Как найти хорошего застройщика
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как найти хорошего застройщика

Проблема

Выбор надежного застройщика, имеющего хорошую деловую репутацию, - это один из шагов к сокращению строительных рисков при покупке квартиры в новостройке. Так как процедуры строительства и капитальных вложений могут продолжаться на протяжении нескольких лет для инвестора крайне важно отыскать девелопера, способного на протяжении длительного срока обеспечивать устойчивые финансовые и юридические гарантии. Хороший застройщик должен располагать личным уставным капиталом с внушительными активами важно, чтобы история юридических сделок застройщика была доступной и прозрачной.
На что обратить внимание при выборе застройщика

Перед тем, как окончательно определиться с личностью девелопера, спонсору следует провести проверку кандидата и проанализировать следующие немаловажные факторы:

  • содержание портфолио;
  • характер юридической информации о застройщике;
  • показатели финансового состояния девелопера;
  • данные о его деловых партнерах;
  • event-анализ, то есть изучение социальных событий, связанных с интересующим лицом.

Портфолио застройщика

Такой документ как портфолио призван отразить объективную историю предпринимательской деятельности застройщика. В нем содержатся основные сведения о прежних строительных проектах, деловых партнерах и результатах заключенных сделок.

Новички в борьбе за инвесторов   

Логично считать, что застройщик с большим опытом работы, который составил объемное портфолио, будет пользоваться большей популярностью и авторитетом среди спонсоров, чем новичок, не имеющий широкой практики сотрудничества с инвесторами. Финансируют, как правило, те проекты, которыми руководят лица, с положительной стороны зарекомендовавшие себя. Наилучшим способом снискать уважение и расположение инвесторов является участие в строительстве от лица известного бренда или строительной компании.

К новым застройщикам, не имеющим определенного объема успешно построенных объектов недвижимого имущества, относятся с недоверием. Спонсоры не могут предугадать ход сделки, они имеют высокие строительные риски, поэтому вложения в такие непредсказуемые проекты - это весьма спорный вопрос. Строительный проект неизвестного на рынке недвижимости застройщика может с одинаковой вероятностью завершиться удачно или принести инвесторам значительные убытки.

Как убедиться в положительной деловой репутации застройщика

Чтобы убедиться в надежности застройщика и узнать, какой опыт руководства строительными работами он имеет, спонсорам необходимо ознакомиться с предшествующими строительными проектами, прочитать отзывы прежних и текущих деловых партнеров лица о его профессиональной деятельности. Важно уделять внимание вопросам, в какой срок были сданы возводимые объекты, а также интересоваться уровнем качества новостроек.

Поиск сведений в сети

Комментарии о работе того или иного застройщика можно без труда обнаружить в интернете, на тематических форумах. Следует внимательно изучать данные, размещаемые в сети, поскольку ряд комментариев может оказаться недостоверным.

Некоторые застройщики сами заказывают для себя хвалебные отзывы, поэтому, если комментарий будет носить откровенно рекламный характер, спонсор может считать, что он необъективен. Обычно анонимные отзывы также не отличаются высокой степенью достоверности. Комментарии следует тщательно фильтровать и анализировать. Все данные указанные в отзывах следует перепроверять в нескольких достоверных источниках.

Выезд на объект строительства

Специалисты рекомендуют будущим инвесторам знакомиться с объектами, возведенными застройщиком, лично. Так, спонсор, рассматривающий кандидата на вложение денежных средств может:

  • выехать на участок новостройки или иного незаконченного строительного объекта, возведенного застройщиком;
  • оценить качество и темпы производства строительных работ;
  • пообщаться с местными жителями и выяснить, насколько они довольны состоянием постройки;
  • дипломатично наладить контакт с рабочим персоналом на стройке.

Информация, полученная инвестором в этих условиях, позволит наиболее объективно оценить уровень квалификации застройщика и определиться с вопросом, стоит ли финансировать его очередной строительный проект. Зачастую данные, собранные в интернете и описанные в рекламных буклетах, в значительной степени отличаются от того, что наблюдал спонсор на стройке. Именно поэтому выезд на объект считается одной из самых эффективных методик изучения застройщика.

