Российский рынок недвижимости: влияние кризисных тенденций и перспективы развития
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Российский рынок недвижимости: влияние кризисных тенденций и перспективы развития

 Текущую ситуацию на рынке недвижимости в нашей стране сложно назвать безоблачной. Однако жизнь не стоит на месте, и то, что еще было неприглядной реальностью вчера, сегодня может открыться с другой – совершенно неожиданной стороны. Известные российские и зарубежные эксперты, исследующие процессы, происходящие в сфере отечественной недвижимости, не скупятся на прогнозы. Следует отметить, что их точки зрения по основным вопросам нередко расходятся. Многое так и остается недосказанным, однако, главные тенденции и проблемы развития этого сектора экономики все-таки можно выделить.

Факторы, оказывающие влияние на отечественный рынок недвижимости

Эта сфера экономики подвержена воздействию многих факторов, в числе которых:

  • уменьшение доходов населения и бизнес-структур;
  • снижение инвестиционной привлекательности недвижимости;
  • недоступность ипотечных кредитов в связи с высокими процентными ставками;
  • сокращение доли строящегося жилья, вводимого в эксплуатацию;
  • уменьшение активности бизнеса, связанной с приобретением недвижимости;
  • значительный удельный вес инвестиционного жилья, приобретенного осенью 2014 года.

«Осенние настроения» на рынке жилья в России

По мнению Эльдара Хусаинова (руководителя агентства недвижимости «Этажи»), осень 2015 года иначе, как сумасшедшей, не назовешь. С начала 90-х годов в стране ни разу не наблюдалось такой диспозиции в осенний период, как в этом году. С одной стороны – огромное количество предложений, вызывающее удивление экспертов и соотечественников. А с другой стороны – резкое падение спроса на недвижимость (43% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года). Эти негативные процессы усугубляются неприятными валютными колебаниями и резкими скачками инфляции, наблюдаемыми в стране уже больше года.
Рынок недвижимости в России характеризуется внушительными размерами. Так, в 2014 году общая стоимость проданного жилья в стране составила 9 трлн. рублей. Для сравнения масштабов стоит привести данные о размере доходов федерального бюджета государства за тот же самый период: этот показатель составил 14 трлн. рублей. Объем средств, привлеченных строительными компаниями, достиг в 2014 году 2,8 трлн. рублей, в то время как банки смогли аккумулировать за год лишь 1,6 трлн. рублей.

Картинка №1 к статье

Объем построенного жилья в России намного превышает аналогичный показатель по странам Европы. Уже три года наша страна занимает почетное место в тройке лидеров среди европейских государств. Объем недвижимости, сданной в эксплуатацию российскими компаниями-застройщиками в расчете на 1 человека за 2014 год, составляет 0,55 кв. м. Для сравнения: в благополучной и процветающей Германии в прошлом году построено всего 0,37 кв. м. на 1 жителя.

Аналитики считают, что с приходом зимы в стране сформируется обновленный рынок недвижимости. Изменения будут быстрыми, но жители страны быстро привыкнут к ним. Что позволяет экспертам прогнозировать позитивные изменения в этой сфере?

Во-первых, благодаря такому свойству нашего рынка недвижимости, как локальность, отечественные застройщики в случае большой необходимости могут в кратчайшие сроки перейти на сотрудничество с российскими поставщиками строительных материалов, электрооборудования и машин. Технологии строительно-монтажных и отделочных работ будут адаптированы под местных производителей.

Во-вторых, рынок жилья находится в прямой зависимости от финансового рынка периода 2009-2011 гг. Объем совершенных сделок по ипотеке в это время значительно вырос. В 2014-2015 гг. доля финансовых операций с участием кредитных ресурсов снизилась до критической отметки. Ситуация может улучшиться , если будет наблюдаться падение процентных ставок по ипотеке хотя бы до уровня докризисного периода.

В-третьих, вполне можно рассчитывать на непредсказуемость российских рынков, которые по-разному реагируют на кризисные явления. Так, например, в преддверии ухудшения ситуации обычно наблюдается стремительный отток вкладов населения и падение цен на акции. Тогда как спрос на иностранную валюту и недвижимость резко поднимается.

По мнению аналитиков Citi (обзор «Wedding Bells and Traffic Jams»), снижение активности на рынке жилья в России напрямую связано с ухудшением демографической ситуации в стране, наблюдаемой в течение последнего года. Эксперты вывели определенную зависимость, основанную на любопытных фактах: в Москве значительно снизилось количество пробок и ДТП.

