Как провести проверку строительного проекта
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Как провести проверку строительного проекта

Проблема

Процесс проверки строительного проекта – это важнейшая часть выбора застройщика. На стадии знакомства с проектов и его анализа для инвестора необходимо выявить и оценить свои финансовые риски и возможную прибыль. При этом законность прав застройщика на земельный участок является важным критерием успешной реализации проекта.

Правоустанавливающие документы на участок

Застройщик может владеть территорией, где предстоит реализовывать строительный проект, на основе:

  • права частной собственности;
  • права аренды;
  • права безвозмездного срочного пользования, которое регулируется в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ.

Чем подтверждает право на земельный участок

В ситуации, когда застройщик обладает землей на основании права собственности, это должно быть подтверждено свидетельством Росреестра и выпиской ЕГРП, которая выдается в налоговой службе по месту регистрации земельной территории. При этом стоит помнить о том, что выписка должна быть выдана владельцу земли на текущую дату.

Застраиваемая территориальная зона должна иметь целевую категорию, то есть относиться к землям населенных пунктов, на которых разрешено использование в виде строительства. Разрешенный вид строительства должен предполагать вложение долевых инвестиций.

Ограничения прав на землю

Важно установить отсутствие обременений и ограничений права собственности застройщика в отношении земельной зоны. ЕГРП также содержит информацию, касающуюся названных ограничений правоспособности собственника земель, предназначенных для строительства объекта недвижимого имущества.

Если в документе зафиксированы какие-либо обременения или ограничения, то их следует оценить сообразно с конкретными обстоятельствами. Необходимо уточнить, каким образом они могут остановить реализацию проекта и возможно ли вкладывать инвестиции в строительство объекта недвижимости при наличии обременений или ограничений.

Так, если земельная территория находится под залогом в пользу долевых инвесторов, то указанное обременение не является существенным препятствием для долевых инвестиций. Это вызвано тем, что залог прямо прописан в части 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Одновременно с этим при наличии ареста на земельный участок не рекомендуется вкладывать в него финансовые инвестиции. Следует дождаться окончания судебных споров, которые послужили причиной для наложения ареста на участок.

Обременения и ограничения прав собственности

Ограничение права собственности застройщика, владеющего земельным участком, может происходить в пользу третьих лиц по причине:

  • ипотеки;
  • аренды;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • безвозмездного срочного пользования;
  • ареста;
  • сервитута, то есть права на ограниченное пользование третьим лицом земельным участком, принадлежащим другому собственнику.

Обременения и ограничения арендных прав

Права аренды на земельную территорию обременяются или ограничиваются в результате:

  • ипотеки права аренды;
  • субаренды;
  • ареста

Арендные права застройщика на земельный участок, подлежащий застройке, должны быть документально подтверждены. Бумагой, устанавливающей такие права, является договор аренды земельного участка, прошедший процедуру государственной регистрации.

Важно учитывать условия, касающиеся срока аренды земельной территории. Так, период аренды должен быть достаточным для завершения строительных работ и передачи объекта долевых инвестиций в собственность инвестору.

В ряде случаев застройщик застраивает участок на основании краткосрочного договора аренды, который предусматривает период аренды, не превышающий 1 года. Такая сделка не подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Данные обстоятельства влекут значительный рост юридических рисков инвестора. Главный неприятный момент для спонсора состоит в высоком риске отказа собственника земли продлить срок аренды.

Проверяя содержание договора аренды на землю, инвестор должен познакомиться с пунктами, касающимися целевого назначения участка. Участок должен относиться к землям, на которых разрешено строительство здания, в которое вкладываются долевые инвестиции.

Рекомендует получить справку об отсутствии задолженности застройщика по арендной плате. Не помешает ознакомиться с актом сверки расчетов по договору аренды земельной зоны. Эти документы позволят добиться снижения рисков расторжения договора аренды по причине наличия долга у застройщика.

Кадастровая документация на земельный участок

После проверки правоустанавливающей документации на земельный участок, спонсор должен заняться изучением физических характеристик территориальной зоны, подготовленной для возведения новостройки.
Основные свойства территорий отражаются в их кадастровых паспортах. Такой документ оформляется собственником земельной территории в кадастровой палате Росреестра. Для того, чтобы подучить кадастровый паспорт на землю собственник должен заполнить стандартное заявление, предоставить должностному лицу государственного органа все необходимые документы и заплатить государственную пошлину за выдачу документа. Кадастровая выписка, с которой также рекомендуется ознакомиться инвестору, выдается лицам органами Росреестра.

Документы на землю в обязательном порядке содержат данные, касающиеся:

  • площади земельного участка;
  • кадастровой стоимости территории;
  • схемы координат границ участка.

В кадастровом паспорте можно обнаружить сведения, подтверждающие отсутствие споров по границам участка с правообладателями соседних участков. Также спонсору важно убедиться в отсутствии фактов ошибочной фиксации границ участка.