Юридические сведения о застройщике

Сведения о застройщике

Юридическая проверка застройщика предусматривает подробное изучение информации, связанной со следующими вопросами:

  • наличие у застройщика надлежащим образом оформленных прав вести подобную предпринимательскую деятельность;
  • документы, подтверждающие права застройщика на руководство строительной деятельностью и заключение договора с долевыми инвесторами;
  • содержание учредительных документов застройщика, производящего возведение объектов недвижимого имущества;
  • наличие установленных в отношении лица ограничений, которые способны создать препятствия для юридического оформления сделки на участие в долевом строительстве с застройщиком;
  • число и наименование акционеров или иных участников сделки с застройщиком;
  • наличие между участниками сделки корпоративных споров, претензий;
  • наименование представителя застройщика, который уполномочен на заключение соглашений с долевыми спонсорами от его имени;
  • документ, подтверждающий права представителя застройщика;
  • необходимость разрешения сделки на участие в долевом строительстве со стороны государственных органов власти или каких-либо органов управления организации-застройщика;
  • фактический и юридический адрес места нахождения офиса фирмы-застройщика;
  • причины местоположения застройщика по определенному адресу;
  • наличие у застройщика судебных споров с третьими лицами;
  • характер, предмет, содержание и исход судебных дел, рассматриваемых в отношении застройщика;
  • нахождение организации-застройщика на стадии реорганизации;
  • проведение в отношении застройщика процедуры банкротства.

Требования к застройщику

Спонсор должен обращаться только к тому застройщику, который прошел через юридическую процедуру регистрации. Эту процедуру уполномочены производить местные налоговые органы, которые вносят запись о новом субъекте предпринимательской деятельности в ЕГРЮЛ. Застройщику присваивается персональный номер ОГРН и номер налогоплательщика, то есть ИНН. Лицо утверждает учредительные документы, на основании которых он получает право на привлечение инвестиционных средств с целью проведения строительных работ.

Регистрационные документы

Застройщик может подтвердить наличие у него ОГРН и ИНН с помощью представления свидетельств ФНС России о регистрации, как это указано в Постановлении Правительства РФ от 19.06.2002. В это же время нормы Приказа ФНС России от 11.08.2011 N ЯК-7-6/488 указывают на то, что у застройщика должен быть документ о постановке на налоговый учет.

Все эти данные позволяют осуществить безошибочную идентификацию лица с правовой точки зрения. Зная номер ИНН и ОГРН, спонсор сможет выяснить, как регулярно застройщик платит обязательные налоги и не уклоняется ли он от их своевременной уплаты. Также юридическая документация позволит познакомиться с налоговой отчетностью лица, узнать о его реальных доходах и расходах, то есть убедиться в прибыльности предстоящих капиталовложений.

Учредительные бумаги

Пункт 2 ст. 6 ФЗ от 8.08 2001 N 129-ФЗ говорит о том, что учредительные документы можно получить от застройщика либо в местной налоговой инспекции. При этом существует возможность предоставления заявителю электронный документации о застройщике, которая выдается налоговыми органами по месту нахождения застройщика, как это прописано в Приказе ФНС России от 31.03.2009 N ММ-7-6/148.

Документы, подтверждающие полномочия представителя застройщика

Перед заключением письменного договора на участие в долевом строительстве с представителем застройщика инвестор должен убедиться, что представитель имеет право на заключение таких соглашений от лица организации-застройщика. Делегирование полномочий представителю осуществляется руководителем или единоличным исполнительным органом юридического лица на основании доверенности.

Полномочия единого исполнительного органа фирмы подтверждаются протоколом общего собрания участников или акционеров, также утверждение документа проводится на собрании совета директоров. Протокол стоит запросить у представителя застройщика вместе с названной доверенностью.

В ситуации, когда протокол, был утвержден единогласным решением совета директоров, то спонсору потребуется удостовериться в том, что этот совет имеет соответствующие полномочия. Аналогичные действия предстоит проделать в отношении единого исполнительного органа застройщика.

Официальным подтверждением данных по ЕИО застройщика являются сведения ЕГРЮЛ. Постановление Правительства РФ от 19.06.2002 N 438 регламентирует правило, согласно которому для того, что проверить действительность полномочий органа, инвестор может затребовать выписки из ЕГРЮЛ в налоговой инспекции по месту регистрации застройщика. Документы будут выданы ему после оплаты государственной пошлины.

