Как купить площадь в новостройке
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как купить площадь в новостройке

Проблема

Выгодное вложение финансовых средств предполагает наличие определенных юридических познаний, которые помогают инвестору успешно вклады деньги в недвижимое имущество. Такие лица могут вложить средства как в первичном, так и во вторичном рынке жилой недвижимости. Приобретение жилья на каждом из указанных рынков будет иметь свои положительные и отрицательные моменты.

Как выбрать рынок для вложения

Чтобы объективно оценить перспективы вложений в конкретный вид рынка жилой недвижимости, важно поставить себя на место потенциального инвестора и оценить все возможные риски, не забывая о расчете выгоды и экономии. Выбор вида рынка напрямую связан с ожиданиями и целями инвестора, которые планирует определенный порядок получения прибыли после осуществления денежных вложений в постройки.
Итак, если гражданин решается финансировать сферу первичного жилья, то он вполне может приобрести права на строящееся жилье либо на собственность, которая была введена в эксплуатацию несколько недель назад и еще не была отчуждена застройщиком в пользу какого-либо гражданина. Вкладывая средства на вторичном рынке, лицо приобретает такую квартиру или дом, которые уже были в собственности других граждан.

Приобретение объектов недвижимого имущества на разных рынках имеет свои особенности и тонкости. Наиболее подробно хотелось бы остановиться на аспектах инвестирования рынка новостроек.

Положительные стороны первичного рынка жилой недвижимости

Среди основных преимуществ вложения денежных средств в перспективный первичный рынок нельзя оставить без внимания следующие:

  • приобретение жилой собственности по рекордно низкой цене;
  • улучшение социальной обстановки;
  • осуществление личного или опосредованного контроля за проведением планировочных работ в квартире;
  • отсутствие рисков, связанных с проблемой оспаривания сделки по покупке жилья прежними собственниками;
  • возведение здание, как и отделка отдельных жилых комнат, предполагает использование инновационных технологий.

Негативные факторы при покупке квартиры в новом доме

Также важно быть готовым к отрицательным моментам, которые могут возникнуть при вложении средств в новостройку, а именно:

  • увеличение риска задержки периода строительства;
  • длительное оформление права собственности над недвижимостью;
  • риски возникновения строительных недостатков, которые будут выявлены только после заселения первых жильцов;
  • высокие затраты на производство ремонтных работ;
  • отсутствие каких-либо данных, касающихся лиц, живущих по соседству;
  • отсутствие точных данных об итоговой площади жилых помещений, расположенных в доме.

Подборная характеристика преимуществ приобретения жилья в новостройке

Далее мы подробнее рассмотрим, насколько важны и объективны для инвестора те факторы, которые были названы нами в качестве положительных и отрицательных сторон использования имущества, приобретенного на первичном рынке.

Невысокая стоимость квартиры

Это один из ключевых факторов, который становится неоспоримым преимуществом недвижимой собственности. Именно низкая цена жилой площади привлекает покупателей, которые желают максимально сэкономить на приобретении недвижимости, поскольку цены на нее растут регулярно.

Как правило, стоимость на недостроенные квартиры составляют цену значительно меньшую, чем стоимость введенных в эксплуатацию и принадлежащих собственникам на протяжении нескольких лет квартир. Приобретая жилье в новостройке, инвестор делит с застройщиком риски по строительству здания, что оправдывает пониженную цену за жилье.

Разница между обычной стоимостью квадратных метров на стадии строительства и ценой за метры квартиры на стадии ввода жилого дома в эксплуатацию может достигать от 25% до 30%. Такие значительные ценовые перепады объясняются довольно просто. Дело в том, что на стадии введения здания в эксплуатацию практически все риски, связанные со строительством сооружения, считаются неоправданными.

Учитывая заниженную стоимость квартир в новостройках, многие инвесторы приобретают там квадратные метры с целью извлечения прямой прибыли после перепродажи права собственности на квартиру по более высокой цене. Эта ситуация не приносит много выгоды застройщикам. Для них гораздо экономнее было бы воспользоваться банковским кредитованием, нежели использовать долевые инвестиции частных лиц.