Уменьшение этого показателя, по мнению экспертов Citi, обусловлено сокращением числа экономически активных жителей столицы. Замечено, что число заключенных браков в России достигла наименьшего уровня за 8 последних лет. А число создаваемых семей оказывает непосредственное влияние на показатели рождаемости. Скорее всего, в 2016-2017 гг. оживление в сфере продаж объектов недвижимости будет незначительным.

 

Что происходит с торговой и коммерческой недвижимостью?

Для компаний, занимающихся реализацией торговых площадей, в России наступили плохие времена. Colliers International прогнозирует увеличение к концу 2015 года доли пустующих площадей в Москве до 8%. По данным Cushman & Wakefield, оказывающей консалтинговые услуги, к январю 2016 года освободится более 9% торговых помещений. А руководство компании Knight Frank делает еще более пессимистичные прогнозы: в 4-м квартале 2015 года будут пустовать уже 10% таких площадей.

Самые сильные потрясения ожидают владельцев торговой недвижимости, введенной в эксплуатацию недавно. Новые объекты вынуждены выдерживать жесткую конкуренцию. К тому же покупательная способность российских жителей оставляет желать лучшего. Торговые площади, расположившиеся в только что построенных зданиях, могут остаться незаполненными на 40-50%.

Следует отметить, что возведением таких объектов в 2015 году занимается гораздо меньше компаний, чем в предыдущие годы. Согласно данным Colliers International, в текущем году столичные улицы пополнятся всего лишь 500000 кв. м. новых торговых площадей. Это в 2 раза меньше, чем прогнозировалось девелоперами в начале отчетного периода. Самое большое снижение объема таких помещений, введенных в эксплуатацию, ожидается в 4-м квартале 2015 г.

Для рынка коммерческой недвижимости этот период может стать временем совершения покупок. Обычно представители мелкого и среднего бизнеса предпочитают арендовать офисные помещения, чтобы не пришлось изымать из оборота внушительную сумму на покупку собственного помещения. Однако текущая ситуация, когда цены на недвижимость снижаются быстрее, чем стоимость аренды, позволит предпринимателям приобрести небольшие коммерческие площади. Коммерсант, располагающий суммой в 2-2,5 млн. рублей, может подыскать вполне приличный вариант в московском бизнес-центре или жилом доме.

Картинка №5 к статье



Анализ данных о стоимости торговой и коммерческой недвижимости в различных городах России, согласно данным сайта Rosrealt.ru, позволяет выявить следующую картину.
Цена за 1 кв. м. офисного помещения в Москве в сентябре 2015 г. составляла 180,8 тыс. рублей. Стоимость такой недвижимости снизилась с начала года на 1,31%. За 12 месяцев цены упали на 7,7%. Торговые площади в сентябре 2015 года выставлялись на продажу по 224,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост цен с начала отчетного периода достиг 1,97%, в то время как за 12 последних месяцев торговая недвижимость потеряла в цене целых 33,7%.

Годовая аренда 1 кв. м. офисного помещения, по данным за сентябрь 2015 года, обходилась жителям столицы в 21,9 тыс. рублей. Аренда торговой недвижимости стоила в год 36,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость офисных площадей, сдаваемых в аренду, с начала года снизилась на 1,31%, оплата за арендованные торговые помещения возросла на 43,63%. За последние 12 месяцев офисы подешевели на 2,1%, пространства для торговли стали доступнее жителям Москвы на 29,93%.

Офисные помещения  Санкт-Петербурга в сентябре 2015 года продавались по цене 122,9 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость подобных объектов с начала года возросла на 2,45%. Рост цен за 12 последних месяцев составил 4,7%. Торговые площади в Северной столице выставлялись на продажу по 289,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Цены на коммерческую недвижимость с начала 2015 года упали на 23,75%. За 12 последних месяцев стоимость торговых площадей выросла всего на 1,93%.

Аренда офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по данным за сентябрь составляла 12,3 тыс. рублей в год. С начала текущего периода наблюдается снижение этого показателя на 11,2%. За 12 последних месяцев стоимость аренды офисов упала на 1,58%. Годовая аренда торговых помещений обходилась жителям Северной столицы в 20,3 тыс. рублей. По сравнению с началом 2015 года стоимость аренды коммерческой недвижимости возросла на 12,6%. За 12 последних месяцев наблюдается снижение цен на 11,27%.

Стоимость офисов в Екатеринбурге в первый месяц осени 2015 года достигла отметки в 77,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Торговые площади оценивались в 103,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Аренда офисных помещений стоила 7,8 тыс. рублей в год. Годовые арендные платежи за использование торговых помещений составили 10,6 тыс. рублей.