Тщательная проверка доверенности

Важно, чтобы предоставленная спонсору для ознакомления доверенность была действительной и содержала в себе подлинные сведения. Также стоит проверить факт отсутствия отзыва доверенности.
Заключая соглашение с представителем застройщика, спонсор терпит дополнительные риски, которые вызваны тем, что доверенность в любой момент может быть признана недействительной или отозванной застройщиком. В таком случае договор участия в долевой строительстве потеряет свою юридическую силу, возврат вложенных денежных средств станет проблематичным.

Чтобы обезопасить себя, инвесторы должны требовать от представителя предоставления не копии, а оригинала доверенности. Подлинность оригинала должен установить квалифицированный юрист. Документ должен содержаться сведения о передаче представителю перечня полномочий, в том числе и по заключению соглашения с долевыми инвесторами.
До 01.09.2013 года доверенности для представителей составлялись в простой письменной форме. Они заверялись подписью руководителя исполнительного органа организации-застройщика и печатью фирмы. В связи с изменениями, внесенными законодателем в пункт 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ, для заключения договора на участие в долевом строительстве представителю необходима нотариально оформленная доверенность.

Любая доверенность должна содержать такую информацию как дата составления и срок действия документа. В бумаге указывают возможность передачи полномочий в порядке передоверия.

Документы на представительство или филиал застройщика

Как правило, доверенности содержат подписи директоров филиалов или представительств застройщика, расположенных в населенном пункте, где осуществляется строительство многоквартирного дома. Чтобы подтвердить полномочия лица, завизировавшего документ, необходимо запросить положение о соответствующем филиале или представительстве, которое утверждается подписью руководителя органа управления застройщика.

Спонсор имеет право на подтверждение данных о:

  • государственной регистрации филиала или представительства;
  • постановке его на налоговый учет в ФНС России по месту нахождения.

Подтвердить эти сведения можно в налоговой инспекции по месту регистрации представительства или филиала компании-застройщика. Налоговая служба уполномочена на выдачу выписки из ЕГРЮЛ. Если договор заключается не с застройщиком, а с его представительством или филиалом, то ответственность за его действия несет застройщик в соответствии со ст. 55 ГК РФ.

Адрес застройщика

Важным показателем надежности застройщика выступает его местоположение и нахождение по адресу, который соответствует юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ и учредительных документах застройщика. Если эти адреса отличаются друг о друга, то это говорит о низкой надежности стороны сделки.

Фактический адрес, то есть действительное местоположение организации-застройщика, должен сверяться с перечнем адресов массовой регистрации юридических лиц. Такой перечень доступен всем желающим на официальной сайте ФНС РФ.

В том случае, если юридический или фактический адрес застройщика по какой-либо причине включен в перечень ненадежных организаций, то спонсору категорически не рекомендуется заключать соглашение с такими партнерами. Его долевые инвестиции могут быть безвозвратно потеряны. Внесение адреса в список налоговый службы – это косвенный признак, свидетельствующий о том, что инвестор связался с фирмой-однодневкой, которая является недобросовестным предпринимателем и принимает инвестиции без намерения реализовать предложенный строительный проект.

Ликвидация и реорганизация

Чтобы компания, осуществляющая возведение постройки в рамках договора участия в долевом строительстве, не исчезла без следа после заключения соглашения и получения денежных инвестиций, спонсору следует утончить, не проходит ли застройщик через юридическую процедуру реорганизации или ликвидации юридического лица.

Данные о начале указанных процедур в обязательном порядке фиксируются в ЕГРЮЛ застройщика, как это прописано в пункте 1 ст. 13.1 и пункте 2 ст. 20 ФЗ от 8.08.2001 N 129-ФЗ. Получить и проверить соответствующую выписку из реестра необходимо, чтобы избежать дополнительных рисков, связанных со строительством объекта недвижимого имущества.

Если застройщик находится в процессе реорганизации или ликвидации, то весьма рискованно заключать с ним договор и вносить спонсорские средства до окончания процедуры реорганизации или ликвидации.

Банкротство застройщика

Банкротство – это особое состояние, при котором организация не может погасить всех задолженностей перед кредиторами. Сведения о нахождении компании в процессе банкротства можно получить из судебных актов о возбуждении процедуры банкротства. Эти бумаги в электронной форме можно обнаружить на сайтах арбитражных судов. Также сведения о застройщиках, проходящих через процедуру банкротства, содержатся в базах данных правовой информации.