При вложении денежных средств спонсора в процессе возведения здания наблюдается процедура, аналогичная банковскому кредитованию. Единственное отличие этой процедуры от получения ипотеки в банки отличается тем, что инвестор предоставляет застройщику безвозмездное кредитование. Это означает, что инвестору не придется уплачивать первичного взноса и регулярно вносить кредитные платежи, учитывая сумму ежемесячных процентных ставок. Именно поэтому на этапе строительства получение частных средств от инвестора является наиболее удобным для застройщика.

В обмен на безвозмездное кредитование застройщик может предоставить спонсору только юридические гарантии завершения строительства в срок, оговоренный в соглашении о долевом строительстве. Также застройщик обязуется передать инвестору квартиру в построенном помещении, состояние которой будет соответствовать всем требованиям безопасности и иным нормативам, установленным в отечественном законодательстве. Передача финансовых средств, направленных на строительство нового объекта недвижимости, обычно происходит при заключении сделки между спонсором и застройщиком.

Задержка времени строительства и оформления собственности

Примерные сроки ожидания квартиры

Средним период, в течение которого продолжается строительство жилого дома с площадью до 3 секций, следует рассчитывать с момента начала подготовительных работ до момента заселения первых жильцов. Обычно этот срок не превышает 1,5 года. Если застройщик осуществляет возведение монолитного сооружения, то до заселения в новостройку собственникам квартир придется подождать около 2,5 лет. В случае, если мероприятия по строительству проводятся в отношении объекта недвижимого имущества, отнесенного к числу сборно-кирпичных домов экономкласса, то такое заселение произойдет примерно через 2 года после начала подготовительных работ.

От чего зависит продолжительность периода строительства

Сроки ожидания инвестором его помещения, расположенного в новостройке, или возврата вложенных денежных средств зависят от множества обстоятельств. Среди них можно назвать следующие немаловажные факторы:

  • разновидность строительной технологии, которая используется застройщиком при возведении объекта недвижимой собственности;
  • стадия реализации строительного проекта, на которой спонсор вносит свои инвестиции;
  • фактические темпы осуществления строительных работ на объекте.

Задержка оформление построенного здания

Это наиболее распространенная проблема, с которой сталкиваются инвесторы, вложившие свои средства в новостройку. Причина длительного оформления собственности может зависеть от застройщика либо от иных обстоятельств, которые не поддаются контролю со стороны застройщика.

Вина застройщика в растягивании срока ввода жилья в эксплуатацию может проявляться при неэффективном управлении строительным проектом. Если говорить о независящих от застройщика обстоятельствах, то наиболее жизненным примером, который часто встречается на практике, является своевременная подача застройщиком документации для введения жилья в эксплуатацию. При этом должностные лица государственного органа власти, уполномоченные законодательством РФ на проведение мероприятий по введению объектов в эксплуатацию, создают многочисленные бюрократические проволочки, которые препятствуют своевременному оформлению постройки. При этом процесс оформления здания может затянуться на несколько месяцев или даже лет.

Как избежать проволочек

Бюрократические проволочки при оформлении в собственность помещения могут являться причиной нахождения земельного участка, на котором оно было возведено, в государственной собственности. Чтобы ускорить процедуру оформления строения, инвесторам рекомендуется отдавать предпочтение тем строительных проектам, которые реализуются на частных земельных территориях.
При оформлении в пользу инвестора объекта недвижимого имущества, расположенного на частном земельном участке, застройщику, как правило, не требуется предоставления в государственные органы дополнительных документов, к примеру, акта о частичной реализации земель. Данные обстоятельства в значительной степени способствуют ускорению юридической процедуры оформления квартиры в собственность инвестора.

В том случае, если инвестиционные средства были вложены спонсором в рамках договора участия в долевом строительстве, то фактически причина задержки не важна. В юридическом смысле обстоятельства, вызвавшие продление срока оформления недвижимости в собственность инвестора, не играют существенной роли. Это происходит по той причине, что законодатель прямо предусматривает обязанность застройщика точно указать сроки передачи помещения инвестору в письменном договоре.

