Категории инвестиционных рисков
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Категории инвестиционных рисков

Проблема

Для эффективного устранения инвестиционных рисков, спонсору необходимо познакомиться с категориями рисков, которые он встретит при заключении договора на долевое участие в строительстве объекта недвижимого имущества. Знание основных свойств и особенностей рисков позволит спонсору осуществлять успешное управление рисками и нейтрализовать самые вероятные и существенные из них.

Риск двойной продажи одного объекта недвижимости

Этот риск стал знаком долевым инвесторам с начале 2000-х годов. В начале нового столетия недобросовестные застройщики осуществляли двойную продажу квартир. Таким образом, у одной жилой площади оказывалось два или более владельцев. Застройщики принимали денежные средства от каждого из инвесторов, не давая им информации друг о друге. Только на стадии оформления права собственности на помещение спонсоры сталкивались с высокой конкуренцией на одно жилье.

Данный риск в настоящее время устранен за счет заключения между застройщиком и долевым инвестором договора об участии в долевом строительстве. Данный договор проходит через процедуру государственной регистрации, которая в соответствии с частью 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ происходит в органах Росреестра, поэтому застройщик не может оперировать уже проданными квартирами. Запись в ЕГРП о государственной регистрации сделки позволяет исключить из перечня рисков возможность двойной продажи квартиры в возводимой новостройке.

Риск злоупотребления доверием инвестора

Подобный риск получил свое распространение во времена развития постсоветского рынка новостроек. В тот период российской истории недобросовестные застройщики злоупотребляли доверием своих клиентов, когда принимали от них денежные средства и исчезали, не выполняя своих обязательств по предоставлению жилой площади.

Статьи 159 и 165 УК РФ усматривают в таких деяниях признаки уголовных преступлений, за совершение которых преступник несет уголовную ответственность. Чтобы избежать подобного обмана, спонсор должен проявлять максимальную осторожность и осмотрительность при выборе застройщика.

Инвестор может любыми законными способами проводить проверку полномочий должностных лиц, акционеров и участников договора с застройщиком. При этом важно уделить внимание проверке деловых партнеров застройщика на предмет причастности к криминальным действиям. Подобная проверка может проводиться спонсором самостоятельно либо при помощи детективных агентств.
Приказ МВД России от 07.11.2011 N 1121 указывает на то, что органы МВД РФ могут выдавать гражданам справки о наличии или отсутствии у лиц судимости. Также инвестор может получить в местном органе МВД сведения о фактах уголовного преследования застройщика или его деловых партнеров.

Риск нецелевого использования инвестиций

Нецелевое использование долевых инвестиций застройщиком – это довольно распространенная разновидность инвестиционного риска. При возникновении такой ситуации застройщик будет расходовать полученные целевые средства не на строительство объекта недвижимого имущества в соответствии с представленным долевым спонсорам проектом. Средства, предоставленные застройщику, будут потрачены на цели, никак не связанные с возведением новостройки.

Законодатель обязывает юридическое лицо, выступающее в роли застройщика по договору участия в долевом строительстве недвижимости, использовать полученные денежные средства строго по целевому назначению. Если застройщик нарушает это правило, то в действие вступает ст. 18 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, которая предусматривает право инвестора на расторжение гражданского договора. Расторжение юридической сделки повлечет за собой обязанность застройщика по возврату полученных инвестиционных капиталовложений и возмещению убытков инвестора.

В связи с этим можно отметить, что возникновение риска нецелевого использования застройщиком капиталовложений инвестора при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве является маловероятным. Российское законодательство защищает инвесторов надежными гарантиями возврата утраченных средств.

Риск задержки передачи квартиры в собственность инвестора

Практика демонстрирует тенденцию учащения случаев задержки передачи квартир в собственности инвесторов. Такой риск может быть снижен, если инвестор приобретает квартиру в новостройке, находящейся на последнем этапе возведения. Также риск задержки оформления жилой площади низок, когда инвестор вкладывает денежные средства в объект недвижимого имущества, проходящий стадию ввода в эксплуатацию.

Главным минусом приобретения жилой площади на поздней стадии строительства является высокий ценовой показатель недвижимости. Инвестор мог бы получить аналогичную квартиру по менее высокой цене, если бы заключил с застройщиком договор на начальной стадии возведения новостройки.

Неустойка при задержке оформления недвижимости

Риск задержки оформления квартиры может быть снижен посредством заключения между спонсором и застройщиком договора участия в долевом строительстве. В части 2 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ законодатель регламентирует обязанность застройщика по оплате неустойки за нарушение сроков передачи построенной квартиры инвестору. Такая неустойка оплачивается всегда и не может быть отменена по желанию сторон договора. Норма о неустойке применяется к застройщику вне зависимости от условий договора, предусмотренных сторонами гражданско-правовых отношений.

