Залоговые квартиры. Проблемные камни
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Залоговые квартиры. Проблемные камни

На современном рынке недвижимости большой популярностью пользуются ипотечные и залоговые квартиры. Это объясняется тем, что они новые, не нуждаются в капитальных вложениях, являются юридически чистыми, так как их проверяли страховые и оценочные компании, а также банк. К тому же, это очень хороший способ сэкономить, потому что квартиры с обременением реализуются по стоимости ниже рыночной. Конечно, оценка здания тоже проводится, но цены на квартиры снижены для ускорения процесса продажи.

Как бы там ни было, но с приобретением такой квартиры покупателя ожидает масса трудностей. Например, возможна ситуация, когда перед оформлением договора купли-продажи, покупатель закладывает денежные средства за квартиру в банковскую ячейку. Финансовое учреждение проверяет, достаточно ли этой суммы, а после снимает обременение. Продавец после освобождения квартиры из-под залога может попросту отказаться от сделки. В таком случае покупатель вынужден подавать в суд, чтобы забрать назад уплаченную им сумму или добиться завершении  продажи. Чтобы избежать подобной ситуации, следует предварительно составить договор задатка. 

Даже если на квартиру наложено взыскание должник все равно, чтобы избежать выселения, может попытаться договориться с кредитором об увеличении срока кредита или погасить долг. Например, финансовое учреждение обратилось в суд с иском на клиента о взыскании суммы кредита, процентов за его использование, неустойки, а также обращении взыскания на заложенную недвижимость. Истец представил доказательства, согласно которым ответчику был предоставлен кредит, а на его квартиру наложено обременение в виде ипотеки. Ответчик неоднократно допускал просрочку платежей, что стало причиной образования задолженности, а это уже нарушение условий договора.

Банк просил в связи с вышеизложенной ситуацией взыскать с должника квартиру с целью ее реализации и погашения суммы займа, неустойки и договорных процентов. В свою очередь ответчик объяснил свои действия тяжелым материальным положением и возражал против иска. Также ответчик указывал на принятие мер к погашению оставшейся части кредита. В ходе судебного заседания между сторонами было заключено в письменном виде мировое соглашение. Судебная коллегия, просмотрев материалы дела, признала соглашение, как соответствующее закону.

Во избежание финансовых проблем, необходимо очень разумно подходить к оформлению кредита и не раз обдумать свое решение. Нельзя подписывать договор не изучив все его пункты, возможно с некоторыми условиями заемщик и не будет согласен. Не помешает обратиться за помощью к юристу, чтобы тот определил возможные риски, связанные с займом. Особое внимание стоит обратить на то, что написано мелким шрифтом и под звездочкой, а также на дополнительные расходы.

Нередко возникают ситуации, когда квартира продана с торгов, долг банку уже погашен, а бывший собственник не торопится выселяться. В этом случае придется подавать иск в суд на бывшего собственника с требованием его принудительного выселения, так как он утратил право пользования имуществом. Такие споры затягиваются на продолжительное время. Тогда возникает вопрос, вправе ли бывший собственник потребовать компенсации от нового владельца квартиры. Ведь оценка здания экспертами и выставленная первоначальная стоимость объекта, по которой была куплена квартира, отличается от той цены, по которой ее приобрел должник.

По закону должник не имеет права требовать какой-либо компенсации, так как в договоре кредитования участвуют две стороны – заемщик и кредитор. Если заемщик не выполняет своих обязанностей, то банк подает в суд иск на взыскание квартиры. После реализации залога и погашения кредита, взаимоотношения между банком и заемщиком прекращаются. Покупатель заложенного имущества является третьим лицом, не имеющим никакого отношения к взаимоотношениям банка и должника. После заключения договора купли-продажи, в котором указана точная цена на квартиру, бывший владелец квартиры не имеет права требовать компенсации от нового собственника.

