Залоговые квартиры. Проблемные камни
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Залоговые квартиры. Проблемные камни

На современном рынке недвижимости большой популярностью пользуются ипотечные и залоговые квартиры. Это объясняется тем, что они новые, не нуждаются в капитальных вложениях, являются юридически чистыми, так как их проверяли страховые и оценочные компании, а также банк. К тому же, это очень хороший способ сэкономить, потому что квартиры с обременением реализуются по стоимости ниже рыночной. Конечно, оценка здания тоже проводится, но цены на квартиры снижены для ускорения процесса продажи.

Как бы там ни было, но с приобретением такой квартиры покупателя ожидает масса трудностей. Например, возможна ситуация, когда перед оформлением договора купли-продажи, покупатель закладывает денежные средства за квартиру в банковскую ячейку. Финансовое учреждение проверяет, достаточно ли этой суммы, а после снимает обременение. Продавец после освобождения квартиры из-под залога может попросту отказаться от сделки. В таком случае покупатель вынужден подавать в суд, чтобы забрать назад уплаченную им сумму или добиться завершении  продажи. Чтобы избежать подобной ситуации, следует предварительно составить договор задатка. 

Даже если на квартиру наложено взыскание должник все равно, чтобы избежать выселения, может попытаться договориться с кредитором об увеличении срока кредита или погасить долг. Например, финансовое учреждение обратилось в суд с иском на клиента о взыскании суммы кредита, процентов за его использование, неустойки, а также обращении взыскания на заложенную недвижимость. Истец представил доказательства, согласно которым ответчику был предоставлен кредит, а на его квартиру наложено обременение в виде ипотеки. Ответчик неоднократно допускал просрочку платежей, что стало причиной образования задолженности, а это уже нарушение условий договора.

Банк просил в связи с вышеизложенной ситуацией взыскать с должника квартиру с целью ее реализации и погашения суммы займа, неустойки и договорных процентов. В свою очередь ответчик объяснил свои действия тяжелым материальным положением и возражал против иска. Также ответчик указывал на принятие мер к погашению оставшейся части кредита. В ходе судебного заседания между сторонами было заключено в письменном виде мировое соглашение. Судебная коллегия, просмотрев материалы дела, признала соглашение, как соответствующее закону.

Во избежание финансовых проблем, необходимо очень разумно подходить к оформлению кредита и не раз обдумать свое решение. Нельзя подписывать договор не изучив все его пункты, возможно с некоторыми условиями заемщик и не будет согласен. Не помешает обратиться за помощью к юристу, чтобы тот определил возможные риски, связанные с займом. Особое внимание стоит обратить на то, что написано мелким шрифтом и под звездочкой, а также на дополнительные расходы.

Нередко возникают ситуации, когда квартира продана с торгов, долг банку уже погашен, а бывший собственник не торопится выселяться. В этом случае придется подавать иск в суд на бывшего собственника с требованием его принудительного выселения, так как он утратил право пользования имуществом. Такие споры затягиваются на продолжительное время. Тогда возникает вопрос, вправе ли бывший собственник потребовать компенсации от нового владельца квартиры. Ведь оценка здания экспертами и выставленная первоначальная стоимость объекта, по которой была куплена квартира, отличается от той цены, по которой ее приобрел должник.

По закону должник не имеет права требовать какой-либо компенсации, так как в договоре кредитования участвуют две стороны – заемщик и кредитор. Если заемщик не выполняет своих обязанностей, то банк подает в суд иск на взыскание квартиры. После реализации залога и погашения кредита, взаимоотношения между банком и заемщиком прекращаются. Покупатель заложенного имущества является третьим лицом, не имеющим никакого отношения к взаимоотношениям банка и должника. После заключения договора купли-продажи, в котором указана точная цена на квартиру, бывший владелец квартиры не имеет права требовать компенсации от нового собственника.