Офисная недвижимость в Краснодаре в сентябре 2015 года оценивалась в 58,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость торговых площадей составила 116,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Годовые расходы на аренду офисов достигали 10,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Аренда торговых площадей обходилась коммерсантам в 14,8 тыс. рублей за 1 кв. м. в год.

Приобретение офисных помещений в Иркутске в сентябре 2015 года обошлось покупателям  в 73,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Торговые площади оценивались в 55,5 тыс. рублей за 1 кв. м. Арендные платежи в секторе офисной недвижимости составляли 8,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость аренды торговых площадей достигла отметки в 10,8 тыс. рублей за 1 кв. м.

В Ставрополе 1 кв. м. офисной недвижимости в сентябре 2015 года приобретался в среднем за 34,9 тыс. рублей. Стоимость торговых площадей составила 45,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Арендные платежи за использование офисных помещений достигли 5,9 тыс. рублей за 1кв. м. Годовые затраты на аренду торговой недвижимости по данным за сентябрь 2015 года составили 8,8 тыс. рублей за 1 кв.м.

Цена за 1 кв. м. офисных помещений в солнечном Сочи в сентябре 2015 года достигла 135,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость единицы торговой площади оценивалась в 101,9 тыс. рублей. Годовая аренда офисов обходилась представителям бизнеса в 8,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

При покупке офиса в Самаре в сентябре 2015 года нужно было отдать за 1 кв. м. 42,9 тыс. рублей. Годовая аренда офисного помещения оценивалась в 6,7 тыс. рублей за 1 кв.м. Чтобы арендовать торговые помещения, самарским предпринимателям нужно было заплатить в год 8,9 тыс. рублей.

Картинка №2 к статье



Какие тенденции наметились на первичном рынке жилья?
Количество сделок на рынке строящегося жилья сократилось до минимума. В наибольшей степени это касается крупных объектов, таких, как застройка городских микрорайонов. В связи с резким сокращением кредитования покупатели стали опасаться вкладывать деньги в строительные проекты. Банки избегают сотрудничества с застройщиками, а также урезают им лимиты финансирования. Поэтому на рынке новостроек можно встретить лишь некоторые объекты – самое дешевое жилье.

Что касается ценовой политики застройщиков, то стоимость недавно построенной недвижимости пока остается на уровне 2014 года. Однако некоторые эксперты полагают, что цены на новостройки могут снизиться на 4-5%. Не исключен сценарий 2008 год. В этот кризисный период стоимость новой недвижимости снизилась на 10%. Застройщики, в свою очередь,  подстегивают спрос на новостройки, предлагая покупателям всевозможные акции.

Данные о стоимости вводимого в эксплуатацию нового жилья в различных регионах страны, согласно данным сайта Rosrealt.ru, помогут выяснить, как развивается эта отрасль в период кризиса 2014-2015 гг.

Стоимость 1 кв. м. новостроек в Москве в сентябре 2015 года составляла 253,2 тыс. рублей. С начала текущего года цены на строящееся жилье возросли на 4,44%. Рост цен за 12 последних месяцев составил 10%.

Новостройки в Санкт-Петербурге в сентябре 2015 года, в среднем, выставлялись на продажу по 95,2 тыс. рублей за 1 кв. м. В сравнении с началом текущего периода цены снизились на 12,39%. За 12 месяцев средняя стоимость нового жилья возросла на 6,12%.

Новое жилье в Екатеринбурге в сентябре 2015 года продавалось по 72,3 тыс. рублей за 1 кв. м. За три квартала текущего года цены снизились на 9,24%. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года стоимость новостроек возросла на 8,03%.

Строящаяся недвижимость в Краснодаре в сентябре 2015 года оценивалась в 41,1 тыс. рублей за 1 кв. м. С начала года наблюдается падение цен на 3,49%. Общее снижение стоимости новостроек за 12 последних месяцев составило 1,88%.

За 1 кв. м. нового жилья в Иркутске в сентябре 2015 года просили 41,9 тыс. рублей. Стоимость новой недвижимости с начала текущего года снизилась на 14,17%. Падение цен за последний год достигло 18,45%.

Стоимость недвижимости, вводимой в эксплуатацию в Ставрополе, в сентябре 2015 года составляла 30,6 тыс. рублей за 1 кв. м. За последние 3 квартала цены на новую недвижимость упали на 8,58%. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года стоимость новостроек снизилась на 7,76%.

В Сочи цены на новостройки в сентябре 2015 года достигли 69,9 тыс. рублей за 1 кв. м. По сравнению с началом текущего года стоимость нового жилья в олимпийской столице возросла на 13,08%. За 12 последних месяцев цены выросли на 7,85%.

