Признание права собственности на недвижимость в судах
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Признание права собственности на недвижимость в судах

Под иском о признании за человеком права собственности подразумевается один из самых востребованных на сегодняшний момент, а, следовательно, один из самых широко распространенных способов осуществления защиты нарушенных прав. Речь идет о нарушениях, возникших вследствие ненадлежащего исполнения различного рода обязательств, присвоенных в результате проведения сделок с недвижимостью.

В рамках осуществления своей деятельности третейская организация, осуществляющая судебную деятельность, рассматривает представленные ей иски о необходимости осуществить признание права собственности за определенным человеком на фактически не принадлежащий ему объект недвижимости. Положение урегулировано законодательным актом о деятельности третейских организаций. В нормативно-правовом документе предусматривается возможность передать в этот суд разногласие, которое возникло в рамках отношений, урегулированных гражданским правом.

Ни один законодательный акт не устанавливает прямой запрет на признание этим судом права на собственность имуществом. Допускается возможность обращения сторон для разрешения любого возникшего между ними спора в рамках отношений, урегулированных гражданским законодательством, в организации, выполняющие судебные функции. Практика, касающаяся этого вопроса, прошла тяжелый путь своего формирования и была достаточно неоднозначна. Как правило, вопросы возникали из-за законодательного акта, регулирующего вопросы о регистрации имущественных прав. Согласно этому документу, право может возникнуть на основании постановления, вынесенного органом, осуществляющим судебную деятельность. В свою очередь, акт, регулирующий деятельность организаций, выполняющих судебные функции, устанавливает, что решения такой организации не могут быть тождественны постановлениям обычного государственного судебного органа.

Точку в вопросе поставил Верховный судебный орган, который решил, что точное применение закона об осуществлении регистрации имущественных прав, будет являться ограничением права собственника на самостоятельный выбор формы защиты. Значит требуется проводить регистрацию прав, даже при наличии соответствующего решения, предоставленного третейской организацией судебного характера.

В 2007 году эта точка зрения претерпела изменения, и этот ответ на вопрос утратил свою силу. Теперь регистрация прав недвижимым имуществом по решению организации судебного характера должна осуществляться на общих основаниях. Следовательно, если вынесенное решение не было оспорено, оно может быть основанием для проведения процедуры регистрации. В отличие от решений обычных государственных судебных организаций, непосредственно при осуществлении деятельности по регистрации права собственности, регистрационный орган обязан провести правовую экспертизу всех представленных документов на предмет законности сделки. При проведении такой проверки устанавливается отсутствие каких-либо противоречий между уже существующими и регистрируемыми правами, проверяется наличие оснований, которые могут посчитаться отказом для проведения регистрации.

Решения организации судебного характера, которые обязывают Росреестр осуществить регистрацию на основании этого документа, не подлежат рассмотрению в ходе арбитражного процесса. Данный запрет аргументирован тем, что организация, осуществляющая деятельность судебного характера, не имеет права принимать решения, имеющие публично-правовой характер.

Точку в рассмотрении этого вопроса поставил Конституционный судебный орган, придя к выводу, что третейская организация, осуществляющая судебную деятельность, может рассматривать дела о признании права собственности на недвижимость. Аргументация решения заключалась в том, что такие судебные органы преимущественно рассматривают дела по различным обязательствам и практически не затрагивают сферу права собственности на объекты недвижимости. Арбитражным судом города Москвы в 2013 году было рассмотрено дел о признании права собственности всего на 3,6 процента от общего количества всех рассмотренных споров. При этом большая часть таких споров касалась дел, в которых одна из сторон уклонялась от проведения государственной регистрации, в то время как сама купля-продажа объекта недвижимости уже фактически была исполнена.

Помимо этого, письмом Росреестра также допускается проведение регистрации на основании решения, вынесенного организацией, осуществляющей судебную деятельность:

  • О признании собственности на самовольно возведенную постройку.
  • О признании собственности на постройку после проведения реконструкции, если все работы были проведены без получения разрешительной документации.
  • О признании права собственности на индивидуальные жилые дома, которые располагаются на территории коттеджного поселка.

Это письмо также устанавливает определенный порядок совершения регистрационных действий, если имущественное право установлено решением организации, осуществляющей судебные функции.

Допускается два случая, в которых возможно обращение в Росреестр на основании решения, вынесенного по результатам рассмотрения дела организацией, осуществляющей судебную деятельность:

  • Если стороны исполняют решение в добровольном порядке.
  • Если ответчик по каким-либо причинам отказывается исполнять решение в добровольном порядке.

Если подробнее остановиться на рассмотрении судебной практики, можно сделать вывод о том, что отсутствие ранее выданного судебным органом листа, в котором закрепляется необходимость исполнения решения, принятого судом о признании за человеком имущественного права, выступает основанием для вынесения отказа в осуществлении регистрации.

