Методики управления рисками
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Методики управления рисками

Проблема

Проверка застройщика и предложенного им строительного проекта играет важнейшую роль для сокращения рисков, с которыми неизбежно сталкивается каждый инвестор, планирующий сделать капиталовложение в квартиру, расположенную в возводимой новостройке. Работа над рисками, их анализ и преодоление – это основная задача опытного спонсора, подыскивающего выгодный объект для денежного финансирования. Успешное выполнение поставленных задач во многом обуславливает способность эффективно контролировать уровень имеющихся рисков и нейтрализовать их с минимальными издержками.

Что такое риски

Спонсорские риски – это вероятные негативные события, которые могут отрицательным образом повлиять на инвестиционный проект, создать реальную угрозу процессу его реализации.

Виды рисков

Общая классификация спонсорских рисков позволяет разделить их на:

  • вероятные;
  • маловероятные.

Также специалисты в области правоотношений, связанных с инвестициями в долевом строительстве, предлагают подразделять риски на:

  • существенные, то есть те риски, которые способны оказать серьезное негативное влияние на инвестиционный проект, поставив под угрозу его реализацию и извлечение инвестором прибыли;
  • несущественные.

По степени воздействия на ситуацию риски делятся на:

  • игнорируемые, то есть те, которые не несут никакого отрицательного воздействия на ход реализации строительного проекта;
  • незначительные, которые предполагают:
  • увеличение продолжительности производства строительных работ, но все это происходит в рамках установленного бюджета и плановых сроков завершения возведения новостройки;
  • несоблюдение строительных решений;
  • незначительное понижение уровня безопасности строительства, который допускаются заказчиком;
  • наличие несерьезных производственных дефектов, которые можно быстро устранить;
  • умеренные, то есть риски, вызывающие такие последствия как:
  • увеличение периода строительство объекта недвижимого имущества;
  • появление производственных дефектов;
  • общее снижение безопасности строительства, которое требует согласования с заказчиком;
  • существенные, которые провоцируют возникновение:
  • производственного брака;
  • недопустимого несоблюдения техники безопасности на стройке;

Уровни рисков

Существует 3 уровня рисков, среди них:

  1. недопустимые, или риски, первичные для обработки. Они должны быть устранены или нейтрализованы на начальном этапе возникновения. Этот риск должен находиться под постоянным и самым жестким контролем со стороны инвестора проекта, уровень его действия должен периодически подвергаться анализу и переоценке;
  2. оправданные, или риски, вторичные для обработки. Это такие риски, которые должны иметь выработанную стратегию обработки. Контролировать такие риски следует до того момента, пока они не станут приемлемыми. Риск должен подвергаться контролю постоянно, периодически его рекомендуется переоценивать;
  3. приемлемые, то есть те риски, которые рассматриваются к принятию. Они оцениваются и переоцениваются периодически, как правило, не несут вредных последствий.

Ошибки при работе с рисками

Следует назвать ряд ошибок, распространенных в финансовой среде, которые совершают неопытные инвесторы. К ним относится:

  • неспособность осуществлять эффективный анализ и поиск существенных и вероятных рисков;
  • усиленный контроль над динамикой несущественных и маловероятных рисков, которые не могут вызвать вероятных негативных последствий;
  • игнорирование, принятие и неспособность нейтрализовать или снизить существенные и вероятные риски.

Чтобы добиться максимальной продуктивности при работе с рисками указанных выше ошибок следует избегать. Такая тактика позволит спонсору уделить наибольшее внимание самым опасным существенным и вероятным рискам.

Такие риски должны быть правильно выявлены и проанализированы. Чтобы избежать возможного негативного влияния, спонсор оценивает степень рисков, классифицирует их по видам, систематизирует и вырабатывает стратегию борьбы с рисками. Для более оперативной и эффективной нейтрализации рисков инвестору следует воспользоваться рядом полезных деловых инструментов.

