Правильная оценка земли
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Правильная оценка земли

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Владельцы и пользователи земли едины в своих суждениях. Из года в год и от региона к региону складывается ситуация, что кадастровая оценка земли в разы превышает ее рыночную цену. Это влияет на сумму налогов, которые должен заплатить субъект. Не понимая таких расценок, собственники и пользователи вынуждены оспаривать такой дисбаланс в суде. Насколько результативна такая практика, только предстоит разобраться.

Требования к оценке

Первым делом нужно установить разность понятий. Кадастровой считается стоимость, которая определяется массово для земель государственного фонда по заказу исполнительной ветви власти. Рыночная экспертиза более индивидуализированная, поскольку осуществляется специалистом, имеющим нужную аккредитацию. Это определяет разницу в подходе, что проявляется в денежном эквиваленте.

Те люди, которые еще не сталкивались с подобной проблематикой, уверенны, что нет повода для возмущения. Хотя суть в том, что высокая кадастровая стоимость - основа для немаленьких налогов. Ведь фискальные органы отталкиваются именно от этой цены. Плюс сама оценка мало аргументирована по причине того, что осуществляется массово. Формирование конечной стоимости определяется посредством определения схожих свойств определенной группы земель, предварительно дифференцированных по подтипам.

По сути, стоимость в таком аспекте – это математическая операция. Площадь конкретного надела умножается на коэффициент, который устанавливается в каждом регионе отдельно. Примечательно, что Министерство экономразвития его не регламентирует в законодательном поле.

Многие специалисты и эксперты в вопросах экономических отношений высказывают свое негодование. Оно продиктовано непониманием ситуации. Дело в том, что в стране для одного и того же участка может существовать два подхода оценки – кадастровый и рыночный. И что самое интересное их денежный эквивалент отличается в разы. Аналитики из государственных органов напоминают, что сложности вызваны в первую очередь огромными просторами нашей необъятной родины. Также некоторая проблема скрыта в отсутствие публичного механизма мониторинга сделок с землей. Отследить все ценовые предложения и спрос не так просто.

Но даже наличие централизованно заказанной и оформленной кадастровой оценки не является выходом из ситуации. Такая экспертиза не учитывает индивидуальных особенностей участка, поэтому очень часто не отображает реальной стоимости земли. Это определяет некоторые неточности, мешая сделать цену честной и обоснованной.

Досудебные варианты решения противоречий

Использовать претенциозную работу до подачи судебного иска было актуально до сентября 2010 года. Этот аспект регулируется специальными предписаниями федерального закона. Такая стадия является необходимой мерой для того, чтобы инициировать судебную тяжбу.

Первым делом нужно инициировать вопрос рассмотрения дела до того, как начинается разбирательство, по сути, в правозащитном органе. Необходимо грамотно изложить свои аргументы, которые подтверждают факт несоответствия кадастровой стоимости реальной. Это заявление относится в территориальное отделение Росреестра. Важно понимать, что действовало ограничение по части сроков предъявления претензий. Это полгода с момента государственной регистрации оценки в соответствующих базах данных.

Интересно, что требования законодательства об организации соответствующей комиссии по рассмотрению споров при Росреестре созданы далеко не во всех субъектах федерации. Тем более порядок работы таких комитетов определен Министерством только в прошлом году. Примечательно, что порядка обжалования кадастровой экспертной оценки, всего два, это:

  • Ситуация, которая складывается при существенных разногласиях между рыночной и кадастровой ценой на дату проведения экспертизы;
  • Когда есть доказательства того, что недостоверные данные были использованы в основе проведения оценки.

В полномочия упомянутой комиссии не входит предопределение или корректировка стоимости. Законодателем установлено, что комитет только компетентен в вопросах рассмотрения жалоб, хотя его функционирование находится под большим вопросом, поскольку такой орган имеет искусственное происхождение. Неопределенность полномочий является благотворной почвой для коррупционных поползновений.

В чем суть поправочных коэффициентов?

