Приобретение квартир с сюрпризом
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Приобретение квартир с сюрпризом

Для того чтобы сэкономить и купить недвижимость по более низкой цене, некоторые граждане согласны покупать квартиры в ипотеку или то жилье, которое находится под залогом. Риск здесь довольно большой, но отказываться от затеи не стоит, просто нужно очень внимательно отнестись к оформлению документов и воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

Оформление ипотеки

Сегодня кредиты считаются очень распространенным явлением. Большинство граждан, в связи со сложным материальным положением, вынуждены брать займы, как на приобретение мелких товаров, так и на покупку недвижимости или авто. Ипотека – это кредит, предполагающий залог приобретенной заемщиком недвижимости. Имущество принадлежит должнику, но в случае, если он не выполнит всех обязательств, банк вернет свои деньги путем реализации этой недвижимости.

Необходимо различать между собой два понятия – ипотечное кредитование и ипотека. При ипотечном кредитовании в залог поступает недвижимость, приобретенная должником за счет кредита, выданного банком. При ипотеке в залог отдается уже имеющиеся имущество собственника.

Ипотеку можно объяснить, как ограничение прав собственности. Если недвижимость обременена правами третьих лиц, то она должна быть государственно зарегистрирована. В таком случае собственник обремененной недвижимости не сможет ее продать добросовестным покупателям, скрыв информацию об обременении.

При обременении собственник может распоряжаться своим имуществом, но при отчуждении объекта недвижимость переходит к новому собственнику. Снять обременение со своей квартиры собственник может только полностью, погасив кредит. После погашения ипотечных обязательств на свидетельстве о регистрации права собственности, регистрирующие органы ставят штамп, который свидетельствует о снятии обременения с квартиры. Если заемщик по каким-либо причинам не погашает своих обязательств, то без согласия кредитора распоряжаться своим жильем он не имеет права.

Покупка квартиры на торгах

Органы, осуществляющие исполнение судебных решений, занимаются проведением публичных торгов с целью реализации имущества, находящегося под залогом. Публичные торги проводятся по месту расположения объекта недвижимости, подлежащего продаже. О дате проведения торгов извещает организатор. Извещение приходит не раньше, чем за 30 дней, но не позже, чем 10 дней до проведения мероприятия. Оценка жилой недвижимости определяет начальную цену жилья.

Все лица, желающие поучаствовать в торгах должны внести задаток. Обычно он не превышает 5% от суммы имущества. Лица, принимавшие участие в торгах, но не выигравшие, получают свои деньги обратно сразу же после окончания торгов. Деньги возвращаются также, в случае если торги не состоялись вовсе.

Публичные торги выигрывает лицо, предложившее наивысшую цену за выставленный объект. В день проведения торгов организатор с выигравшим лицом подписывают протокол об итогах публичных торгов. Победитель торгов в течение 5 дней должен перечислить деньги на счет организаторов. После внесения денежных средств дается еще 5 дней на подписание договора купли-продажи. Далее нужно взять протокол о результатах торгов и договор купли-продажи и внести в Росреестр соответствующие записи.

Приобретение квартиры на аукционе

Аукцион отличается от публичных торгов механизмом проведения. Аукцион проводится с целью реализации предмета ипотеки во внесудебном порядке по соглашению сторон. Организатор торгов действует на основании договора с залогодержателем и может выступать от своего или его имени. Залогодатель получает уведомление о необходимости выполнения обязательств, связанных ипотекой. Его отправляет залогодержатель или организатор торгов.

Оценка жилой недвижимости, осуществленная экспертами, определяет начальную цену продажи жилья. За 6 – 13 дней до проведения аукциона подается объявление о его проведении. Объявление должно быть опубликовано в печатном издании, которое является официальным информационным ресурсом органа исполнительной власти, по месту нахождения имущества. Все лица, которые желают принять участие в аукционе, должны внести задаток, не превышающий 5% от начальной стоимости объекта недвижимости.