Порядок работы с рисками

Процедура по борьбе с рисками, включает в себя несколько последовательных этапов. Среди основных стадий нейтрализации рисков можно назвать:

  • идентификацию рисков – это процесс определения рисков, которые способны отрицательным образом повлиять на строительный проект. В некоторых случаях для поиска рисков инверсоры привлекают риск-менеджеров и иных консультантов, которые самостоятельно анализируют конкретный проект и выявляют потенциально вероятные риски;
  • описание выявленных рисков. Указанная стадия устранения рисков предусматривает составление письменной характеристики каждого из найденных рисков. Как правило, они заносятся в специальную табличку. Описание риска обычно содержит пункты, касающиеся:
  • порядкового номера риска;
  • объекта риска;
  • наименования риска;
  • факторов риска;
  • вероятности возникновения риска;
  • потенциального и фактического ущерба, причиненного риском;
  • индекса риска.

Любой риск, внесенный в список, рассматривается специалистами с точки зрения его уязвимости. Риски оцениваются в качественных и количественных показателях;

  • оценка рисков – это третья стадия процедуры по устранению рисков. На этом этапе спонсор или уполномоченный им на эти действия специалист должен составить сводную таблицу, оформленную на основании данных об экспертах, осуществляющих анализ строительного проекта и потенциала инвестирования.
  • Документ должен содержать перечень экспертов, каждому из которых присвоен персональный уровень компетентности. Сведения, внесенные в список, будут являться конфиденциальными;
  • составление карты рисков осуществляется наиболее авторитетными экспертами, избранными инвестором. Риски фиксируются на карте в соответствии с уровнем их воздействия на строительный проект и в соответствии с рангом вероятности. Далее определяется граница толерантности к риску, то есть граница, указывающая на признак приемлемости риска. Те риски, которые обладают низким уровнем толерантности, необходимо тщательно разработать;
  • стадия воздействия на риски включает в себя поиск стратегии управления рисками. Специалисты изучаются вопрос, существует ли объективная необходимость в принятии дополнительных мер или разработке плана действия по устранению рисков. Они работаться с целью:
  • уменьшить вероятность риска;
  • снизить возможность наступления материального ущерба;
  • изменить характер последствий, возникающих после реализации риска.

Главная задача специалистов, разрабатывающих план, - смещение самых опасных рисков за пределы границы толерантности. При этом они должны соотносить затраты, необходимые на такое перемещение, с выгодами, которые возникнут в результате нейтрализации риска. Изменение показателя успешности управления рисками напрямую зависит от характера мер по управлению, предложенных по итогам анализа;

  • заключительная стадия предполагает принятие мер по воздействию на существующие риски, расположенные выше границы толерантности. В отношении недопустимых рисков обычно применяется воздействие в виде смягчения причин, повлекших за собой формирование риска.

Карта инвестиционных рисков

На первоначальной стадии выявления рисков спонсор может воспользоваться картой рисков. Это специальный документ, где содержатся сведения обо всех потенциальных рисках инвестора. Также в карте рисков отмечается план по устранению рисков, намеченный инвестором. Он фиксирует выбранные им мероприятия, которые помогут нейтрализации рисков, и вносит в карту информацию о требующихся ресурсах.

Созданная инвестором карта рисков должна быть максимально эффективной, чтобы он смог наглядно визуализировать механизм управления рисками. Карта рисков является не статичным, а динамичным документом. Она должна быть изменена в зависимости от направления динамики инвестиционного проекта. Риски лучше сразу делить на группы и подгруппы, определять уровень их опасности для проекта. Такой способ анализа позволит уделить особенно пристальное внимание наиболее вероятным и значительным событиям негативного характера, которые могут понизить прибыльность строительного проекта.

Техники по составлению карты рисков

Для составления карты рисков эксперты используют следующие методики:

  • метод аналоги;
  • метод моделирования;
  • метод численной оценки;
  • метод исследования отрасли;
  • метод анализа документационного комплекса.