Судебные споры

Аналогичным образом инвестор может познакомиться с историей судебных споров застройщика с третьими лицами. Такие споры могут в какой-то степени оказать негативное влияние на строительство конкретного здания, которое планировал инвестировать спонсор.

Необходимо ознакомиться с судебной активностью застройщика. Организации, которые постоянно выступают в судах по искам о ненадлежащем качестве построенных объектов недвижимости, задержке сроков сдачи строений и иных нарушениях обязательств по договору участия в долевом строительстве, являются ярким примером ненадежного застройщика.

Если застройщик часто судится с деловыми партнерами и другими компаниями, это говорит о наличии проблем с досудебным урегулированием претензий от клиентов. Это очередная слабая сторона, которая значительным образом вредит деловой репутации застройщика и снижает прибыльность его проектов. Все эти обстоятельства делают объект недвижимого имущества, возводимый застройщиком, менее привлекательным для долевых инвесторов.

Если спонсору становится известно, что в отношении застройщика возбуждено несколько исполнительных производств, это означается, что застройщик не раз признавался виновником по судебным искам. Проверить сведения о наличии исполнительных производств каждый заинтересованный гражданин может на официальном сайте ФССП РФ.

Сведения о финансовом состоянии застройщика

Следующим пунктом изучения данных о застройщике является проведение анализа финансового положения партнера. Такой анализ осуществляется с помощью изучения финансовой отчетности застройщика за несколько отчетных периодов.

Что входит в финансовую отчетность организации-застройщика
В ст. 20 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ указано, что под финансовой отчетностью подразумеваются следующие юридические документы:

  1. бухгалтерский баланс компании за три предшествующих года;
  2. отчет о прибылях и убытках за три года;
  3. аудиторское заключение, которое было вынесено в течение последнего года.

Указанная финансовая документация является открытой и может быть истребована инвестором в любой момент общения с застройщиком.

Налоговая отчетность

Анализ судебных споров, инициированных в отношении компаний-застройщиков, наглядно демонстрирует зависимость удачного капиталовложений от правильного выбора застройщика. Так, при заключении договора спонсор должен обращать особенное внимание на споры застройщика с налоговыми органами.

Если спонсор обнаружит доказательства, свидетельствующие о наличии у застройщика проблем с налоговым планированием, то он должен предвидеть вероятное повышение расходов, связанных с оплатой налогов.

Выяснить эту ситуацию можно посредством отправления в налоговую службу, где был зарегистрирован застройщик, официального запроса. Также стоит ознакомиться с результатами судебных разбирательств, зафиксированных на сайтах судов.

Анализ финансовой отчетности застройщика

Как правило, спонсоры, заключающие сделки, направленные на финансирование строительных проектов, не обладают специальными знаниями в области финансового анализа. Именно поэтому перед заключением официального договора с застройщиком им настоятельно рекомендуется прибегнуть к услугам квалифицированных аудиторов.

Специалисты, осуществляющие подробный анализ финансовой отчетности застройщика, смогут отыскать ответы на следующие важные вопросы:

  • уровень прибыли застройщика;
  • показатели убытков за отчетный период;
  • содержание структуры активов и пассивов;
  • движение финансовой динамики предприятия;
  • финансовые тенденции за последние три года.

В том случае, если застройщик по каким-либо причинам отказывается от предоставления сведений о своей финансовой отчетности, это, без сомнений, указывает на наличие у нег проблем с ведением финансовой документации и на возможные махинации в этой области.

Если инвестору становится известно о том, что застройщик выпускал облигационные займы или его акции торгуются на рынке ценных бумаг, то он должен тщательно исследовать историю деятельности застройщика. Определенные кредиторские обязательства застройщика могут негативно сказываться на результатах коммерческой деятельности, осуществляемой юридическим лицом.

В тех ситуациях, когда имеет место наличие облигационных займов, то инвестор должен познакомиться с их суммами, сроками погашения и доходностью для предпринимательской деятельности. Строительство принесет меньше рисков, если оно будет начато после окончательной выплаты всех задолженностей.