В ситуации, когда застройщик по какой-либо причине нарушает указанные в соглашении сроки передачи имущества, то он несет перед инвестором ответственность в виде законной неустойки. Правила выплаты денежных средств в рамках неустойки предусмотрены в пункте 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Также инвесторы могут рассчитывать на дополнительные гарантии, которые были введены в российское законодательство с начала 2014 года. Эти гарантии предполагают страхование ответственности застройщиков от возможных рисков.

Расходы, направленные на осуществление ремонтных работ

Инвестор, который вкладывает денежные средства в новостройку, должен понимать, что он получит абсолютно новое жилье. Вполне вероятно, что квартира будет нуждаться в дополнительных вложениях с целью ее подготовки к эксплуатации. Обычно требуется произвести работы по отделке жилой площади и установке необходимой сантехники.

Расходов, направленных на эти цели, инвестору избежать не удастся, поскольку помещения, расположенные в новых домах, очень часто оформляются в собственность спонсора до проведения окончательной отделки.

Как сэкономить средства на ремонте

Существует способ сэкономить на таких работах. Так, чтобы сократить свои расходы, инвестор должен быть  предусмотрены в некоторых проектах, составляемых застройщиками. Поэтому чтобы избежать неожиданных расходов, инвестору рекомендуется перед предоставлением финансовых средств на строительство обсудить с застройщиком вопрос о наличии названных программ.

Некоторые застройщики заключают договор со строительными компаниями, которые за дополнительную плату проводят ремонт и отделку квартиры. При этом строительная бригада будет осуществлять работы в соответствии с пожеланиями инвестора, то есть будущего собственника квартиры.

Отделка и ремонт, произведенные строителями, нанятыми застройщиком, обойдутся инвестору в меньшую сумму по сравнению с той, которую ему предстояло бы потратить на самостоятельный поиск и оплату услуг строительной организации. Экономия обеспечивается разницей в ценовых показателях на строительные материалы. Также инвестор платит меньше, поскольку обеспечивает необходимый объем подрядных заказов, сконцентрированных в одном месте. Застройщики являются крупными клиентами, которые предоставляют нанятым для производства ремонта строителям крупные объемы работ, это влечет за собой снижение цен и предоставление всевозможных скидок.

Улучшение социального окружения

Одной из важных особенностей покупки жилья в новостройке является улучшение социального окружения инвестора. Так, человек со средним или высоким достатком, достигший определенного социального статуса, получит возможность проживать с людьми его уровня. По мнению большого количества экспертов в области строительства, в столице происходит постепенная перестройка на кварталы. При этом переселение людей происходит в зависимости от достатка и социального положения граждан. Специалисты считают, что в скором времени Москва будет делиться на районы, где отдельно друг от друга будут проживать состоятельные и небогатые граждане со скромными доходами.

Если инвестор планирует приобретение вторичного жилья, то он понимает, что социально-экономический состав владельцев соседних квартир будет неоднородным. Новостройки же обычно инвестируются лицами, обладающими высоким уровнем дохода. Как правило, граждане, которые участвуют в долевом строительстве нового дома, берут на эти цели внушительные ипотечные кредиты, а значит, банки и иные кредитные организации признают их платежеспособными.

Первичное жилье для нуждающихся и лиц с невысоким достатком

Исключением из общего правила являются те строительные проекты, которые были начаты с целью обеспечения расселения неблагополучных городских кварталов или для обеспечения жильем лиц, чьи дома подлежат сносу. Кроме этого существует ряд проектов, направленных на возведение построек эконом-класса, строительство которых необходимо для небогатых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Цены на такие дома были сниженными, поэтому приобретать их будут лица с небольшим уровнем достатка. Но все равно большинство новостроек заселено лицами с высоким достатком и это вызволяет инвестору улучшить и свои жилищные условия, и социальную среду.

