Категории инвестиционных рисков
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Категории инвестиционных рисков

Проблема

Для эффективного устранения инвестиционных рисков, спонсору необходимо познакомиться с категориями рисков, которые он встретит при заключении договора на долевое участие в строительстве объекта недвижимого имущества. Знание основных свойств и особенностей рисков позволит спонсору осуществлять успешное управление рисками и нейтрализовать самые вероятные и существенные из них.

Риск двойной продажи одного объекта недвижимости

Этот риск стал знаком долевым инвесторам с начале 2000-х годов. В начале нового столетия недобросовестные застройщики осуществляли двойную продажу квартир. Таким образом, у одной жилой площади оказывалось два или более владельцев. Застройщики принимали денежные средства от каждого из инвесторов, не давая им информации друг о друге. Только на стадии оформления права собственности на помещение спонсоры сталкивались с высокой конкуренцией на одно жилье.

Данный риск в настоящее время устранен за счет заключения между застройщиком и долевым инвестором договора об участии в долевом строительстве. Данный договор проходит через процедуру государственной регистрации, которая в соответствии с частью 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ происходит в органах Росреестра, поэтому застройщик не может оперировать уже проданными квартирами. Запись в ЕГРП о государственной регистрации сделки позволяет исключить из перечня рисков возможность двойной продажи квартиры в возводимой новостройке.

Риск злоупотребления доверием инвестора

Подобный риск получил свое распространение во времена развития постсоветского рынка новостроек. В тот период российской истории недобросовестные застройщики злоупотребляли доверием своих клиентов, когда принимали от них денежные средства и исчезали, не выполняя своих обязательств по предоставлению жилой площади.

Статьи 159 и 165 УК РФ усматривают в таких деяниях признаки уголовных преступлений, за совершение которых преступник несет уголовную ответственность. Чтобы избежать подобного обмана, спонсор должен проявлять максимальную осторожность и осмотрительность при выборе застройщика.

Инвестор может любыми законными способами проводить проверку полномочий должностных лиц, акционеров и участников договора с застройщиком. При этом важно уделить внимание проверке деловых партнеров застройщика на предмет причастности к криминальным действиям. Подобная проверка может проводиться спонсором самостоятельно либо при помощи детективных агентств.
Приказ МВД России от 07.11.2011 N 1121 указывает на то, что органы МВД РФ могут выдавать гражданам справки о наличии или отсутствии у лиц судимости. Также инвестор может получить в местном органе МВД сведения о фактах уголовного преследования застройщика или его деловых партнеров.

Риск нецелевого использования инвестиций

Нецелевое использование долевых инвестиций застройщиком – это довольно распространенная разновидность инвестиционного риска. При возникновении такой ситуации застройщик будет расходовать полученные целевые средства не на строительство объекта недвижимого имущества в соответствии с представленным долевым спонсорам проектом. Средства, предоставленные застройщику, будут потрачены на цели, никак не связанные с возведением новостройки.

Законодатель обязывает юридическое лицо, выступающее в роли застройщика по договору участия в долевом строительстве недвижимости, использовать полученные денежные средства строго по целевому назначению. Если застройщик нарушает это правило, то в действие вступает ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, которая предусматривает право инвестора на расторжение гражданского договора. Расторжение юридической сделки повлечет за собой обязанность застройщика по возврату полученных инвестиционных капиталовложений и возмещению убытков инвестора.

В связи с этим можно отметить, что возникновение риска нецелевого использования застройщиком капиталовложений инвестора при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве является маловероятным. Российское законодательство защищает инвесторов надежными гарантиями возврата утраченных средств.

Риск задержки передачи квартиры в собственность инвестора

Практика демонстрирует тенденцию учащения случаев задержки передачи квартир в собственности инвесторов. Такой риск может быть снижен, если инвестор приобретает квартиру в новостройке, находящейся на последнем этапе возведения. Также риск задержки оформления жилой площади низок, когда инвестор вкладывает денежные средства в объект недвижимого имущества, проходящий стадию ввода в эксплуатацию.

Главным минусом приобретения жилой площади на поздней стадии строительства является высокий ценовой показатель недвижимости. Инвестор мог бы получить аналогичную квартиру по менее высокой цене, если бы заключил с застройщиком договор на начальной стадии возведения новостройки.

Неустойка при задержке оформления недвижимости

Риск задержки оформления квартиры может быть снижен посредством заключения между спонсором и застройщиком договора участия в долевом строительстве. В части 2 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ законодатель регламентирует обязанность застройщика по оплате неустойки за нарушение сроков передачи построенной квартиры инвестору. Такая неустойка оплачивается всегда и не может быть отменена по желанию сторон договора. Норма о неустойке применяется к застройщику вне зависимости от условий договора, предусмотренных сторонами гражданско-правовых отношений.

