Судебные споры, связанные с кадастровой оценкой
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Судебные споры, связанные с кадастровой оценкой

В последнее время сложилась крайне негативная практика, которая была связана с понятием кадастровой стоимости. Суть в том, что таковая оценка обычно шла в разрез с рыночной ценой, это создавало серьёзные коллизии. Землепользователи били тревогу по причине того, что доказать свою правоту в судах они не имели возможности. Во всяком случае, положительное решение получить можно, но вот реализовать совершенно невозможно.

Постановление Арбитража № 913 наметило в этом вопросе существенный перелом. Здесь четко прописаны алгоритмы рассмотрения подобных дел. Ввиду чего получалось корректировать кадастровую цену. Хотя не все нюансы могут быть урегулированы подобным прецедентом.

Предыстория Постановления проявилась в реальном обращении компании к Росреестру с иском о незаконности действий последнего. Требования истца захватывали также акт, которым была узаконена кадастровая оценка, которая, по его мнению, не имела под собой правовых оснований. Положительное решение суда первой инстанции было отменено апелляцией. И это абсолютно никак не разрешило проблему истца. Тогда в дело вмешался Высший Арбитраж, выдав упомянутое постановление.

Истец просил признать незаконными действия чиновников, которые приняли неверную кадастровую экспертизу. Суд обратил внимание, что это неверный формат требований. Чиновники не эксперты, чтобы рассуждать на тему обоснованности оценки. Если она отвечает формальным условиям к такому документу, то они не имеют права ее не принять. Именно поэтому более правильно оспаривать саму оценку.

Очень важно в делах подобного типа ссылаться на отчеты авторитетных независимых экспертов. Это позволит более аргументировано доказывать свою правоту в заседании. В упомянутом деле истец предоставил сразу два отчета разных СРО, но один был выполнен настолько топорно, что возникали сомнения в правильности доводов стороны. Арбитраж настаивает, что важно не количество, а качество. И в делах подобной категории участие независимого квалифицированного эксперта обязательно.

Были неточности в задачах, которые ставил истец при проведении оценки с целью подачи заключений в суд в качестве доказательств. Одна из экспертиз была проведена более поздней датой и ориентировалась как способ подтверждения реальной стоимости земельного надела. Это несколько неверная позиция. Несмотря на то, что в Постановлении № 913 о соотношении дат ничего не сказано, то с типом экспертизы все предопределено четко. Стоимостная оценка не доказывает факт неверности кадастровой стоимости. В этом случае нужно заказывать нормативно-методическую экспертизу. Это позволит более детально указать на неточности и погрешности при составлении кадастрового отчета.

Суд первой инстанции взял во внимание доводы ответчика, касательно недочетов при оставлении одной из экспертиз, которыми оперировал инициатор разбирательства. При этом видны существенные нарушения. Фемида полностью проигнорировала один из принципов правосудия – презумпцию достоверности отчета, полностью заняв позицию Росреестра. Также суд брал во внимание ложные доводы о том, что кадастровая стоимость обязана быть регламентирована определёнными датами, в том числе и сроками действия. Все это стало ошибками, которые и были допущены в решениях.

Апелляционный суд упорствовал в таких же умозаключениях, а также нашел некоторые ошибки в решении суда первой инстанции, хотя они и носили чисто формальный характер. Это, в свою очередь, позволяет настаивать на суждении – суды трактуют одни и те же ситуации по-разному. Рассмотрение дела в Высшем арбитраже позволило выделить ряд ключевых нюансов:

  • Нельзя оспаривать акт о принятии властями кадастровой цены;
  • Нет смысла ставить вопрос о незаконности всей кадастровой оценки;
  • Нужно требовать исключительно смены цены по конкретному участку.

Возможность пересмотра кадастровой экспертизы органами муниципальной власти в законодательном поле не предусмотрена. И суд, несомненно, неверно истолковал существующие нормы права. До суда дело доходит, когда чиновники отказываются признавать рыночную экспертизу. А вот корректировать кадастровую с ее учетом они полномочий не имеют.