Сложности при переселении в новый дом

Самой частой проблемой, с которой сталкиваются собственники жилья в новостройке, является полное отсутствие данных о будущих соседях. Инвесторы обычно не знакомы друг с другом и не предполагают, с какими людьми им придется проживать по соседству.

Иначе ситуация обстоит при покупке квартиры на рынке вторичного жилья, где инвестор может без особых сложностей познакомиться и наладить контакты с лицами, много лет проживающими в доме. Таким образом он сможет составить общее впечатление о соседях.

Контроль над проведением планировочных работ

Когда можно контролировать планировку квартиры

Приобретая квартиру в новом многоквартирном доме по договору долевого строительства, застройщик получает возможность контролировать планировку жилого помещения. Это право предоставляется спонсору при следующих условиях:

  • квартиры продаются застройщиком со свободной планировкой, то есть не требуют установки внутренних перегородок;
  • квартиры продаются с трассировкой, то есть с намеченными внутренними перегородками.

При наличии этих фактором инвестор имеет право направлять строителей и давать им рекомендации по ходу обустройства помещения. Так, он сможет наделить будущую квартиру индивидуальными свойства и обустроить ее в соответствии со своими вкусами и потребностями.

Ряд компаний-застройщиков предоставляют своим клиентам бонусные возможности. Они дают инвесторам право на приобретение специального бесплатного дизайн-проекта новой квартиры. Подобные программы помогают снизить количество издержек покупателей на проектирование своей новой жилой среды и максимально облегчить процедуру планировки пространства.

Когда нельзя проводить контроль над планировкой в помещении

Несколько сложнее обстоят дела, когда речь идет о ходе планировки в квартирах, обустроенных по принципу типовой застройки. Чтобы получить возможность контролировать действия строителей спонсору потребуется согласование перепланировки в органах местного самоуправления. Чтобы произвести демонтаж имеющихся перегородок, ему потребуется получить соответствующее разрешение в уполномоченных государственных органах.

Возможные юридические риски, связанные с покупкой квартиры в новостройке

Инвесторы, приобретающие площадь на рынке первичного жилья, не могут избежать ряда рисков, сопутствующих этой юридической сделке. Некоторые риски, безусловно, снижаются, поскольку новая квартира еще не успела приобрести негативной юридической истории. У помещения нет бывших собственников или владельцев, которые могут предъявить на нее свои права, нет наследников недвижимого имущества или лиц, ранее прописанных в квартире. Таким образом, фактически отсутствует риск оспаривания права собственности на объект недвижимого имущества со стороны ее прежних владельцев
Все же собственникам жилой площади в новостройке не следует забывать о том, что каждый конкретный случай имеет свои индивидуальные риски, сопряженные со строительством объекта недвижимости. Если инвестор приобретает квартиру по вексельной схеме, то появляется угроза двойной продажи квартиры нескольким гражданам.

Это повышает риск оспаривания прав на квартиру со стороны другого альтернативного инвестора, получившего в собственность ту же квартиру. Заключение договора долевого участия в строительстве значительно снижает указанные риски и предоставляет дольщикам больше гарантий безопасности сделки.

Неопределенность площади жилого помещения

С проблемой отсутствия точных данных о площади квартиры в возводимой новостройке, сталкивается большинство инвесторов, вкладывающих денежные средства в строительство первичного жилья. На стадии, когда происходит оформление договора с застройщиком, сторонам не известна окончательная площадь помещения. Она может быть определена только после завершения строительных работ и оформления квартиры.

Итоговая площадь отличается от заявленной в проекте

Существует возможность, что площадь готового помещения будет меньше или больше показателя, запланированного в строительном проекте застройщика. Если такая ситуация возникает на практике, то стороны обращаются к юридическому договору. Именно поэтому при заключении письменного соглашения для инверсора важно оговорить пункт, касающийся взаиморасчетов при случаях, когда фактическая площадь квартиры не соответствует исходных данным, заявленным в проекте.

