Схемы продажи квартир в новостройках
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Схемы продажи квартир в новостройках

Проблема

Инвестор, который планирует сделать капиталовложение в объект недвижимого имущества, должен быть знаком с основными финансово-правовыми схемами продажи квартир в новостройках. При выборе объекта финансирование немаловажную роль сыграет тип схемы, предложенной застройщиком.

Общая классификация схем продаж

Все схемы по продаже квартир в новостройках могут быть условно поделены на следующие разновидности:

  • законные схемы, конструкция которых прямо предусмотрена законом, среди них:

    продажа посредством заключения договора участия в долевом строительстве;
    продажа путем выпуска жилищных сертификатов;
    продажа через членство в жилищных кооперативах;
    продажа с помощью заключения договора купли-продажи будущего объекта;

  • обиходные схемы, то есть те, которые не были прописаны в законодательных актах, однако они нашли активное применение застройщиками в целях легального обхода неблагоприятных законодательных ограничений. К подобным схемам относят:

    вексельную схему продаж;
    продажу путем заключения договора соинвестирования;
    продажу посредством заключения предварительного договора купли-продажи;
    продажу через целевое фондирование.

Продажа квартиры в новостройке по ДДУ

Схема, при которой спонсор участвует в договоре долевого строительства, - это наиболее распространенный способ приобретения жилого помещения в возводимом здании. Законодатель предусматривает обязанность застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с инвесторами ДДУ, чтобы повысить юридическую безопасность положения долевых инвесторов. Если такой договор был заключен, то к правоотношениям застройщика и инвестора применяется ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Этот нормативный акт включается в себя ряд полезных юридических гарантий.

Юридические гарантии для инвестора

ФЗ N 214-ФЗ предусматривает норму, согласно которой застройщик вправе привлекать долевые инвестиции, если он имеет право собственности или аренды на застраиваемый территориальный участок, а также оформил разрешение на строительство. При обстоятельствах, когда при продажах применяется реклама, за застройщиком закрепляется обязанность опубликовать публичную декларацию на свой строительный проект. Такая декларация должна содержать сведения о проекте и о самом застройщике.

Административная ответственность

Если застройщик получает денежные инвестиции от граждан в долевое строительство квартир в новостройках, нарушая при этом законные требования, то он будет привлечен к юридической ответственности в виде административного штрафа. Размер штрафа не может превышать сумму в 1 млн. рублей. При этом стоит помнить, что штраф будет взыскиваться за каждый случай нарушения отечественного законодательства отдельно.

Запрет на привлечение инвестора до оформления ДДУ

Закон закрепляет норму, которая не позволяет застройщикам привлекать долевые инвестиции от граждан на цели реализации строительного объекта до момента, пока стороны не заключат договор участия в долевом строительстве. Соглашение считается заключенным, когда оно прошло через юридическую процедуру по государственной регистрации договора. Регистрация позволяет спонсорам избежать ряда рисков, а именно, двойной продажи квартиры в новостройке нескольких инвесторам.

Обеспечение обязательств

Обязанность обеспечения исполнения обязательств реализуется застройщиком путем принятия поручительства или приобретения ипотечного кредита на земельную территорию, подготовленную для строительства новостройки. С начала 2014 года вступили в юридическую силу нормы, касающиеся обязанности по страхованию ответственности застройщика перед долевыми инвесторами.

Дополнительные гарантии

Операция страхования может быть заменена обеспечением исполнения обязательств в виде поручительства банка. В ФЗ 214-ФЗ содержит перечень иных юридических гарантий, предоставленных долевым инвесторам. К примеру, инвестор имеет возможность заявить об:

  • одностороннем отказе от исполнения договора;
  • получении законных неустоек;
  • установлении гарантийных сроков качества построенной квартиры;
  • обязанности застройщика целевым образом расходовать средства инвесторов;
  • обязанности застройщика по опубликованию данных, касающихся проекта строительства объекта недвижимого имущества.

Схема продажи по ДДУ

Алгоритм действий для реализации схемы. Осуществление этой схемы предполагает ряд этапов, к которым следует отнести:

  1. составление ДДУ, его подписание сторонами договора и государственная регистрация в органах Росреестра;
  2. оплата инвестиций застройщику;
  3. заключение дополнительного соглашения, которое оформляется после завершения строительство многоквартирного дома. Соглашение должно быть зарегистрировано в государственных органах, производивших постановку на учет основного договора. Дополнительное соглашение, прилагаемое к ДДУ, уточняет площади помещения по обмерам БТИ и цену договора;
  4. уведомление застройщиком долевого инвестора о вводе здания в эксплуатацию, признание сооружения готовым к передаче в собственность инвестора;
  5. государственная регистрация права собственности долевого инвестора на квартиру в новостройке.