Постановлением Верховного арбитражного суда были установлены следующие принципы осуществления регистрационных действий на основании решения, вынесенного организации, осуществляющей судебную деятельность:

  • Решения, препятствующие осуществлению установления права собственности имуществом, которое находится в собственности гражданина, не привлеченного к рассмотрению дела, рассматриваются обходом действующего гражданского законодательства. Следовательно, создание видимости частно-правового спора, необходимого для появления формального обстоятельства для проведения государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, является нарушением публичных прав государства.
  • Если на здание не было зарегистрировано никакого права собственности, а лицо, выступающее в третейском споре в качестве ответчика, не имеет к нему материальных интересов, передача спора на рассмотрение в такой суд нарушает принципы законодательства Российской Федерации.
  • Если в ходе третейского спора было принято решение о признании права собственности на объект незавершенного строительства, без принятия участия в суде собственника участка – муниципального образования, на котором располагается такой объект недвижимости, осуществляется нарушение установленного порядка проверки соблюдения норм специального законодательства, направленного на ввод здания в эксплуатацию.
  • Если решение третейского суда признает правомерность осуществления перехода права собственности на участок земли, который на момент проведения спора находился под арестом, данное решение считается нарушением установленного порядка государственной регистрации, а, следовательно, и российского законодательства.

В целом, в 2015 году было принято сразу два федеральных закона, которые играют ключевую роль в данной сфере правоотношений. К ним относятся:

  • Закон о регистрации недвижимости.
  • Закон об арбитраже.

Следовательно, можно отменить тенденцию по существенному усилению контроля над деятельностью третейских организаций, осуществляющих судебные функции, со стороны органов государственной власти. Ни одно решение не является основанием для осуществления внесения записей в любой из государственных реестров. Это относится и к записям, влекущим за собой любое изменение в гражданских правоотношениях. Внесение изменений допускается только при наличии исполнительного листа, предоставленного компетентным органом, осуществляющим судебную власть.

Этот способ контроля существовал и ранее. Однако теперь он из факультативного, то есть необязательного к исполнению, становится обязательным даже в тех случаях, когда обе стороны добровольно согласны исполнять решение, принятое в ходе третейского спора. Данный контроль только подчеркивает значимость, с которой государство относится к недвижимости, как к важной части гражданского оборота. Проведение мероприятий по государственной регистрации и контролю над деятельностью третейских судов позволяет обеспечить стабильность имущества граждан и защиту от злоупотребления правом на реализацию имущественных прав на объекты недвижимости.

Новый закон о государственной регистрации прав на недвижимость не содержит в себе специального указания на то, что решение о переходе имущественного права, принятое организацией, осуществляющей судебную деятельность в рамках третейского спора, имеет особый правовой статус. Согласно данному законодательному акту, основанием для проведения регистрационных действий является решение судебного органа, которое вступило в законную силу. В случае с организациями, осуществляющими судебную деятельность, основанием для проведения регистрации выступает определение, вынесенное судом о предоставлении исполнительного листа о необходимости в принудительном порядке осуществить решение, принятое третейской организацией, выполняющей судебные функции.

Законодательством о ведении регистрации имущественных прав выделяется несколько особенностей осуществления этой процедуры, принимая в качестве основания решение, вынесенное судом. Если в этом документе предусматривается необходимость осуществить прекращение права собственности на недвижимость у одного или сразу нескольких лиц, и возникновение подобного права у третьего лица, регистрация может осуществляться по заявлению гражданина, непосредственно у которого возникает право на собственность или по заявлению иного лица, с подтвержденным в ходе судебного разбирательства правом собственности. Заявления от лица, право собственности которого прекращается или признается отсутствующим не требуется если оно в ходе проведения судебного разбирательства выступало в качестве ответчика.

Однако это положение, в ходе применения его на практике, вызывает ряд неопределенностей. К примеру, они могут применяться к компетенции определенной судебной организации о выдаче им листа об исполнении в принудительном порядке решения, принятого в ходе проведения разбирательства в третейской организации, осуществляющей судебную деятельность. Заявление с просьбой предоставить такой лист, не является исковым, а, следовательно, лицо, выступавшее в организации, осуществляющей судебную деятельность, в качестве ответчика, будет выступать по листу в качестве заинтересованного лица. В результате, можно сделать вывод, что такая норма в подобной ситуации применяться не может. Этот поход может лишить возможности лиц, право на собственность которых было подтверждено в ходе проведения третейского спора, на регистрацию существующего у них права в урегулированном законодательством порядке.