Если такая ситуация все же возникла, не стоит идти на поводу у бывшего владельца квартиры, даже если он в вежливой форме просит решить проблему в суде. Такие действия можно расценивать, как вымогательство, поэтому звонок в полицию решит ситуацию. Покупать жилье в ипотеку – это очень серьезный шаг, требующий обдуманного решения, ведь заемщик может потерять деньги и остаться без крыши над головой.

Если залогодатель передает право собственности другому лицу, то это не влечет за собой прекращения залогового обязательства. Просто на место залогодателя становится покупатель или его правопреемник. Замена должника правопреемником возможна в том случае, когда обязанности и права одного субъекта спорного материального правоотношения переходят к другому лицу, которое не имеет к данному процессу никакого отношения.

Чтобы избежать в дальнейшем неприятностей, нужно очень внимательно изучать договора купли-продажи обремененного имущества. В нем обязательно должен быть прописан пункт, обязывающий залогодателя погасить свои кредитные обязательства. Правильнее всего использовать следующую схему купли-продажи недвижимости: покупатель помещает в банковскую ячейку необходимую сумму для покупки квартиры, затем следует зарегистрировать переход права собственности. После этого банк получает сумму кредита и регистрирует прекращение обременения на квартиру. Если квартира будет продана по большей стоимости, нежели того требует кредит, то часть денег будет отдана бывшему собственнику. Он может ими распоряжаться, как пожелает.

Если квартира продается в принудительном порядке, то покупатель должен поинтересоваться, имеет ли банк судебное решение на взыскание имущества должника и не обжаловал ли это решение собственник залоговой квартиры. Если решения нет, то собственник квартиры может признать сделку об отчуждении недвижимости недействительной. Если окажется, что покупатель знал о том, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя, но ничего не предпринял, то новый собственник будет нести перед банком такую же ответственность, как и залогодатель.

Из всего вышесказанного следует, что перед покупкой недвижимости нужно досконально изучить все документы, связанные с ней и добровольно не ввязываться в аферы. В противном случае можно остаться не только без жилья, но и без денег. Получить кредит можно и на недвижимость в строящемся доме. Для покупателей приобретение такой квартиры очень привлекательно, так как стоимость новых квартир ниже, нежели жилья на вторичном рынке. Правда получение ипотеки на квартиру в новостройке немного отличается от обычной ипотеки.

Использование ипотечного кредитования с целью приобретения жилья является очень рискованным процессом. Но все же с его помощью можно выгодно решить жилищную проблему, при этом сэкономив деньги. Покупатель обращает внимание на удачное расположение недвижимости, ее низкую стоимость, хорошее состояние и старается быстрее заполучить квартиру, забывая, как следует проверить документацию. Невнимание может привести к плачевным последствиям, чтобы их избежать, необходимо проверять документы и консультироваться с юристом.



Недобросовестность лизингодателя может обернуться для него выплатой убытков

Договор лизинга — это сделка, в результате которой одно лицо приобретает для второй стороны необходимое ей имущество у третьего лица, чтобы в последующем предоставить данную вещь второй стороне в предпринимательских целях за вознаграждение на определенное время.

Такой договор интересен лизингодателю в силу получения прибыли, а для лизингополучателя — в возможности в будущем получить в собственность выкупаемое имущество.

Казалось бы, выполнил условия лизинга, и имущество стало твоим. Но бывают на практике случаи, когда лизингодатели поступают недобросовестно, например, удерживая у себя документы на предмет договора. В таком случае второй стороне ничего не остается, как обратиться в суд за защитой своего права и взыскать с нарушителя упущенную выгоду.

593fe340132a8.jpg

Основания исковых требований

ИП Смирнова Л.В., осуществляющая деятельность по пассажирским перевозкам, подала иск о взыскании с ООО «Каркаде» убытков на сумму 1,1 млн. рублей и о признании права собственности на автотранспортное средство.

Предприниматель Смирнова Л.В. и Общество подписали в ноябре 2010 года договор финансовой аренды в отношении автобуса класса В (12 мест), марки ГАЗ.