Страхование ответственности

С начала 2014 года в силу вступили законодательные нормы, обязывающие застройщика осуществлять действия по страхованию ответственности в пользу инвестора. Если застройщик нарушил пункты договора, касающиеся срока передачи имущества в собственность, то на счет инвестора будут перечислены страховые выплаты.

Риск низкого качества квартиры

Как снизить риск получения низкокачественного жилья

Снизить риск получения жилой площади низкого качества можно путем тщательного изучения портфолио застройщика, в проект которого инвестор планирует вложить финансовые средства. Следует тщательным образом проанализировать реализованные строительные проекты застройщика, ознакомиться с отзывами о его работе, оставленными пользователя в интернете.

Не будет лишним узнать основную информацию о генеральном подрядчике застройщика. Если фирма, оказывающая застройщику услуги в качестве генподрядчика, отличается отрицательной деловой репутацией и не имеет прочных связей с местным коммерческим сообществом, это свидетельствует о ее низком профессионализме и недостатке опыта.

Перед осуществлением капиталовложений спонсору рекомендуется лично посетить многоквартирные дома, возведенные застройщиком, опросить жильцов и побеседовать с жителями соседних домой. От этих лиц долевой инвестор сможет получить достоверную информацию, касающуюся состояния и качества жилых помещений.

Следует изучить историю судебной практики застройщика. Узнать на сайтах соответствующих судов о предмете и итогах дел, рассматриваемых с участием застройщика и его основных деловых партнеров.

Гарантии для инвесторов

Отечественное законодательство устанавливает ряд гарантий для спонсоров, которые начинают действовать в случае предоставления им квартиры низкого качества. Так, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ содержит норму, в соответствии с которой инвестор имеет право на устранение недостатков построенного помещения. Если инвестор приобрел помещения для личных нужд, а не для осуществления коммерческой деятельности, то в действие вступают и нормы законодательства о защите прав потребителей.

Риск наличия вредного окружения

Риск наличия поблизости вредного окружения велик, если около строительной площадки достаточно много свободных незастроенных территорий. Вполне возможно, что в будущем на этих территориях будут размещены вредные техногенные объекты, загрязняющие окружающую среду.

Объекты, загрязняющие окружающую среду

К основным объектам, оказывающим отрицательное воздействие на экологическое состояние природы, следует отнести:

  • заводы;
  • промышленные комбинаты;
  • фабрики;
  • мусорные свалки;
  • линии ЛЭП;
  • магистральные газопроводы.

Документация, которую следует изучить перед капиталовложением

Чтобы снизить возможный риск нахождения подобных объектов около многоэтажного дома, следует внимательно изучить градостроительные документы на прилегающую земельную территорию. Инвестору, вкладывающему свои денежные средства в возведение новостройки, потребуется тщательно изучить такие документы как:

  • генеральный план;
  • план землепользования и застройки;
  • план планировки территории земельного участка.

Генплан и план землепользования и застройки должен находится в открытом доступе для граждан, обычно такие документы размещаются на официальных сайтах муниципальных органов субъектов РФ. План планировки территории разрабатывается органами местного самоуправления и хранится в местной администрации. При этом рассмотрение плана проходит на открытых публичных слушаниях, проводимых властями.

Риск задержки строительства и подключения объектов инфраструктуры

Задержка строительства инфраструктуры представляет собой недостаточно быстрое развитие дорог и инженерных сетей, необходимых для нормальной эксплуатации многоквартирного дома. Инфраструктура строения должна быть подключена после проведения основных строительных работ. Подключение сооружения к инженерным сетям является таким видом работ, которые производятся специалистами на последнем этапе возведения новостройки.

Риск задержки строительства объектов социальной инфраструктуры, которые не интегрированы в жилые комплексы, имеет довольно высокую вероятность реализации. Такие инфраструктуры повышают стоимость квартир, поэтому застройщики стараются как можно дольше оттягивать период их установки, чтобы обеспечивать себе устойчивых спрос на жилые площади со стороны инвесторов.

Снижения риска можно добиться, если прописать в инвестиционном контракте пункт, который будет предусматривать обязательство застройщика по сроку установки объектов инфраструктуры. Документ должен содержать вид ответственности, к которой будет привлечен недобросовестный застройщик, который не осуществил строительство и развитие инфраструктуры в указанный период времени.

