Залоговые квартиры. Проблемные камни
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Залоговые квартиры. Проблемные камни

На современном рынке недвижимости большой популярностью пользуются ипотечные и залоговые квартиры. Это объясняется тем, что они новые, не нуждаются в капитальных вложениях, являются юридически чистыми, так как их проверяли страховые и оценочные компании, а также банк. К тому же, это очень хороший способ сэкономить, потому что квартиры с обременением реализуются по стоимости ниже рыночной. Конечно, оценка здания тоже проводится, но цены на квартиры снижены для ускорения процесса продажи.

Как бы там ни было, но с приобретением такой квартиры покупателя ожидает масса трудностей. Например, возможна ситуация, когда перед оформлением договора купли-продажи, покупатель закладывает денежные средства за квартиру в банковскую ячейку. Финансовое учреждение проверяет, достаточно ли этой суммы, а после снимает обременение. Продавец после освобождения квартиры из-под залога может попросту отказаться от сделки. В таком случае покупатель вынужден подавать в суд, чтобы забрать назад уплаченную им сумму или добиться завершении  продажи. Чтобы избежать подобной ситуации, следует предварительно составить договор задатка. 

Даже если на квартиру наложено взыскание должник все равно, чтобы избежать выселения, может попытаться договориться с кредитором об увеличении срока кредита или погасить долг. Например, финансовое учреждение обратилось в суд с иском на клиента о взыскании суммы кредита, процентов за его использование, неустойки, а также обращении взыскания на заложенную недвижимость. Истец представил доказательства, согласно которым ответчику был предоставлен кредит, а на его квартиру наложено обременение в виде ипотеки. Ответчик неоднократно допускал просрочку платежей, что стало причиной образования задолженности, а это уже нарушение условий договора.

Банк просил в связи с вышеизложенной ситуацией взыскать с должника квартиру с целью ее реализации и погашения суммы займа, неустойки и договорных процентов. В свою очередь ответчик объяснил свои действия тяжелым материальным положением и возражал против иска. Также ответчик указывал на принятие мер к погашению оставшейся части кредита. В ходе судебного заседания между сторонами было заключено в письменном виде мировое соглашение. Судебная коллегия, просмотрев материалы дела, признала соглашение, как соответствующее закону.

Во избежание финансовых проблем, необходимо очень разумно подходить к оформлению кредита и не раз обдумать свое решение. Нельзя подписывать договор не изучив все его пункты, возможно с некоторыми условиями заемщик и не будет согласен. Не помешает обратиться за помощью к юристу, чтобы тот определил возможные риски, связанные с займом. Особое внимание стоит обратить на то, что написано мелким шрифтом и под звездочкой, а также на дополнительные расходы.

Нередко возникают ситуации, когда квартира продана с торгов, долг банку уже погашен, а бывший собственник не торопится выселяться. В этом случае придется подавать иск в суд на бывшего собственника с требованием его принудительного выселения, так как он утратил право пользования имуществом. Такие споры затягиваются на продолжительное время. Тогда возникает вопрос, вправе ли бывший собственник потребовать компенсации от нового владельца квартиры. Ведь оценка здания экспертами и выставленная первоначальная стоимость объекта, по которой была куплена квартира, отличается от той цены, по которой ее приобрел должник.

По закону должник не имеет права требовать какой-либо компенсации, так как в договоре кредитования участвуют две стороны – заемщик и кредитор. Если заемщик не выполняет своих обязанностей, то банк подает в суд иск на взыскание квартиры. После реализации залога и погашения кредита, взаимоотношения между банком и заемщиком прекращаются. Покупатель заложенного имущества является третьим лицом, не имеющим никакого отношения к взаимоотношениям банка и должника. После заключения договора купли-продажи, в котором указана точная цена на квартиру, бывший владелец квартиры не имеет права требовать компенсации от нового собственника.