Фемида обращает внимание на то, что даты проведения экспертиз должны быть хоть чуть-чуть приближены. Это позволит сделать вывод о возможной разнице в цене объекта на определенном этапе. Истец предложил рыночную экспертизу 2010 года, в то время как массовая кадастровая оценка осуществлялась в 2007 году. Поэтому спустя три года сложно сделать вывод о нарушении прав истца. Постановление № 913 в этом вопросе очень четко указывает на необходимость проведения свежей экспертизы. Так как изменение кадастровой цены будет происходить в связи с постановлением решения, то есть на 2012 г. А данные 2010 года являются, мягко говоря, уже не актуальными.

В Постановлении указано на ошибку суда первой инстанции, касательно отказа проводить экспертизу по стоимости надела на момент рассмотрения дела. Апелляционный суд должен был подсказать сторонам инициировать проведение экспертизы. Но таковое ходатайство подано не было.

Стоит отметить, что кадастровая цена может быть изменена в любое время и практически сразу после вынесения решения суда. Примечательно, что в практике осуществления судебного разбирательства суды руководствуются указанным выше Постановлением № 913. Поэтому решения первой инстанции практически не оспариваются. А если и были прецеденты обжалования, то законность первого рассмотрения подтверждается и в апелляционном, и кассационном порядках. Однако судебная практика по вопросам, которые в Постановлении выписаны нечетко, существенно разнится.

Тем, кто планирует судиться с Росреестром по подобному поводу, нужно внимательно изучить теоретическую базу. Это необходимо для того, чтобы верно сформулировать исковые требования. В противном случае суд может отказать или принятое решение будет неисполнимым. Самая верная интерпретация звучит как «определить кадастровую цену земельного надела в соответствии с рыночной оценкой».

До сих пор единая практика о регламентации дат оценки в правозащитных организациях не сложилась. Поэтому каждый суд по-особому смотрит на представленные в качестве доказательств отчеты. Ввиду оговоренной специфики имеется необходимость проведения текущей оценки. Она обязана соотноситься со сроками действительности, которые составляют шесть месяцев.

Очень важно внимательно изучить качественные характеристики заключения. Документ должен быть выполнен в соответствии с имеющимися стандартами, быть аккуратным и обоснованным. Очень часто исковые требования ввиду недочетов в оценке могут быть не удовлетворены или удовлетворены частично. И в этом ответчик заинтересован на все 100%.

Примечательно, что оценки будет недостаточно, нужны еще и выводы по нему саморегулируемой организации. На крайней случай подойдет экспертная компания, имеющая солидный опыт работы и авторитет на рынке услуг в регионе. Немаловажно изучить основные положения отчета. Ведь гарантировано оппонент будет подвергать их критике. Если есть формальные недочеты, их лучше исправить до разбирательства по сути.



Жалоба на организатора торгов не всегда приводит к результату

Федеральное законодательство, регулирующее порядок проведения открытых аукционов, проводимых в целях продажи имущества, находящегося под арестом и залогом, устанавливает определенные требования к потенциальным участникам, материалам, формируемым в составе заявки, и т.п.

Иногда бывает так, что некоторые участники незаконно отсеиваются до процедуры торгов и оказываются «у разбитого корыта». Отстоять свое право на участие в торгах возможно путем подачи соответствующей жалобы в антимонопольную службу региона. Но, как показывает практика, делать это нужно, не теряя ни минуты.

Показательным является одно из таких дел, рассмотренных 3 сентября 2018 года Комиссией Тюменского УФАС.

dsc05010_20121271536.jpg

Причины обращения с жалобой

ООО «Л» (далее – Общество) являлось организатором открытого аукциона в части реализации жилого помещения, находящегося под арестом, общей площадью 119,1 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Котовского, д. 5, кв. № (далее – квартира).

Участвовать в покупке квартиры изъявили желание четверо участников, о чем были поданы соответствующие заявки. В процессе торгов две заявки не были допущены к торгам в связи с отсутствием в заявочной форме обязательных сведений (даты и времени проведения аукциона), о чем были извещены Обществом.