Метод аналогии

Метод аналогии часто используется специалистами при составлении карты рисков. Он отличается простотой и высокой эффективностью суть методики заключается в фиксации рисков, характерных для аналогичных проектов.

Все же инвестору не следует применять только этот метод, исключая все остальные способы построения карты, поскольку документ должен быть в высшей степени адаптирован к условиям конкретного строительного проекта. Каждый проект по возведению здания является уникальным, он имеет свои черты и особенности, отличающие его от похожих процессов. Помимо типичных для ситуации рисков инвестору потребуется включить в карту индивидуальные риски проекта, которые вызваны особенностями действующего проекта.

Метод моделирования

Моделирование проектных действий – это способ составления карты рисков, который позволяет инвестору сформировать план действий, направленных на устранение рисков и их негативных последствий. Используя воображение, специалисты могут произвести диагностику состояния проекта и сформировать стадии его реализации. Каждой из стадий будут сопутствовать определенные риски. Чтобы воспользоваться этим способом для составления карты рисков, специалисту потребуется обладать глубокими теоретическими и практическими познаниями.

Квадрат инвестиционных рисков

Принцип Парето

Основной целью процедуры по оценке опасности рисков выступает поиск наиболее существенных и вероятных рисков, возникающих в процессе подготовки и реализации строительного проекта. Для достижения описанной цели успешно применяется принцип Парето. Этот принцип указывает на то, что устранение 20% наиболее существенных для проекта рисков дает инвестору 80% безопасности проекта.
Данное правило помогает понять, что инвестору не следует стремиться к преодолению стопроцентного показателя рисков. Безусловно, у спонсора не будет достаточного количества времени и средств, чтобы справиться со всеми возможными негативными факторами, однако стоит уделить внимание самым опасным из них.

Существенность риска и возможных последствий

Для того, чтобы выявить наиболее существенные риски, необходимо произвести их оценку и проанализировать объемы возможных убытков, вызванных возникновением рискового события. Критерий существенности играет важнейшую роль при классификации рисков. Знание потенциальных убытков поможет инвестору сократить их до минимума.

Вероятность риска

Если риск является существенным, но маловероятным, то его разработку можно отложить. Гораздо большей опасностью для инвестора обладают вероятные риски. Так, если проекту в скором будущем угрожает какое-либо негативное событие, то необходимо немедленно направить все силы на его нейтрализацию.

Квадрат рисков

Квадрат рисков - это графический инструмент, который помогает зафиксировать самые существенные и вероятные риски среди всех рисков, обнаруженных аналитиками. Фигура помогает сконцентрировать внимание спонсора на самых значимых рисках.

Части квадрата рисков

Такой квадрат имеет 4 части:

  • существенные и вероятные риски вносятся в левую верхнюю часть квадрата. Это те пункты, которые следует тщательно изучить в первую очередь;
  • в правой верхней части инвестор фиксируют все существенные риски, которые отличаются низкой степенью вероятности. Работа над такими рисками производится после анализа вероятных рисков;
  • в левую нижнюю часть квадрата вносят информацию о несущественных рисках, которые наиболее вероятны. Они оказывают минимальное воздействие на реализацию строительного проекта;
  • правая нижняя часть содержит сведения о несущественных рисках с низкой степенью вероятности, которые прорабатываются в последнюю очередь.

Методики устранения инвестиционных рисков

После окончания процедур по выявлению и оценке рисков проекта инвестору потребуется определить способы их нейтрализации.

Факторы, влияющие на способ борьбы с рисками

Выбор методик защиты и их применение к каждому риску зависит от:

  • конкретной рисковой ситуации;
  • ресурсов инвестора;
  • отношения инвестора к обнаруженным рискам.

