января 2018 года госконтракт с Обществом на оказание услуг по продаже арестованного имущества.

Из положений частей 6 и 7 Закона № 229-ФЗ следует, что приступать к процедуре торгов можно только при наличии постановления пристава-исполнителя о передаче недвижимости для реализации и документа, фиксирующего факт приема-передачи имущества специализированной организацией.

В рамках исполнения контракта МТУ Росимущества передало Обществу 19 июля 2018 года поручение о продаже вышеуказанной квартиры. Из документов было видно, что 30 июля 2018 года состоялась передача квартиры между судебными приставами и Обществом по акту.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, ответственное за организацию торгов лицо уведомляет неопределенный круг лиц о том, что торги назначены. Информацию необходимо успеть разместить не позднее 10 дней до официальных торгов, но не ранее месяца до их начала. Для размещения информации подходят только официальные СМИ по месту расположения недвижимости. Кроме того, сведения о проводимом аукционе публикуются в сети «Интернет».

Исполняя указанные требования, 31 июля 2018 г. Общество направило на публикацию сведения о спорном аукционе в печатное издание «Тюменские известия». Согласно опубликованным данным, торги были назначены на 17 августа 2018 г. на 15 ч. 35 мин., указаны начальная цена и размер задатка, а также время и место приема заявок.

Всего было подано четыре заявки, которые были рассмотрены Обществом 17 августа 2018 года, о чем был составлен протокол. По итогам заседания две заявки к участию в торгах не допустили, так как в заполненной форме отсутствовали обязательные сведения. Из оставшихся заявок был отобран победитель, предложивший наибольшую стоимость покупки.

В день подведения итогов победитель оплатил продажную цену, а 21 августа 2018 г. между Обществом и победителем заключен договор купли-продажи в отношении арестованной квартиры.

Общество признано нарушившим закон

В жалобе гражданин С* указал на неправомерность отклонения его заявки ввиду не указания данных о дате и времени аукциона. Комиссия УФАС по ТО изучила правовые акты и указала в своем решении следующее.

Правила продажи арестованной недвижимости (в том числе заложенной) установлены Рекомендациями.

Рекомендации изданы с целью упорядочения работы центрального аппарата Росимущества и его территориальных органов в области продажи арестованной недвижимости по вступившим в силу актам судов и судебных приставов.

Как следует из п. 7.2 Рекомендаций, в ходе поступления заявок специализированная организация проверяет их на соответствие требуемой форме и на наличие всех необходимых приложений.

Согласно п. 7.4 Рекомендаций, если прием состоялся, то запись о заявке вносится в специальный журнал регистрации с присвоением порядкового номера. Отметка о приеме проставляется на втором экземпляре описи участника.

Исходя из п.7.5 Рекомендаций, отказ в указанных выше действиях возможен лишь в определенных случаях (перечень исчерпывающий):

  • документы поступили позднее даты окончания приема заявок и у участника отсутствуют доказательства невозможности подачи заявки в установленный срок;
  • не приложены документы, подтверждающие факт внесения задатка;
  • представлен некомплектный пакет документов;
  • приложения не соответствуют нормам закона.

Пометка об отказе в фиксации факта приема и последующей регистрации заявки, содержащая причину отказа, проставляется на втором экземпляре описи заявителя.

Комиссия антимонопольной службы в ходе рассмотрения дела определила, что действительно в двух заявках отсутствовали необходимые реквизиты (не вписаны данные о времени начала проведения торгов). Тем не менее заявка гражданина С* была принята и зарегистрирована 10 августа 2018 г. в 11 ч. 50 мин.

Пункты Рекомендаций, на основании которых в последующем было отказано заявителю в допуске к торгам, распространяют свое действие лишь на этап приема и регистрации документов, но не являются основанием для отказа на этапе допуска к участию в аукционе. Следовательно, отказ был осуществлен комиссией Общества безосновательно.

Как толкуются противоречия в правовых актах разной юридической силы

Второй довод жалобы касался нарушений сроков публикации сведений об аукционе.

Основные условия и порядок организации торгов прописаны в главе 9 Закона № 229-ФЗ.

Из ч.3 ст. 90 Закона 229-ФЗ следует, что сведения о проводимых торгах публикуются на специально созданном Правительством РФ сайте в сети Интернет, а также размещаются в печатных СМИ, обозначенных Правительством РФ. Дополнительные правила публикации извещения о торгах могут быть определены в других законах.

Так, в ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ указано, что извещение о торгах размещается в промежуток от 30 до 10 дней до начала их проведения в печатном СМИ субъекта по месту расположения продаваемой недвижимости и в сети Интернет.

В то же время в п. 6.1 Рекомендаций указана иная периодичность публикации сообщения до начала торгов:

  • от 30 до 20 дней – в отношении арестованного имущества;
  • от 25 до 15 дней – в отношении заложенного имущества;
  • от 20 до 10 дней – в отношении повторных торгов.

Указанные положения Рекомендаций вступают в противоречие с положениями ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 90 Закона № 229-ФЗ, торги организуются в соответствии с ГК РФ, указанным законом и другими федеральными законами, а также актами Правительства РФ. Следовательно, федеральные нормы обладают приоритетом, а Рекомендации имеют лишь разъяснительный характер. Поэтому довод о нарушении Обществом сроков не подтвердился.

В результате рассмотрения жалобы Комиссия УФАС приняла решение об обоснованности жалобы и о наличии в действиях Общества нарушения, но предписание не было выдано, так как договор с победителем был уже заключен.

Таким образом, гражданин С* получил подтверждение незаконности отказа в допуске к торгам, но принятое УФАС решение в конечном итоге не повлияло на результаты аукциона, потому что победитель уже выкупил арестованное имущество.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.