В связи с указанным, лицо, подавшее заявку (далее – гражданин С*), руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ, обратилось 20 августа 2018 г. в региональную антимонопольную службу с заявлением, в котором изложило жалобу на действия организатора торгов – ООО «Л».

В заявлении было указано на два нарушения со стороны Общества:

  1. незаконное отклонение заявки по недопустимым основаниям, противоречащим пунктам 7.2, 7.4 и 7.5 Методических рекомендаций, касающихся порядка продажи арестованного имущества, осуществляемой в целях реализации актов судов или специально уполномоченных органов, обладающих правом принятия решений по таким вопросам, разработанных в 2014 году Росимуществом (далее – Рекомендации);
  2. Общество в нарушение Рекомендаций неверно применило срок размещения объявления о начале торгов.

УФАС по ТО приняло заявление, о подаче жалобы была размещена соответствующая информация на официальном сайте службы, а в адрес Общества направлено письменное требование, предлагающее приостановить процедуру аукциона и сообщить о полученной жалобе, сроках и месте ее рассмотрения участникам торгов.

Особенности торгов при реализации арестованного имущества

Закон об исполнительном производстве № 229-ФЗ указывает, что правила проведения торгов определяются ГК РФ, данным законом, иными федеральными законами и актами Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, под торги публичного характера подпадают торги, организуемые для приведения в исполнение актов судебных органов или документов, принятых в рамках исполнительного производства, и в ряде других случаев.

Процедура продажи имущества, находящегося под арестом и имеющего обременение в виде залога, устанавливается следующими официальными документами: Законом об исполнительном производстве № 229-ФЗ, Законом об ипотеке № 102-ФЗ, Рекомендациями.

В Законе № 229-ФЗ указано, что продажа недвижимости, в том числе заложенной, на которую претендует взыскатель в связи с необходимостью погашения долга, происходит посредством проведения аукционов.

Из содержания статьей 87-89 данного закона следует, что правомочия по продаже таких объектов передаются специализированным организациям.

Отбирать данные организации уполномочено Росимущество, а также его территориальные органы.

Межрегиональное ТУ Росимущества, действующее, в том числе, на территории Тюменской области, заключило 9 января 2018 года госконтракт с Обществом на оказание услуг по продаже арестованного имущества.

Из положений частей 6 и 7 Закона № 229-ФЗ следует, что приступать к процедуре торгов можно только при наличии постановления пристава-исполнителя о передаче недвижимости для реализации и документа, фиксирующего факт приема-передачи имущества специализированной организацией.

В рамках исполнения контракта МТУ Росимущества передало Обществу 19 июля 2018 года поручение о продаже вышеуказанной квартиры. Из документов было видно, что 30 июля 2018 года состоялась передача квартиры между судебными приставами и Обществом по акту.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, ответственное за организацию торгов лицо уведомляет неопределенный круг лиц о том, что торги назначены. Информацию необходимо успеть разместить не позднее 10 дней до официальных торгов, но не ранее месяца до их начала. Для размещения информации подходят только официальные СМИ по месту расположения недвижимости. Кроме того, сведения о проводимом аукционе публикуются в сети «Интернет».

Исполняя указанные требования, 31 июля 2018 г. Общество направило на публикацию сведения о спорном аукционе в печатное издание «Тюменские известия». Согласно опубликованным данным, торги были назначены на 17 августа 2018 г. на 15 ч. 35 мин., указаны начальная цена и размер задатка, а также время и место приема заявок.

Всего было подано четыре заявки, которые были рассмотрены Обществом 17 августа 2018 года, о чем был составлен протокол. По итогам заседания две заявки к участию в торгах не допустили, так как в заполненной форме отсутствовали обязательные сведения. Из оставшихся заявок был отобран победитель, предложивший наибольшую стоимость покупки.

В день подведения итогов победитель оплатил продажную цену, а 21 августа 2018 г. между Обществом и победителем заключен договор купли-продажи в отношении арестованной квартиры.