Отказ от вложения средств

Иногда наиболее эффективным способом борьбы с риском является отказ от принятия действий по его устранению. Антирисковые мероприятия требуют значительных ресурсов, что может спровоцировать вложение в их реализацию существенных финансовых средств. Часто необоснованные траты становятся губительными для инвестора. Необдуманные инвестиции, вложенные под давлением внешних обстоятельств, не могут оказать предполагаемого положительного влияния на ситуацию, что делает их неэффективными.

Вложение средств для устранения риска

Если инвестор вкладывает свои денежные средства для устранения рисков без осуществления их предварительной оценки, это свидетельствует о низком уровне его компетентности в вопросах инвестиционных рисков. Делая капиталовложения на удачу, он может рассчитывать в равной степени, как на положительные, так и на отрицательные последствия своих действий.

Принятие риска наиболее полезно для инвестора, когда рисковые последствия осмыслены и учтены. В таком случае угроза потери денежных средств не будет являться для спонсора неожиданностью. Имея в голове понятие о видах и степени опасности рисков, инвестор сможет создать оптимальный алгоритм действий, адаптированный к конкретной практической ситуации.

Полное устранение риска

Полное устранение риска – это прием по нейтрализации рисков, который применяется в тех случаях, когда риск проекта является существенным и весьма вероятным. Также данная методика используется при наличии обстоятельств, когда устранение риска не требует от инвестора вложения крупных финансовых средств и иных ресурсов. Риск может быть устранен посредством:

  • снижения до нуля возможного ущерба, возникающего в результате наступления рискового события;
  • устранения вероятности наступления рискового события.

Снижение риска

Возможность наступления рискового события может быть снижена до нуля либо до определенного показателя. Если устранить риск в полной мере невозможно, то спонсору рекомендуется предпринять комплекс мер по максимальному снижению вероятности и значимости этого риска.

Хотя риск и сохраняется, антирисковые мероприятия позволяют:

  • понизить размер возможных убытков;
  • уменьшить вероятность наступления рискового события.

Передача риска третьему лицу

Это один из юридических приемов, направленных на устранение имеющихся рисков. Он предполагает страхование ответственности застройщика перед долевым инвестором, вложившим свои денежные средства в строительный проект по возведению объекта недвижимого имущества.

Борясь с рисками, инвестор должен, прежде всего, уделять внимание нейтрализации существенных и вероятных рисков, для поиска которых ему понадобится составить квадрат рисков. Самые опасные риски рекомендуется устранять полностью, снижать их до минимального показателя или передавать третьим лицам.

Устранение несущественных и маловероятных рисков

Несущественные или маловероятные риски можно снижать или принимать. Прием риска может оказаться полезным, если затраты на устранение риска не превышают потенциальный ущерб, вызванный наступлением негативных последствий. Также рекомендуется принимать риски, когда у инвестора нет времени и других ресурсов на борьбу с ними.

Рисковые расходы

Управление рисками влечет за собой внесение дополнительных денежных средств в строительный проект. Эти затраты могут быть снижены, если после реализации проекта и получения квартиры в новостройке инвестор получит дополнительную прибыль.

Управление рисками – это один из значительных пунктов, входящих в перечень расходов на участие в договоре долевого строительства нового жилья. Если инвестор откажется поддерживать застройщика и компенсировать риски, то он в значительной степени снизит показатель безопасности своих инвестиций в строительный проект по возведению новостройки.

На практике часто встречаются ситуации, когда значительные капиталовложения со стороны инвестора окупаются благодаря высокой прибыльности готового проекта. Именно поэтому можно сделать вывод, что большая сумма средств, вложенных для устранения рисков, обеспечивает высокую степень безопасности проекта.

Для спонсора важно не экономить на расходах и вкладывать средства наиболее эффективным образом. Плодотворность капиталовложений поможет спонсору сократить свои расходы на поддержку строительного проекта и извлечь больше прибыли от полученной в собственность квартиры.

