+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
+7 (812) 385-05-33 +7 (911) 920-45-58
ул. Заставская, д. 33Ж, оф. 308
пн-птн с 9.00 до 18.00

Как выбрать квартиру в новостройке

Проблема

Покупка объекта недвижимой собственности сопровождается весомыми денежными вложениями, поэтому для покупателя очень важно правильно выбрать квартиру, которая будет соответствовать его стилистическим предпочтениям и финансовым возможностям. Чтобы осуществить верный выбор предмета капиталовложения, приобретателю рекомендуется познакомиться с основными характеристиками помещения, на которые следует обращать внимание при заключении сделки с застройщиком.

Цель и свойства покупки

Цель приобретения жилой площади

Как правило, инвестор приобретает недвижимое имущество в виде квартиры в новостройке с целью:

  1. личного использования жилого помещения либо для проживания в нем родственников, близких людей;
  2. осуществления предпринимательской деятельности, то есть перепродажи квартиры или сдачи помещения в аренду.

Основные свойства помещения, которые необходимо учитывать при заключении соглашения
В зависимости от того, с какой целью была приобретена жилая площадь, застройщик будет уделять внимание таким вопросам как:

  • цена квартиры;
  • порядок и сроки расчетов между сторонами договора;
  • технические характеристики жилого помещения;
  • местоположение квартиры и многоквартирного дома, в котором она находится;
  • строительная готовность объекта недвижимого имущества;
  • юридическая схема покупки;
  • основные условия сделки;
  • гарантии застройщика по качеству строительства;
  • стоимость владения квартирой, то есть размер будущих коммунальных и иных платежей, взимаемых с собственника объекта недвижимого имущества;
  • наличие выгодных ипотечных и страховых программ;
  • возможные льготы, бонусы, скидки и рассрочки оплаты.

Стоимость жилой площади

Цена объекта недвижимого имущества в виде квартиры в строящемся доме – ключевое условие сделки между спонсором и застройщиком.
От чего зависит цена на жилое помещение. Величина цифры, которую предстоит уплатить спонсору, зависит от следующих важных обстоятельств:

  • местоположение квартиры;
  • место нахождения новостройки;
  • тенденции рынка недвижимости;
  • качество продаваемого продукта.

Как определяется стоимость квартиры

Стоимость жилых помещений рассчитывается застройщиком. При составлении расчетов он учитывает результаты предварительно проведенных маркетинговых исследований. Динамика ценовых показателей на объекты недвижимости напрямую связана с уровнем спроса на аналогичное жилье и политикой сбыта, принятой застройщиком.

Уровень рисков

Цены на квартиры в новостройках, если продажа жилых площадей осуществляется на ранних стадиях строительства, всегда имеют минимальные размеры. Таким образом застройщик позволяет долевым инвесторам минимизировать свои риски. По мере окончания основного объема строительных работ уровень строительных рисков снижается, это вызывает рост цен на квартиры.

Тип новостройки и место нахождения квартиры

Стоимость определяется в соответствии с разновидностью постройки. Для процесса ценообразование важна местность, где располагается новостройка. Следует учитывать местонахождение квартиры в доме. Так, апартаменты на верхних и нижних этажах принято продавать по самым низким ценам. Кроме этого застройщики обычно снижают стоимость угловых квартир.

Площадь помещения

Так как цена рассчитывается за один квадратный метр площади квартиры, то ряд девелоперов при продаже включает в площадь помещения территорию балконов и лоджий. Это является ошибкой. Закон в части 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ запрещает учитывать площадь балконов при установлении общей площади квартир.

Площадь жилого помещения может уменьшиться в результате проведения действий по перепланировке квартиры. Такие действия могут беспрепятственно производиться собственниками жилья со свободной планировкой и с намеченными внутренними перегородками. При покупке квартиры долевой инвестор оплачивает стоимость за фактический метраж, в котором учитывается и территория, отведенная для проведения ремонта и возведения межкомнатных перегородок. Однако после ремонта и установления перегородок площадь помещения неизбежно сократится, что вызовет снижение цены на квартиру.
Важно знать и тип жилого здания, где расположена квартира, которую желает приобрести спонсор. Так, цены на апартаменты в панельных сооружениях ниже цен на аналогичные по площади квартиры, расположенные в монолитных домах.