В ситуации, когда площадь превышает проектные показатели, от инвестора потребуется возместить застройщику денежные средства исходя из фактической разницы. При этом разница стоимости будет рассчитываться исходя из цены на квадратные метры, которая устанавливается сторонами в соглашении.

Если фактическая площадь квартиры в новостройке меньше заявленных цифр, то застройщик возвращает спонсору излишне уплаченные денежные средства. Такое правило действует во всех случаях, кроме тех, когда договор сторон предусматривает иные условия.

Строительные недостатки первичной жилой площади

Существует возможность, что квартира из новостройки, предоставленная инвестору, будет иметь некоторые недостатки, связанные со строительством здания. При таких обстоятельствах инвесторы должны своевременно выставить застройщикам претензии по качеству помещения, как это указано в Гражданском кодексе. Застройщики обязаны рассмотреть претензии и принять меры по устранению имеющихся недостатков в течение срока, установленного соответствующими нормативными актами.

Когда обнаруживаются недостатки

Чаще всего недостатки обнаруживаются на стадии приемки помещений инвесторами, когда они заполняют передаточный акт. В ряде случаев недоработки строителей могут быть скрыты, тогда они обнаруживаются инвестором по прошествии какого-то периода времени после эксплуатации помещений. Вопросы о возмещения вреда, причиненного скрытыми недостатками, регулируются в письменном соглашении между застройщиком и инвестором, а также некоторые из этих вопросов регламентированы нормами гражданского законодательства.

Независимая экспертиза

Если между сторонами возникает спор, касающийся недостатков, обнаруженных в квартире, проводится независимая экспертиза. Экспертиза уточняет:

  • факт наличия скрытого недостатка;
  • причины, которые спровоцировали возникновение недостатка;
  • объемы работ, которые необходимо произвести для устранения обнаруженного недостатка.

В том случае, если причиной возникновения недостатка послужили некачественно выполненные строительные работы, то он устраняется за счет застройщика. Если недоставки появились в результате неправильной эксплуатации помещений, то их устранение оплачивает лицо, виновное в ненадлежащей эксплуатации квартиры в новостройке.

Применение революционных строительных технологий при возведении новостройки

Немаловажным преимуществом приобретения квартир в новостройках является то, что при строительстве учитываются все современные строительные технологии. Приобретая жилье на вторичном рынке, инвестор понимает, что он получит квартиру в старом здании, построенном 20 или даже 50 лет назад, которое было возведено в соответствии с устаревшими строительными методиками.
Учитывая постоянное увеличение тарифов за коммунальные услуги, инновационные технологии способны решить проблему энергоэффективности. Квартиры в новостройках могут изготавливаться из строительных материалов нового поколения. Эти материалы способны обеспечивать выгодную экономию энергопотребления. Жилые помещения в старых домах лишены таких полезных возможностей.




Риски сопутствующие аренде имущества

Проблема

Аренда – это форма имущественного договора, которая стала одной из самых распространенных в мире. Привлекательность этого вида сделки заключается в выгодности для всех ее сторон. Арендодатель получает денежную прибыль, а арендатор пользуется предоставленным движимым или недвижимым имуществом на удобных условиях.

Примером аренды может служить прокат автотранспортного средства, который возможен как в нашей стране, так и в зарубежных государствах. Еще одним частым видом аренды считается сдача внаем квартиры или комнаты. Такие сделки заключаются, как правило, со студентами на время обучения в других городах, иностранными гражданами, приехавшими в страну для временного или постоянного проживания, а также с молодыми семьями, которые в силу различных обстоятельств не могут приобрести собственное жилье.

Таким образом, каждый гражданин или его родственник когда-либо участвовал в договоре аренды. Чтобы быть подготовленными к возможным проблемам и знать, каким образом выйти из сложной ситуации, рекомендуется ознакомиться с перечнем предстоящих рисков, которые часто возникают при заключении сделки между арендатором и арендодателем.