Чтобы снизить расходы по рискам, требуется:

  1. производить объективную оценку рисков, принимая самые малозначительные и несущественные из них;
  2. использовать наиболее эффективные и недорогие приемы для нейтрализации рисковых случаев.

Данные о расходах можно зафиксировать в карте рисков. Это поможет объективно оценить затраты и рассчитать вероятную прибыль.

Рисковый план

Рисковый план составляется инвестором после проведения процедуры выявления и оценки рисков. Эта бумага представляет из себя такой документ, который содержит последовательность действий по нейтрализации рисков, а также примерные сроки процедуры устранения рисков.

В плане инвестор фиксирует основные приоритеты, которые следует проработать в первую очередь. Необходимо спланировать период нейтрализации рисков, а также учесть объем ресурсов, требующихся для осуществления таких планов.

План должен постоянно корректироваться. Внесение изменений в готовый рисковый план осуществляется в соответствии с результатами предпринятых антирисковых мероприятий. Эти изменения способствуют объективному анализу ситуации, поскольку документ будет отражать достижения и планы инвестора в отношении устранения рисков строительного проекта.

Динамика инвестиционных рисков

Вероятность и значимость рисков должна быть регулярно переоценена инвестором, поскольку в результате динамики реализации строительного проекта риски изменяются. Строительный проект развивается, здание возводится, определенные риски уменьшаются или исчезают самостоятельно, а некоторые – увеличиваются. По итогам анализа динамики рисков инвертор вносит в ранее составленную карту рисков, квадрат рисков и рисковый план соответствующие изменения.

Работа над рисками не должна быть приостановлена на каком-то этапе строительства. Спонсор, не производящий постоянный мониторинг состояния рисков, может столкнуться с проблемной ситуацией, когда риски выйдет из под контроля. Информация о рисках не может быть достаточной и окончательной, она постоянно изменяется, поэтому исследовать ее необходимо непрерывно, на протяжении всего периода реализации строительного проекта по возведению объекта недвижимого имущества.

Безопасность действующего проекта, должна изучаться на протяжении времени окупаемости инвестиций. Это позволит спонсору избежать значительных финансовых потерь и извлечь из квартиры в новостройке дополнительную прибыль.

Спонсору следует помнить о том, что развитие ситуации со строительным проектом вариативно. Постоянно возникают новые обстоятельства, которые ранее не были учтены. Именно поэтому для спонсора полезно не прекращать работу по оценке рисков и принятию необходимых мер по их своевременному устранению.



Риски сопутствующие аренде имущества

Проблема

Аренда – это форма имущественного договора, которая стала одной из самых распространенных в мире. Привлекательность этого вида сделки заключается в выгодности для всех ее сторон. Арендодатель получает денежную прибыль, а арендатор пользуется предоставленным движимым или недвижимым имуществом на удобных условиях.

Примером аренды может служить прокат автотранспортного средства, который возможен как в нашей стране, так и в зарубежных государствах. Еще одним частым видом аренды считается сдача внаем квартиры или комнаты. Такие сделки заключаются, как правило, со студентами на время обучения в других городах, иностранными гражданами, приехавшими в страну для временного или постоянного проживания, а также с молодыми семьями, которые в силу различных обстоятельств не могут приобрести собственное жилье.

Таким образом, каждый гражданин или его родственник когда-либо участвовал в договоре аренды. Чтобы быть подготовленными к возможным проблемам и знать, каким образом выйти из сложной ситуации, рекомендуется ознакомиться с перечнем предстоящих рисков, которые часто возникают при заключении сделки между арендатором и арендодателем.

Статус арендодателя

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество.
Дело в том, что в ст. 608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо. Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Выписка из ЕГРП

Одним из вариантов подтверждения статуса арендодателя является получение выписки из Единого государственного реестра прав. Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ подтверждает, что такие сведения являются общедоступными. Именно поэтому должностные лица органа, проводящего государственную регистрацию прав, могут выдать выписку, касающуюся:

  • прав на имущество;
  • введенных в отношении собственника ограничений на право пользования имуществом;
  • имеющихся обременений;
  • требований, заявленных в отношении объекта в судебном порядке.