Если такая ситуация все же возникла, не стоит идти на поводу у бывшего владельца квартиры, даже если он в вежливой форме просит решить проблему в суде. Такие действия можно расценивать, как вымогательство, поэтому звонок в полицию решит ситуацию. Покупать жилье в ипотеку – это очень серьезный шаг, требующий обдуманного решения, ведь заемщик может потерять деньги и остаться без крыши над головой.

Если залогодатель передает право собственности другому лицу, то это не влечет за собой прекращения залогового обязательства. Просто на место залогодателя становится покупатель или его правопреемник. Замена должника правопреемником возможна в том случае, когда обязанности и права одного субъекта спорного материального правоотношения переходят к другому лицу, которое не имеет к данному процессу никакого отношения.

Чтобы избежать в дальнейшем неприятностей, нужно очень внимательно изучать договора купли-продажи обремененного имущества. В нем обязательно должен быть прописан пункт, обязывающий залогодателя погасить свои кредитные обязательства. Правильнее всего использовать следующую схему купли-продажи недвижимости: покупатель помещает в банковскую ячейку необходимую сумму для покупки квартиры, затем следует зарегистрировать переход права собственности. После этого банк получает сумму кредита и регистрирует прекращение обременения на квартиру. Если квартира будет продана по большей стоимости, нежели того требует кредит, то часть денег будет отдана бывшему собственнику. Он может ими распоряжаться, как пожелает.

Если квартира продается в принудительном порядке, то покупатель должен поинтересоваться, имеет ли банк судебное решение на взыскание имущества должника и не обжаловал ли это решение собственник залоговой квартиры. Если решения нет, то собственник квартиры может признать сделку об отчуждении недвижимости недействительной. Если окажется, что покупатель знал о том, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя, но ничего не предпринял, то новый собственник будет нести перед банком такую же ответственность, как и залогодатель.

Из всего вышесказанного следует, что перед покупкой недвижимости нужно досконально изучить все документы, связанные с ней и добровольно не ввязываться в аферы. В противном случае можно остаться не только без жилья, но и без денег. Получить кредит можно и на недвижимость в строящемся доме. Для покупателей приобретение такой квартиры очень привлекательно, так как стоимость новых квартир ниже, нежели жилья на вторичном рынке. Правда получение ипотеки на квартиру в новостройке немного отличается от обычной ипотеки.

Использование ипотечного кредитования с целью приобретения жилья является очень рискованным процессом. Но все же с его помощью можно выгодно решить жилищную проблему, при этом сэкономив деньги. Покупатель обращает внимание на удачное расположение недвижимости, ее низкую стоимость, хорошее состояние и старается быстрее заполучить квартиру, забывая, как следует проверить документацию. Невнимание может привести к плачевным последствиям, чтобы их избежать, необходимо проверять документы и консультироваться с юристом.



Жалоба на организатора торгов не всегда приводит к результату

Федеральное законодательство, регулирующее порядок проведения открытых аукционов, проводимых в целях продажи имущества, находящегося под арестом и залогом, устанавливает определенные требования к потенциальным участникам, материалам, формируемым в составе заявки, и т.п.

Иногда бывает так, что некоторые участники незаконно отсеиваются до процедуры торгов и оказываются «у разбитого корыта». Отстоять свое право на участие в торгах возможно путем подачи соответствующей жалобы в антимонопольную службу региона. Но, как показывает практика, делать это нужно, не теряя ни минуты.

Показательным является одно из таких дел, рассмотренных 3 сентября 2018 года Комиссией Тюменского УФАС.

dsc05010_20121271536.jpg

Причины обращения с жалобой

ООО «Л» (далее – Общество) являлось организатором открытого аукциона в части реализации жилого помещения, находящегося под арестом, общей площадью 119,1 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Котовского, д. 5, кв. № (далее – квартира).

Участвовать в покупке квартиры изъявили желание четверо участников, о чем были поданы соответствующие заявки. В процессе торгов две заявки не были допущены к торгам в связи с отсутствием в заявочной форме обязательных сведений (даты и времени проведения аукциона), о чем были извещены Обществом.