Один квадратный метр новой недвижимости в Самаре в сентябре 2015 года стоил 53,3 тыс. рублей. Стоимость новостроек возросла с начала текущего года всего на 0,97%. Рост цен за 12 последних месяцев составил 4,33%.

Картинка №3 к статье



Как обстоят дела на вторичном рынке недвижимости?
Пришедшая осень привычного оживления на рынке вторичного жилья не принесла. Наблюдается следующая ситуация: спрос резко снизился, цены в рублях почти замерли, а стоимость недвижимости в долларах снижается пропорционально девальвации отечественной валюты.

Происходящая стагнация повлияла на средние сроки экспозиции выставляемой на продажу недвижимости, увеличив этот показатель до 2,5-3 месяцев. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая на обвал цен в ближайшем времени.

Эксперты отмечают, что вторичный рынок российского жилья в настоящее время является менее перспективным, чем первичный рынок, поскольку здесь представлено меньше предложений, а цены гораздо выше. Замечено, что Москве сейчас приобретается, в основном, самая дешевая недвижимость (не дороже 6-7 млн. рублей).

По мнению многих российских экспертов, отечественных риелторов в текущем году ожидают длинные сделки, поскольку у значительной части потенциальных покупателей недвижимости отсутствует возможность кредитования. На рынке вторичного жилья сегодня остались те, кто решает жилищные вопросы в плановом режиме, без спешки.

Еще один важный момент: в конце 2015 года можно прогнозировать массовое появление на рынке вторичного жилья квартир, купленных в 2014 году. В тот период недвижимость приобреталась с целью вложения средств. В настоящее время содержание такого жилья обходится недешево, а сдать жилые площади в аренду получается не всегда.

Попробуем выяснить, какие цены складываются этой осенью на рынке вторичного жилья. В качестве примера возьмем данные о стоимости недвижимости в различных регионах России, приведенные на сайте Rosrealt.ru.

Квартиры в Москве в сентябре 2015 года, в среднем, оценивались по 226,0 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость вторичного жилья с начала текущего года упала на 10,41%. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года цены на московскую недвижимость выросли на 1,74%. Средняя аренда однокомнатной квартиры, по данным за сентябрь 2015 года, обходится жителям столицы в месяц в 26,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Аренда двухкомнатного жилья стоит 47,4 тыс. рублей.

На вторичном рынке Санкт-Петербурга, по итогам за сентябрь 2015 года, сложились следующие цены: средняя стоимость квартир составила 126,9 тыс. рублей, однокомнатное арендуемое жилье оценивается в 19,9 тыс. руб. в месяц, двухкомнатное жилье обходится жителям Северной столицы в 31,4 тыс. рублей. Стоимость квартир с начала 2015 года упала на 6,13%. За 12 последних месяцев наблюдается снижение цен на 1,11%.

Квартиры на вторичном рынке Екатеринбурга в сентябре 2015 года продавались по цене 75,5 тыс. рублей за 1 кв. м. С начала текущего года стоимость жилья снизилась на 0,82%. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года цены упали всего на 0,45%.

Вторичное жилье в Краснодаре, по данным за сентябрь, выставляется на продажу по цене 58,2 тыс. рублей за 1 кв. м. В сравнении с началом 2015 года, стоимость такой недвижимости возросла на 0,62%. За 12 последних месяцев вторичное жилье прибавило в цене 4,88%.

В сентябре 2015 года 1 кв. м. недвижимости в Иркутске стоил 59,4 тыс. рублей. За 3 последних квартала стоимость жилья снизилась всего на 0,03 тыс. рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года цены на квартиры упали в среднем на 1,97%.

Приобретение 1 кв. м. вторичного жилья в Ставрополе в сентябре обходилось покупателям в 39,1 тыс. рублей. По сравнению с началом 2015 года недвижимость потеряла в цене 1,1%. За 12 последних месяцев стоимость квартир возросла на 1,98%.

Один квадратный метр вторичного жилья в Сочи этой осенью стоит 83,0 тыс. рублей. За период с января по сентябрь цены на недвижимость упали на 3,02%. По сравнению с осенью 2014 года стоимость жилья возросла на 3,79%.

Квартиры в Самаре сейчас обходятся покупателям в 67,8 тыс. рублей за 1 кв. м. С начала года цены снизились в среднем на 7,56%. За последние 12 месяцев наблюдается увеличение стоимости вторичного жилья на 2,11%.

Какие изменения произойдут на российском рынке недвижимости в 2016 году? Ответить на этот вопрос не удается даже известным отечественным экспертам. Непредсказуемость экономики России и специфика нашего рынка жилья не позволяют ставить точных прогнозов. Так что, поживем – увидим.

Картинка №4 к статье