Приобретение квартир с сюрпризом
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Приобретение квартир с сюрпризом

Для того чтобы сэкономить и купить недвижимость по более низкой цене, некоторые граждане согласны покупать квартиры в ипотеку или то жилье, которое находится под залогом. Риск здесь довольно большой, но отказываться от затеи не стоит, просто нужно очень внимательно отнестись к оформлению документов и воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

Оформление ипотеки

Сегодня кредиты считаются очень распространенным явлением. Большинство граждан, в связи со сложным материальным положением, вынуждены брать займы, как на приобретение мелких товаров, так и на покупку недвижимости или авто. Ипотека – это кредит, предполагающий залог приобретенной заемщиком недвижимости. Имущество принадлежит должнику, но в случае, если он не выполнит всех обязательств, банк вернет свои деньги путем реализации этой недвижимости.

Необходимо различать между собой два понятия – ипотечное кредитование и ипотека. При ипотечном кредитовании в залог поступает недвижимость, приобретенная должником за счет кредита, выданного банком. При ипотеке в залог отдается уже имеющиеся имущество собственника.

Ипотеку можно объяснить, как ограничение прав собственности. Если недвижимость обременена правами третьих лиц, то она должна быть государственно зарегистрирована. В таком случае собственник обремененной недвижимости не сможет ее продать добросовестным покупателям, скрыв информацию об обременении.

При обременении собственник может распоряжаться своим имуществом, но при отчуждении объекта недвижимость переходит к новому собственнику. Снять обременение со своей квартиры собственник может только полностью, погасив кредит. После погашения ипотечных обязательств на свидетельстве о регистрации права собственности, регистрирующие органы ставят штамп, который свидетельствует о снятии обременения с квартиры. Если заемщик по каким-либо причинам не погашает своих обязательств, то без согласия кредитора распоряжаться своим жильем он не имеет права.

Покупка квартиры на торгах

Органы, осуществляющие исполнение судебных решений, занимаются проведением публичных торгов с целью реализации имущества, находящегося под залогом. Публичные торги проводятся по месту расположения объекта недвижимости, подлежащего продаже. О дате проведения торгов извещает организатор. Извещение приходит не раньше, чем за 30 дней, но не позже, чем 10 дней до проведения мероприятия. Оценка жилой недвижимости определяет начальную цену жилья.

Все лица, желающие поучаствовать в торгах должны внести задаток. Обычно он не превышает 5% от суммы имущества. Лица, принимавшие участие в торгах, но не выигравшие, получают свои деньги обратно сразу же после окончания торгов. Деньги возвращаются также, в случае если торги не состоялись вовсе.

Публичные торги выигрывает лицо, предложившее наивысшую цену за выставленный объект. В день проведения торгов организатор с выигравшим лицом подписывают протокол об итогах публичных торгов. Победитель торгов в течение 5 дней должен перечислить деньги на счет организаторов. После внесения денежных средств дается еще 5 дней на подписание договора купли-продажи. Далее нужно взять протокол о результатах торгов и договор купли-продажи и внести в Росреестр соответствующие записи.

Приобретение квартиры на аукционе

Аукцион отличается от публичных торгов механизмом проведения. Аукцион проводится с целью реализации предмета ипотеки во внесудебном порядке по соглашению сторон. Организатор торгов действует на основании договора с залогодержателем и может выступать от своего или его имени. Залогодатель получает уведомление о необходимости выполнения обязательств, связанных ипотекой. Его отправляет залогодержатель или организатор торгов.

Оценка жилой недвижимости, осуществленная экспертами, определяет начальную цену продажи жилья. За 6 – 13 дней до проведения аукциона подается объявление о его проведении. Объявление должно быть опубликовано в печатном издании, которое является официальным информационным ресурсом органа исполнительной власти, по месту нахождения имущества. Все лица, которые желают принять участие в аукционе, должны внести задаток, не превышающий 5% от начальной стоимости объекта недвижимости.

Выигрывает аукцион тот, кто предлагает наибольшую сумму за реализуемую недвижимость. Затем организатор и победитель подписывают протокол об итогах аукциона. Лицо, выигравшее аукцион, должно внести разницу между суммой залога и продажной стоимостью на протяжении 5 банковских дней. Все остальные участники торгов получат назад свой залог на протяжении 5 банковских дней. Договор купли-продажи заключается после полной оплаты стоимости квартиры.