Как указано на официальной странице Росреестра в интернете, граждане могут получить соответствующие сведения об участке как при личном обращении в организацию, так и путем подачи электронного запроса.

Риски, связанные с изменением земельных границ

Чем активнее изменялись границы участка вследствие раздела, выдела, объединения или перераспределения земель, тем выше риски спонсора. Такие участи могут стать предметом для многочисленных споров, связанных с установлением границ территории.

Любые изменения границ территориальных зон должны быть зарегистрированы собственником земли. После таких изменений он получает новый кадастровый паспорт на участок. В ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ законодателем указано, что при изменении границ земель всегда присутствует риск несогласия соседей с установленными границами.

Данный риск устраняется после оформления акта согласования местоположения границ участка, который заполняется кадастровым инженером. При составлении акта должны присутствовать все заинтересованные лица, в том числе и собственники соседних участков.

Инвестиционный контракт

Инвестиционный контракт заключается между застройщиком и государственным органом, владеющим землей, где панируется осуществлять строительные работы. Такой документ необходим в случаях, когда застройщик владеет на праве аренды участком, находящимся в публичной собственности. Спонсор обязательно должен познакомиться с основными условиями данного соглашения.

Содержание инвестиционного контракта

Контракт всегда содержит в себе данные, описывающие:

  • наименования сторон, заключивших сделку;
  • дату и место подписания документа;
  • условия реализации проекта строительства;
  • предмет контракта;
  • сроки проведения строительных работ;
  • порядок распределения построенного имущества;
  • права и обязанности сторон договора;
  • доля построенного имущества, которая перейдет в публичную собственность и часть, которая останется в частной собственности застройщика;
  • ответственность за нарушение контракта;
  • условия прекращения договора;
  • срок действия контракта.

Протокол предварительного распределения площадей

Инвестиционный контракт обычно подписывается представителем местного органа власти и представителем застройщика до оформления проектной документации, поэтому площади объектов недвижимости уточняются в специальном документе. Протокол предварительного распределения площадей является его неотъемлемой частью контракта, поскольку содержит сведения о размерах помещений, возводимых застройщиком на земельной территории.

Акт реализации инвестиционного проекта

Акт реализации инвестиционного проекта подписывается сторонами инвестиционного контракта. Оформление документа происходит после ввода здания в эксплуатацию и проведения мероприятий по внесению помещения в списки кадастрового учета. Акт содержит в себе значимые условия, связанные с определением частей постройки, которые передаются:

  • в муниципальную собственность;
  • в государственную собственность;
  • в частную собственность застройщика и привлеченных им по договору участия в долевом строительстве инвесторов.

На основании акта реализации инвестиционного проекта оформляется право собственности на объекты капитальных вложений в отношении инвесторов. Оформление документации, подтверждающей право собственности спонсоров на землю, происходит в отделении Росреестра по месту регистрации новостройки. Если акт реализации инвестиционного проекта не был подписан сторонами, то инвесторы вынуждены заниматься оформлением своих прав на квартиру в новостройке через суд.

Разрешительная документация на земельную территорию

Инвестору необходимо удостовериться в том, что застройщик получил все необходимые разрешительные документы для начала строительных работ в рамках проекта. При отсутствии разрешения на строительство застройщик не имеет права начинать на участке строительные работы.

Разрешение выдается только при условии наличия у застройщика прав на земельный участок, подтвержденных соответствующими документами застройщика. В ст. 51 Градостроительного кодекса РФ  указывается на необходимость предъявления застройщиком градостроительного плана земельного участка и утвержденной в установленном порядке проектной документации.

Градостроительный план земельного участка, или ГПЗУ, является документом, который подтверждает разрешенные параметры застройки участка, то есть высотность здания и плотность застройки, как это предусмотрено в ст. 44 Градостроительного кодекса РФ.

Каждое разрешения на строительство, выдаваемое застройщикам и подрядчикам в установленном законом порядке, имеет свой срок действия. Период действия разрешительного документа может быть меньше, чем срок аренды участка и срок реализации строительного проекта. Это возможно, поскольку разрешение на строительство может быть пролонгировано при наличии законных оснований.

Информация о проекте

В нормах ст. 21 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ содержится описание проектной документации. Проектная документация подлежит обязательному опубликованию со стороны застройщика в том случае, если он заключил с инвесторами договор участия в долевом строительстве. Публикация осуществляется посредством СМИ или интернет-ресурсов.

Застройщик освобождается от обязанности публикации проектной документации, если долевые инвестиции были привлечены без использования рекламы. В таком случае проектная декларация оформляется застройщиком в нескольких экземплярах, которые предназначаются для каждого из спонсоров.

Таким образом, можно сказать что инвесторы могут получать данные о застройщиках путем поиска соответствующих форумов в интернете. Открытые обсуждения позволяют клиентам знакомиться с объективными мнениями и анализировать ситуации, возникающие при реализации строительных проектов. Спонсор должен быть готов к самостоятельному сбору информации. Следует доверять сведениям, которые являются наиболее достоверными и своевременными.