Статус арендодателя

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество.
Дело в том, что в ст. 608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо. Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Выписка из ЕГРП

Одним из вариантов подтверждения статуса арендодателя является получение выписки из Единого государственного реестра прав. Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ подтверждает, что такие сведения являются общедоступными. Именно поэтому должностные лица органа, проводящего государственную регистрацию прав, могут выдать выписку, касающуюся:

  • прав на имущество;
  • введенных в отношении собственника ограничений на право пользования имуществом;
  • имеющихся обременений;
  • требований, заявленных в отношении объекта в судебном порядке.

Региональные службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимаются выдачей описанных выписок из реестра. В течение 5 дней должностные лица обязаны выдать заявителю соответствующую информацию либо предоставить письменный отказ.

Отказ в выдаче выписки. Документ об отказе в предоставлении выписки должен содержать в себе конкретные ссылки на статьи законов РФ, не позволяющих гражданину получить требуемую информацию. Также в письменном отказе должна стоять подпись уполномоченного государственного служащего и печать государственного органа, выдавшего документ.

Срочная выписка. Если выписка требуется срочно, то гражданам рекомендуется прибегнуть к услугам частных компаний. Такие коммерческие организации предоставляют лицам юридические услуги, в том числе и получение от имени заявителя выписок из государственных учреждений. Они выполняют свои функции достаточно оперативно и, благодаря налаженной системе получения документации, могут оформить выписку за 1 день.
Также арендаторы могут обратиться в государственный орган через интернет. Многие государственные структуры располагают официальными сайтами. Обращения граждан и заявки на получение выписок принимаются в форме электронных сообщений.

Представитель собственника имущества. В том случае, если в роли арендодателя выступает не собственник имущества, а уполномоченным им представитель, арендатор вправе затребовать документы, подтверждающие права представителя. Среди таких бумаг:

  • доверенность, оформленная от имени собственника имущества;
  • договор простого товарищества;
  • посреднический договор.

Знакомясь с содержанием представленных бумаг, будущий арендатор должен удостовериться в том, что они содержат прямое указание на то, что собственник предмета аренды по своей воле делегировал представителю полномочия по сдаче имущества в аренду.

Аренда имущества, предоставленного в оперативное управление. Если предметом арендного договора выступает федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, то его собственником в соответствии с российским законодательством будет являться Росимущество. Это значит, что арендатору перед подписанием соглашения следует убедиться в согласии названного государственного органа власти.

Договор аренды с таким собственником как Росимущество будет заключаться в рамках конкурсного порядка. Данный порядок регламентирован в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. Если он будет каким-либо образом нарушен, то в силу вступят нормы ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ, которые предусматривают наказание в виде административного штрафа для виновных лиц.

Практика обжалования штрафов. В правоприменительной практике имеется ряд наглядных примеров, когда арендаторы подали заявление в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение о привлечении их к административной ответственности. Такие заявления не были удовлетворены, и суд оставил решение о назначении штрафа неизменным.

В качестве прецедентных случаев можно назвать решение арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2009 по делу N А40-83451/09-92-547 или Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-18612/2009-АК от 09.10.2009 по делу N А40-83313/09-94-572, которые подробно иллюстрируют случаи обжалования арендаторами административных санкций.

Преимущества сделки с юридическими лицами. Многие привыкли заключать договор аренды только с физическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Однако не стоит исключать возможности сотрудничества с юридическими лицами. При заключении сделок с организациями можно рассчитывать на значительную выгоду.

Сэкономить удастся тем, кто планирует на протяжении длительного срока предоставлять в пользование предмет аренды. Это происходит по той причине, что ремонт арендуемого имущества организации, выступающие в качестве арендаторов, как правило, осуществляют за свой счет. Такой пункт обычно включается сторонами в условия заключаемого договора. Расходы на ремонт входят в траты на налогообложение прибыли, указанные в пункте 2 статьи 260 НК РФ.