Выигрывает аукцион тот, кто предлагает наибольшую сумму за реализуемую недвижимость. Затем организатор и победитель подписывают протокол об итогах аукциона. Лицо, выигравшее аукцион, должно внести разницу между суммой залога и продажной стоимостью на протяжении 5 банковских дней. Все остальные участники торгов получат назад свой залог на протяжении 5 банковских дней. Договор купли-продажи заключается после полной оплаты стоимости квартиры.

Обычно заемщик и банк пытаются не доводить дело до суда, решая все мирным путем. Выход из этой ситуации заключается в продаже по обоюдному согласию сторон обремененной квартиры и полном погашении квартиры. Заемщик должен понимать, что если квартира приобретена по договору ипотечного кредитования, то лишить его жилья можно лишь по решению суда.

Например, финансовое учреждение обращается в суд с иском на своего клиента, который взял кредит на приобретение квартиры, но не исполняет своих обязательств, имеет просроченную задолженность. В связи с этим истец требует взыскать имущество должника для погашения займа и договорных процентов. Суд постановил взыскать квартиру и реализовать ее на публичных торгах.

Гражданин подал апелляционную жалобу с просьбой позволить отсрочить исполнение решения суда на 11 месяцев. Судебная коллегия проверила обоснованность и законность постановления суда первой инстанции и отталкиваясь от доводов апелляционной жалобы не нашла оснований для его отмены. Ведь банк выдает заемщику кредит на условиях, прописанных в договоре. В свою очередь заемщик обязуется в срок вернуть полученную сумму и заплатить проценты.

Если заемщик не выполняет условий договора и нарушает сроки возвращения части займа, то кредитор вправе потребовать досрочного возврата суммы кредита с положенными процентами. В таком случае суд чаще всего принимает сторону залогодержателя, то есть кредитора, потому что большинство граждан, получив решение суда, препятствуют его исполнению. Должники пользуются всеми возможными способами для затягивания момента выселения.

Если же должник попал в сложную ситуацию, но не желает доводить дело до суда, то он всегда может договориться с кредитором, продать залоговую квартиру и погасить кредит. Для заемщика это наиболее выгодный способ, так как он сможет продать квартиру по своей цене. Но продажа заложенного имущества не освобождает должника от обязательств, поэтому если в течение 3 месяцев не будут проводиться платежи, то кредитор имеет полное право подать в суд на их взыскание.

Продавать заложенную квартиру залогодатель может только с согласия залогодержателя. Обычно банки не препятствуют такому решению проблемы, так как им важно получить обратно свои деньги, а сама квартира им не интересна. После того, как будет найден покупатель, в банке оформляется сделка. С квартиры снимается обременение в виде ипотеки сразу же после оформления всех необходимых документов.



За совершение незаконных валютных операций грозит штраф

Все валютные операции, совершаемые на территории Российской Федерации, подлежат контролю со стороны налоговых органов. Особое внимание обращено на взаимоотношения с иностранными контрагентами. Существуют различные правила в сфере валютного регулирования, которым должны следовать участники внешнеэкономических отношений. Если налоговая выявляет фиктивные схемы, созданные для вывода валюты с российской территории, у нарушителя возникает ответственность как административного, так и уголовного характера.

Штрафы за данные проступки весьма внушительны, а размер уголовной ответственности зависит от суммы валютной операции.

В качестве примера можно привести постановление 14-го ААС по делу № А05-5375/2018.

В суд обратилось ООО «ТК Северный проект» с жалобой на МИФНС № 9 по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Общество полагало, что налоговая неправомерно наложила на него штраф в сумме 4,9 млн. руб. Первая инстанция согласилась с жалобой, но налоговая обратилась в апелляцию, которая отменила решение нижестоящего суда.

Причины привлечения общества к административной ответственности

Общество «ТК Северный проект» было создано в 2010 году. На протяжении 7 лет его единственным участником и директором был Кузьмин Д.В. В июне 2015 г. в одном из архангельских филиалов банка «Уралсиб» Обществом открыт долларовый валютный счет.

