Проблемы с определением начальной стоимости заложенного имущества
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Проблемы с определением начальной стоимости заложенного имущества

Взыскание долгов – вопрос сложный и многогранный, что определяется существенными изменениями в нормативно-правовых актах, которые регламентируют это вопрос. Одной из важных мер ответственности должника является обращение взыскания на имущество, которым обеспечены его обязательства. Речь идет о залоговом имуществе. Хотя основной закон, которым определены такие правомочности кредитора, имеет ряд новшеств. И в первую очередь они касаются прямого направления взыскания на такие объекты посредством предъявления в качестве исполнительного документа надписи нотариуса.

Как бы не совершенствовались законы, практика вносит свои коррективы. И у пристава на стадии принудительного исполнения могут возникнуть некоторые коллизии. Указанные проблемы в полной мере были разрешены имеющимися дополнениями и разъяснениями к нормативно-правовым актам. Несмотря на рекомендательный характер для исполнителя и сторон производства они несут обязательные последствия.

Информация для заемщика

Это позволило привести исполнение решений нотариуса и суда в вопросах с такими нюансами к определенному единству. Но начальная стоимость арестованного и реализуемого в счет долгов имущества по-прежнему тема номер один. Ввиду сложившейся практики при невыполнении своих кредитных обязательств, обеспеченных залогом, заемщик имеет возможность рассчитывать всего на два варианта развития событий:

  • Мирное урегулирование спора;
  • Решение проблемы с помощью Фемиды.

Но сразу стоит сделать оговорку, что в вопросах, когда предметом залога выступает недвижимость, возможен только судебный порядок решения вопроса по сути. Плюс ипотечные правоотношения всегда регламентированы аспектами реальной цены имущества. Информацию о такой можно получить лишь посредством проведения оценки, в том числе и на стадии судебного разбирательства. Суть в том, что кредитор имеет регламентированное федеральными законами и кодифицированными актами право на удовлетворение своих требований посредством продажи ипотечного объекта.

Какие могут быть исключения

Но существуют некоторые исключения. Внесудебным способом урегулирования спора между займодателем и получателем кредита является исполнительная надпись. Это документ, сформированный нотариусом после проверки подлинности получения одной стороной кредита. Дальше с учетом договора и той оценки, которая была сформирована при передаче банком капитала лицу, определяется цена обязательств, которые и предъявляются приставу. Когда есть и решение суда, и исполнительная надпись по одной заемной ситуации, то проблем с оценкой нет. Если же имеется только исполнительный лист о взыскании в общем порядке, а в ходе исполнения определено, что есть залоговое имущество, то со стоимостью его реализации не все так просто.

Судебная тяжба заставляет истца и ответчика прийти к консенсусу в вопросах начальной цены реализации объекта залога. Если совместное решение невозможно, то тогда суд берет на себя обязательство установить стоимость. Ясно, что у судьи нет и не должно быть подобных знаний. Тогда и привлекаются оценщики. На основании отчета компетентного лица имеется возможность установить планку цены для реализации. Она равна 80% от реальной цены по выводам.

Хотя это сценарий несколько идеализирован. Не всегда исполнитель возбуждает дело по исполнительному документу, где уже установлена цена. Очень часто такое упоминание в резолютивной части решения суда отсутствует. Что делать приставу? Варианта два:

  • Предложить взыскателю инициировать обращение в суд для получения начальной стоимости продажи;
  • Самостоятельно обратиться за разъяснением в суд.

Рассмотрим некоторые примеры

Первый вариант более приемлемый, так как сторона по делу лучше ориентируется в тех правоотношениях с должником, которые уже имеют место. Ситуаций развитий события может быть несколько.

Ситуация № 1. В ходе судебного разбирательства было принято решение о начальной стоимости продажи ипотеки, только в окончательном документе не было отображено тех выводов, к которым пришел суд. Если срок на обжалование еще не закончился, то можно просить Фемиду о внесении подобного результата в документ. Если же законная сила решением уже приобретена, то апелляционная инстанция вправе его отменить. Но есть нюанс – сторона должна подать жалобу. Пристав этого сделать не может по законным обстоятельствам.

