Судебные споры, связанные с кадастровой оценкой
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Судебные споры, связанные с кадастровой оценкой

В последнее время сложилась крайне негативная практика, которая была связана с понятием кадастровой стоимости. Суть в том, что таковая оценка обычно шла в разрез с рыночной ценой, это создавало серьёзные коллизии. Землепользователи били тревогу по причине того, что доказать свою правоту в судах они не имели возможности. Во всяком случае, положительное решение получить можно, но вот реализовать совершенно невозможно.

Постановление Арбитража № 913 наметило в этом вопросе существенный перелом. Здесь четко прописаны алгоритмы рассмотрения подобных дел. Ввиду чего получалось корректировать кадастровую цену. Хотя не все нюансы могут быть урегулированы подобным прецедентом.

Предыстория Постановления проявилась в реальном обращении компании к Росреестру с иском о незаконности действий последнего. Требования истца захватывали также акт, которым была узаконена кадастровая оценка, которая, по его мнению, не имела под собой правовых оснований. Положительное решение суда первой инстанции было отменено апелляцией. И это абсолютно никак не разрешило проблему истца. Тогда в дело вмешался Высший Арбитраж, выдав упомянутое постановление.

Истец просил признать незаконными действия чиновников, которые приняли неверную кадастровую экспертизу. Суд обратил внимание, что это неверный формат требований. Чиновники не эксперты, чтобы рассуждать на тему обоснованности оценки. Если она отвечает формальным условиям к такому документу, то они не имеют права ее не принять. Именно поэтому более правильно оспаривать саму оценку.

Очень важно в делах подобного типа ссылаться на отчеты авторитетных независимых экспертов. Это позволит более аргументировано доказывать свою правоту в заседании. В упомянутом деле истец предоставил сразу два отчета разных СРО, но один был выполнен настолько топорно, что возникали сомнения в правильности доводов стороны. Арбитраж настаивает, что важно не количество, а качество. И в делах подобной категории участие независимого квалифицированного эксперта обязательно.

Были неточности в задачах, которые ставил истец при проведении оценки с целью подачи заключений в суд в качестве доказательств. Одна из экспертиз была проведена более поздней датой и ориентировалась как способ подтверждения реальной стоимости земельного надела. Это несколько неверная позиция. Несмотря на то, что в Постановлении № 913 о соотношении дат ничего не сказано, то с типом экспертизы все предопределено четко. Стоимостная оценка не доказывает факт неверности кадастровой стоимости. В этом случае нужно заказывать нормативно-методическую экспертизу. Это позволит более детально указать на неточности и погрешности при составлении кадастрового отчета.

Суд первой инстанции взял во внимание доводы ответчика, касательно недочетов при оставлении одной из экспертиз, которыми оперировал инициатор разбирательства. При этом видны существенные нарушения. Фемида полностью проигнорировала один из принципов правосудия – презумпцию достоверности отчета, полностью заняв позицию Росреестра. Также суд брал во внимание ложные доводы о том, что кадастровая стоимость обязана быть регламентирована определёнными датами, в том числе и сроками действия. Все это стало ошибками, которые и были допущены в решениях.

Апелляционный суд упорствовал в таких же умозаключениях, а также нашел некоторые ошибки в решении суда первой инстанции, хотя они и носили чисто формальный характер. Это, в свою очередь, позволяет настаивать на суждении – суды трактуют одни и те же ситуации по-разному. Рассмотрение дела в Высшем арбитраже позволило выделить ряд ключевых нюансов:

  • Нельзя оспаривать акт о принятии властями кадастровой цены;
  • Нет смысла ставить вопрос о незаконности всей кадастровой оценки;
  • Нужно требовать исключительно смены цены по конкретному участку.

Возможность пересмотра кадастровой экспертизы органами муниципальной власти в законодательном поле не предусмотрена. И суд, несомненно, неверно истолковал существующие нормы права. До суда дело доходит, когда чиновники отказываются признавать рыночную экспертизу. А вот корректировать кадастровую с ее учетом они полномочий не имеют.

Фемида обращает внимание на то, что даты проведения экспертиз должны быть хоть чуть-чуть приближены. Это позволит сделать вывод о возможной разнице в цене объекта на определенном этапе. Истец предложил рыночную экспертизу 2010 года, в то время как массовая кадастровая оценка осуществлялась в 2007 году. Поэтому спустя три года сложно сделать вывод о нарушении прав истца. Постановление № 913 в этом вопросе очень четко указывает на необходимость проведения свежей экспертизы. Так как изменение кадастровой цены будет происходить в связи с постановлением решения, то есть на 2012 г. А данные 2010 года являются, мягко говоря, уже не актуальными.

В Постановлении указано на ошибку суда первой инстанции, касательно отказа проводить экспертизу по стоимости надела на момент рассмотрения дела. Апелляционный суд должен был подсказать сторонам инициировать проведение экспертизы. Но таковое ходатайство подано не было.

Стоит отметить, что кадастровая цена может быть изменена в любое время и практически сразу после вынесения решения суда. Примечательно, что в практике осуществления судебного разбирательства суды руководствуются указанным выше Постановлением № 913. Поэтому решения первой инстанции практически не оспариваются. А если и были прецеденты обжалования, то законность первого рассмотрения подтверждается и в апелляционном, и кассационном порядках. Однако судебная практика по вопросам, которые в Постановлении выписаны нечетко, существенно разнится.

Тем, кто планирует судиться с Росреестром по подобному поводу, нужно внимательно изучить теоретическую базу. Это необходимо для того, чтобы верно сформулировать исковые требования. В противном случае суд может отказать или принятое решение будет неисполнимым. Самая верная интерпретация звучит как «определить кадастровую цену земельного надела в соответствии с рыночной оценкой».

До сих пор единая практика о регламентации дат оценки в правозащитных организациях не сложилась. Поэтому каждый суд по-особому смотрит на представленные в качестве доказательств отчеты. Ввиду оговоренной специфики имеется необходимость проведения текущей оценки. Она обязана соотноситься со сроками действительности, которые составляют шесть месяцев.

Очень важно внимательно изучить качественные характеристики заключения. Документ должен быть выполнен в соответствии с имеющимися стандартами, быть аккуратным и обоснованным. Очень часто исковые требования ввиду недочетов в оценке могут быть не удовлетворены или удовлетворены частично. И в этом ответчик заинтересован на все 100%.

Примечательно, что оценки будет недостаточно, нужны еще и выводы по нему саморегулируемой организации. На крайней случай подойдет экспертная компания, имеющая солидный опыт работы и авторитет на рынке услуг в регионе. Немаловажно изучить основные положения отчета. Ведь гарантировано оппонент будет подвергать их критике. Если есть формальные недочеты, их лучше исправить до разбирательства по сути.