Деловые партнеры застройщика

Для уточнения сведений о репутации застройщика, клиентам важно располагать достоверной информацией, касающейся круга его партнеров. Всех деловых партнером можно подразделить на несколько типов, а именно:

  • органы государственной власти, на чьей территории производится возведение объекта недвижимого имущества;
  • финансовые партнеры, спонсирующие строительные проекты, а именно, банки, кредитные организации, инвестиционные паевые фонды, страховые компании и иные разновидности инвесторов;
  • производственные партнеры, например, поставщики и подрядчики;
  • собственник земли, на которой производятся строительные работы, направленные на возведение многоэтажного дома.

Большая часть информации, касающейся партнеров компании-застройщика, является открытой для всех его клиентов. Застройщик, как правило, размещает сведения о текущих и прошлых сделках в своем портфолио, на официальной странице в интернете, в рекламных буклетах, брошюрах и иных печатных изданиях. Некоторые известные застройщики публикуют сведения о заключении крупных соглашений в СМИ, чтобы повысить число спонсоров благодаря своеобразной рекламе проекта посредством газет и телевидения.

Выявление среди партнеров застройщика банковских организаций, поможет инвестору определить количество и размер имеющихся у застройщика кредитных займов. Взаимодействие застройщика со страховыми компаниями свидетельствует об участии в страховых программах.

Обычно крупные и известные банки, страховые организации и иные компании не взаимодействуют с застройщиками, получившими плохую деловую репутацию и низкий рейтинг надежности. Так, сотрудничество застройщика с главными городскими банками и иными организациями говорит о положительной репутации организации, которая имеет высокий уровень доверия со стороны местного предпринимательского сообщества. Таким образом, при выборе застройщика спонсор будет учитывать мнение о нем других участников рынка.

Подрядчик застройщика

Инвестор должен получить информацию, касающуюся генерального подрядчика, с которым сотрудничает застройщик с целью осуществления строительных работ. Также не будет лишним проверить сведения о репутации этого подрядчика и познакомиться с перечнем судебных процессов, проведенных с его участием. Если у застройщика и генерального подрядчика возникают регулярные споры, которые невозможно урегулировать в досудебном порядке, то это сигнализирует о неверном выборе партнера.

Допуск с строительным работам

Генподрядчик должен обладать специальным свидетельством о допусках к тем строительным работам, которые производятся на территории возводимого объекта недвижимого имущества. Разрешение в соответствии с Приказом Ростехнадзора РФ от 5.07.2011 N 356 требуется на осуществление строительных работ, которые оказывают влияние на безопасность ОКС. Перечень указанных работ определяется в нормах Приказа Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 N 624.

Наличие у подрядчика названного свидетельства является основанием для законного производства им строительных работ на объекте недвижимого имущества. Полученные допуск является бессрочным документом. Он действует на всей территории России, независимо от места его получения. Документ выдается строителям специальными саморегулируемыми организациями. Такие СРО должны быть в законном порядке зарегистрированы в Ростехнадзоре РФ, который вносит каждую организацию в специальный реестр.

Допуск, который был выдан незарегистрированной СРО, признается законом недействительным. Если подрядчик начинает осуществлять работы без получения соответствующего разрешения, то эти действия признаются законодателем незаконными. Спонсоры могут познакомиться со списком СРО, вошедших в реестр Ростехнадзора России, на официальном сайте этого органа.

Ивент-анализ деятельности застройщика

Ивент-анализ – это изучение сведений о любых значимых социальных событиях, связанных с застройщиком. Среди таких явлений можно назвать участие представителей застройщика в конференциях, форумах, собраниях и семинарах. Такой анализ осуществляется инвестором самостоятельно либо через специализированные информационные агентства.

Сбор данных позволяет спонсору:

  • узнать застройщика;
  • познакомиться с отношением, которое сформировали к застройщику клиенты, деловые партнеры, другие субъекты рынка недвижимости и органы государственной власти;
  • выявить социальные контакты и связи застройщика;
  • получить дополнительные сведения о застройщике, помимо собранных юридических и финансовых данных.


Риски сопутствующие аренде имущества

Проблема

Аренда – это форма имущественного договора, которая стала одной из самых распространенных в мире. Привлекательность этого вида сделки заключается в выгодности для всех ее сторон. Арендодатель получает денежную прибыль, а арендатор пользуется предоставленным движимым или недвижимым имуществом на удобных условиях.

Примером аренды может служить прокат автотранспортного средства, который возможен как в нашей стране, так и в зарубежных государствах. Еще одним частым видом аренды считается сдача внаем квартиры или комнаты. Такие сделки заключаются, как правило, со студентами на время обучения в других городах, иностранными гражданами, приехавшими в страну для временного или постоянного проживания, а также с молодыми семьями, которые в силу различных обстоятельств не могут приобрести собственное жилье.

Таким образом, каждый гражданин или его родственник когда-либо участвовал в договоре аренды. Чтобы быть подготовленными к возможным проблемам и знать, каким образом выйти из сложной ситуации, рекомендуется ознакомиться с перечнем предстоящих рисков, которые часто возникают при заключении сделки между арендатором и арендодателем.

Статус арендодателя

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество.
Дело в том, что в ст. 608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо. Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Выписка из ЕГРП

Одним из вариантов подтверждения статуса арендодателя является получение выписки из Единого государственного реестра прав. Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ подтверждает, что такие сведения являются общедоступными. Именно поэтому должностные лица органа, проводящего государственную регистрацию прав, могут выдать выписку, касающуюся:

  • прав на имущество;
  • введенных в отношении собственника ограничений на право пользования имуществом;
  • имеющихся обременений;
  • требований, заявленных в отношении объекта в судебном порядке.

Региональные службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимаются выдачей описанных выписок из реестра. В течение 5 дней должностные лица обязаны выдать заявителю соответствующую информацию либо предоставить письменный отказ.

Отказ в выдаче выписки. Документ об отказе в предоставлении выписки должен содержать в себе конкретные ссылки на статьи законов РФ, не позволяющих гражданину получить требуемую информацию. Также в письменном отказе должна стоять подпись уполномоченного государственного служащего и печать государственного органа, выдавшего документ.

Срочная выписка. Если выписка требуется срочно, то гражданам рекомендуется прибегнуть к услугам частных компаний. Такие коммерческие организации предоставляют лицам юридические услуги, в том числе и получение от имени заявителя выписок из государственных учреждений. Они выполняют свои функции достаточно оперативно и, благодаря налаженной системе получения документации, могут оформить выписку за 1 день.
Также арендаторы могут обратиться в государственный орган через интернет. Многие государственные структуры располагают официальными сайтами. Обращения граждан и заявки на получение выписок принимаются в форме электронных сообщений.

Представитель собственника имущества. В том случае, если в роли арендодателя выступает не собственник имущества, а уполномоченным им представитель, арендатор вправе затребовать документы, подтверждающие права представителя. Среди таких бумаг:

  • доверенность, оформленная от имени собственника имущества;
  • договор простого товарищества;
  • посреднический договор.

Знакомясь с содержанием представленных бумаг, будущий арендатор должен удостовериться в том, что они содержат прямое указание на то, что собственник предмета аренды по своей воле делегировал представителю полномочия по сдаче имущества в аренду.

Аренда имущества, предоставленного в оперативное управление. Если предметом арендного договора выступает федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, то его собственником в соответствии с российским законодательством будет являться Росимущество. Это значит, что арендатору перед подписанием соглашения следует убедиться в согласии названного государственного органа власти.

Договор аренды с таким собственником как Росимущество будет заключаться в рамках конкурсного порядка. Данный порядок регламентирован в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. Если он будет каким-либо образом нарушен, то в силу вступят нормы ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ, которые предусматривают наказание в виде административного штрафа для виновных лиц.

Практика обжалования штрафов. В правоприменительной практике имеется ряд наглядных примеров, когда арендаторы подали заявление в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение о привлечении их к административной ответственности. Такие заявления не были удовлетворены, и суд оставил решение о назначении штрафа неизменным.

В качестве прецедентных случаев можно назвать решение арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2009 по делу N А40-83451/09-92-547 или Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-18612/2009-АК от 09.10.2009 по делу N А40-83313/09-94-572, которые подробно иллюстрируют случаи обжалования арендаторами административных санкций.

Преимущества сделки с юридическими лицами. Многие привыкли заключать договор аренды только с физическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Однако не стоит исключать возможности сотрудничества с юридическими лицами. При заключении сделок с организациями можно рассчитывать на значительную выгоду.

Сэкономить удастся тем, кто планирует на протяжении длительного срока предоставлять в пользование предмет аренды. Это происходит по той причине, что ремонт арендуемого имущества организации, выступающие в качестве арендаторов, как правило, осуществляют за свой счет. Такой пункт обычно включается сторонами в условия заключаемого договора. Расходы на ремонт входят в траты на налогообложение прибыли, указанные в пункте 2 статьи 260 НК РФ.

Государственная регистрация договоров аренды

Обязательная регистрация сделки. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит в себе требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее 1 года. Если регистрация не осуществлена, то сделка является недействительной и не может повлечь за собой каких-либо юридических прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Заключение договора без регистрации. Законодатель допускает заключение сделки по аренде недвижимости без проведения процедуры ее регистрации в государственных органах власти. Для того, чтобы избежать регистрации, стороны должны включить в договор пункт о сроках аренды. Длительность периода аренды не должна превышать 1 года. Также договор должен включать условие о возможной пролонгации, то есть о праве сторон на продление договора на оговоренный срок.

Бессрочная аренда. Договор бессрочной аренды недвижимости подлежит регистрации, эта процедура будет проходить дольше, чем регистрация сделки на определенный срок. Тем не менее, арендатор, который получает бессрочное право пользования имуществом, может рассчитывать на определенную выгоду. Его преимущество будет заключаться в том, что размер аренды останется неизменный, в то время как плата за аренду по срочному договору может быть увеличена ежегодно, как это описано в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Вопрос о распределении расходов между сторонами договора аренды

Важность рассмотрения пункта о расходах. Стороны должны внимательно ознакомиться с составленным договором аренды. Важным условием, которое может вызвать множество споров в будущем, является раздел о содержании арендуемого имущества. Больше всего проблем, связанных с этим пунктом, возникает при аренде объектов недвижимости, поскольку их содержание предполагает расход внушительных денежных средств. Таким образом, чтобы не остаться в убытке, сторонам следует подробно описать условия, связанные с содержание арендуемого имущества.

Законодательная регламентация вопроса. ГК РФ в пункте 2 статьи 616 однозначно указывает на то, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. Практическая сторона вопроса показывает несколько иной вариант развития событий.
Так, все расходы, связанные с коммунальными службами, оплачиваются арендодателем. Это происходит по той причине, что именно он заключал с этими организациями договоры на предоставление потребительских услуг.

Арендатор, в свою очередь, несет расходы на содержание арендуемого имущества опосредованно. Это означает, что он обязан собственнолично компенсировать арендодателю расходы за оплату разнообразных коммунальных услуг.

Юридическая фиксация компенсационных затрат. Описанная компенсация может оформляться сторонами в виде дополнительного договора, который будет служить приложением к соглашению об аренде недвижимого имущества. Возможен вариант, когда оплата коммунальных услуг включается сторонами в сумму арендной платы.

Почему стоит использовать второй метод. Второй метод расчета является наиболее простым и удобным для сторон договора и для налоговых органов, взимающих с арендодателей государственные сборы на доходы. Этот способ компенсации практически полностью исключает возникновение недопонимания между арендатором и арендодателем. Он предполагает прозрачную систему платежей.  

Улучшения, вносимые в арендуемое имущество

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1.    фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить  обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора. Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2.    включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

  • государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
  • организации, подведомственные государственным академиям наук;
  • федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

  • целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
  • специфический правовой режим арендуемой собственности;
  • сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Зачет арендной платы в счет выкупной цены

Отрицательные стороны зачета. Гражданам не рекомендуется пользоваться нормой, описанной в пункте 2 статьи 624 ГК РФ. Она подразумевает право на зачет ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества. Норма весьма неудобна. Ее реализация вызовет достаточно негативные налоговые последствия.

Такое условие меняет статус выплат по договору. Арендная плата будет выступать в качестве платежа за приобретение амортизируемого имущества. Размер налогообложения таких сумм будет значительно увеличен, так как плата будет списываться частями, путем начисления амортизации. НДС будет приниматься к вычету не ежеквартально, а по факту отражения приобретения в учетных документах.

Преимущества зачета. Данный способ расчета между арендатором и арендодателем все же имеет свои преимущества. Право на зачет, регламентированное в пункте 2 статьи 624 ГКРФ, выступает надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора. Такой переход будет происходить в момент истечения срока действия арендного договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, можно отметить, что право зачета ранее оплаченных арендных взносов в счет выкупной стоимости объекта аренды может принести сторонам договора определенные гарантии и, в то же время, финансовые потери. Неправильное оформление зачета может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.