Риск банкротства компании-застройщика

Знакомство с финансовой документацией застройщика

Чтобы снизить до минимума риск банкротства застройщика, спонсору необходимо перед финансированием объекта недвижимости внимательно изучить:

  • проектную декларацию застройщика;
  • бухгалтерский баланс застройщика;
  • отчет о прибылях и убытках;
  • аудиторское заключение.

По итогам рассмотрения указанной документации инвестор может сделать вывод о состоянии компании-застройщика и ее надежности. Грамотная оценка инвестором финансовой устойчивости застройщика в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 должна производиться инвесторами перед оформлением официального соглашения с застройщиком. В пункте 9 ст. 13 ФЗ от 06.12.2011 N 402-ФЗ указано, что застройщики могут отказаться от предоставления инвесторам своей финансовой документации, однако данные действия будут отрицательным образом свидетельствовать против застройщика.

Сведения о банкротстве застройщика

На практике нередко возникают случаи, когда в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства. При этом процедура может быть начата до завершения расчетов с долевым инвестором. При таких обстоятельствах инвесторы вправе претендовать на:

  • возврат денежных средств;
  • завершение строительства здания за счет своих личных средств с последующей передачей помещения в собственность.

В ряде случаев, как это указано в ст. 15.2 ФЗ от 29.12.2004 инвестор имеет право на получение компенсационных выплат в виде страховки ответственности застройщика.

Валютный риск

Валюта платежей – это важнейший фактор, влияющий на возникновение рисков. Валюта, в которой осуществляется финансирование строительного проекта, является значительным условием с финансовой точки зрения.

Так, если юридический договор предусматривает обязанность инвестора перечислить денежные средства в иностранной валюте, то инвестор принимает на себя риск потери части финансовых средств после девальвации. При этом учет валют осуществляется на период от даты достижения договоренностей до даты оплаты. Валютный риск особенно часто возникает у инвесторов, которые приобретают право собственности на объекты недвижимого имущества в рассрочку.

Отечественное законодательство устанавливает общее правило, в соответствии с которым любые платежи, производимые на территории РФ, независимо от валюты, прописанной в договоре, совершаются в русских рублях. Это означает, что инвестору придется продавать валюту по текущему курсу.

В последнее время курсы валют постоянно меняются. Высокая вариативность курсов приводит к неизбежному увеличению валютных рисков инвестора, осуществляющего вложения денежных средств в строительные проекты по возведению новостроек.

Колебания курсов могут как повысить возможность реализации риска, так и снизить его. Обычно в целях снижения валютных рисков стороны оговаривают в договоре специальный курс валюты, которым следует руководствоваться при расчетах по договору. Универсальный курс, зафиксированный на страницах официального соглашения об участии в долевом строительстве, будет использоваться сторонами независимо от курсовой динамики валюты на валютном рынке.

Административный риск

Противодействие местных властей процессу реализации строительного проекта – серьезный риск для инвестора, поскольку решение органов государственной власти может надолго приостановить процедуру возведения здания, что спровоцирует дополнительные расходы и финансовые потери. Противодействие может стать причиной длительного конфликта застройщика с местными властями.

Администрация населенного пункта, на котором находится участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома, может принять меры для прекращения стройки. Именно поэтому перед вложением инвестиций спонсору необходимо тщательно изучить характер отношений между застройщиком и местными властями. Стоит удостовериться, что муниципальные органы готовы предоставить всем сторонам договора участия в долевом строительстве все возможные юридические гарантии содействия в реализации строительного проекта.

Для инвестора важно знать содержание распорядительных актов местных властей, которые напрямую связаны с текущим проектом по возведению сооружения. Рекомендуется изучить договоры, которые застройщик заключал с государственными органами муниципального уровня.

Риск прекращения действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство, выданное застройщику или его генподрядчику, может быть аннулировано. Документ теряет свою юридическую силу в том случае, если застройщик утратил права на земельный участок, на котором происходит строительство многоэтажного дома.

Чтобы подтвердить факт получения застройщиком разрешения на строительство, инвестор должен обратиться с соответствующим ходатайством в органы власти, которые выдавали документ застройщику.

Риск утраты застройщиком прав на землю

Риск досрочного расторжения договора аренды возможен, если между застройщиком и собственником земли, где осуществляется строительство новостройки, заключен договор аренды земельного участка. Контроль действительности договора инвестор может осуществлять путем подачи запроса на получение выписки из ЕГРП на участок. Кроме этого спонсор может запросить у арендодателя справку об отсутствии претензий к арендатору.