Следующая стадия – судебное разбирательство, которое позволяет полноценно и законно аргументировать причины нарушения прав собственников и пользователей земельных участков. Схемы требований прочих:

  • Обязательство органов государственной власти привести высокие коэффициенты в определенном регионе с теми, что действуют в субъекте Федерации;
  • Обжалование действительности акта, которым закреплена кадастровая оценка;
  • Внесение корректировок в представленную кадастровую оценку в сторону ее гармонизации с реальной рыночной экспертизой.

Первый вариант стал более приемлемым после некоторых решений Верховного Арбитража. До этого в сфере порядка не было, уточнения вносились хаотично. Поправочные исправления каждый муниципалитет вносил по своему усмотрению. В своей сути коэффициенты спорны сами по себе. Хотя их регламентация на уровне субъекта Федерации позволяет правильно определять кадастровую цену. Применение иных поправочных величин недопустимо. И то благодаря разъяснениям Фемиды. Никакие исходные данные и сторонние величины во внимание брать не нужно.

Должны ли быть равны рыночная и кадастровая стоимости?

Для ответа на это вопрос, к сожалению, не сложилась законодательная практика. Поэтому приходится руководствоваться разъяснениями Арбитража. Отстаивать свои права возникает необходимость в случае реальных расхождений в указанных видах оценки. Суд считается неверным в такой ситуации требовать оспаривания кадастровой цены. Это никаких не поможет в необходимости привести их в соответствие. В этом случае нужно требовать принятия новых коэффициентов.

Для доказательства своей правоты требуется судебная экспертиза нарушений, описание досудебного урегулирования спора, изложение мнение авторитетного оценщика, оформленного на дату проведения кадастровой экспертизы и на сегодня. Не нужно забывать про сроки действительности экспертизы. Это полгода, поэтому подача в суд недействительных доказательств недопустима.

Несмотря на то, что законодательно был урегулирован вопрос приведения в соответствие рыночных и кадастровых показателей отчета, сроки, с которых это нужно делать, никто не описал, что порождает в некоторых случаях путаницу. И все бы ничего, но корректировка величин осуществляется с момента вступления в силу решения суда. А оно обратной силы не имеет. Поэтому сверх заплаченных налогов никто не вернет. Именно поэтому нужно просить об изменении коэффициентов со дня принятия обжалуемого решения. Тогда есть шанс решить вопрос с возвратом лишних платежей положительно.

Преимущества нашей компании

Ввиду описанной проблематики мы в состоянии помочь с оформлением обоснованного и честного отчета:

  • В оговоренные заказчиком сроки;
  • С учетом всех важных факторов и норм законодательства;
  • С возможностью предъявления в разных органах, организациях и учреждениях;
  • Без проблем в общении с персоналом;
  • При осуществлении заказа на работу в интерактивном режиме.

Наши довольные клиенты – высокий показатель нашей качественной работы.



Недобросовестность лизингодателя может обернуться для него выплатой убытков

Договор лизинга — это сделка, в результате которой одно лицо приобретает для второй стороны необходимое ей имущество у третьего лица, чтобы в последующем предоставить данную вещь второй стороне в предпринимательских целях за вознаграждение на определенное время.

Такой договор интересен лизингодателю в силу получения прибыли, а для лизингополучателя — в возможности в будущем получить в собственность выкупаемое имущество.

Казалось бы, выполнил условия лизинга, и имущество стало твоим. Но бывают на практике случаи, когда лизингодатели поступают недобросовестно, например, удерживая у себя документы на предмет договора. В таком случае второй стороне ничего не остается, как обратиться в суд за защитой своего права и взыскать с нарушителя упущенную выгоду.

593fe340132a8.jpg

Основания исковых требований

ИП Смирнова Л.В., осуществляющая деятельность по пассажирским перевозкам, подала иск о взыскании с ООО «Каркаде» убытков на сумму 1,1 млн. рублей и о признании права собственности на автотранспортное средство.