Особенности схемы по заключению договора участия в долевом строительстве

Схема продаж по ДДУ – это удобный способ заключить договор на приобретение недвижимого имущества, находящегося на стадии возведения. Многие банки и кредитные организации соглашаются предоставить гражданам денежные средства в рамках договора целевого ипотечного кредитования, которые направлены на инвестирование строительных проектов.

Большинство застройщиков еще перед заключением официального договора занимаются согласованием условий о предлагаемых банками ипотечных программах. Данные действия в значительной степени ускоряют бизнес-процессы и позволяют сторонам получить максимальное количество прибыли от сделки.

Перепродажа прав на квартиру

Если долевой инвестор пожелает продать застройщику права на требования по ДДУ, то он может сделать это после оплаты всех инвестиций застройщику. В пункте 1 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрен иной порядок. Закон говорит о продаже прав на квартиру в строящемся здании только с одновременным переводом долга по ДДУ на нового инвестора. Следует помнить, что для продажи прав будет необходимо заключение дополнительного соглашения между застройщиком, прежним и новым долевым инвестором.

Продажа через жилищные кооперативы

Что такое жилищный кооператив. Приобретение права собственности на жилое помещение в возводимом сооружении посредством жилого кооператива – это второй по полярности метод. Под жилищным или жилищно-строительным кооперативом законодатель подразумевает такую некоммерческую организацию, которая создана на основе принципа членства на добровольной основе.

Цель организации жилищного кооператива – это реконструкция или строительство за счет членов кооператива многоквартирного дома. Членом жилищного кооператива может стать шестнадцатилетнее физическое лицо или юридическое лицо. Деятельность кооперативов урегулирована в нормах Жилищного и Гражданского кодексов РФ.

Особенности приобретения квартир через жилищные кооперативы

Причина роста популярности названной финансово-правовой схемы состоит в освобождении застройщика от заключения ДДУ. К правоотношениям между застройщиком и инвестором не будут применяться нормы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

На практике считается, что процедура продажи жилых помещений в новостройках таким способом, является наиболее простой и выгодной для каждой из сторон сделки. Раньше законодатель не выставлял перед кооперативами обязанности обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения долевых инвестиций. Однако это стало провоцировать ситуации, когда кооперативы занимались мошенничеством путем привлечения долевых инвестиций без наличия выделенной под застройку земли и разрешительной документации.

Изменения законодателя

Указанные обстоятельства вызвали необходимость внесения изменений в российское гражданское и жилищное законодательство. Юридические гарантии инвесторов должны быть повышены. С 1 декабря 2011 года была изменена часть 3 ст. 110 ЖК РФ, в нее внесли сведения об обязательстве кооперативов по оформлению прав на застраиваемый земельный участок и получению разрешения на строительство. Пункт 2 ст. 5 ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ, который был отредактирован законодателем в июле 2013 года, указал, что такое правило не действует в случаях, когда жилищный кооператив был создан ранее 01.12.2011 года.

Перед принятием решения о покупке квартиры

Специалисты в области сделок с недвижимостью указывают на то, что перед подписанием официального решения о вступлении в кооператив и приобретении недвижимого имущества инвестор должен проверить:

  • наличие и содержание учредительных документов, к которым относится устав организации;
  • наличие и действительность регистрационных документов на кооператив, к примеру, свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет, а также выписки из ЕГРЮЛ;
  • наличие и содержание правоустанавливающих документов кооператива в отношении земельного участка, подлежащего застройке. Ознакомиться с разрешением на строительство, которое должно быть оформленное на кооператив;
  • наличие и содержание необходимых допусков на выполнение работ, которые могут оказать влияние на безопасность здания. Такие документы необходимы организации, если она выступает в роли заказчика при строительстве здания;
  • наличие и содержание инвестиционного контракта, заключенного кооперативом с местными органами власти. Такой контракт заключается, если застройка ведется на публичной земле. Документ включает в себя процедуру и условия по реализации инвестиционного проекта.

После того, как указанная документация будет проверена и инвестор удостоверится в ее подлинности и действительности, он может перейти к оформлению сделки.

Процедура вложения долевых инвестиций путем членства в кооперативе

Прием в кооператив. Лицо, не вступившее в кооператив, должно подать соответствующее заявление. Заявку принимает орган правления кооператива, она должна быть оформлена на имя председателя правления некоммерческой организации.