Если такая ситуация все же возникла, не стоит идти на поводу у бывшего владельца квартиры, даже если он в вежливой форме просит решить проблему в суде. Такие действия можно расценивать, как вымогательство, поэтому звонок в полицию решит ситуацию. Покупать жилье в ипотеку – это очень серьезный шаг, требующий обдуманного решения, ведь заемщик может потерять деньги и остаться без крыши над головой.

Если залогодатель передает право собственности другому лицу, то это не влечет за собой прекращения залогового обязательства. Просто на место залогодателя становится покупатель или его правопреемник. Замена должника правопреемником возможна в том случае, когда обязанности и права одного субъекта спорного материального правоотношения переходят к другому лицу, которое не имеет к данному процессу никакого отношения.

Чтобы избежать в дальнейшем неприятностей, нужно очень внимательно изучать договора купли-продажи обремененного имущества. В нем обязательно должен быть прописан пункт, обязывающий залогодателя погасить свои кредитные обязательства. Правильнее всего использовать следующую схему купли-продажи недвижимости: покупатель помещает в банковскую ячейку необходимую сумму для покупки квартиры, затем следует зарегистрировать переход права собственности. После этого банк получает сумму кредита и регистрирует прекращение обременения на квартиру. Если квартира будет продана по большей стоимости, нежели того требует кредит, то часть денег будет отдана бывшему собственнику. Он может ими распоряжаться, как пожелает.

Если квартира продается в принудительном порядке, то покупатель должен поинтересоваться, имеет ли банк судебное решение на взыскание имущества должника и не обжаловал ли это решение собственник залоговой квартиры. Если решения нет, то собственник квартиры может признать сделку об отчуждении недвижимости недействительной. Если окажется, что покупатель знал о том, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя, но ничего не предпринял, то новый собственник будет нести перед банком такую же ответственность, как и залогодатель.

Из всего вышесказанного следует, что перед покупкой недвижимости нужно досконально изучить все документы, связанные с ней и добровольно не ввязываться в аферы. В противном случае можно остаться не только без жилья, но и без денег. Получить кредит можно и на недвижимость в строящемся доме. Для покупателей приобретение такой квартиры очень привлекательно, так как стоимость новых квартир ниже, нежели жилья на вторичном рынке. Правда получение ипотеки на квартиру в новостройке немного отличается от обычной ипотеки.

Использование ипотечного кредитования с целью приобретения жилья является очень рискованным процессом. Но все же с его помощью можно выгодно решить жилищную проблему, при этом сэкономив деньги. Покупатель обращает внимание на удачное расположение недвижимости, ее низкую стоимость, хорошее состояние и старается быстрее заполучить квартиру, забывая, как следует проверить документацию. Невнимание может привести к плачевным последствиям, чтобы их избежать, необходимо проверять документы и консультироваться с юристом.



За совершение незаконных валютных операций грозит штраф

Все валютные операции, совершаемые на территории Российской Федерации, подлежат контролю со стороны налоговых органов. Особое внимание обращено на взаимоотношения с иностранными контрагентами. Существуют различные правила в сфере валютного регулирования, которым должны следовать участники внешнеэкономических отношений. Если налоговая выявляет фиктивные схемы, созданные для вывода валюты с российской территории, у нарушителя возникает ответственность как административного, так и уголовного характера.

Штрафы за данные проступки весьма внушительны, а размер уголовной ответственности зависит от суммы валютной операции.

В качестве примера можно привести постановление 14-го ААС по делу № А05-5375/2018.

В суд обратилось ООО «ТК Северный проект» с жалобой на МИФНС № 9 по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Общество полагало, что налоговая неправомерно наложила на него штраф в сумме 4,9 млн. руб. Первая инстанция согласилась с жалобой, но налоговая обратилась в апелляцию, которая отменила решение нижестоящего суда.

Причины привлечения общества к административной ответственности

Общество «ТК Северный проект» было создано в 2010 году. На протяжении 7 лет его единственным участником и директором был Кузьмин Д.В. В июне 2015 г. в одном из архангельских филиалов банка «Уралсиб» Обществом открыт долларовый валютный счет.