Видовые характеристики

За квартиру с живописным видом из окна будущим собственникам придется выложить крупную сумму. Также более дорогими принято считать помещения, обладающие интенсивной инсоляцией. Под инсоляцией СанПиН 2.1.2.2645-10 подразумевает уровень естественного освещения помещения. Квартиры с низким показателем инсоляции и видом на стену соседнего здания будут стоить на порядок дешевле.

Юридическая схема покупки квартиры

Порядок приобретения квартиры в собственность очень важен при определении стоимости жилого помещения. Чем проще и безопаснее эта процедура, тем, соответственно, дороже квадратные метры в квартире, находящейся в новостройке.

Некоторые застройщики продавали квартиры по довольно рискованному вексельному способу. Закон устанавливает юридическую ответственность в форме высоких штрафов за незаконное привлечение долевых инвестиций в строительство. Эта норма нашла свое отражение в ст. 14.28 КоАП РФ. Таким образом, законодатель позволяет гражданам снизить издержки и риски при покупке квартир путем участия в долевом строительстве.

Местоположение объекта инвестиций

Многие аналитики, в том числе Анна Б. Фрей и Ричард Пейзер, предполагают, что успешный сбыт квадратных метров в новостройках в большей степени обусловлен удачным местоположением объекта недвижимого имущества. Специалисты не ошибаются, поскольку благоприятное место для строительства значительно повышает рентабельность сооружения и привлекает массу инвестиций уже на начальной стадии строительства.

Инвесторы, которые ориентируются на цену, учитывают при выборе застройщика его деловую репутацию, материалы презентации, качество проектных чертежей будущего здания и выбор места для строительства.

Цель покупки

Инвестиционные мотивы спонсирующего лица обуславливают результат оценки местоположения объекта недвижимости.

Личные цели

Так, граждане, которые руководствуются преимущественно индивидуальными предпочтениями при выборе объекта недвижимости в виде квартиры в новостройке, как правило, желают приобрести ее с целью личного использования для длительного проживания. В таких случаях они, прежде всего, учитывают такие обстоятельства как:

  • наличие поблизости важных социальных объектов, а именно, медицинских учреждений, детских садов и школ, государственных организаций;
  • доступность объектов транспортной и торговой инфраструктуры;
  • экологическое состояние окружающей среды, близость расположения химических заводов;
  • наличие поблизости домой родственников и друзей.

Коммерческие цели

Если гражданин желает приобрести недвижимость с целью осуществления предпринимательской деятельности, то его интересует экономическая выгодность сделки по приобретению прав на квартиру, расположенную в строящемся объекте недвижимости. Обычно инвесторы-предприниматели имеют ограниченное количество денежных средств, которые они могут потратить на приобретение жилой площади. Именно поэтому наиглавнейшим фактором, влияющим на выбор помещение, будет выступать стоимость объекта.

Бизнесмены всегда учитывают местоположение квартиры, поскольку приобретение жилой площади в районе, не пользующемся потребительским спросом, не принесет им материальной выгоды. Инвестиционные вложения должны приносить прибыль, поэтому для предпринимателя стратегически важно выбрать относительно недорогое жилье, которое будет расположено в престижном районе города, а следовательно – будет окупаться.

Кто будет владеть жильем

В долгосрочном плане следует учитывать, кто будет владеть и пользоваться жилым помещением. Поскольку экономия приносит выгоду только в краткосрочной перспективе, инвестор может потерпеть убытки, если не учтет ряда важных обстоятельств.

Так, для человека, проживающего в новой квартире, будет необходимо иметь прямой доступ к транспортным развязкам и проездам. Важно, чтобы подъездная площадка к дому была оборудована всеми необходимыми дорожками, обеспечивающими комфортное и безопасное передвижение пешеходов и автомобильного транспорта.

Если объект недвижимого имущества будет использовать семья, имеющая ребенка, то для них особую важность будет иметь расстояние до ближайшего детского сада. В долгосрочной перспективе родители ребенка должны подумать о расположении относительно их дома школы, университета или колледжа, куда возможно поступит их ребенок. Для семей важны не только учебные, но и медицинские учреждения, а также службы социальной помощи. Если такие организации не будут располагаться на комфортном расстоянии от жилища, то гражданам потребуется терпеть дополнительные риски и издержки, связанные с доставкой детей к месту учебы.