Риски сопутствующие аренде имущества

Проблема

Аренда – это форма имущественного договора, которая стала одной из самых распространенных в мире. Привлекательность этого вида сделки заключается в выгодности для всех ее сторон. Арендодатель получает денежную прибыль, а арендатор пользуется предоставленным движимым или недвижимым имуществом на удобных условиях.

Примером аренды может служить прокат автотранспортного средства, который возможен как в нашей стране, так и в зарубежных государствах. Еще одним частым видом аренды считается сдача внаем квартиры или комнаты. Такие сделки заключаются, как правило, со студентами на время обучения в других городах, иностранными гражданами, приехавшими в страну для временного или постоянного проживания, а также с молодыми семьями, которые в силу различных обстоятельств не могут приобрести собственное жилье.

Таким образом, каждый гражданин или его родственник когда-либо участвовал в договоре аренды. Чтобы быть подготовленными к возможным проблемам и знать, каким образом выйти из сложной ситуации, рекомендуется ознакомиться с перечнем предстоящих рисков, которые часто возникают при заключении сделки между арендатором и арендодателем.

Статус арендодателя

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество.
Дело в том, что в ст. 608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо. Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Выписка из ЕГРП

Одним из вариантов подтверждения статуса арендодателя является получение выписки из Единого государственного реестра прав. Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ подтверждает, что такие сведения являются общедоступными. Именно поэтому должностные лица органа, проводящего государственную регистрацию прав, могут выдать выписку, касающуюся:

  • прав на имущество;
  • введенных в отношении собственника ограничений на право пользования имуществом;
  • имеющихся обременений;
  • требований, заявленных в отношении объекта в судебном порядке.

Региональные службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимаются выдачей описанных выписок из реестра. В течение 5 дней должностные лица обязаны выдать заявителю соответствующую информацию либо предоставить письменный отказ.

Отказ в выдаче выписки. Документ об отказе в предоставлении выписки должен содержать в себе конкретные ссылки на статьи законов РФ, не позволяющих гражданину получить требуемую информацию. Также в письменном отказе должна стоять подпись уполномоченного государственного служащего и печать государственного органа, выдавшего документ.

Срочная выписка. Если выписка требуется срочно, то гражданам рекомендуется прибегнуть к услугам частных компаний. Такие коммерческие организации предоставляют лицам юридические услуги, в том числе и получение от имени заявителя выписок из государственных учреждений. Они выполняют свои функции достаточно оперативно и, благодаря налаженной системе получения документации, могут оформить выписку за 1 день.
Также арендаторы могут обратиться в государственный орган через интернет. Многие государственные структуры располагают официальными сайтами. Обращения граждан и заявки на получение выписок принимаются в форме электронных сообщений.

Представитель собственника имущества. В том случае, если в роли арендодателя выступает не собственник имущества, а уполномоченным им представитель, арендатор вправе затребовать документы, подтверждающие права представителя. Среди таких бумаг:

  • доверенность, оформленная от имени собственника имущества;
  • договор простого товарищества;
  • посреднический договор.

Знакомясь с содержанием представленных бумаг, будущий арендатор должен удостовериться в том, что они содержат прямое указание на то, что собственник предмета аренды по своей воле делегировал представителю полномочия по сдаче имущества в аренду.

Аренда имущества, предоставленного в оперативное управление. Если предметом арендного договора выступает федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, то его собственником в соответствии с российским законодательством будет являться Росимущество. Это значит, что арендатору перед подписанием соглашения следует убедиться в согласии названного государственного органа власти.

Договор аренды с таким собственником как Росимущество будет заключаться в рамках конкурсного порядка. Данный порядок регламентирован в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. Если он будет каким-либо образом нарушен, то в силу вступят нормы ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ, которые предусматривают наказание в виде административного штрафа для виновных лиц.

Практика обжалования штрафов. В правоприменительной практике имеется ряд наглядных примеров, когда арендаторы подали заявление в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение о привлечении их к административной ответственности. Такие заявления не были удовлетворены, и суд оставил решение о назначении штрафа неизменным.

В качестве прецедентных случаев можно назвать решение арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2009 по делу N А40-83451/09-92-547 или Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-18612/2009-АК от 09.10.2009 по делу N А40-83313/09-94-572, которые подробно иллюстрируют случаи обжалования арендаторами административных санкций.

Преимущества сделки с юридическими лицами. Многие привыкли заключать договор аренды только с физическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Однако не стоит исключать возможности сотрудничества с юридическими лицами. При заключении сделок с организациями можно рассчитывать на значительную выгоду.