Общество признано нарушившим закон

В жалобе гражданин С* указал на неправомерность отклонения его заявки ввиду не указания данных о дате и времени аукциона. Комиссия УФАС по ТО изучила правовые акты и указала в своем решении следующее.

Правила продажи арестованной недвижимости (в том числе заложенной) установлены Рекомендациями.

Рекомендации изданы с целью упорядочения работы центрального аппарата Росимущества и его территориальных органов в области продажи арестованной недвижимости по вступившим в силу актам судов и судебных приставов.

Как следует из п. 7.2 Рекомендаций, в ходе поступления заявок специализированная организация проверяет их на соответствие требуемой форме и на наличие всех необходимых приложений.

Согласно п. 7.4 Рекомендаций, если прием состоялся, то запись о заявке вносится в специальный журнал регистрации с присвоением порядкового номера. Отметка о приеме проставляется на втором экземпляре описи участника.

Исходя из п.7.5 Рекомендаций, отказ в указанных выше действиях возможен лишь в определенных случаях (перечень исчерпывающий):

  • документы поступили позднее даты окончания приема заявок и у участника отсутствуют доказательства невозможности подачи заявки в установленный срок;
  • не приложены документы, подтверждающие факт внесения задатка;
  • представлен некомплектный пакет документов;
  • приложения не соответствуют нормам закона.

Пометка об отказе в фиксации факта приема и последующей регистрации заявки, содержащая причину отказа, проставляется на втором экземпляре описи заявителя.

Комиссия антимонопольной службы в ходе рассмотрения дела определила, что действительно в двух заявках отсутствовали необходимые реквизиты (не вписаны данные о времени начала проведения торгов). Тем не менее заявка гражданина С* была принята и зарегистрирована 10 августа 2018 г. в 11 ч. 50 мин.

Пункты Рекомендаций, на основании которых в последующем было отказано заявителю в допуске к торгам, распространяют свое действие лишь на этап приема и регистрации документов, но не являются основанием для отказа на этапе допуска к участию в аукционе. Следовательно, отказ был осуществлен комиссией Общества безосновательно.

Как толкуются противоречия в правовых актах разной юридической силы

Второй довод жалобы касался нарушений сроков публикации сведений об аукционе.

Основные условия и порядок организации торгов прописаны в главе 9 Закона № 229-ФЗ.

Из ч.3 ст. 90 Закона 229-ФЗ следует, что сведения о проводимых торгах публикуются на специально созданном Правительством РФ сайте в сети Интернет, а также размещаются в печатных СМИ, обозначенных Правительством РФ. Дополнительные правила публикации извещения о торгах могут быть определены в других законах.

Так, в ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ указано, что извещение о торгах размещается в промежуток от 30 до 10 дней до начала их проведения в печатном СМИ субъекта по месту расположения продаваемой недвижимости и в сети Интернет.

В то же время в п. 6.1 Рекомендаций указана иная периодичность публикации сообщения до начала торгов:

  • от 30 до 20 дней – в отношении арестованного имущества;
  • от 25 до 15 дней – в отношении заложенного имущества;
  • от 20 до 10 дней – в отношении повторных торгов.

Указанные положения Рекомендаций вступают в противоречие с положениями ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 90 Закона № 229-ФЗ, торги организуются в соответствии с ГК РФ, указанным законом и другими федеральными законами, а также актами Правительства РФ. Следовательно, федеральные нормы обладают приоритетом, а Рекомендации имеют лишь разъяснительный характер. Поэтому довод о нарушении Обществом сроков не подтвердился.

В результате рассмотрения жалобы Комиссия УФАС приняла решение об обоснованности жалобы и о наличии в действиях Общества нарушения, но предписание не было выдано, так как договор с победителем был уже заключен.

Таким образом, гражданин С* получил подтверждение незаконности отказа в допуске к торгам, но принятое УФАС решение в конечном итоге не повлияло на результаты аукциона, потому что победитель уже выкупил арестованное имущество.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.