В соответствии с графиком платежей предприниматель оплатила всю стоимость по договору. Из соглашения следовало, что по истечении срока финансовой аренды и выполнения лизингополучателем всех обязательств, к нему по акту приема-передачи переходит право собственности на предмет договора. Однако Общество не выполнило данное условие.

Необходимо отметить, что ранее, 28 октября 2013 г., Арбитражный суд г. Москвы вынес решение, которым обязал ООО «Каркаде» оформить документы, необходимые для перехода права собственности к ИП Смирновой Л.В. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда в силе. Последнее судебное постановление было принято 21 июня 2014 года.

Из материалов нового дела следовало, что Общество приступило к исполнению первого судебного решения лишь 15.02.2016 г., направив в адрес Смирновой Л.В. ценное письмо, вложив в него договор, передаточный акт, акт о переходе права собственности и расписку о получении оригинала ПТС. Однако после вскрытия конверта стало понятно, что данные документы не содержат подписей со стороны Общества, кроме того, в конверте не было оригинала ПТС. Поэтому ИП поставила на документах свою подпись и тоже ценным письмом отправила их обратно, обращаясь с требованием об их подписании Обществом и направлении оригинала ПТС. Общество получило письмо 14.12.2016 г. Не дождавшись ответа на данное письмо, Смирнова Л.В. направила Ответчику претензию о совершении действий по передаче документов на предмет лизинга, а также требование об оплате убытков, причиненных неисполнением решения суда. Общество получило письмо 26.01.2017, но ответ на него не предоставило. В связи с этим ИП обратилась в суд за защитой своих прав.

При этом истец выбрала в качестве способа защиты признание за ней права собственности на автотранспортное средство. Данный способ позволяет посредством судебного решения зафиксировать наличие законного права на какую-либо вещь у лица, за которым другие участники гражданских правоотношений такое право не признают. Поэтому по таким искам выносится положительное решение только при наличии реальных оснований для владения спорной вещью.

18.04.2017 г. арбитражный суд первой инстанции признал за ИП право собственности на автобус, но отказал во взыскании с Общества убытков. Решение было пересмотрено апелляционным судом, который 15.08.2017 оставил его в силе. В результате обжалования в кассационном порядке оба решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на повторное рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Признать право собственности на автомобиль можно в судебном порядке

Гражданское законодательство, определяя способы защиты, указывает на необходимость применения такого способа, который бы в конечном итоге восстановил нарушенное право.

В ст. 309 ГК закреплено важное правило, согласно которому все обязательства надлежит исполнять согласно закону и условиям сделки, а если таковых нет — в соответствии с обычными для подобных случаев требованиями.

Ст. 310 ГК РФ указывает на недопустимость отказа от договора или изменения условий сделки одной из ее сторон без согласия второй стороны. Подобный отказ допустим только в том случае, если он прямо предусмотрен сторонами в договоре.

Правила финансовой аренды закреплены в одноименном законе от 29.10.1998 г. №164-ФЗ. Законом установлено, что лизингополучатель обязан осуществлять регулярные платежи с момента начала пользования имуществом.

Ст. 624 ГК РФ устанавливает, что со дня истечения срока аренды, либо со дня внесения указанной в договоре выкупной цены, имущество становится собственностью арендатора. Аналогичные нормы закреплены в ст. 19 Закона №164-ФЗ в отношении предмета лизинга.

Согласно правилам ст. 329 ГК РФ, как только произведен полный расчет, лизингодатель теряет право собственности на имущество.

ГК РФ предусматривает, чт,о исполняя договор купли-продажи, продавец обязан не только передать товар, но и относящиеся к нему документы.

Судом сделан вывод о неисполнении решения суда 2013 года, несмотря на наличие постановления приставов об окончании исполнительного производства.