Член кооператива, или пайщик, признается таковым после внесения денежных средств в рамках вступительного взноса. При этом инвестор должен помнить о том, что решения о его приеме в члены кооператива будет приниматься на общем собрании членов кооператива. Срок принятия решения о приеме лица в число участников кооператива составляет около 1 месяца.

Паевые взносы

Чтобы получить право на квартиру, инверсору предстоит уплачивать паевые взносы за объект недвижимого имущества, расположенный в возводимом здании. Спонсор также может:

  • принимать участие в управлении кооперативом;
  • являться на общие собрания членов кооператива;
  • отдавать свой голос при голосовании;
  • избирать членов правления кооператива;
  • изменять порядок оплаты или размер паевых взносов.

Размер паевого взноса регламентируется уставом некоммерческой организации. Эти денежные средства собираются в целях содержания аппарата кооператива и обеспечения его хозяйственной деятельности.

Передаточный акт

После того, как участник кооператива уплатил паевые взносы, он получает передаточный акт. Этот документ подтверждает права инвестора на квартиру. Передаточный акт вручается спонсору в тех случаях:

  • когда здание введено в эксплуатацию;
  • если квартира поставлена на государственный кадастровый учет;
  • когда органы управления кооперативом приняли решение о вселении инвестора в его квартиру.

Регистрация имущества

Передаточный акт гарантирует инвестору право на владение и пользование квартирой, построенной на его денежные средства. Этот документ не предоставляет инвестору прав на распоряжение недвижимым имуществом, то есть он не может продавать квартиру или иным образом отчуждать ее. Право на распоряжение имуществом возникает у спонсора после государственной регистрации его прав собственности на квартиру.

Чтобы зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимого имущества, участник жилищного кооператива должен подать ряд документов в местное отделение Росреестра. Среди таких бумаг:

  • стандартное заявление;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • решение общего собрания кооператива о вселении долевого инвестора;
  • справка кооператива, которая подтверждает оплату долевым инвестором паевых взносов;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Возможные риски

Описанная финансовая схема может повлечь за собой возникновение следующих видов рисков:

  • высокие издержки на приобретение квартиры, которые могут увеличиваться в зависимости от суммы членских и иных взносов на содержание и деятельность кооператива;
  • обязанность пайщика действовать в соответствии с указаниями органов управления кооператива;
  • солидарно субсидиарная ответственность по убыткам кооператива. Она возникает, если кооператив неверно управляет строительным проектом, что провоцирует возникновение дополнительных затрат;
  • невозможность отчуждения прав на паевой взнос в отношении третьего лица, которое не является членом кооператива. Данное обстоятельство уменьшает показатель ликвидности долевых инвестиций и осложняет продажу прав на инвестиционные квартиры;
  • гарантии, перечисленные в ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не действуют в отношении лиц, являющихся членами кооператива.

Продажа через выпуск жилищных сертификатов

Приобретение жилого помещения в возводимом доме через жилищный сертификат – это способ покупки квартир, который не часто используется российскими гражданами. Возможность приобретения жилого помещения в новостройке по такой схеме регламентирована в пункте 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Причина невостребованности жилищных сертификатов состоит в том, что такая покупка не приносит инвестору ожидаемой прибыли. Приобретение квартиры с помощь сертификата требует активного взаимодействия с ФСФР РФ. Гражданам потребуется предоставить дополнительные гарантии обеспечения выпуска ценных бумаг. Схема является не такой удобной, как рассмотренные выше методики, потому что ее весьма сложно применять на практике.

О жилищных сертификатах

Процесс выпуска жилищных сертификатов урегулирован законодательными органами с помощью Указа Президента РФ от 10.06.1994 N 1182. В ст. 816 ГК РФ под жилищным сертификатом понимают вид облигаций, индексируемых номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на такие действия как:

  • покупка объектов недвижимого имущества, например, квартир, при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
  • получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости приобретенного жилищного сертификата.

Жилищный сертификат является документом, который подтверждает внесение первым владельцем денежных средств, необходимых для взведения определенной общей площади жилья, размер которой не может изменяться в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Номинал сертификата

Номинал сертификата всегда устанавливается в единицах общей площади жилья. Также возможно объявление номинальной стоимости в денежном эквиваленте. Минимальный номинал жилищного сертификата, который выражается с помощью единиц общей площади квартиры, не может быть установлен менее чем 0,1 квадратного метра от площади жилого помещения.