В январе 2016 г. фирма заключила с иностранной организацией «Голден Бриз Шипинг Корп» внешнеторговую сделку по оказанию брокерских услуг. Данная компания была зарегистрирована на территории Маршалловых островов, которые находятся вне таможенной территории ЕАЭС. По договору организация обязалась помочь Обществу в поиске и покупке морского судна. Стоимость услуг была оценена в 130 тыс. американских долларов.

Чтобы рассчитаться за оказанные услуги, Общество открыло в банке паспорт сделки. С марта по июнь 2016 года были совершены банковские операции по переводу денежных средств на счет указанной зарубежной компании. В подтверждение исполнения договора в банк был предоставлен акт об оказании услуг. В ноябре 2016 года по заявке Общества паспорт сделки был закрыт банком, так как с обеих сторон по документам договор был полностью исполнен.

В декабре 2017 года из таможни в налоговую инспекцию поступили материалы, указывающие на совершение директором Общества уголовных преступлений по ч. 1 ст. 194 и ч. 1 ст. 193.1 УК РФ. По первому делу он обвинялся в неуплате обязательных таможенных платежей в крупном размере. Данное дело было прекращено в связи с добровольным возмещением ущерба. По второму делу ему вменялось нарушение порядка выполнения операций с валютой путем использования заведомо недостоверных документов.

Инспекция провела расследование, в ходе которого было установлено, что фактически брокерский договор между Обществом и иностранной компанией не был исполнен последней, а у Общества не было цели получить услуги по поиску судна у исполнителя договора. Указанное свидетельствовало о том, что сделка была притворной, чтобы скрыть истинные намерения сторон. Проверка показала, что брокерские услуги были оказаны гражданином Екименко Д.Ю., а иностранная фирма была использована для вывода финансовых средств с территории России. В результате сделки брокерское вознаграждение поступило в распоряжение директора Общества, который в дальнейшем мог пользоваться этими деньгами в своих целях и для нужд Общества.

Директор Общества, зная о том, что подконтрольная ему иностранная компания не будет оказывать брокерские услуги, перевел на ее счет через российский банк денежную сумму в размере 130 тыс. американских долларов по недостоверным документам.

Данный вывод был сделан в акте, составленном налоговой по результатам проверки. Также в акте подчеркивалось, что Обществом допущено совершение незаконной валютной операции под видом законной сделки. Данный акт лег в основу административного дела, возбужденного в апреле 2018 года. Уполномоченное должностное лицо налоговой признало Общество виновным в совершении правонарушения по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ и оштрафовало его на сумму 4,9 млн. руб.

Юрлицо не согласилось с принятым постановлением и обжаловало его в арбитражный суд. Оно считало, что налоговая не доказала притворность сделки, а также полагало, что использование в административном деле материалов уголовного дела недопустимо.

В чем проявляется нарушение валютного законодательства по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ

Основные принципы валютных отношений заложены в Законе № 173-ФЗ (далее — Закон), регулирующем порядок осуществления валютного контроля и обращения с валютой.

Данный закон понимает под резидентами юридическое лицо, образованное по нормам российского права, а под нерезидентом — иностранную компанию.

Исходя из ст. 9 Закона, резиденты не могут осуществлять между собой операции с валютой, за некоторыми исключениями, которые поименованы в этой же статье.

Резиденты несут всю полноту ответственности за допущенные в сфере валютных отношений отступления от принятых правил.

КоАП РФ по ч. 1 ст. 15.25 возлагает на виновное лицо ответственность за выполнение следующих противозаконных действий с валютой:

  1. покупка валюты иностранного происхождения без участия банковских организаций;
  2. осуществление действий с валютой без использования счета в уполномоченном банке;
  3. выполнение валютных операций при помощи средств, зачисленных на счета заграничных банков.