Судебные приставы в качестве доказательства, подтверждающего выполнение судебного акта 2013 года, приняли квитанцию об отправке ценного письма с необходимыми документами. Однако детальное изучение в судебном процессе действий Ответчика показало, что решение было исполнено формально и ИП действительно не получил документы на транспортное средство. Таким образом, ранее ООО «Каркаде» ввело суд в заблуждение относительно направления Смирновой Л.В. оригинала ПТС.

Также суд предлагал сторонам в ходе судебных заседаний подписать акт приема-передачи автобуса, на что Ответчик активно возражал. Учитывая, что решение суда 2013 года не было исполнено, данный отказ свидетельствовал о нарушении прав Смирновой Л.В., а отсутствие ответов на претензионные письма указывало на воспрепятствование Обществом в переходе права собственности истцу.

Исследовав все документы, суд пришел к выводу о возможности признать за ИП право собственности на автомобиль ГАЗ-322132.

Расчет размера убытков принят судом частично

Смирнова Л.В. просила суд взыскать с ответчика убытки в сумме 1,1 млн. рублей, ссылаясь на невозможность перехода права собственности вследствие неисполнения Обществом договора лизинга.

Срок госрегистрации ТС за ИП истек 27.01.2015 г., поэтому Смирнова Л.В. с указанной даты не вправе была использовать автомобиль. На автомобиле ГАЗ-322132 предприниматель осуществляла перевозки пассажиров, а именно сотрудников ООО СК «НеоСтрой», о чем имелся договор от 07.07.2014. Стоимость услуг по договору составляла 48 тыс. рублей в месяц. С момента заключения договора и до даты истечения срока госрегистрации автомобиля услуги оказывались ежемесячно. После 27.01.2015 г. ИП не могла оказывать транспортные услуги данной компании, в связи с чем ей были причинены убытки в виде неполучения запланированных доходов. Из расчета следует, что за 23 месяца (с 27.01.2015 по 27.12.2016 гг.) ИП не получено 1,1 млн. рублей.

Данный расчет не мог быть полностью принят судом исходя из следующего.

Ст. 15 ГК РФ делит убытки на реальный ущерб, то есть финансовые затраты, производимые в целях восстановления такого права, лицом, чье право нарушено, а также на упущенную выгоду, то есть доходы, которые лицо недополучило в результате нарушения его права.

Выставляя требование о взыскании убытков, истец обязан доказать, что они действительно возникли, доход не был получен именно в связи нарушением стороной сделки своих обязанностей, а также необходимо доказать наличие связи между убытками и действиями Ответчика.

Согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 21.05.2013 № 16674/12, истец обязан подтвердить, что принял все необходимые меры для получения дохода, но только из-за ненадлежащих действий ответчика упустил свою выгоду.

Исходя из этого, суд отметил следующее.

Из документов дела следовало, что истец осуществлял деятельность по пассажирским перевозкам на основании бессрочной лицензии длительное время. Таким образом, суд усмотрел связь между невозможностью использования транспортного средства и не полученным доходом.

В то же время суд посчитал, что в возникновении убытков частично виноват и сам истец. Во-первых, требование о признании права собственности не заявлялось им в ходе рассмотрения дела в 2013 году, более того, истец ждал почти 2,5 года, чтобы обратиться с данным иском в суд. Во-вторых, суд, учитывая положения ГК РФ о том, что предпринимательская деятельность всегда связана с определенными рисками, указал на возможность использования истцом другого автомобиля для работы с клиентом. В-третьих, истец в своем расчете указал только доходы без вычета расходов, которые он понес бы в любом случае, оказывая транспортные услуги. Следовательно, расчет не был достоверным и соразмерным нарушению.

Ст. 404 ГК РФ допускает уменьшение судом размера убытков, расчет которых неосторожно был завышен потерпевшей стороной. В связи с этим суд, воспользовавшись данной статьей, взыскал с ООО «Каркаде» половину от заявленной суммы убытков (552 тыс. рублей).

Таким образом, обращаясь в суд, важно выбрать правильный способ защиты своего права и вовремя обратиться с заявлением о взыскании убытков.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.