В том случае, если в квартире планируется проживание лица пенсионного возраста, то большим плюсом будет наличие поблизости центров медицинского обслуживания, пенсионных учреждений, торговых и досуговых центров. Трудоустроенным гражданам важно, что их квартира была расположена неподалеку от места работы или иных организацией, которые они часто посещают.
Выгодность покупки недвижимого имущества зависит от наличия в шаговой доступности локальных транспортных центров. К ним относятся станции метро, автобусные остановки и вокзалы. Граждане, проживающие в крупных городах, часто страдают от длительных пробок на дорогах, поэтому очень важно, чтобы рядом с домом находились такие объекты.

Еще одним благоприятным фактором является близость рекреационных зон, парков и лесов, которые в значительной степени облагораживают окружающую обстановку и улучают экологическое состояние. Инвестор, который ведет здоровый образ жизни и планирует проживать в приобретаемой квартире, заинтересован в наличии спортивных центров, где он может тренироваться в любое время года.
Немаловажную роль в наличии стойкого потребительского спроса на квартиры в новостройке играет наличие в шаговой доступности центров общественного питания, то есть различных кафе, ресторанов и закусочных. Покупатели обращают внимание на расположение торговых центров, которые они часто посещают.

Маркетинговый анализ

Предприниматели, желающие извлекать из купленной квартиры финансовую выгоду, будут сдавать ее аренду и совершат сделку по перепродаже жилого помещения. Чтобы сделка оказалась выгодной необходимо провести качественный маркетинговый анализ. Такой анализ предполагает изучение динамики показателей местного рынка недвижимости.
Задачами маркетолога, производящего анализ данных, выступают:

  • выявление недостатков местоположения объекта инвестирования;
  • поиск преимуществ местоположения многоквартирного дома;
  • оценка конкурентной среды;
  • анализ спроса и предложения на рынке первичного жилья;
  • изучение показателей цен;
  • ознакомление с темпами сбыта квартир в новостройке;
  • маркетинговый прогноз ликвидности жилья.

В том случае, если инвестор не планирует вносить в квартиру никаких улучшений, а хочет в ближайшее после покупки время продать квартиру, то маркетолог оценивает конкурентную среду на рынке продажи аналогичных объектов недвижимого имущества. Когда спонсор, приобретающий недвижимость в рамках договора участия в долевом строительстве, нацелен на сдачу построенной за его счет квартиры в долгосрочную аренду, маркетолог анализирует рынок аренды жилья на той территории, где расположен многоквартирный дом.

Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что направление маркетингового анализа напрямую связано с целью приобретения гражданином квартиры в новостройке. Именно поэтому инвестор должен воспользоваться услугами профессионального специалиста, который поможет ему получить максимальную выгоду от приобретения недвижимости в зависимости от его планов.

Долгосрочные благоприятные обстоятельства для покупки квартиры

Оформление договора на приобретение квартиры в новостройке не может происходить без предварительного анализа всех долгосрочных благоприятных обстоятельств, к которым относится:

  • хорошая транспортная доступность объекта;
  • отсутствие вблизи объекта начатых конкурентными организациями аналогичных строительных проектов;
  • отсутствие ограничений на строительство;
  • высокая обеспеченность объекта социальной инфраструктурой;
  • престижность района;
  • позитивное социальное окружение;
  • наличие градостроительных планов по развитию данной территории государственными органами и органами местного самоуправления;
  • приемлемая экологическая ситуация;
  • отсутствие поблизости вредных промышленных производств;
  • приток платежеспособного населения в тот район города, где расположено здание;
  • увеличение спроса на недвижимость данной разновидности;
  • низкий уровень преступности;
  • надежная управляющая компания, осуществляющая обслуживание многоквартирного дома.