Следовательно, несмотря на довольно значимые реформы, проведенные в рамках правового регулирования деятельности третейских судов, у государственной власти все еще остались вопросы, требующие решения. Принятые реформы никаким образом не меняют мнение об арбитрабельности подобных споров и об определенном порядке, в котором происходит осуществление признания права собственности имуществом.



Риски сопутствующие аренде имущества

Проблема

Аренда – это форма имущественного договора, которая стала одной из самых распространенных в мире. Привлекательность этого вида сделки заключается в выгодности для всех ее сторон. Арендодатель получает денежную прибыль, а арендатор пользуется предоставленным движимым или недвижимым имуществом на удобных условиях.

Примером аренды может служить прокат автотранспортного средства, который возможен как в нашей стране, так и в зарубежных государствах. Еще одним частым видом аренды считается сдача внаем квартиры или комнаты. Такие сделки заключаются, как правило, со студентами на время обучения в других городах, иностранными гражданами, приехавшими в страну для временного или постоянного проживания, а также с молодыми семьями, которые в силу различных обстоятельств не могут приобрести собственное жилье.

Таким образом, каждый гражданин или его родственник когда-либо участвовал в договоре аренды. Чтобы быть подготовленными к возможным проблемам и знать, каким образом выйти из сложной ситуации, рекомендуется ознакомиться с перечнем предстоящих рисков, которые часто возникают при заключении сделки между арендатором и арендодателем.

Статус арендодателя

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество.
Дело в том, что в ст. 608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо. Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Выписка из ЕГРП

Одним из вариантов подтверждения статуса арендодателя является получение выписки из Единого государственного реестра прав. Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ подтверждает, что такие сведения являются общедоступными. Именно поэтому должностные лица органа, проводящего государственную регистрацию прав, могут выдать выписку, касающуюся:

  • прав на имущество;
  • введенных в отношении собственника ограничений на право пользования имуществом;
  • имеющихся обременений;
  • требований, заявленных в отношении объекта в судебном порядке.

Региональные службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимаются выдачей описанных выписок из реестра. В течение 5 дней должностные лица обязаны выдать заявителю соответствующую информацию либо предоставить письменный отказ.

Отказ в выдаче выписки. Документ об отказе в предоставлении выписки должен содержать в себе конкретные ссылки на статьи законов РФ, не позволяющих гражданину получить требуемую информацию. Также в письменном отказе должна стоять подпись уполномоченного государственного служащего и печать государственного органа, выдавшего документ.

Срочная выписка. Если выписка требуется срочно, то гражданам рекомендуется прибегнуть к услугам частных компаний. Такие коммерческие организации предоставляют лицам юридические услуги, в том числе и получение от имени заявителя выписок из государственных учреждений. Они выполняют свои функции достаточно оперативно и, благодаря налаженной системе получения документации, могут оформить выписку за 1 день.
Также арендаторы могут обратиться в государственный орган через интернет. Многие государственные структуры располагают официальными сайтами. Обращения граждан и заявки на получение выписок принимаются в форме электронных сообщений.

Представитель собственника имущества. В том случае, если в роли арендодателя выступает не собственник имущества, а уполномоченным им представитель, арендатор вправе затребовать документы, подтверждающие права представителя. Среди таких бумаг:

  • доверенность, оформленная от имени собственника имущества;
  • договор простого товарищества;
  • посреднический договор.

Знакомясь с содержанием представленных бумаг, будущий арендатор должен удостовериться в том, что они содержат прямое указание на то, что собственник предмета аренды по своей воле делегировал представителю полномочия по сдаче имущества в аренду.

Аренда имущества, предоставленного в оперативное управление. Если предметом арендного договора выступает федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, то его собственником в соответствии с российским законодательством будет являться Росимущество. Это значит, что арендатору перед подписанием соглашения следует убедиться в согласии названного государственного органа власти.

Договор аренды с таким собственником как Росимущество будет заключаться в рамках конкурсного порядка. Данный порядок регламентирован в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. Если он будет каким-либо образом нарушен, то в силу вступят нормы ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ, которые предусматривают наказание в виде административного штрафа для виновных лиц.

Практика обжалования штрафов. В правоприменительной практике имеется ряд наглядных примеров, когда арендаторы подали заявление в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение о привлечении их к административной ответственности. Такие заявления не были удовлетворены, и суд оставил решение о назначении штрафа неизменным.

В качестве прецедентных случаев можно назвать решение арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2009 по делу N А40-83451/09-92-547 или Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-18612/2009-АК от 09.10.2009 по делу N А40-83313/09-94-572, которые подробно иллюстрируют случаи обжалования арендаторами административных санкций.

Преимущества сделки с юридическими лицами. Многие привыкли заключать договор аренды только с физическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Однако не стоит исключать возможности сотрудничества с юридическими лицами. При заключении сделок с организациями можно рассчитывать на значительную выгоду.