В связи с указанным, лицо, подавшее заявку (далее – гражданин С*), руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ, обратилось 20 августа 2018 г. в региональную антимонопольную службу с заявлением, в котором изложило жалобу на действия организатора торгов – ООО «Л».

В заявлении было указано на два нарушения со стороны Общества:

  1. незаконное отклонение заявки по недопустимым основаниям, противоречащим пунктам 7.2, 7.4 и 7.5 Методических рекомендаций, касающихся порядка продажи арестованного имущества, осуществляемой в целях реализации актов судов или специально уполномоченных органов, обладающих правом принятия решений по таким вопросам, разработанных в 2014 году Росимуществом (далее – Рекомендации);
  2. Общество в нарушение Рекомендаций неверно применило срок размещения объявления о начале торгов.

УФАС по ТО приняло заявление, о подаче жалобы была размещена соответствующая информация на официальном сайте службы, а в адрес Общества направлено письменное требование, предлагающее приостановить процедуру аукциона и сообщить о полученной жалобе, сроках и месте ее рассмотрения участникам торгов.

Особенности торгов при реализации арестованного имущества

Закон об исполнительном производстве № 229-ФЗ указывает, что правила проведения торгов определяются ГК РФ, данным законом, иными федеральными законами и актами Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, под торги публичного характера подпадают торги, организуемые для приведения в исполнение актов судебных органов или документов, принятых в рамках исполнительного производства, и в ряде других случаев.

Процедура продажи имущества, находящегося под арестом и имеющего обременение в виде залога, устанавливается следующими официальными документами: Законом об исполнительном производстве № 229-ФЗ, Законом об ипотеке № 102-ФЗ, Рекомендациями.

В Законе № 229-ФЗ указано, что продажа недвижимости, в том числе заложенной, на которую претендует взыскатель в связи с необходимостью погашения долга, происходит посредством проведения аукционов.

Из содержания статьей 87-89 данного закона следует, что правомочия по продаже таких объектов передаются специализированным организациям.

Отбирать данные организации уполномочено Росимущество, а также его территориальные органы.

Межрегиональное ТУ Росимущества, действующее, в том числе, на территории Тюменской области, заключило 9 января 2018 года госконтракт с Обществом на оказание услуг по продаже арестованного имущества.

Из положений частей 6 и 7 Закона № 229-ФЗ следует, что приступать к процедуре торгов можно только при наличии постановления пристава-исполнителя о передаче недвижимости для реализации и документа, фиксирующего факт приема-передачи имущества специализированной организацией.

В рамках исполнения контракта МТУ Росимущества передало Обществу 19 июля 2018 года поручение о продаже вышеуказанной квартиры. Из документов было видно, что 30 июля 2018 года состоялась передача квартиры между судебными приставами и Обществом по акту.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, ответственное за организацию торгов лицо уведомляет неопределенный круг лиц о том, что торги назначены. Информацию необходимо успеть разместить не позднее 10 дней до официальных торгов, но не ранее месяца до их начала. Для размещения информации подходят только официальные СМИ по месту расположения недвижимости. Кроме того, сведения о проводимом аукционе публикуются в сети «Интернет».

Исполняя указанные требования, 31 июля 2018 г. Общество направило на публикацию сведения о спорном аукционе в печатное издание «Тюменские известия». Согласно опубликованным данным, торги были назначены на 17 августа 2018 г. на 15 ч. 35 мин., указаны начальная цена и размер задатка, а также время и место приема заявок.

Всего было подано четыре заявки, которые были рассмотрены Обществом 17 августа 2018 года, о чем был составлен протокол. По итогам заседания две заявки к участию в торгах не допустили, так как в заполненной форме отсутствовали обязательные сведения. Из оставшихся заявок был отобран победитель, предложивший наибольшую стоимость покупки.

В день подведения итогов победитель оплатил продажную цену, а 21 августа 2018 г. между Обществом и победителем заключен договор купли-продажи в отношении арестованной квартиры.