Государственная регистрация договоров аренды

Обязательная регистрация сделки. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит в себе требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее 1 года. Если регистрация не осуществлена, то сделка является недействительной и не может повлечь за собой каких-либо юридических прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Заключение договора без регистрации. Законодатель допускает заключение сделки по аренде недвижимости без проведения процедуры ее регистрации в государственных органах власти. Для того, чтобы избежать регистрации, стороны должны включить в договор пункт о сроках аренды. Длительность периода аренды не должна превышать 1 года. Также договор должен включать условие о возможной пролонгации, то есть о праве сторон на продление договора на оговоренный срок.

Бессрочная аренда. Договор бессрочной аренды недвижимости подлежит регистрации, эта процедура будет проходить дольше, чем регистрация сделки на определенный срок. Тем не менее, арендатор, который получает бессрочное право пользования имуществом, может рассчитывать на определенную выгоду. Его преимущество будет заключаться в том, что размер аренды останется неизменный, в то время как плата за аренду по срочному договору может быть увеличена ежегодно, как это описано в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Вопрос о распределении расходов между сторонами договора аренды

Важность рассмотрения пункта о расходах. Стороны должны внимательно ознакомиться с составленным договором аренды. Важным условием, которое может вызвать множество споров в будущем, является раздел о содержании арендуемого имущества. Больше всего проблем, связанных с этим пунктом, возникает при аренде объектов недвижимости, поскольку их содержание предполагает расход внушительных денежных средств. Таким образом, чтобы не остаться в убытке, сторонам следует подробно описать условия, связанные с содержание арендуемого имущества.

Законодательная регламентация вопроса. ГК РФ в пункте 2 статьи 616 однозначно указывает на то, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. Практическая сторона вопроса показывает несколько иной вариант развития событий.
Так, все расходы, связанные с коммунальными службами, оплачиваются арендодателем. Это происходит по той причине, что именно он заключал с этими организациями договоры на предоставление потребительских услуг.

Арендатор, в свою очередь, несет расходы на содержание арендуемого имущества опосредованно. Это означает, что он обязан собственнолично компенсировать арендодателю расходы за оплату разнообразных коммунальных услуг.

Юридическая фиксация компенсационных затрат. Описанная компенсация может оформляться сторонами в виде дополнительного договора, который будет служить приложением к соглашению об аренде недвижимого имущества. Возможен вариант, когда оплата коммунальных услуг включается сторонами в сумму арендной платы.

Почему стоит использовать второй метод. Второй метод расчета является наиболее простым и удобным для сторон договора и для налоговых органов, взимающих с арендодателей государственные сборы на доходы. Этот способ компенсации практически полностью исключает возникновение недопонимания между арендатором и арендодателем. Он предполагает прозрачную систему платежей.  

Улучшения, вносимые в арендуемое имущество

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1.    фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить  обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора. Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2.    включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

  • государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
  • организации, подведомственные государственным академиям наук;
  • федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

  • целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
  • специфический правовой режим арендуемой собственности;
  • сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Зачет арендной платы в счет выкупной цены

Отрицательные стороны зачета. Гражданам не рекомендуется пользоваться нормой, описанной в пункте 2 статьи 624 ГК РФ. Она подразумевает право на зачет ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества. Норма весьма неудобна. Ее реализация вызовет достаточно негативные налоговые последствия.

Такое условие меняет статус выплат по договору. Арендная плата будет выступать в качестве платежа за приобретение амортизируемого имущества. Размер налогообложения таких сумм будет значительно увеличен, так как плата будет списываться частями, путем начисления амортизации. НДС будет приниматься к вычету не ежеквартально, а по факту отражения приобретения в учетных документах.

Преимущества зачета. Данный способ расчета между арендатором и арендодателем все же имеет свои преимущества. Право на зачет, регламентированное в пункте 2 статьи 624 ГКРФ, выступает надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора. Такой переход будет происходить в момент истечения срока действия арендного договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, можно отметить, что право зачета ранее оплаченных арендных взносов в счет выкупной стоимости объекта аренды может принести сторонам договора определенные гарантии и, в то же время, финансовые потери. Неправильное оформление зачета может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.