Сэкономить удастся тем, кто планирует на протяжении длительного срока предоставлять в пользование предмет аренды. Это происходит по той причине, что ремонт арендуемого имущества организации, выступающие в качестве арендаторов, как правило, осуществляют за свой счет. Такой пункт обычно включается сторонами в условия заключаемого договора. Расходы на ремонт входят в траты на налогообложение прибыли, указанные в пункте 2 статьи 260 НК РФ.

Государственная регистрация договоров аренды

Обязательная регистрация сделки. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит в себе требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее 1 года. Если регистрация не осуществлена, то сделка является недействительной и не может повлечь за собой каких-либо юридических прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Заключение договора без регистрации. Законодатель допускает заключение сделки по аренде недвижимости без проведения процедуры ее регистрации в государственных органах власти. Для того, чтобы избежать регистрации, стороны должны включить в договор пункт о сроках аренды. Длительность периода аренды не должна превышать 1 года. Также договор должен включать условие о возможной пролонгации, то есть о праве сторон на продление договора на оговоренный срок.

Бессрочная аренда. Договор бессрочной аренды недвижимости подлежит регистрации, эта процедура будет проходить дольше, чем регистрация сделки на определенный срок. Тем не менее, арендатор, который получает бессрочное право пользования имуществом, может рассчитывать на определенную выгоду. Его преимущество будет заключаться в том, что размер аренды останется неизменный, в то время как плата за аренду по срочному договору может быть увеличена ежегодно, как это описано в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Вопрос о распределении расходов между сторонами договора аренды

Важность рассмотрения пункта о расходах. Стороны должны внимательно ознакомиться с составленным договором аренды. Важным условием, которое может вызвать множество споров в будущем, является раздел о содержании арендуемого имущества. Больше всего проблем, связанных с этим пунктом, возникает при аренде объектов недвижимости, поскольку их содержание предполагает расход внушительных денежных средств. Таким образом, чтобы не остаться в убытке, сторонам следует подробно описать условия, связанные с содержание арендуемого имущества.

Законодательная регламентация вопроса. ГК РФ в пункте 2 статьи 616 однозначно указывает на то, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. Практическая сторона вопроса показывает несколько иной вариант развития событий.
Так, все расходы, связанные с коммунальными службами, оплачиваются арендодателем. Это происходит по той причине, что именно он заключал с этими организациями договоры на предоставление потребительских услуг.

Арендатор, в свою очередь, несет расходы на содержание арендуемого имущества опосредованно. Это означает, что он обязан собственнолично компенсировать арендодателю расходы за оплату разнообразных коммунальных услуг.

Юридическая фиксация компенсационных затрат. Описанная компенсация может оформляться сторонами в виде дополнительного договора, который будет служить приложением к соглашению об аренде недвижимого имущества. Возможен вариант, когда оплата коммунальных услуг включается сторонами в сумму арендной платы.

Почему стоит использовать второй метод. Второй метод расчета является наиболее простым и удобным для сторон договора и для налоговых органов, взимающих с арендодателей государственные сборы на доходы. Этот способ компенсации практически полностью исключает возникновение недопонимания между арендатором и арендодателем. Он предполагает прозрачную систему платежей.  

Улучшения, вносимые в арендуемое имущество

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1.    фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить  обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора. Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2.    включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

  • государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
  • организации, подведомственные государственным академиям наук;
  • федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

  • целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
  • специфический правовой режим арендуемой собственности;
  • сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Зачет арендной платы в счет выкупной цены

Отрицательные стороны зачета. Гражданам не рекомендуется пользоваться нормой, описанной в пункте 2 статьи 624 ГК РФ. Она подразумевает право на зачет ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества. Норма весьма неудобна. Ее реализация вызовет достаточно негативные налоговые последствия.

Такое условие меняет статус выплат по договору. Арендная плата будет выступать в качестве платежа за приобретение амортизируемого имущества. Размер налогообложения таких сумм будет значительно увеличен, так как плата будет списываться частями, путем начисления амортизации. НДС будет приниматься к вычету не ежеквартально, а по факту отражения приобретения в учетных документах.

Преимущества зачета. Данный способ расчета между арендатором и арендодателем все же имеет свои преимущества. Право на зачет, регламентированное в пункте 2 статьи 624 ГКРФ, выступает надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора. Такой переход будет происходить в момент истечения срока действия арендного договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, можно отметить, что право зачета ранее оплаченных арендных взносов в счет выкупной стоимости объекта аренды может принести сторонам договора определенные гарантии и, в то же время, финансовые потери. Неправильное оформление зачета может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.