Совокупная номинальная стоимость сертификатов не должна быть выше общей площади новостройки, возводимой на средства, получаемые от размещения такого выпуска. Тот застройщик, который выпускает жилищные сертификаты, дающие инвесторам права на недвижимое имущество, называется эмитентом.

Выпуск сертификатов

Застройщик, зарегистрированный на территории РФ, имеет право на выпуск сертификатов, если он:

  • владеет на основе права собственности или права аренды земельной территорией, предназначенной для строительства объекта недвижимости;
  • получил разрешение на строительство.

Исполнение обязательств по жилищным сертификатам

Исполнение обязательств по жилищным сертификатам в соответствии с нормами ГК РФ обеспечивается с помощью следующих вариантов:

  • поручительство;
  • банковская гарантия;
  • муниципальная гарантия;
  • государственная гарантия.

Лицо, владеющее жилищным сертификатом на площадь 30% и более от общей площади квартиры, имеет возможность получить право на заключение с застройщиком договора купли-продажи жилого помещения в новостройке. 70% площади, которые остаются от общей площади квартиры, будут оплачены денежными средствами по такому соглашению.

Погашение сертификата

Погашение жилищного сертификата – это предоставление его собственнику денежных средств в соответствии с номинальной стоимостью документа. Сертификаты, предъявленные застройщику, должны быть погашены в течение 7 дней с момента их передачи застройщику к погашению.

Если предъявляется сертификат на 30% от общей площади квартиры и менее, то он погашается застройщиком в соответствии с индексацией его номинальной стоимости. В ситуации если застройщик не может самостоятельно погасить сертификат, то он погашается гарантом их выпуска, которым может выступать банк, иная кредитная организация или страховая компания, как это указано в пункте 6.9.4.1 Приказа ФСФР РФ от 25.01.2007 N 07-4/пз-н.

Схема продажи через жилищные сертификаты

Застройщик выпускает определенное количество жилищных сертификатов, цена которых покрывает стоимость жилых площадей, расположенных в возводимой новостройке. Затем происходит заключение договора банковской гарантии, который оформляется банком и застройщиком. В качестве альтернативного способа обеспечения обязательств застройщик имеет право на оформление поручительства по обязательству погасить жилищные сертификаты.

После этого застройщик проводит операции по регистрации выпуска жилищных сертификатов. Зарегистрированные сертификаты подлежат размещению и реализации. Застройщик уведомляет органы ФСФР о:

  • итогах выпуска жилищных сертификатов;
  • регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов;
  • регистрация проспекта эмиссии жилищных сертификатов.

После описанных мероприятий застройщик заключает договор купли-продажи квартиры с инвесторами. Спонсоры оплачивают договор, застройщик передает в их собственность квартиру. После получения недвижимости инвесторы регистрируют свои права собственности.

Продажа помещений в новостройках через ДКПБН

ДКПБН, или договор купли-продажи будущей недвижимости, заключается между застройщиком и инвестором, который является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. В части 3 ст. 1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 214-ФЗ прописано, что застройщику не требуется иметь разрешение на строительство. Сделка не подлежит обязательной государственной регистрации.

В договоре купли-продажи стороны должны четко прописать предмет сделки, то есть объект недвижимости, который предстоит построить и передать в собственность. ДКПБН заключается после утверждения проектной документации на объект долевого строительства. Данные проекта включаются в содержание договора, как и адрес будущего многоквартирного дома, это указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Схема продажи через ДКПБН

Процедура продажи квартиры в новостройке через ДКПБН подразумевает совершение следующих юридически значимых операций:

  1. заключение договора купли-продажи;
  2. оплата инвестиций застройщику;
  3. заключение дополнительного соглашения к ДКПБН, которое оформляется после окончания строительство здания. В соглашении стороны уточняют площадь многоквартирного дома и цену основного договора;
  4. регистрация права собственности застройщика на купленную в новостройке квартиру;
  5. подписание акта приемки помещения в собственность;
  6. регистрация права собственности долевого инвестора на объект недвижимого имущества.

Вексельная схема продаж

Это непредусмотренная законом схема продаж, которая стала применяться с 2005 года. Суть вексельной схемы состоит в заключении договора купли-продажи векселя на сумму, которая равна стоимости квартиры. Также между застройщиком и инвестором оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры. Срок возврата денежных средств по векселю и срок заключения основного договора совпадают.