Предприниматель Смирнова Л.В. и Общество подписали в ноябре 2010 года договор финансовой аренды в отношении автобуса класса В (12 мест), марки ГАЗ.

В соответствии с графиком платежей предприниматель оплатила всю стоимость по договору. Из соглашения следовало, что по истечении срока финансовой аренды и выполнения лизингополучателем всех обязательств, к нему по акту приема-передачи переходит право собственности на предмет договора. Однако Общество не выполнило данное условие.

Необходимо отметить, что ранее, 28 октября 2013 г., Арбитражный суд г. Москвы вынес решение, которым обязал ООО «Каркаде» оформить документы, необходимые для перехода права собственности к ИП Смирновой Л.В. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда в силе. Последнее судебное постановление было принято 21 июня 2014 года.

Из материалов нового дела следовало, что Общество приступило к исполнению первого судебного решения лишь 15.02.2016 г., направив в адрес Смирновой Л.В. ценное письмо, вложив в него договор, передаточный акт, акт о переходе права собственности и расписку о получении оригинала ПТС. Однако после вскрытия конверта стало понятно, что данные документы не содержат подписей со стороны Общества, кроме того, в конверте не было оригинала ПТС. Поэтому ИП поставила на документах свою подпись и тоже ценным письмом отправила их обратно, обращаясь с требованием об их подписании Обществом и направлении оригинала ПТС. Общество получило письмо 14.12.2016 г. Не дождавшись ответа на данное письмо, Смирнова Л.В. направила Ответчику претензию о совершении действий по передаче документов на предмет лизинга, а также требование об оплате убытков, причиненных неисполнением решения суда. Общество получило письмо 26.01.2017, но ответ на него не предоставило. В связи с этим ИП обратилась в суд за защитой своих прав.

При этом истец выбрала в качестве способа защиты признание за ней права собственности на автотранспортное средство. Данный способ позволяет посредством судебного решения зафиксировать наличие законного права на какую-либо вещь у лица, за которым другие участники гражданских правоотношений такое право не признают. Поэтому по таким искам выносится положительное решение только при наличии реальных оснований для владения спорной вещью.

18.04.2017 г. арбитражный суд первой инстанции признал за ИП право собственности на автобус, но отказал во взыскании с Общества убытков. Решение было пересмотрено апелляционным судом, который 15.08.2017 оставил его в силе. В результате обжалования в кассационном порядке оба решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на повторное рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Признать право собственности на автомобиль можно в судебном порядке

Гражданское законодательство, определяя способы защиты, указывает на необходимость применения такого способа, который бы в конечном итоге восстановил нарушенное право.

В ст. 309 ГК закреплено важное правило, согласно которому все обязательства надлежит исполнять согласно закону и условиям сделки, а если таковых нет — в соответствии с обычными для подобных случаев требованиями.

Ст. 310 ГК РФ указывает на недопустимость отказа от договора или изменения условий сделки одной из ее сторон без согласия второй стороны. Подобный отказ допустим только в том случае, если он прямо предусмотрен сторонами в договоре.

Правила финансовой аренды закреплены в одноименном законе от 29.10.1998 г. №164-ФЗ. Законом установлено, что лизингополучатель обязан осуществлять регулярные платежи с момента начала пользования имуществом.

Ст. 624 ГК РФ устанавливает, что со дня истечения срока аренды, либо со дня внесения указанной в договоре выкупной цены, имущество становится собственностью арендатора. Аналогичные нормы закреплены в ст. 19 Закона №164-ФЗ в отношении предмета лизинга.

Согласно правилам ст. 329 ГК РФ, как только произведен полный расчет, лизингодатель теряет право собственности на имущество.

ГК РФ предусматривает, чт,о исполняя договор купли-продажи, продавец обязан не только передать товар, но и относящиеся к нему документы.

Судом сделан вывод о неисполнении решения суда 2013 года, несмотря на наличие постановления приставов об окончании исполнительного производства.