Нарушение посягает на правоотношения в области валютного законодательства и выражается в том, что виновное лицо выполняет операции с валютой, допуская несоблюдение установленных российскими законами норм, либо совершает запрещенные операции.

Апелляция изменила решение с учетом дополнительных доказательств

В апелляции налоговая просила приобщить к делу дополнительные документы — материалы уголовного дела в отношении директора Общества. По правилам АПК РФ, инспекция мотивировала невозможность предъявления данных доказательств тем, что ранее следственные органы отказывали ей в ознакомлении с документами. Попытка привлечь к делу следственные органы в целях получения необходимых доказательств была отклонена судом 1-ой инстанции.

Апелляция включила новые доказательства в дело, обосновывая свои действия следующим.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 28 мая 2009 г. № 36 в п. 26 разъяснил, что апелляция, приобщая к делу новые доказательства, должна удостовериться в уважительности причин, по которым доказательства не были предъявлены ранее. Такой причиной может быть, в том числе, безосновательный отказ первой инстанции в одобрении заявления об истребовании необходимых для дела доказательств.

По данному делу АС Архангельской области располагал сведениями о наличии двух уголовных дел, касающихся предмета спора. Налоговая просила суд помочь получить материалы из данных уголовных дел, но получила отказ.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 24 июня 2014 года № 3159/14 разъяснил, что если имеется приговор суда по уголовному делу, который вступил в силу, то такой акт является обязательным для арбитражных судов. Наличие приговора освобождает сторону спора от доказывания в той части, в какой приговор отражает важные для судебного спора моменты. Кроме того, в арбитражном процессе могут быть использованы и иные материалы уголовного дела, если они подтверждают высказываемые стороной доводы.

На основании указанного новые доказательства (платежные документы, протоколы обыска, осмотра вещей и допроса специалиста) были признаны относимыми к делу и приобщены к имеющимся материалам.

Исходя из данных доказательств, суд пришел к выводу о совершении Обществом притворной внешнеэкономической сделки.

Имеющаяся электронная переписка и записи телефонных разговоров подтвердили, что Общество по вопросам приобретения судна взаимодействовало не с зарубежной компанией, а с гражданином Екименко Д.Ю., который действовал от лица другой иностранной фирмы — «Марин Оверсиз ЛП». У данной фирмы и компании «Голден Бриз Шипинг Корп» имелось соглашение от 4 марта 2016 года, в рамках которого и действовал гражданин. Составление соглашения и последующее его подписание контролировалось директором Общества. Услуги гражданина были оценены в 30 тыс. американских долларов, и по поручению директора Общества были перечислены со счета «Голден Бриз Шипинг Корп» на счет «Марин Оверсиз ЛП».

Таким образом, налоговая инспекция имела достаточные доказательства оказания брокерских услуг не партнером по внешнеторговой сделке, а иным лицом, не участвующим в отношениях сторон. Директор Общества использовал иностранную компанию для вывода валюты с территории России в целях дальнейшего ее использования для личных нужд. Чтобы прикрыть притворность сделки, Кузьмин Д.В. предоставил в банк недостоверные документы, на основании которых денежные средства незаконно выбыли с российской территории.

Общество не доказало, что договор с «Голден Бриз Шипинг Корп» преследовал деловые цели и имел реальное исполнение. Следовательно, Общество допустило совершение незаконной валютной операции, что повлекло за собой наложение на него административного наказания по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ.

Как следует из КоАП РФ, вина юридического лица имеет место в тех случаях, когда оно могло соблюсти принятые правила, но мер к их исполнению не приняло. В данном деле Общество знало о необходимости выполнения предписаний валютного законодательства, но нарушило их. Апелляция признала решение налоговой законным, а судебный акт 1-ой инстанции отменила.

Из рассмотренного примера видно, что нарушения в сфере валютного законодательства рассматриваются государством как одни из наиболее серьезных проступков. С этим связана и строгость наказаний за незаконные операции.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.