В январе 2016 г. фирма заключила с иностранной организацией «Голден Бриз Шипинг Корп» внешнеторговую сделку по оказанию брокерских услуг. Данная компания была зарегистрирована на территории Маршалловых островов, которые находятся вне таможенной территории ЕАЭС. По договору организация обязалась помочь Обществу в поиске и покупке морского судна. Стоимость услуг была оценена в 130 тыс. американских долларов.

Чтобы рассчитаться за оказанные услуги, Общество открыло в банке паспорт сделки. С марта по июнь 2016 года были совершены банковские операции по переводу денежных средств на счет указанной зарубежной компании. В подтверждение исполнения договора в банк был предоставлен акт об оказании услуг. В ноябре 2016 года по заявке Общества паспорт сделки был закрыт банком, так как с обеих сторон по документам договор был полностью исполнен.

В декабре 2017 года из таможни в налоговую инспекцию поступили материалы, указывающие на совершение директором Общества уголовных преступлений по ч. 1 ст. 194 и ч. 1 ст. 193.1 УК РФ. По первому делу он обвинялся в неуплате обязательных таможенных платежей в крупном размере. Данное дело было прекращено в связи с добровольным возмещением ущерба. По второму делу ему вменялось нарушение порядка выполнения операций с валютой путем использования заведомо недостоверных документов.

Инспекция провела расследование, в ходе которого было установлено, что фактически брокерский договор между Обществом и иностранной компанией не был исполнен последней, а у Общества не было цели получить услуги по поиску судна у исполнителя договора. Указанное свидетельствовало о том, что сделка была притворной, чтобы скрыть истинные намерения сторон. Проверка показала, что брокерские услуги были оказаны гражданином Екименко Д.Ю., а иностранная фирма была использована для вывода финансовых средств с территории России. В результате сделки брокерское вознаграждение поступило в распоряжение директора Общества, который в дальнейшем мог пользоваться этими деньгами в своих целях и для нужд Общества.

Директор Общества, зная о том, что подконтрольная ему иностранная компания не будет оказывать брокерские услуги, перевел на ее счет через российский банк денежную сумму в размере 130 тыс. американских долларов по недостоверным документам.

Данный вывод был сделан в акте, составленном налоговой по результатам проверки. Также в акте подчеркивалось, что Обществом допущено совершение незаконной валютной операции под видом законной сделки. Данный акт лег в основу административного дела, возбужденного в апреле 2018 года. Уполномоченное должностное лицо налоговой признало Общество виновным в совершении правонарушения по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ и оштрафовало его на сумму 4,9 млн. руб.

Юрлицо не согласилось с принятым постановлением и обжаловало его в арбитражный суд. Оно считало, что налоговая не доказала притворность сделки, а также полагало, что использование в административном деле материалов уголовного дела недопустимо.

В чем проявляется нарушение валютного законодательства по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ

Основные принципы валютных отношений заложены в Законе № 173-ФЗ (далее — Закон), регулирующем порядок осуществления валютного контроля и обращения с валютой.

Данный закон понимает под резидентами юридическое лицо, образованное по нормам российского права, а под нерезидентом — иностранную компанию.

Исходя из ст. 9 Закона, резиденты не могут осуществлять между собой операции с валютой, за некоторыми исключениями, которые поименованы в этой же статье.

Резиденты несут всю полноту ответственности за допущенные в сфере валютных отношений отступления от принятых правил.

КоАП РФ по ч. 1 ст. 15.25 возлагает на виновное лицо ответственность за выполнение следующих противозаконных действий с валютой:

  1. покупка валюты иностранного происхождения без участия банковских организаций;
  2. осуществление действий с валютой без использования счета в уполномоченном банке;
  3. выполнение валютных операций при помощи средств, зачисленных на счета заграничных банков.