Ситуация № 2. Очень часто суды выдают решение о взыскании долга без указания начальной стоимости по причине того, что эта тема в заседании не обсуждалась вовсе. Получается, что ни одна из сторон не инициировала такое рассмотрение. А суд был ограничен исковыми требованиями, изложенными в заявлении. Можно в этом случае допустить решение к обжалованию. Но это существенно ничего не дает, так как апелляция не имеет права выходить за границы рассмотрения тех требований и доказательств, которые были предъявлены в первой инстанции. Проще на основании уже имеющегося акта Фемиды подать новый иск об определении начальной стоимости залога. Причина – спор между сторонами.

Как же принять верное решение

Основная черта всех решений – исключительность. Это гарантирует стабильность в вопросах осуществления правосудия, так как нет возможности один и тот же спор между теми же сторонами пересматривать бесчисленное количество раз. Одно решение суда, вступившее в законную силу, гарантирует точку в конкретных конфликтных правоотношениях.

Неизменяемость – еще одна характеристика решения Фемиды. Это еще одна гарантия стабильности и честности правосудия. Если решение вынесено и набрало законной силы, то его создатель не имеет права его изменить или пересмотреть. Такая прерогатива имеется только у судов апелляционной и кассационной инстанции. Исправления доступны только в случае, описанном выше. Речь идет о ситуациях, когда правоотношения были предметом разбирательства, но почему-то не отобразились в решении.

Обязанности третьей власти

Хотя по общему правилу орган третьей власти обязан по таким искам рассмотреть поставленные требования, дать правовую оценку их целесообразности и принять окончательный вердикт – удовлетворить или отказать. При этом важно обратить внимание, что судья обязан инициировать вопрос еще на стадии разбирательства о начальной стоимости ипотеки или залога, подлежащего продаже. Это может быть сделано судом самостоятельно или предложено прийти к соглашению сторонам. Решение фиксирует результат подобных прений.

Еще одно свойство судебного решения – исполнимость, которое вытекает из обязательности всех решений суда. Вердикт должен быть понятным и вписываться в возможности исполнения, предусмотренные действующим законодательством. Это доступная мера соблюдения прав и обязанностей сторон.

Но исключить такую характеристику может несоответствие заложенной в решение суда стоимости реальной оценки на момент продажи. Поэтому исполнимость не воспринимается как таковая, а также и не гарантирует полного соблюдения прав сторон.

Суды общей юрисдикции не считают возможным аспект внесения изменений в стоимость залога. В то же время Европейский суд по правам человека требует безукоризненного и своевременного исполнения решений Фемиды. Получается коллизия. Но она благополучно разрешена арбитражной ветвью правосудия.



Жалоба на организатора торгов не всегда приводит к результату

Федеральное законодательство, регулирующее порядок проведения открытых аукционов, проводимых в целях продажи имущества, находящегося под арестом и залогом, устанавливает определенные требования к потенциальным участникам, материалам, формируемым в составе заявки, и т.п.

Иногда бывает так, что некоторые участники незаконно отсеиваются до процедуры торгов и оказываются «у разбитого корыта». Отстоять свое право на участие в торгах возможно путем подачи соответствующей жалобы в антимонопольную службу региона. Но, как показывает практика, делать это нужно, не теряя ни минуты.

Показательным является одно из таких дел, рассмотренных 3 сентября 2018 года Комиссией Тюменского УФАС.

dsc05010_20121271536.jpg

Причины обращения с жалобой

ООО «Л» (далее – Общество) являлось организатором открытого аукциона в части реализации жилого помещения, находящегося под арестом, общей площадью 119,1 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Котовского, д. 5, кв. № (далее – квартира).

Участвовать в покупке квартиры изъявили желание четверо участников, о чем были поданы соответствующие заявки. В процессе торгов две заявки не были допущены к торгам в связи с отсутствием в заявочной форме обязательных сведений (даты и времени проведения аукциона), о чем были извещены Обществом.

