Залоговые квартиры. Проблемные камни
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Залоговые квартиры. Проблемные камни

На современном рынке недвижимости большой популярностью пользуются ипотечные и залоговые квартиры. Это объясняется тем, что они новые, не нуждаются в капитальных вложениях, являются юридически чистыми, так как их проверяли страховые и оценочные компании, а также банк. К тому же, это очень хороший способ сэкономить, потому что квартиры с обременением реализуются по стоимости ниже рыночной. Конечно, оценка здания тоже проводится, но цены на квартиры снижены для ускорения процесса продажи.

Как бы там ни было, но с приобретением такой квартиры покупателя ожидает масса трудностей. Например, возможна ситуация, когда перед оформлением договора купли-продажи, покупатель закладывает денежные средства за квартиру в банковскую ячейку. Финансовое учреждение проверяет, достаточно ли этой суммы, а после снимает обременение. Продавец после освобождения квартиры из-под залога может попросту отказаться от сделки. В таком случае покупатель вынужден подавать в суд, чтобы забрать назад уплаченную им сумму или добиться завершении  продажи. Чтобы избежать подобной ситуации, следует предварительно составить договор задатка. 

Даже если на квартиру наложено взыскание должник все равно, чтобы избежать выселения, может попытаться договориться с кредитором об увеличении срока кредита или погасить долг. Например, финансовое учреждение обратилось в суд с иском на клиента о взыскании суммы кредита, процентов за его использование, неустойки, а также обращении взыскания на заложенную недвижимость. Истец представил доказательства, согласно которым ответчику был предоставлен кредит, а на его квартиру наложено обременение в виде ипотеки. Ответчик неоднократно допускал просрочку платежей, что стало причиной образования задолженности, а это уже нарушение условий договора.

Банк просил в связи с вышеизложенной ситуацией взыскать с должника квартиру с целью ее реализации и погашения суммы займа, неустойки и договорных процентов. В свою очередь ответчик объяснил свои действия тяжелым материальным положением и возражал против иска. Также ответчик указывал на принятие мер к погашению оставшейся части кредита. В ходе судебного заседания между сторонами было заключено в письменном виде мировое соглашение. Судебная коллегия, просмотрев материалы дела, признала соглашение, как соответствующее закону.

Во избежание финансовых проблем, необходимо очень разумно подходить к оформлению кредита и не раз обдумать свое решение. Нельзя подписывать договор не изучив все его пункты, возможно с некоторыми условиями заемщик и не будет согласен. Не помешает обратиться за помощью к юристу, чтобы тот определил возможные риски, связанные с займом. Особое внимание стоит обратить на то, что написано мелким шрифтом и под звездочкой, а также на дополнительные расходы.

Нередко возникают ситуации, когда квартира продана с торгов, долг банку уже погашен, а бывший собственник не торопится выселяться. В этом случае придется подавать иск в суд на бывшего собственника с требованием его принудительного выселения, так как он утратил право пользования имуществом. Такие споры затягиваются на продолжительное время. Тогда возникает вопрос, вправе ли бывший собственник потребовать компенсации от нового владельца квартиры. Ведь оценка здания экспертами и выставленная первоначальная стоимость объекта, по которой была куплена квартира, отличается от той цены, по которой ее приобрел должник.

По закону должник не имеет права требовать какой-либо компенсации, так как в договоре кредитования участвуют две стороны – заемщик и кредитор. Если заемщик не выполняет своих обязанностей, то банк подает в суд иск на взыскание квартиры. После реализации залога и погашения кредита, взаимоотношения между банком и заемщиком прекращаются. Покупатель заложенного имущества является третьим лицом, не имеющим никакого отношения к взаимоотношениям банка и должника. После заключения договора купли-продажи, в котором указана точная цена на квартиру, бывший владелец квартиры не имеет права требовать компенсации от нового собственника.

Если такая ситуация все же возникла, не стоит идти на поводу у бывшего владельца квартиры, даже если он в вежливой форме просит решить проблему в суде. Такие действия можно расценивать, как вымогательство, поэтому звонок в полицию решит ситуацию. Покупать жилье в ипотеку – это очень серьезный шаг, требующий обдуманного решения, ведь заемщик может потерять деньги и остаться без крыши над головой.

Если залогодатель передает право собственности другому лицу, то это не влечет за собой прекращения залогового обязательства. Просто на место залогодателя становится покупатель или его правопреемник. Замена должника правопреемником возможна в том случае, когда обязанности и права одного субъекта спорного материального правоотношения переходят к другому лицу, которое не имеет к данному процессу никакого отношения.

Чтобы избежать в дальнейшем неприятностей, нужно очень внимательно изучать договора купли-продажи обремененного имущества. В нем обязательно должен быть прописан пункт, обязывающий залогодателя погасить свои кредитные обязательства. Правильнее всего использовать следующую схему купли-продажи недвижимости: покупатель помещает в банковскую ячейку необходимую сумму для покупки квартиры, затем следует зарегистрировать переход права собственности. После этого банк получает сумму кредита и регистрирует прекращение обременения на квартиру. Если квартира будет продана по большей стоимости, нежели того требует кредит, то часть денег будет отдана бывшему собственнику. Он может ими распоряжаться, как пожелает.

Если квартира продается в принудительном порядке, то покупатель должен поинтересоваться, имеет ли банк судебное решение на взыскание имущества должника и не обжаловал ли это решение собственник залоговой квартиры. Если решения нет, то собственник квартиры может признать сделку об отчуждении недвижимости недействительной. Если окажется, что покупатель знал о том, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя, но ничего не предпринял, то новый собственник будет нести перед банком такую же ответственность, как и залогодатель.

Из всего вышесказанного следует, что перед покупкой недвижимости нужно досконально изучить все документы, связанные с ней и добровольно не ввязываться в аферы. В противном случае можно остаться не только без жилья, но и без денег. Получить кредит можно и на недвижимость в строящемся доме. Для покупателей приобретение такой квартиры очень привлекательно, так как стоимость новых квартир ниже, нежели жилья на вторичном рынке. Правда получение ипотеки на квартиру в новостройке немного отличается от обычной ипотеки.

Использование ипотечного кредитования с целью приобретения жилья является очень рискованным процессом. Но все же с его помощью можно выгодно решить жилищную проблему, при этом сэкономив деньги. Покупатель обращает внимание на удачное расположение недвижимости, ее низкую стоимость, хорошее состояние и старается быстрее заполучить квартиру, забывая, как следует проверить документацию. Невнимание может привести к плачевным последствиям, чтобы их избежать, необходимо проверять документы и консультироваться с юристом.