Страхование ответственности

С начала 2014 года в силу вступили законодательные нормы, обязывающие застройщика осуществлять действия по страхованию ответственности в пользу инвестора. Если застройщик нарушил пункты договора, касающиеся срока передачи имущества в собственность, то на счет инвестора будут перечислены страховые выплаты.

Риск низкого качества квартиры

Как снизить риск получения низкокачественного жилья

Снизить риск получения жилой площади низкого качества можно путем тщательного изучения портфолио застройщика, в проект которого инвестор планирует вложить финансовые средства. Следует тщательным образом проанализировать реализованные строительные проекты застройщика, ознакомиться с отзывами о его работе, оставленными пользователя в интернете.

Не будет лишним узнать основную информацию о генеральном подрядчике застройщика. Если фирма, оказывающая застройщику услуги в качестве генподрядчика, отличается отрицательной деловой репутацией и не имеет прочных связей с местным коммерческим сообществом, это свидетельствует о ее низком профессионализме и недостатке опыта.

Перед осуществлением капиталовложений спонсору рекомендуется лично посетить многоквартирные дома, возведенные застройщиком, опросить жильцов и побеседовать с жителями соседних домой. От этих лиц долевой инвестор сможет получить достоверную информацию, касающуюся состояния и качества жилых помещений.

Следует изучить историю судебной практики застройщика. Узнать на сайтах соответствующих судов о предмете и итогах дел, рассматриваемых с участием застройщика и его основных деловых партнеров.

Гарантии для инвесторов

Отечественное законодательство устанавливает ряд гарантий для спонсоров, которые начинают действовать в случае предоставления им квартиры низкого качества. Так, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ содержит норму, в соответствии с которой инвестор имеет право на устранение недостатков построенного помещения. Если инвестор приобрел помещения для личных нужд, а не для осуществления коммерческой деятельности, то в действие вступают и нормы законодательства о защите прав потребителей.

Риск наличия вредного окружения

Риск наличия поблизости вредного окружения велик, если около строительной площадки достаточно много свободных незастроенных территорий. Вполне возможно, что в будущем на этих территориях будут размещены вредные техногенные объекты, загрязняющие окружающую среду.

Объекты, загрязняющие окружающую среду

К основным объектам, оказывающим отрицательное воздействие на экологическое состояние природы, следует отнести:

  • заводы;
  • промышленные комбинаты;
  • фабрики;
  • мусорные свалки;
  • линии ЛЭП;
  • магистральные газопроводы.

Документация, которую следует изучить перед капиталовложением

Чтобы снизить возможный риск нахождения подобных объектов около многоэтажного дома, следует внимательно изучить градостроительные документы на прилегающую земельную территорию. Инвестору, вкладывающему свои денежные средства в возведение новостройки, потребуется тщательно изучить такие документы как:

  • генеральный план;
  • план землепользования и застройки;
  • план планировки территории земельного участка.

Генплан и план землепользования и застройки должен находится в открытом доступе для граждан, обычно такие документы размещаются на официальных сайтах муниципальных органов субъектов РФ. План планировки территории разрабатывается органами местного самоуправления и хранится в местной администрации. При этом рассмотрение плана проходит на открытых публичных слушаниях, проводимых властями.

Риск задержки строительства и подключения объектов инфраструктуры

Задержка строительства инфраструктуры представляет собой недостаточно быстрое развитие дорог и инженерных сетей, необходимых для нормальной эксплуатации многоквартирного дома. Инфраструктура строения должна быть подключена после проведения основных строительных работ. Подключение сооружения к инженерным сетям является таким видом работ, которые производятся специалистами на последнем этапе возведения новостройки.

Риск задержки строительства объектов социальной инфраструктуры, которые не интегрированы в жилые комплексы, имеет довольно высокую вероятность реализации. Такие инфраструктуры повышают стоимость квартир, поэтому застройщики стараются как можно дольше оттягивать период их установки, чтобы обеспечивать себе устойчивых спрос на жилые площади со стороны инвесторов.

Снижения риска можно добиться, если прописать в инвестиционном контракте пункт, который будет предусматривать обязательство застройщика по сроку установки объектов инфраструктуры. Документ должен содержать вид ответственности, к которой будет привлечен недобросовестный застройщик, который не осуществил строительство и развитие инфраструктуры в указанный период времени.