Общество признано нарушившим закон

В жалобе гражданин С* указал на неправомерность отклонения его заявки ввиду не указания данных о дате и времени аукциона. Комиссия УФАС по ТО изучила правовые акты и указала в своем решении следующее.

Правила продажи арестованной недвижимости (в том числе заложенной) установлены Рекомендациями.

Рекомендации изданы с целью упорядочения работы центрального аппарата Росимущества и его территориальных органов в области продажи арестованной недвижимости по вступившим в силу актам судов и судебных приставов.

Как следует из п. 7.2 Рекомендаций, в ходе поступления заявок специализированная организация проверяет их на соответствие требуемой форме и на наличие всех необходимых приложений.

Согласно п. 7.4 Рекомендаций, если прием состоялся, то запись о заявке вносится в специальный журнал регистрации с присвоением порядкового номера. Отметка о приеме проставляется на втором экземпляре описи участника.

Исходя из п.7.5 Рекомендаций, отказ в указанных выше действиях возможен лишь в определенных случаях (перечень исчерпывающий):

  • документы поступили позднее даты окончания приема заявок и у участника отсутствуют доказательства невозможности подачи заявки в установленный срок;
  • не приложены документы, подтверждающие факт внесения задатка;
  • представлен некомплектный пакет документов;
  • приложения не соответствуют нормам закона.

Пометка об отказе в фиксации факта приема и последующей регистрации заявки, содержащая причину отказа, проставляется на втором экземпляре описи заявителя.

Комиссия антимонопольной службы в ходе рассмотрения дела определила, что действительно в двух заявках отсутствовали необходимые реквизиты (не вписаны данные о времени начала проведения торгов). Тем не менее заявка гражданина С* была принята и зарегистрирована 10 августа 2018 г. в 11 ч. 50 мин.

Пункты Рекомендаций, на основании которых в последующем было отказано заявителю в допуске к торгам, распространяют свое действие лишь на этап приема и регистрации документов, но не являются основанием для отказа на этапе допуска к участию в аукционе. Следовательно, отказ был осуществлен комиссией Общества безосновательно.

Как толкуются противоречия в правовых актах разной юридической силы

Второй довод жалобы касался нарушений сроков публикации сведений об аукционе.

Основные условия и порядок организации торгов прописаны в главе 9 Закона № 229-ФЗ.

Из ч.3 ст. 90 Закона 229-ФЗ следует, что сведения о проводимых торгах публикуются на специально созданном Правительством РФ сайте в сети Интернет, а также размещаются в печатных СМИ, обозначенных Правительством РФ. Дополнительные правила публикации извещения о торгах могут быть определены в других законах.

Так, в ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ указано, что извещение о торгах размещается в промежуток от 30 до 10 дней до начала их проведения в печатном СМИ субъекта по месту расположения продаваемой недвижимости и в сети Интернет.

В то же время в п. 6.1 Рекомендаций указана иная периодичность публикации сообщения до начала торгов:

  • от 30 до 20 дней – в отношении арестованного имущества;
  • от 25 до 15 дней – в отношении заложенного имущества;
  • от 20 до 10 дней – в отношении повторных торгов.

Указанные положения Рекомендаций вступают в противоречие с положениями ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 90 Закона № 229-ФЗ, торги организуются в соответствии с ГК РФ, указанным законом и другими федеральными законами, а также актами Правительства РФ. Следовательно, федеральные нормы обладают приоритетом, а Рекомендации имеют лишь разъяснительный характер. Поэтому довод о нарушении Обществом сроков не подтвердился.

В результате рассмотрения жалобы Комиссия УФАС приняла решение об обоснованности жалобы и о наличии в действиях Общества нарушения, но предписание не было выдано, так как договор с победителем был уже заключен.

Таким образом, гражданин С* получил подтверждение незаконности отказа в допуске к торгам, но принятое УФАС решение в конечном итоге не повлияло на результаты аукциона, потому что победитель уже выкупил арестованное имущество.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.