После завершения строительных работ застройщик регистрирует объект недвижимости в свою собственность. Стороны оформляют договор купли-продажи, застройщик погашает стоимость векселя, а денежные средства возвращаются инвестору. Инвестор осуществляет повторную оплату стоимости договора. Застройщик передает ему в собственность объект недвижимости, то есть квартиру в новостройке.
Выгодность этого метода заключается в низкой цене на долевые инвестиции. Проценты, которые начисляются на векселя, имеют минимальные размеры.

Как реализуется вексельная схема продаж

Воплощение вексельного способа предусматривает несколько последовательных этапов:

  1. продажа инвестору векселя. Сумма векселя будет равна стоимости долевых инвестиций. Далее происходит заключение предварительного договора купли-продажи квартиры;
  2. государственная регистрация права собственности застройщика на построенные квартиры, расположенные в возведенной новостройке;
  3. заключение основного договора купли-продажи объекта недвижимости;
  4. погашение векселя и оплата квартиры в рамках основного соглашения;
  5. передача квартиры долевому инвестору;
  6. государственная регистрация права собственности инвестора на квартиру в новостройке.

Договоры соинвестирования

Договоры соинвестирования могли заключаться гражданами до вступления в силу ФЗ N 214-ФЗ. В настоящее время крупные застройщики не применяют эту схему на практике. Законодатель в пункте 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ запретил привлечение денег от граждан в новостройки путем заключения договора соинвестирования.

Суть схемы, которая использовалась сторонами ранее, состоит в заключении юридического договора соинвестирования. Такой договор прямо не предусмотрен в законе. Если у сторон возникает спор, которые они решают урегулировать в суде, то государственные органы, осуществляющие правосудие, толкуют договор соинвестирования как сделку, аналогичную договору подряда.

Аванс инвестора по договору соинвестирования обычно составляет 100%. После завершения работ по строительству застройщик передает инвестору жилую площадь в новостройке. Спонсор проводит процедуру регистрации права собственности на квартиру в новостройке.

Продажа квартир через целевое фондирование

Это обходная схема покупки квартиры в новостройке, которая предусматривает участие банка в процессе финансирования строительства. Кредитная организация выполняет функции финансового посредника, который координирует взаимоотношения инвестора и застройщика.

Схема предполагает, что застройщик и банк заключают целевой кредитный договор, который направлен на финансирование строительства. После этой операции инвесторы, желающие приобрести помещения в строящемся доме, заключают с застройщиком предварительные договоры купли-продажи.

Далее инвесторы открывают в банке специальные беспроцентные депозиты. На эти депозитные счета они осуществляют вклад суммы своих инвестиций. Банк кредитует застройщика за счет денежных средств с этих депозитов в рамках проектного финансирования.

После окончания работ по возведению здания застройщик оформляет право собственности на квартиры. Он заключает с долевыми инвесторами основные договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных в построенном доме.

Капиталовложения, взятые с депозитов долевых инвесторов, зачисляются на счет застройщика. Данные финансовые ресурсы перечисляться на счет банка по распределительному письму застройщика. Они будут направлены на цели возврата ранее выданного кредита банку. Следует помнить о том, что остаток денежных средств после расчетов с кредитной организацией зачисляется на счет застройщика как его прибыль.

Среди преимуществ описанной финансовой схемы можно назвать:

  • возможность долевого инвестора закрыть депозитный счет, что будет означать отказ от сделки с застройщиком;
  • заинтересованность застройщика в быстром окончании строительных работ, поскольку после этого он получит определенную денежную прибыль.

Методика приобретения квартиры в собственность имеет свои отрицательные стороны, среди которых нераспространение на такие правоотношения норм ФЗ N 214-ФЗ.

Схема продажи через целевое фондирование

Данная модель покупки квартиры в новостройке состоит из ряда этапов, среди которых:

  1. заключение между застройщиком и банком кредитного договора;
  2. открытие инвестором беспроцентного депозита в кредитной организации, а также заключение между инвестором и застройщиком предварительного соглашения;
  3. перечисление денежных средств по кредитному договору на счет застройщика;
  4. государственная регистрация права собственности застройщика на построенное помещение, которая осуществляется после окончания строительства объекта недвижимого имущества;
  5. заключение между застройщиком и инвестором основного договора, регламентирующего процедуру купли-продажи жилого помещения;
  6. списание денежных средств с депозита инвестора в пользу застройщика. Часть денежных средств переводится застройщику как прибыль, а другая часть расходуется в качестве расчета по кредиту;
  7. государственная регистрация права собственности инвестора на квартиру в новостройке.