Обычно заемщик и банк пытаются не доводить дело до суда, решая все мирным путем. Выход из этой ситуации заключается в продаже по обоюдному согласию сторон обремененной квартиры и полном погашении квартиры. Заемщик должен понимать, что если квартира приобретена по договору ипотечного кредитования, то лишить его жилья можно лишь по решению суда.

Например, финансовое учреждение обращается в суд с иском на своего клиента, который взял кредит на приобретение квартиры, но не исполняет своих обязательств, имеет просроченную задолженность. В связи с этим истец требует взыскать имущество должника для погашения займа и договорных процентов. Суд постановил взыскать квартиру и реализовать ее на публичных торгах.

Гражданин подал апелляционную жалобу с просьбой позволить отсрочить исполнение решения суда на 11 месяцев. Судебная коллегия проверила обоснованность и законность постановления суда первой инстанции и отталкиваясь от доводов апелляционной жалобы не нашла оснований для его отмены. Ведь банк выдает заемщику кредит на условиях, прописанных в договоре. В свою очередь заемщик обязуется в срок вернуть полученную сумму и заплатить проценты.

Если заемщик не выполняет условий договора и нарушает сроки возвращения части займа, то кредитор вправе потребовать досрочного возврата суммы кредита с положенными процентами. В таком случае суд чаще всего принимает сторону залогодержателя, то есть кредитора, потому что большинство граждан, получив решение суда, препятствуют его исполнению. Должники пользуются всеми возможными способами для затягивания момента выселения.

Если же должник попал в сложную ситуацию, но не желает доводить дело до суда, то он всегда может договориться с кредитором, продать залоговую квартиру и погасить кредит. Для заемщика это наиболее выгодный способ, так как он сможет продать квартиру по своей цене. Но продажа заложенного имущества не освобождает должника от обязательств, поэтому если в течение 3 месяцев не будут проводиться платежи, то кредитор имеет полное право подать в суд на их взыскание.

Продавать заложенную квартиру залогодатель может только с согласия залогодержателя. Обычно банки не препятствуют такому решению проблемы, так как им важно получить обратно свои деньги, а сама квартира им не интересна. После того, как будет найден покупатель, в банке оформляется сделка. С квартиры снимается обременение в виде ипотеки сразу же после оформления всех необходимых документов.



Недобросовестность лизингодателя может обернуться для него выплатой убытков

Договор лизинга — это сделка, в результате которой одно лицо приобретает для второй стороны необходимое ей имущество у третьего лица, чтобы в последующем предоставить данную вещь второй стороне в предпринимательских целях за вознаграждение на определенное время.

Такой договор интересен лизингодателю в силу получения прибыли, а для лизингополучателя — в возможности в будущем получить в собственность выкупаемое имущество.

Казалось бы, выполнил условия лизинга, и имущество стало твоим. Но бывают на практике случаи, когда лизингодатели поступают недобросовестно, например, удерживая у себя документы на предмет договора. В таком случае второй стороне ничего не остается, как обратиться в суд за защитой своего права и взыскать с нарушителя упущенную выгоду.

593fe340132a8.jpg

Основания исковых требований

ИП Смирнова Л.В., осуществляющая деятельность по пассажирским перевозкам, подала иск о взыскании с ООО «Каркаде» убытков на сумму 1,1 млн. рублей и о признании права собственности на автотранспортное средство.

Предприниматель Смирнова Л.В. и Общество подписали в ноябре 2010 года договор финансовой аренды в отношении автобуса класса В (12 мест), марки ГАЗ.

В соответствии с графиком платежей предприниматель оплатила всю стоимость по договору. Из соглашения следовало, что по истечении срока финансовой аренды и выполнения лизингополучателем всех обязательств, к нему по акту приема-передачи переходит право собственности на предмет договора. Однако Общество не выполнило данное условие.

Необходимо отметить, что ранее, 28 октября 2013 г., Арбитражный суд г. Москвы вынес решение, которым обязал ООО «Каркаде» оформить документы, необходимые для перехода права собственности к ИП Смирновой Л.В. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда в силе. Последнее судебное постановление было принято 21 июня 2014 года.