Учет всех описанных факторов позволяет покупателю сделать правильный выбор для успешного вложения денежных средств. При выборе объекта инвестиций важно иметь в виду как положительные, так и отрицательные обстоятельства. У объектов недвижимого имущества всегда имеются какие-либо недостатки, поэтому для инвестора важно заранее выяснить, не являются ли эти недостатки значительными.

Строительная готовность объекта

Показатель строительной готовности сооружения оказывает серьезное влияние на уровень потребительского спроса. Объекты, находящиеся на конечной стадии строительства, пользуются высокой популярностью среди покупателей, несмотря на высокую стоимость квартир в новостройке. Этот факт обусловлен тем, что практически завершенное здание позволяет участникам договора долевого строительства убедиться в качестве возведенной постройки и сократить сопутствующие риски.

Период ведения строительства объекта недвижимости

Застройщику важно учитывать темпы ведения строительных работ. Законодательство указывает на то, что застройщик не может использовать долевые инвестиции, полученные от граждан, пока не наступит момент получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство

Данное правило установлено в части 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Оно не действует, если застройщик заключил соглашение с юридическими лицами и ИП. Если лицо, осуществляющее строительство объекта недвижимости не позаботилось об оформлении соответствующего разрешения, то ведение строительных работ запрещается, как это указано в части 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Если застройщик нарушит закон и начнет строительство дома, то он будет привлечен к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП.

Фактически начать строительные работы без наличия оформленного в надлежащем порядке разрешения на строительство застройщики могут в отдельных ситуациях. Все же инвесторам рекомендуется вкладывать долевые инвестиции в строительный проект только после предъявления действующего разрешения на строительство, полученного в государственных органах власти. ГК РФ в ст. 222 указывает на то, что риск вложения инвестиций в самовольную постройку увеличивается, если спонсор передал финансовые средства застройщику до ознакомления с указанным документом.

Вложение средств на разных этапах строительства здания

Финансирование может быть принято на любой стадии осуществления строительных работ. Обычно период возведения многоквартирного дома делится на 3 последовательных этапа, а именно:

  1. стадия низкой строительной готовности, она предполагает начальные действия, направленные на процедуру получения разрешения на строительство, производство подготовительных работ и завершение строительных работ до нулевой отметки строящегося здания;
  2. стадия средней готовности объекта недвижимости  - это начало монтажных мероприятий по креплению наземных конструкций будущей постройки. Этот этап завершается после окончания строительных работ по возведению конструктива здания;
  3. стадия высокой готовности объекта начинается с установки инженерных систем в сооружении. Она предполагает выполнение пусконаладочных и отделочных работ. Далее происходит подключение здания к внешним инженерным сетям, а также ввод сооружения в эксплуатацию.

В том случае, если инвестор финансирует проект на первой стадии, то он совместно с застройщиком разделяет большую часть строительных рисков. При этом доля рисков исчисляется соразмерно доле инвестиций спонсора в строительном проекте по возведению здания. Так, чем позднее были вложены средства, тем ниже уровень строительных рисков.

Приобретать помещение в новостройке выгодно на итоговой стадии строительства по той причине, что инвестор может посмотреть на свою потенциальную квартиру и оценить ее состояние. Однако при покупке квартир в объектах с высокой строительной готовностью их цена будет гораздо выше, чем у аналогичных апартаментов, приобретенных ранее.

Для чего спонсору нужен чек-лист

Чек-лист покупки – это документ об оценке возводимого застройщиком объекта, который позволяет инвестору принять верное решение, касающееся финансирования строительства и приобретения в собственность квартиры в новостройке. Эта бумага позволяет повысить эффективность взаимодействия инвестора с застройщиком по вопросу покупки помещения. Чек-лист помогает спонсору выявить инвестиционные риски, которые ему предстоит принять в случае заключения соглашения на участие в долевом строительстве.

В чек-лист стороны вписывают подробную информацию об объекте строительства. Эта справка помогает проанализировать данные о здании и определить степень его рентабельности. С помощью чек-листа инвестор структурирует существенные данные и проводит сравнительный анализ нескольких потенциальных объектов для вложения долевых инвестиций. Сравнение производится по наиболее значимым позициям чек-листов.


14.09.2014
Вы нашли решение в нашей статье?
Оставьте заявку онлайн
Принимаем заявки круглосуточно

Возврат к списку