Региональные службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимаются выдачей описанных выписок из реестра. В течение 5 дней должностные лица обязаны выдать заявителю соответствующую информацию либо предоставить письменный отказ.

Отказ в выдаче выписки. Документ об отказе в предоставлении выписки должен содержать в себе конкретные ссылки на статьи законов РФ, не позволяющих гражданину получить требуемую информацию. Также в письменном отказе должна стоять подпись уполномоченного государственного служащего и печать государственного органа, выдавшего документ.

Срочная выписка. Если выписка требуется срочно, то гражданам рекомендуется прибегнуть к услугам частных компаний. Такие коммерческие организации предоставляют лицам юридические услуги, в том числе и получение от имени заявителя выписок из государственных учреждений. Они выполняют свои функции достаточно оперативно и, благодаря налаженной системе получения документации, могут оформить выписку за 1 день.
Также арендаторы могут обратиться в государственный орган через интернет. Многие государственные структуры располагают официальными сайтами. Обращения граждан и заявки на получение выписок принимаются в форме электронных сообщений.

Представитель собственника имущества. В том случае, если в роли арендодателя выступает не собственник имущества, а уполномоченным им представитель, арендатор вправе затребовать документы, подтверждающие права представителя. Среди таких бумаг:

  • доверенность, оформленная от имени собственника имущества;
  • договор простого товарищества;
  • посреднический договор.

Знакомясь с содержанием представленных бумаг, будущий арендатор должен удостовериться в том, что они содержат прямое указание на то, что собственник предмета аренды по своей воле делегировал представителю полномочия по сдаче имущества в аренду.

Аренда имущества, предоставленного в оперативное управление. Если предметом арендного договора выступает федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, то его собственником в соответствии с российским законодательством будет являться Росимущество. Это значит, что арендатору перед подписанием соглашения следует убедиться в согласии названного государственного органа власти.

Договор аренды с таким собственником как Росимущество будет заключаться в рамках конкурсного порядка. Данный порядок регламентирован в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. Если он будет каким-либо образом нарушен, то в силу вступят нормы ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ, которые предусматривают наказание в виде административного штрафа для виновных лиц.

Практика обжалования штрафов. В правоприменительной практике имеется ряд наглядных примеров, когда арендаторы подали заявление в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение о привлечении их к административной ответственности. Такие заявления не были удовлетворены, и суд оставил решение о назначении штрафа неизменным.

В качестве прецедентных случаев можно назвать решение арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2009 по делу N А40-83451/09-92-547 или Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-18612/2009-АК от 09.10.2009 по делу N А40-83313/09-94-572, которые подробно иллюстрируют случаи обжалования арендаторами административных санкций.

Преимущества сделки с юридическими лицами. Многие привыкли заключать договор аренды только с физическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Однако не стоит исключать возможности сотрудничества с юридическими лицами. При заключении сделок с организациями можно рассчитывать на значительную выгоду.

Сэкономить удастся тем, кто планирует на протяжении длительного срока предоставлять в пользование предмет аренды. Это происходит по той причине, что ремонт арендуемого имущества организации, выступающие в качестве арендаторов, как правило, осуществляют за свой счет. Такой пункт обычно включается сторонами в условия заключаемого договора. Расходы на ремонт входят в траты на налогообложение прибыли, указанные в пункте 2 статьи 260 НК РФ.