Риск банкротства компании-застройщика

Знакомство с финансовой документацией застройщика

Чтобы снизить до минимума риск банкротства застройщика, спонсору необходимо перед финансированием объекта недвижимости внимательно изучить:

  • проектную декларацию застройщика;
  • бухгалтерский баланс застройщика;
  • отчет о прибылях и убытках;
  • аудиторское заключение.

По итогам рассмотрения указанной документации инвестор может сделать вывод о состоянии компании-застройщика и ее надежности. Грамотная оценка инвестором финансовой устойчивости застройщика в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 должна производиться инвесторами перед оформлением официального соглашения с застройщиком. В пункте 9 ст. 13 ФЗ от 06.12.2011 N 402-ФЗ указано, что застройщики могут отказаться от предоставления инвесторам своей финансовой документации, однако данные действия будут отрицательным образом свидетельствовать против застройщика.

Сведения о банкротстве застройщика

На практике нередко возникают случаи, когда в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства. При этом процедура может быть начата до завершения расчетов с долевым инвестором. При таких обстоятельствах инвесторы вправе претендовать на:

  • возврат денежных средств;
  • завершение строительства здания за счет своих личных средств с последующей передачей помещения в собственность.

В ряде случаев, как это указано в ст. 15.2 ФЗ от 29.12.2004 инвестор имеет право на получение компенсационных выплат в виде страховки ответственности застройщика.

Валютный риск

Валюта платежей – это важнейший фактор, влияющий на возникновение рисков. Валюта, в которой осуществляется финансирование строительного проекта, является значительным условием с финансовой точки зрения.

Так, если юридический договор предусматривает обязанность инвестора перечислить денежные средства в иностранной валюте, то инвестор принимает на себя риск потери части финансовых средств после девальвации. При этом учет валют осуществляется на период от даты достижения договоренностей до даты оплаты. Валютный риск особенно часто возникает у инвесторов, которые приобретают право собственности на объекты недвижимого имущества в рассрочку.

Отечественное законодательство устанавливает общее правило, в соответствии с которым любые платежи, производимые на территории РФ, независимо от валюты, прописанной в договоре, совершаются в русских рублях. Это означает, что инвестору придется продавать валюту по текущему курсу.

В последнее время курсы валют постоянно меняются. Высокая вариативность курсов приводит к неизбежному увеличению валютных рисков инвестора, осуществляющего вложения денежных средств в строительные проекты по возведению новостроек.

Колебания курсов могут как повысить возможность реализации риска, так и снизить его. Обычно в целях снижения валютных рисков стороны оговаривают в договоре специальный курс валюты, которым следует руководствоваться при расчетах по договору. Универсальный курс, зафиксированный на страницах официального соглашения об участии в долевом строительстве, будет использоваться сторонами независимо от курсовой динамики валюты на валютном рынке.

Административный риск

Противодействие местных властей процессу реализации строительного проекта – серьезный риск для инвестора, поскольку решение органов государственной власти может надолго приостановить процедуру возведения здания, что спровоцирует дополнительные расходы и финансовые потери. Противодействие может стать причиной длительного конфликта застройщика с местными властями.

Администрация населенного пункта, на котором находится участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома, может принять меры для прекращения стройки. Именно поэтому перед вложением инвестиций спонсору необходимо тщательно изучить характер отношений между застройщиком и местными властями. Стоит удостовериться, что муниципальные органы готовы предоставить всем сторонам договора участия в долевом строительстве все возможные юридические гарантии содействия в реализации строительного проекта.

Для инвестора важно знать содержание распорядительных актов местных властей, которые напрямую связаны с текущим проектом по возведению сооружения. Рекомендуется изучить договоры, которые застройщик заключал с государственными органами муниципального уровня.

Риск прекращения действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство, выданное застройщику или его генподрядчику, может быть аннулировано. Документ теряет свою юридическую силу в том случае, если застройщик утратил права на земельный участок, на котором происходит строительство многоэтажного дома.

Чтобы подтвердить факт получения застройщиком разрешения на строительство, инвестор должен обратиться с соответствующим ходатайством в органы власти, которые выдавали документ застройщику.

Риск утраты застройщиком прав на землю

Риск досрочного расторжения договора аренды возможен, если между застройщиком и собственником земли, где осуществляется строительство новостройки, заключен договор аренды земельного участка. Контроль действительности договора инвестор может осуществлять путем подачи запроса на получение выписки из ЕГРП на участок. Кроме этого спонсор может запросить у арендодателя справку об отсутствии претензий к арендатору.