В связи с указанным, лицо, подавшее заявку (далее – гражданин С*), руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ, обратилось 20 августа 2018 г. в региональную антимонопольную службу с заявлением, в котором изложило жалобу на действия организатора торгов – ООО «Л».

В заявлении было указано на два нарушения со стороны Общества:

  1. незаконное отклонение заявки по недопустимым основаниям, противоречащим пунктам 7.2, 7.4 и 7.5 Методических рекомендаций, касающихся порядка продажи арестованного имущества, осуществляемой в целях реализации актов судов или специально уполномоченных органов, обладающих правом принятия решений по таким вопросам, разработанных в 2014 году Росимуществом (далее – Рекомендации);
  2. Общество в нарушение Рекомендаций неверно применило срок размещения объявления о начале торгов.

УФАС по ТО приняло заявление, о подаче жалобы была размещена соответствующая информация на официальном сайте службы, а в адрес Общества направлено письменное требование, предлагающее приостановить процедуру аукциона и сообщить о полученной жалобе, сроках и месте ее рассмотрения участникам торгов.

Особенности торгов при реализации арестованного имущества

Закон об исполнительном производстве № 229-ФЗ указывает, что правила проведения торгов определяются ГК РФ, данным законом, иными федеральными законами и актами Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, под торги публичного характера подпадают торги, организуемые для приведения в исполнение актов судебных органов или документов, принятых в рамках исполнительного производства, и в ряде других случаев.

Процедура продажи имущества, находящегося под арестом и имеющего обременение в виде залога, устанавливается следующими официальными документами: Законом об исполнительном производстве № 229-ФЗ, Законом об ипотеке № 102-ФЗ, Рекомендациями.

В Законе № 229-ФЗ указано, что продажа недвижимости, в том числе заложенной, на которую претендует взыскатель в связи с необходимостью погашения долга, происходит посредством проведения аукционов.

Из содержания статьей 87-89 данного закона следует, что правомочия по продаже таких объектов передаются специализированным организациям.

Отбирать данные организации уполномочено Росимущество, а также его территориальные органы.

Межрегиональное ТУ Росимущества, действующее, в том числе, на территории Тюменской области, заключило 9 января 2018 года госконтракт с Обществом на оказание услуг по продаже арестованного имущества.

Из положений частей 6 и 7 Закона № 229-ФЗ следует, что приступать к процедуре торгов можно только при наличии постановления пристава-исполнителя о передаче недвижимости для реализации и документа, фиксирующего факт приема-передачи имущества специализированной организацией.

В рамках исполнения контракта МТУ Росимущества передало Обществу 19 июля 2018 года поручение о продаже вышеуказанной квартиры. Из документов было видно, что 30 июля 2018 года состоялась передача квартиры между судебными приставами и Обществом по акту.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, ответственное за организацию торгов лицо уведомляет неопределенный круг лиц о том, что торги назначены. Информацию необходимо успеть разместить не позднее 10 дней до официальных торгов, но не ранее месяца до их начала. Для размещения информации подходят только официальные СМИ по месту расположения недвижимости. Кроме того, сведения о проводимом аукционе публикуются в сети «Интернет».

Исполняя указанные требования, 31 июля 2018 г. Общество направило на публикацию сведения о спорном аукционе в печатное издание «Тюменские известия». Согласно опубликованным данным, торги были назначены на 17 августа 2018 г. на 15 ч. 35 мин., указаны начальная цена и размер задатка, а также время и место приема заявок.

Всего было подано четыре заявки, которые были рассмотрены Обществом 17 августа 2018 года, о чем был составлен протокол. По итогам заседания две заявки к участию в торгах не допустили, так как в заполненной форме отсутствовали обязательные сведения. Из оставшихся заявок был отобран победитель, предложивший наибольшую стоимость покупки.

В день подведения итогов победитель оплатил продажную цену, а 21 августа 2018 г. между Обществом и победителем заключен договор купли-продажи в отношении арестованной квартиры.