Нарушение посягает на правоотношения в области валютного законодательства и выражается в том, что виновное лицо выполняет операции с валютой, допуская несоблюдение установленных российскими законами норм, либо совершает запрещенные операции.

Апелляция изменила решение с учетом дополнительных доказательств

В апелляции налоговая просила приобщить к делу дополнительные документы — материалы уголовного дела в отношении директора Общества. По правилам АПК РФ, инспекция мотивировала невозможность предъявления данных доказательств тем, что ранее следственные органы отказывали ей в ознакомлении с документами. Попытка привлечь к делу следственные органы в целях получения необходимых доказательств была отклонена судом 1-ой инстанции.

Апелляция включила новые доказательства в дело, обосновывая свои действия следующим.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 28 мая 2009 г. № 36 в п. 26 разъяснил, что апелляция, приобщая к делу новые доказательства, должна удостовериться в уважительности причин, по которым доказательства не были предъявлены ранее. Такой причиной может быть, в том числе, безосновательный отказ первой инстанции в одобрении заявления об истребовании необходимых для дела доказательств.

По данному делу АС Архангельской области располагал сведениями о наличии двух уголовных дел, касающихся предмета спора. Налоговая просила суд помочь получить материалы из данных уголовных дел, но получила отказ.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 24 июня 2014 года № 3159/14 разъяснил, что если имеется приговор суда по уголовному делу, который вступил в силу, то такой акт является обязательным для арбитражных судов. Наличие приговора освобождает сторону спора от доказывания в той части, в какой приговор отражает важные для судебного спора моменты. Кроме того, в арбитражном процессе могут быть использованы и иные материалы уголовного дела, если они подтверждают высказываемые стороной доводы.

На основании указанного новые доказательства (платежные документы, протоколы обыска, осмотра вещей и допроса специалиста) были признаны относимыми к делу и приобщены к имеющимся материалам.

Исходя из данных доказательств, суд пришел к выводу о совершении Обществом притворной внешнеэкономической сделки.

Имеющаяся электронная переписка и записи телефонных разговоров подтвердили, что Общество по вопросам приобретения судна взаимодействовало не с зарубежной компанией, а с гражданином Екименко Д.Ю., который действовал от лица другой иностранной фирмы — «Марин Оверсиз ЛП». У данной фирмы и компании «Голден Бриз Шипинг Корп» имелось соглашение от 4 марта 2016 года, в рамках которого и действовал гражданин. Составление соглашения и последующее его подписание контролировалось директором Общества. Услуги гражданина были оценены в 30 тыс. американских долларов, и по поручению директора Общества были перечислены со счета «Голден Бриз Шипинг Корп» на счет «Марин Оверсиз ЛП».

Таким образом, налоговая инспекция имела достаточные доказательства оказания брокерских услуг не партнером по внешнеторговой сделке, а иным лицом, не участвующим в отношениях сторон. Директор Общества использовал иностранную компанию для вывода валюты с территории России в целях дальнейшего ее использования для личных нужд. Чтобы прикрыть притворность сделки, Кузьмин Д.В. предоставил в банк недостоверные документы, на основании которых денежные средства незаконно выбыли с российской территории.

Общество не доказало, что договор с «Голден Бриз Шипинг Корп» преследовал деловые цели и имел реальное исполнение. Следовательно, Общество допустило совершение незаконной валютной операции, что повлекло за собой наложение на него административного наказания по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ.

Как следует из КоАП РФ, вина юридического лица имеет место в тех случаях, когда оно могло соблюсти принятые правила, но мер к их исполнению не приняло. В данном деле Общество знало о необходимости выполнения предписаний валютного законодательства, но нарушило их. Апелляция признала решение налоговой законным, а судебный акт 1-ой инстанции отменила.

Из рассмотренного примера видно, что нарушения в сфере валютного законодательства рассматриваются государством как одни из наиболее серьезных проступков. С этим связана и строгость наказаний за незаконные операции.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.