Государственная регистрация договоров аренды

Обязательная регистрация сделки. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит в себе требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее 1 года. Если регистрация не осуществлена, то сделка является недействительной и не может повлечь за собой каких-либо юридических прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Заключение договора без регистрации. Законодатель допускает заключение сделки по аренде недвижимости без проведения процедуры ее регистрации в государственных органах власти. Для того, чтобы избежать регистрации, стороны должны включить в договор пункт о сроках аренды. Длительность периода аренды не должна превышать 1 года. Также договор должен включать условие о возможной пролонгации, то есть о праве сторон на продление договора на оговоренный срок.

Бессрочная аренда. Договор бессрочной аренды недвижимости подлежит регистрации, эта процедура будет проходить дольше, чем регистрация сделки на определенный срок. Тем не менее, арендатор, который получает бессрочное право пользования имуществом, может рассчитывать на определенную выгоду. Его преимущество будет заключаться в том, что размер аренды останется неизменный, в то время как плата за аренду по срочному договору может быть увеличена ежегодно, как это описано в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Вопрос о распределении расходов между сторонами договора аренды

Важность рассмотрения пункта о расходах. Стороны должны внимательно ознакомиться с составленным договором аренды. Важным условием, которое может вызвать множество споров в будущем, является раздел о содержании арендуемого имущества. Больше всего проблем, связанных с этим пунктом, возникает при аренде объектов недвижимости, поскольку их содержание предполагает расход внушительных денежных средств. Таким образом, чтобы не остаться в убытке, сторонам следует подробно описать условия, связанные с содержание арендуемого имущества.

Законодательная регламентация вопроса. ГК РФ в пункте 2 статьи 616 однозначно указывает на то, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. Практическая сторона вопроса показывает несколько иной вариант развития событий.
Так, все расходы, связанные с коммунальными службами, оплачиваются арендодателем. Это происходит по той причине, что именно он заключал с этими организациями договоры на предоставление потребительских услуг.

Арендатор, в свою очередь, несет расходы на содержание арендуемого имущества опосредованно. Это означает, что он обязан собственнолично компенсировать арендодателю расходы за оплату разнообразных коммунальных услуг.

Юридическая фиксация компенсационных затрат. Описанная компенсация может оформляться сторонами в виде дополнительного договора, который будет служить приложением к соглашению об аренде недвижимого имущества. Возможен вариант, когда оплата коммунальных услуг включается сторонами в сумму арендной платы.

Почему стоит использовать второй метод. Второй метод расчета является наиболее простым и удобным для сторон договора и для налоговых органов, взимающих с арендодателей государственные сборы на доходы. Этот способ компенсации практически полностью исключает возникновение недопонимания между арендатором и арендодателем. Он предполагает прозрачную систему платежей.  

Улучшения, вносимые в арендуемое имущество

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1.    фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить  обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора. Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2.    включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

  • государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
  • организации, подведомственные государственным академиям наук;
  • федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

  • целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
  • специфический правовой режим арендуемой собственности;
  • сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Зачет арендной платы в счет выкупной цены

Отрицательные стороны зачета. Гражданам не рекомендуется пользоваться нормой, описанной в пункте 2 статьи 624 ГК РФ. Она подразумевает право на зачет ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества. Норма весьма неудобна. Ее реализация вызовет достаточно негативные налоговые последствия.

Такое условие меняет статус выплат по договору. Арендная плата будет выступать в качестве платежа за приобретение амортизируемого имущества. Размер налогообложения таких сумм будет значительно увеличен, так как плата будет списываться частями, путем начисления амортизации. НДС будет приниматься к вычету не ежеквартально, а по факту отражения приобретения в учетных документах.

Преимущества зачета. Данный способ расчета между арендатором и арендодателем все же имеет свои преимущества. Право на зачет, регламентированное в пункте 2 статьи 624 ГКРФ, выступает надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора. Такой переход будет происходить в момент истечения срока действия арендного договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, можно отметить, что право зачета ранее оплаченных арендных взносов в счет выкупной стоимости объекта аренды может принести сторонам договора определенные гарантии и, в то же время, финансовые потери. Неправильное оформление зачета может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.