Общество признано нарушившим закон

В жалобе гражданин С* указал на неправомерность отклонения его заявки ввиду не указания данных о дате и времени аукциона. Комиссия УФАС по ТО изучила правовые акты и указала в своем решении следующее.

Правила продажи арестованной недвижимости (в том числе заложенной) установлены Рекомендациями.

Рекомендации изданы с целью упорядочения работы центрального аппарата Росимущества и его территориальных органов в области продажи арестованной недвижимости по вступившим в силу актам судов и судебных приставов.

Как следует из п. 7.2 Рекомендаций, в ходе поступления заявок специализированная организация проверяет их на соответствие требуемой форме и на наличие всех необходимых приложений.

Согласно п. 7.4 Рекомендаций, если прием состоялся, то запись о заявке вносится в специальный журнал регистрации с присвоением порядкового номера. Отметка о приеме проставляется на втором экземпляре описи участника.

Исходя из п.7.5 Рекомендаций, отказ в указанных выше действиях возможен лишь в определенных случаях (перечень исчерпывающий):

  • документы поступили позднее даты окончания приема заявок и у участника отсутствуют доказательства невозможности подачи заявки в установленный срок;
  • не приложены документы, подтверждающие факт внесения задатка;
  • представлен некомплектный пакет документов;
  • приложения не соответствуют нормам закона.

Пометка об отказе в фиксации факта приема и последующей регистрации заявки, содержащая причину отказа, проставляется на втором экземпляре описи заявителя.

Комиссия антимонопольной службы в ходе рассмотрения дела определила, что действительно в двух заявках отсутствовали необходимые реквизиты (не вписаны данные о времени начала проведения торгов). Тем не менее заявка гражданина С* была принята и зарегистрирована 10 августа 2018 г. в 11 ч. 50 мин.

Пункты Рекомендаций, на основании которых в последующем было отказано заявителю в допуске к торгам, распространяют свое действие лишь на этап приема и регистрации документов, но не являются основанием для отказа на этапе допуска к участию в аукционе. Следовательно, отказ был осуществлен комиссией Общества безосновательно.

Как толкуются противоречия в правовых актах разной юридической силы

Второй довод жалобы касался нарушений сроков публикации сведений об аукционе.

Основные условия и порядок организации торгов прописаны в главе 9 Закона № 229-ФЗ.

Из ч.3 ст. 90 Закона 229-ФЗ следует, что сведения о проводимых торгах публикуются на специально созданном Правительством РФ сайте в сети Интернет, а также размещаются в печатных СМИ, обозначенных Правительством РФ. Дополнительные правила публикации извещения о торгах могут быть определены в других законах.

Так, в ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ указано, что извещение о торгах размещается в промежуток от 30 до 10 дней до начала их проведения в печатном СМИ субъекта по месту расположения продаваемой недвижимости и в сети Интернет.

В то же время в п. 6.1 Рекомендаций указана иная периодичность публикации сообщения до начала торгов:

  • от 30 до 20 дней – в отношении арестованного имущества;
  • от 25 до 15 дней – в отношении заложенного имущества;
  • от 20 до 10 дней – в отношении повторных торгов.

Указанные положения Рекомендаций вступают в противоречие с положениями ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 90 Закона № 229-ФЗ, торги организуются в соответствии с ГК РФ, указанным законом и другими федеральными законами, а также актами Правительства РФ. Следовательно, федеральные нормы обладают приоритетом, а Рекомендации имеют лишь разъяснительный характер. Поэтому довод о нарушении Обществом сроков не подтвердился.

В результате рассмотрения жалобы Комиссия УФАС приняла решение об обоснованности жалобы и о наличии в действиях Общества нарушения, но предписание не было выдано, так как договор с победителем был уже заключен.

Таким образом, гражданин С* получил подтверждение незаконности отказа в допуске к торгам, но принятое УФАС решение в конечном итоге не повлияло на результаты аукциона, потому что победитель уже выкупил арестованное имущество.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.