Сэкономить удастся тем, кто планирует на протяжении длительного срока предоставлять в пользование предмет аренды. Это происходит по той причине, что ремонт арендуемого имущества организации, выступающие в качестве арендаторов, как правило, осуществляют за свой счет. Такой пункт обычно включается сторонами в условия заключаемого договора. Расходы на ремонт входят в траты на налогообложение прибыли, указанные в пункте 2 статьи 260 НК РФ.

Государственная регистрация договоров аренды

Обязательная регистрация сделки. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит в себе требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее 1 года. Если регистрация не осуществлена, то сделка является недействительной и не может повлечь за собой каких-либо юридических прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Заключение договора без регистрации. Законодатель допускает заключение сделки по аренде недвижимости без проведения процедуры ее регистрации в государственных органах власти. Для того, чтобы избежать регистрации, стороны должны включить в договор пункт о сроках аренды. Длительность периода аренды не должна превышать 1 года. Также договор должен включать условие о возможной пролонгации, то есть о праве сторон на продление договора на оговоренный срок.

Бессрочная аренда. Договор бессрочной аренды недвижимости подлежит регистрации, эта процедура будет проходить дольше, чем регистрация сделки на определенный срок. Тем не менее, арендатор, который получает бессрочное право пользования имуществом, может рассчитывать на определенную выгоду. Его преимущество будет заключаться в том, что размер аренды останется неизменный, в то время как плата за аренду по срочному договору может быть увеличена ежегодно, как это описано в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Вопрос о распределении расходов между сторонами договора аренды

Важность рассмотрения пункта о расходах. Стороны должны внимательно ознакомиться с составленным договором аренды. Важным условием, которое может вызвать множество споров в будущем, является раздел о содержании арендуемого имущества. Больше всего проблем, связанных с этим пунктом, возникает при аренде объектов недвижимости, поскольку их содержание предполагает расход внушительных денежных средств. Таким образом, чтобы не остаться в убытке, сторонам следует подробно описать условия, связанные с содержание арендуемого имущества.

Законодательная регламентация вопроса. ГК РФ в пункте 2 статьи 616 однозначно указывает на то, что расходы по содержанию имущества несет арендатор. Практическая сторона вопроса показывает несколько иной вариант развития событий.
Так, все расходы, связанные с коммунальными службами, оплачиваются арендодателем. Это происходит по той причине, что именно он заключал с этими организациями договоры на предоставление потребительских услуг.

Арендатор, в свою очередь, несет расходы на содержание арендуемого имущества опосредованно. Это означает, что он обязан собственнолично компенсировать арендодателю расходы за оплату разнообразных коммунальных услуг.

Юридическая фиксация компенсационных затрат. Описанная компенсация может оформляться сторонами в виде дополнительного договора, который будет служить приложением к соглашению об аренде недвижимого имущества. Возможен вариант, когда оплата коммунальных услуг включается сторонами в сумму арендной платы.

Почему стоит использовать второй метод. Второй метод расчета является наиболее простым и удобным для сторон договора и для налоговых органов, взимающих с арендодателей государственные сборы на доходы. Этот способ компенсации практически полностью исключает возникновение недопонимания между арендатором и арендодателем. Он предполагает прозрачную систему платежей.  

Улучшения, вносимые в арендуемое имущество

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1.    фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить  обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора. Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2.    включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

  • государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
  • организации, подведомственные государственным академиям наук;
  • федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

  • целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
  • специфический правовой режим арендуемой собственности;
  • сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Зачет арендной платы в счет выкупной цены

Отрицательные стороны зачета. Гражданам не рекомендуется пользоваться нормой, описанной в пункте 2 статьи 624 ГК РФ. Она подразумевает право на зачет ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества. Норма весьма неудобна. Ее реализация вызовет достаточно негативные налоговые последствия.

Такое условие меняет статус выплат по договору. Арендная плата будет выступать в качестве платежа за приобретение амортизируемого имущества. Размер налогообложения таких сумм будет значительно увеличен, так как плата будет списываться частями, путем начисления амортизации. НДС будет приниматься к вычету не ежеквартально, а по факту отражения приобретения в учетных документах.

Преимущества зачета. Данный способ расчета между арендатором и арендодателем все же имеет свои преимущества. Право на зачет, регламентированное в пункте 2 статьи 624 ГКРФ, выступает надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора. Такой переход будет происходить в момент истечения срока действия арендного договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, можно отметить, что право зачета ранее оплаченных арендных взносов в счет выкупной стоимости объекта аренды может принести сторонам договора определенные гарантии и, в то же время, финансовые потери. Неправильное оформление зачета может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.