Из материалов нового дела следовало, что Общество приступило к исполнению первого судебного решения лишь 15.02.2016 г., направив в адрес Смирновой Л.В. ценное письмо, вложив в него договор, передаточный акт, акт о переходе права собственности и расписку о получении оригинала ПТС. Однако после вскрытия конверта стало понятно, что данные документы не содержат подписей со стороны Общества, кроме того, в конверте не было оригинала ПТС. Поэтому ИП поставила на документах свою подпись и тоже ценным письмом отправила их обратно, обращаясь с требованием об их подписании Обществом и направлении оригинала ПТС. Общество получило письмо 14.12.2016 г. Не дождавшись ответа на данное письмо, Смирнова Л.В. направила Ответчику претензию о совершении действий по передаче документов на предмет лизинга, а также требование об оплате убытков, причиненных неисполнением решения суда. Общество получило письмо 26.01.2017, но ответ на него не предоставило. В связи с этим ИП обратилась в суд за защитой своих прав.

При этом истец выбрала в качестве способа защиты признание за ней права собственности на автотранспортное средство. Данный способ позволяет посредством судебного решения зафиксировать наличие законного права на какую-либо вещь у лица, за которым другие участники гражданских правоотношений такое право не признают. Поэтому по таким искам выносится положительное решение только при наличии реальных оснований для владения спорной вещью.

18.04.2017 г. арбитражный суд первой инстанции признал за ИП право собственности на автобус, но отказал во взыскании с Общества убытков. Решение было пересмотрено апелляционным судом, который 15.08.2017 оставил его в силе. В результате обжалования в кассационном порядке оба решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на повторное рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Признать право собственности на автомобиль можно в судебном порядке

Гражданское законодательство, определяя способы защиты, указывает на необходимость применения такого способа, который бы в конечном итоге восстановил нарушенное право.

В ст. 309 ГК закреплено важное правило, согласно которому все обязательства надлежит исполнять согласно закону и условиям сделки, а если таковых нет — в соответствии с обычными для подобных случаев требованиями.

Ст. 310 ГК РФ указывает на недопустимость отказа от договора или изменения условий сделки одной из ее сторон без согласия второй стороны. Подобный отказ допустим только в том случае, если он прямо предусмотрен сторонами в договоре.

Правила финансовой аренды закреплены в одноименном законе от 29.10.1998 г. №164-ФЗ. Законом установлено, что лизингополучатель обязан осуществлять регулярные платежи с момента начала пользования имуществом.

Ст. 624 ГК РФ устанавливает, что со дня истечения срока аренды, либо со дня внесения указанной в договоре выкупной цены, имущество становится собственностью арендатора. Аналогичные нормы закреплены в ст. 19 Закона №164-ФЗ в отношении предмета лизинга.

Согласно правилам ст. 329 ГК РФ, как только произведен полный расчет, лизингодатель теряет право собственности на имущество.

ГК РФ предусматривает, чт,о исполняя договор купли-продажи, продавец обязан не только передать товар, но и относящиеся к нему документы.

Судом сделан вывод о неисполнении решения суда 2013 года, несмотря на наличие постановления приставов об окончании исполнительного производства.

Судебные приставы в качестве доказательства, подтверждающего выполнение судебного акта 2013 года, приняли квитанцию об отправке ценного письма с необходимыми документами. Однако детальное изучение в судебном процессе действий Ответчика показало, что решение было исполнено формально и ИП действительно не получил документы на транспортное средство. Таким образом, ранее ООО «Каркаде» ввело суд в заблуждение относительно направления Смирновой Л.В. оригинала ПТС.

Также суд предлагал сторонам в ходе судебных заседаний подписать акт приема-передачи автобуса, на что Ответчик активно возражал. Учитывая, что решение суда 2013 года не было исполнено, данный отказ свидетельствовал о нарушении прав Смирновой Л.В., а отсутствие ответов на претензионные письма указывало на воспрепятствование Обществом в переходе права собственности истцу.

Исследовав все документы, суд пришел к выводу о возможности признать за ИП право собственности на автомобиль ГАЗ-322132.