Судебные приставы в качестве доказательства, подтверждающего выполнение судебного акта 2013 года, приняли квитанцию об отправке ценного письма с необходимыми документами. Однако детальное изучение в судебном процессе действий Ответчика показало, что решение было исполнено формально и ИП действительно не получил документы на транспортное средство. Таким образом, ранее ООО «Каркаде» ввело суд в заблуждение относительно направления Смирновой Л.В. оригинала ПТС.

Также суд предлагал сторонам в ходе судебных заседаний подписать акт приема-передачи автобуса, на что Ответчик активно возражал. Учитывая, что решение суда 2013 года не было исполнено, данный отказ свидетельствовал о нарушении прав Смирновой Л.В., а отсутствие ответов на претензионные письма указывало на воспрепятствование Обществом в переходе права собственности истцу.

Исследовав все документы, суд пришел к выводу о возможности признать за ИП право собственности на автомобиль ГАЗ-322132.

Расчет размера убытков принят судом частично

Смирнова Л.В. просила суд взыскать с ответчика убытки в сумме 1,1 млн. рублей, ссылаясь на невозможность перехода права собственности вследствие неисполнения Обществом договора лизинга.

Срок госрегистрации ТС за ИП истек 27.01.2015 г., поэтому Смирнова Л.В. с указанной даты не вправе была использовать автомобиль. На автомобиле ГАЗ-322132 предприниматель осуществляла перевозки пассажиров, а именно сотрудников ООО СК «НеоСтрой», о чем имелся договор от 07.07.2014. Стоимость услуг по договору составляла 48 тыс. рублей в месяц. С момента заключения договора и до даты истечения срока госрегистрации автомобиля услуги оказывались ежемесячно. После 27.01.2015 г. ИП не могла оказывать транспортные услуги данной компании, в связи с чем ей были причинены убытки в виде неполучения запланированных доходов. Из расчета следует, что за 23 месяца (с 27.01.2015 по 27.12.2016 гг.) ИП не получено 1,1 млн. рублей.

Данный расчет не мог быть полностью принят судом исходя из следующего.

Ст. 15 ГК РФ делит убытки на реальный ущерб, то есть финансовые затраты, производимые в целях восстановления такого права, лицом, чье право нарушено, а также на упущенную выгоду, то есть доходы, которые лицо недополучило в результате нарушения его права.

Выставляя требование о взыскании убытков, истец обязан доказать, что они действительно возникли, доход не был получен именно в связи нарушением стороной сделки своих обязанностей, а также необходимо доказать наличие связи между убытками и действиями Ответчика.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12, истец обязан подтвердить, что принял все необходимые меры для получения дохода, но только из-за ненадлежащих действий ответчика упустил свою выгоду.

Исходя из этого, суд отметил следующее.

Из документов дела следовало, что истец осуществлял деятельность по пассажирским перевозкам на основании бессрочной лицензии длительное время. Таким образом, суд усмотрел связь между невозможностью использования транспортного средства и не полученным доходом.

В то же время суд посчитал, что в возникновении убытков частично виноват и сам истец. Во-первых, требование о признании права собственности не заявлялось им в ходе рассмотрения дела в 2013 году, более того, истец ждал почти 2,5 года, чтобы обратиться с данным иском в суд. Во-вторых, суд, учитывая положения ГК РФ о том, что предпринимательская деятельность всегда связана с определенными рисками, указал на возможность использования истцом другого автомобиля для работы с клиентом. В-третьих, истец в своем расчете указал только доходы без вычета расходов, которые он понес бы в любом случае, оказывая транспортные услуги. Следовательно, расчет не был достоверным и соразмерным нарушению.

Ст. 404 ГК РФ допускает уменьшение судом размера убытков, расчет которых неосторожно был завышен потерпевшей стороной. В связи с этим суд, воспользовавшись данной статьей, взыскал с ООО «Каркаде» половину от заявленной суммы убытков (552 тыс. рублей).

Таким образом, обращаясь в суд, важно выбрать правильный способ защиты своего права и вовремя обратиться с заявлением о взыскании убытков.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.