Как провести проверку строительного проекта
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Как провести проверку строительного проекта

Проблема

Процесс проверки строительного проекта – это важнейшая часть выбора застройщика. На стадии знакомства с проектов и его анализа для инвестора необходимо выявить и оценить свои финансовые риски и возможную прибыль. При этом законность прав застройщика на земельный участок является важным критерием успешной реализации проекта.

Правоустанавливающие документы на участок

Застройщик может владеть территорией, где предстоит реализовывать строительный проект, на основе:

  • права частной собственности;
  • права аренды;
  • права безвозмездного срочного пользования, которое регулируется в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ.

Чем подтверждает право на земельный участок

В ситуации, когда застройщик обладает землей на основании права собственности, это должно быть подтверждено свидетельством Росреестра и выпиской ЕГРП, которая выдается в налоговой службе по месту регистрации земельной территории. При этом стоит помнить о том, что выписка должна быть выдана владельцу земли на текущую дату.

Застраиваемая территориальная зона должна иметь целевую категорию, то есть относиться к землям населенных пунктов, на которых разрешено использование в виде строительства. Разрешенный вид строительства должен предполагать вложение долевых инвестиций.

Ограничения прав на землю

Важно установить отсутствие обременений и ограничений права собственности застройщика в отношении земельной зоны. ЕГРП также содержит информацию, касающуюся названных ограничений правоспособности собственника земель, предназначенных для строительства объекта недвижимого имущества.

Если в документе зафиксированы какие-либо обременения или ограничения, то их следует оценить сообразно с конкретными обстоятельствами. Необходимо уточнить, каким образом они могут остановить реализацию проекта и возможно ли вкладывать инвестиции в строительство объекта недвижимости при наличии обременений или ограничений.

Так, если земельная территория находится под залогом в пользу долевых инвесторов, то указанное обременение не является существенным препятствием для долевых инвестиций. Это вызвано тем, что залог прямо прописан в части 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Одновременно с этим при наличии ареста на земельный участок не рекомендуется вкладывать в него финансовые инвестиции. Следует дождаться окончания судебных споров, которые послужили причиной для наложения ареста на участок.

Обременения и ограничения прав собственности

Ограничение права собственности застройщика, владеющего земельным участком, может происходить в пользу третьих лиц по причине:

  • ипотеки;
  • аренды;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • безвозмездного срочного пользования;
  • ареста;
  • сервитута, то есть права на ограниченное пользование третьим лицом земельным участком, принадлежащим другому собственнику.

Обременения и ограничения арендных прав

Права аренды на земельную территорию обременяются или ограничиваются в результате:

  • ипотеки права аренды;
  • субаренды;
  • ареста

Арендные права застройщика на земельный участок, подлежащий застройке, должны быть документально подтверждены. Бумагой, устанавливающей такие права, является договор аренды земельного участка, прошедший процедуру государственной регистрации.

Важно учитывать условия, касающиеся срока аренды земельной территории. Так, период аренды должен быть достаточным для завершения строительных работ и передачи объекта долевых инвестиций в собственность инвестору.

В ряде случаев застройщик застраивает участок на основании краткосрочного договора аренды, который предусматривает период аренды, не превышающий 1 года. Такая сделка не подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Данные обстоятельства влекут значительный рост юридических рисков инвестора. Главный неприятный момент для спонсора состоит в высоком риске отказа собственника земли продлить срок аренды.

Проверяя содержание договора аренды на землю, инвестор должен познакомиться с пунктами, касающимися целевого назначения участка. Участок должен относиться к землям, на которых разрешено строительство здания, в которое вкладываются долевые инвестиции.

Рекомендует получить справку об отсутствии задолженности застройщика по арендной плате. Не помешает ознакомиться с актом сверки расчетов по договору аренды земельной зоны. Эти документы позволят добиться снижения рисков расторжения договора аренды по причине наличия долга у застройщика.

Кадастровая документация на земельный участок

После проверки правоустанавливающей документации на земельный участок, спонсор должен заняться изучением физических характеристик территориальной зоны, подготовленной для возведения новостройки.
Основные свойства территорий отражаются в их кадастровых паспортах. Такой документ оформляется собственником земельной территории в кадастровой палате Росреестра. Для того, чтобы подучить кадастровый паспорт на землю собственник должен заполнить стандартное заявление, предоставить должностному лицу государственного органа все необходимые документы и заплатить государственную пошлину за выдачу документа. Кадастровая выписка, с которой также рекомендуется ознакомиться инвестору, выдается лицам органами Росреестра.

Документы на землю в обязательном порядке содержат данные, касающиеся:

  • площади земельного участка;
  • кадастровой стоимости территории;
  • схемы координат границ участка.

В кадастровом паспорте можно обнаружить сведения, подтверждающие отсутствие споров по границам участка с правообладателями соседних участков. Также спонсору важно убедиться в отсутствии фактов ошибочной фиксации границ участка.

Как указано на официальной странице Росреестра в интернете, граждане могут получить соответствующие сведения об участке как при личном обращении в организацию, так и путем подачи электронного запроса.

Риски, связанные с изменением земельных границ

Чем активнее изменялись границы участка вследствие раздела, выдела, объединения или перераспределения земель, тем выше риски спонсора. Такие участи могут стать предметом для многочисленных споров, связанных с установлением границ территории.

Любые изменения границ территориальных зон должны быть зарегистрированы собственником земли. После таких изменений он получает новый кадастровый паспорт на участок. В ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ законодателем указано, что при изменении границ земель всегда присутствует риск несогласия соседей с установленными границами.

Данный риск устраняется после оформления акта согласования местоположения границ участка, который заполняется кадастровым инженером. При составлении акта должны присутствовать все заинтересованные лица, в том числе и собственники соседних участков.

Инвестиционный контракт

Инвестиционный контракт заключается между застройщиком и государственным органом, владеющим землей, где панируется осуществлять строительные работы. Такой документ необходим в случаях, когда застройщик владеет на праве аренды участком, находящимся в публичной собственности. Спонсор обязательно должен познакомиться с основными условиями данного соглашения.

Содержание инвестиционного контракта

Контракт всегда содержит в себе данные, описывающие:

  • наименования сторон, заключивших сделку;
  • дату и место подписания документа;
  • условия реализации проекта строительства;
  • предмет контракта;
  • сроки проведения строительных работ;
  • порядок распределения построенного имущества;
  • права и обязанности сторон договора;
  • доля построенного имущества, которая перейдет в публичную собственность и часть, которая останется в частной собственности застройщика;
  • ответственность за нарушение контракта;
  • условия прекращения договора;
  • срок действия контракта.

Протокол предварительного распределения площадей

Инвестиционный контракт обычно подписывается представителем местного органа власти и представителем застройщика до оформления проектной документации, поэтому площади объектов недвижимости уточняются в специальном документе. Протокол предварительного распределения площадей является его неотъемлемой частью контракта, поскольку содержит сведения о размерах помещений, возводимых застройщиком на земельной территории.

Акт реализации инвестиционного проекта

Акт реализации инвестиционного проекта подписывается сторонами инвестиционного контракта. Оформление документа происходит после ввода здания в эксплуатацию и проведения мероприятий по внесению помещения в списки кадастрового учета. Акт содержит в себе значимые условия, связанные с определением частей постройки, которые передаются:

  • в муниципальную собственность;
  • в государственную собственность;
  • в частную собственность застройщика и привлеченных им по договору участия в долевом строительстве инвесторов.

На основании акта реализации инвестиционного проекта оформляется право собственности на объекты капитальных вложений в отношении инвесторов. Оформление документации, подтверждающей право собственности спонсоров на землю, происходит в отделении Росреестра по месту регистрации новостройки. Если акт реализации инвестиционного проекта не был подписан сторонами, то инвесторы вынуждены заниматься оформлением своих прав на квартиру в новостройке через суд.

Разрешительная документация на земельную территорию

Инвестору необходимо удостовериться в том, что застройщик получил все необходимые разрешительные документы для начала строительных работ в рамках проекта. При отсутствии разрешения на строительство застройщик не имеет права начинать на участке строительные работы.

Разрешение выдается только при условии наличия у застройщика прав на земельный участок, подтвержденных соответствующими документами застройщика. В ст. 51 Градостроительного кодекса РФ  указывается на необходимость предъявления застройщиком градостроительного плана земельного участка и утвержденной в установленном порядке проектной документации.

Градостроительный план земельного участка, или ГПЗУ, является документом, который подтверждает разрешенные параметры застройки участка, то есть высотность здания и плотность застройки, как это предусмотрено в ст. 44 Градостроительного кодекса РФ.

Каждое разрешения на строительство, выдаваемое застройщикам и подрядчикам в установленном законом порядке, имеет свой срок действия. Период действия разрешительного документа может быть меньше, чем срок аренды участка и срок реализации строительного проекта. Это возможно, поскольку разрешение на строительство может быть пролонгировано при наличии законных оснований.

Информация о проекте

В нормах ст. 21 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ содержится описание проектной документации. Проектная документация подлежит обязательному опубликованию со стороны застройщика в том случае, если он заключил с инвесторами договор участия в долевом строительстве. Публикация осуществляется посредством СМИ или интернет-ресурсов.

Застройщик освобождается от обязанности публикации проектной документации, если долевые инвестиции были привлечены без использования рекламы. В таком случае проектная декларация оформляется застройщиком в нескольких экземплярах, которые предназначаются для каждого из спонсоров.

Таким образом, можно сказать что инвесторы могут получать данные о застройщиках путем поиска соответствующих форумов в интернете. Открытые обсуждения позволяют клиентам знакомиться с объективными мнениями и анализировать ситуации, возникающие при реализации строительных проектов. Спонсор должен быть готов к самостоятельному сбору информации. Следует доверять сведениям, которые являются наиболее достоверными и своевременными.



Риски сопутствующие аренде имущества

Проблема

Аренда – это форма имущественного договора, которая стала одной из самых распространенных в мире. Привлекательность этого вида сделки заключается в выгодности для всех ее сторон. Арендодатель получает денежную прибыль, а арендатор пользуется предоставленным движимым или недвижимым имуществом на удобных условиях.

Примером аренды может служить прокат автотранспортного средства, который возможен как в нашей стране, так и в зарубежных государствах. Еще одним частым видом аренды считается сдача внаем квартиры или комнаты. Такие сделки заключаются, как правило, со студентами на время обучения в других городах, иностранными гражданами, приехавшими в страну для временного или постоянного проживания, а также с молодыми семьями, которые в силу различных обстоятельств не могут приобрести собственное жилье.

Таким образом, каждый гражданин или его родственник когда-либо участвовал в договоре аренды. Чтобы быть подготовленными к возможным проблемам и знать, каким образом выйти из сложной ситуации, рекомендуется ознакомиться с перечнем предстоящих рисков, которые часто возникают при заключении сделки между арендатором и арендодателем.

Статус арендодателя

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество.
Дело в том, что в ст. 608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо. Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Выписка из ЕГРП

Одним из вариантов подтверждения статуса арендодателя является получение выписки из Единого государственного реестра прав. Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ подтверждает, что такие сведения являются общедоступными. Именно поэтому должностные лица органа, проводящего государственную регистрацию прав, могут выдать выписку, касающуюся:

  • прав на имущество;
  • введенных в отношении собственника ограничений на право пользования имуществом;
  • имеющихся обременений;
  • требований, заявленных в отношении объекта в судебном порядке.

Региональные службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимаются выдачей описанных выписок из реестра. В течение 5 дней должностные лица обязаны выдать заявителю соответствующую информацию либо предоставить письменный отказ.

Отказ в выдаче выписки. Документ об отказе в предоставлении выписки должен содержать в себе конкретные ссылки на статьи законов РФ, не позволяющих гражданину получить требуемую информацию. Также в письменном отказе должна стоять подпись уполномоченного государственного служащего и печать государственного органа, выдавшего документ.

Срочная выписка. Если выписка требуется срочно, то гражданам рекомендуется прибегнуть к услугам частных компаний. Такие коммерческие организации предоставляют лицам юридические услуги, в том числе и получение от имени заявителя выписок из государственных учреждений. Они выполняют свои функции достаточно оперативно и, благодаря налаженной системе получения документации, могут оформить выписку за 1 день.
Также арендаторы могут обратиться в государственный орган через интернет. Многие государственные структуры располагают официальными сайтами. Обращения граждан и заявки на получение выписок принимаются в форме электронных сообщений.

Представитель собственника имущества. В том случае, если в роли арендодателя выступает не собственник имущества, а уполномоченным им представитель, арендатор вправе затребовать документы, подтверждающие права представителя. Среди таких бумаг:

  • доверенность, оформленная от имени собственника имущества;
  • договор простого товарищества;
  • посреднический договор.

Знакомясь с содержанием представленных бумаг, будущий арендатор должен удостовериться в том, что они содержат прямое указание на то, что собственник предмета аренды по своей воле делегировал представителю полномочия по сдаче имущества в аренду.

Аренда имущества, предоставленного в оперативное управление. Если предметом арендного договора выступает федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, то его собственником в соответствии с российским законодательством будет являться Росимущество. Это значит, что арендатору перед подписанием соглашения следует убедиться в согласии названного государственного органа власти.

Договор аренды с таким собственником как Росимущество будет заключаться в рамках конкурсного порядка. Данный порядок регламентирован в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. Если он будет каким-либо образом нарушен, то в силу вступят нормы ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ, которые предусматривают наказание в виде административного штрафа для виновных лиц.

Практика обжалования штрафов. В правоприменительной практике имеется ряд наглядных примеров, когда арендаторы подали заявление в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение о привлечении их к административной ответственности. Такие заявления не были удовлетворены, и суд оставил решение о назначении штрафа неизменным.

В качестве прецедентных случаев можно назвать решение арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2009 по делу N А40-83451/09-92-547 или Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-18612/2009-АК от 09.10.2009 по делу N А40-83313/09-94-572, которые подробно иллюстрируют случаи обжалования арендаторами административных санкций.

Преимущества сделки с юридическими лицами. Многие привыкли заключать договор аренды только с физическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Однако не стоит исключать возможности сотрудничества с юридическими лицами. При заключении сделок с организациями можно рассчитывать на значительную выгоду.

Сэкономить удастся тем, кто планирует на протяжении длительного срока предоставлять в пользование предмет аренды. Это происходит по той причине, что ремонт арендуемого имущества организации, выступающие в качестве арендаторов, как правило, осуществляют за свой счет. Такой пункт обычно включается сторонами в условия заключаемого договора. Расходы на ремонт входят в траты на налогообложение прибыли, указанные в пункте 2 статьи 260 НК РФ.

Государственная регистрация договоров аренды

Обязательная регистрация сделки. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит в себе требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее 1 года. Если регистрация не осуществлена, то сделка является недействительной и не может повлечь за собой каких-либо юридических прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Заключение договора без регистрации. Законодатель допускает заключение сделки по аренде недвижимости без проведения процедуры ее регистрации в государственных органах власти. Для того, чтобы избежать регистрации, стороны должны включить в договор пункт о сроках аренды. Длительность периода аренды не должна превышать 1 года. Также договор должен включать условие о возможной пролонгации, то есть о праве сторон на продление договора на оговоренный срок.

Бессрочная аренда. Договор бессрочной аренды недвижимости подлежит регистрации, эта процедура будет проходить дольше, чем регистрация сделки на определенный срок. Тем не менее, арендатор, который получает бессрочное право пользования имуществом, может рассчитывать на определенную выгоду. Его преимущество будет заключаться в том, что размер аренды останется неизменный, в то время как плата за аренду по срочному договору может быть увеличена ежегодно, как это описано в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Вопрос о распределении расходов между сторонами договора аренды

Важность рассмотрения пункта о расходах. Стороны должны внимательно ознакомиться с составленным договором аренды. Важным условием, которое может вызвать множество споров в будущем, является раздел о содержании арендуемого имущества. Больше всего проблем, связанных с этим пунктом, возникает при аренде объектов недвижимости, поскольку их содержание предполагает расход внушительных денежных средств. Таким образом, чтобы не остаться в убытке, сторонам следует подробно описать условия, связанные с содержание арендуемого имущества.

Законодательная регламентация вопроса. ГК РФ в пункте 2 статьи 616 однозначно указывает на то, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. Практическая сторона вопроса показывает несколько иной вариант развития событий.
Так, все расходы, связанные с коммунальными службами, оплачиваются арендодателем. Это происходит по той причине, что именно он заключал с этими организациями договоры на предоставление потребительских услуг.

Арендатор, в свою очередь, несет расходы на содержание арендуемого имущества опосредованно. Это означает, что он обязан собственнолично компенсировать арендодателю расходы за оплату разнообразных коммунальных услуг.

Юридическая фиксация компенсационных затрат. Описанная компенсация может оформляться сторонами в виде дополнительного договора, который будет служить приложением к соглашению об аренде недвижимого имущества. Возможен вариант, когда оплата коммунальных услуг включается сторонами в сумму арендной платы.

Почему стоит использовать второй метод. Второй метод расчета является наиболее простым и удобным для сторон договора и для налоговых органов, взимающих с арендодателей государственные сборы на доходы. Этот способ компенсации практически полностью исключает возникновение недопонимания между арендатором и арендодателем. Он предполагает прозрачную систему платежей.  

Улучшения, вносимые в арендуемое имущество

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1.    фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить  обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора. Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2.    включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

  • государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
  • организации, подведомственные государственным академиям наук;
  • федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

  • целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
  • специфический правовой режим арендуемой собственности;
  • сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Зачет арендной платы в счет выкупной цены

Отрицательные стороны зачета. Гражданам не рекомендуется пользоваться нормой, описанной в пункте 2 статьи 624 ГК РФ. Она подразумевает право на зачет ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества. Норма весьма неудобна. Ее реализация вызовет достаточно негативные налоговые последствия.

Такое условие меняет статус выплат по договору. Арендная плата будет выступать в качестве платежа за приобретение амортизируемого имущества. Размер налогообложения таких сумм будет значительно увеличен, так как плата будет списываться частями, путем начисления амортизации. НДС будет приниматься к вычету не ежеквартально, а по факту отражения приобретения в учетных документах.

Преимущества зачета. Данный способ расчета между арендатором и арендодателем все же имеет свои преимущества. Право на зачет, регламентированное в пункте 2 статьи 624 ГКРФ, выступает надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора. Такой переход будет происходить в момент истечения срока действия арендного договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, можно отметить, что право зачета ранее оплаченных арендных взносов в счет выкупной стоимости объекта аренды может принести сторонам договора определенные гарантии и, в то же время, финансовые потери. Неправильное оформление зачета может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.