Расчет размера убытков принят судом частично

Смирнова Л.В. просила суд взыскать с ответчика убытки в сумме 1,1 млн. рублей, ссылаясь на невозможность перехода права собственности вследствие неисполнения Обществом договора лизинга.

Срок госрегистрации ТС за ИП истек 27.01.2015 г., поэтому Смирнова Л.В. с указанной даты не вправе была использовать автомобиль. На автомобиле ГАЗ-322132 предприниматель осуществляла перевозки пассажиров, а именно сотрудников ООО СК «НеоСтрой», о чем имелся договор от 07.07.2014. Стоимость услуг по договору составляла 48 тыс. рублей в месяц. С момента заключения договора и до даты истечения срока госрегистрации автомобиля услуги оказывались ежемесячно. После 27.01.2015 г. ИП не могла оказывать транспортные услуги данной компании, в связи с чем ей были причинены убытки в виде неполучения запланированных доходов. Из расчета следует, что за 23 месяца (с 27.01.2015 по 27.12.2016 гг.) ИП не получено 1,1 млн. рублей.

Данный расчет не мог быть полностью принят судом исходя из следующего.

Ст. 15 ГК РФ делит убытки на реальный ущерб, то есть финансовые затраты, производимые в целях восстановления такого права, лицом, чье право нарушено, а также на упущенную выгоду, то есть доходы, которые лицо недополучило в результате нарушения его права.

Выставляя требование о взыскании убытков, истец обязан доказать, что они действительно возникли, доход не был получен именно в связи нарушением стороной сделки своих обязанностей, а также необходимо доказать наличие связи между убытками и действиями Ответчика.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12, истец обязан подтвердить, что принял все необходимые меры для получения дохода, но только из-за ненадлежащих действий ответчика упустил свою выгоду.

Исходя из этого, суд отметил следующее.

Из документов дела следовало, что истец осуществлял деятельность по пассажирским перевозкам на основании бессрочной лицензии длительное время. Таким образом, суд усмотрел связь между невозможностью использования транспортного средства и не полученным доходом.

В то же время суд посчитал, что в возникновении убытков частично виноват и сам истец. Во-первых, требование о признании права собственности не заявлялось им в ходе рассмотрения дела в 2013 году, более того, истец ждал почти 2,5 года, чтобы обратиться с данным иском в суд. Во-вторых, суд, учитывая положения ГК РФ о том, что предпринимательская деятельность всегда связана с определенными рисками, указал на возможность использования истцом другого автомобиля для работы с клиентом. В-третьих, истец в своем расчете указал только доходы без вычета расходов, которые он понес бы в любом случае, оказывая транспортные услуги. Следовательно, расчет не был достоверным и соразмерным нарушению.

Ст. 404 ГК РФ допускает уменьшение судом размера убытков, расчет которых неосторожно был завышен потерпевшей стороной. В связи с этим суд, воспользовавшись данной статьей, взыскал с ООО «Каркаде» половину от заявленной суммы убытков (552 тыс. рублей).

Таким образом, обращаясь в суд, важно выбрать правильный способ защиты своего права и вовремя обратиться с заявлением о взыскании убытков.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    HorheoExtib / 20.05.2018

    <a href="http://lamarcontracting.com/#100mg">Buy sildenafil 100 mg</a> american pharmacy cialis generic cialis pill online  <a href="http://musicalgraffitee.com/">buy cheap pfizer sildenafil online</a>
    cost of cialis cvs we use it cialis online store  <a href=http://lamarcontracting.com/#sildenafil-citrate>Buy Sildenafil Citrate 100 mg</a>
    buy cialis online nz generic cialis with dapoxetine <a href="http://lamarspeciallighting.com/#buy-viagra">where to buy viagra over the counter</a>
    cialis generico milano i recommend cialis generico
    cialis generico en mexico tarif cialis france <a href=http://lamarspeciallighting.com/#viagra>where to buy viagra in myanmar</a>
    buy cialis online cheapest walgreens price for cialis <a href="http://lamarspeciallighting.com">where to buy cheap viagra in australia</a>
    cost of cialis cvs generic cialis 20mg uk
    http://lamarcontracting.com/#100mg
    http://lamarspeciallighting.com/#where-to-buy-viagra

  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим