Мы открыты для общения

Дмитрий Соломников
соучредитель

Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Оплата за конкретный измеримый результат в заявленные сроки

Не нужно платить за «часы» работы по смете

Уровень квалификации

Наши специалисты регулярно изучают изменения в Законодательстве, посещают семинары и находятся в «боевой» форме

Адекватная стоимость услуг

Мы проводим оптимизацию накладных расходов и роботизируем типовые процессы

Конкретную задачу ведет специалист с узкой специализацией

Снижение вероятности ошибки, повышение скорости выполнения проекта

Мы делаем проект под ключ

Вы можете быть уверены в результате, наш специалист – Ваш представитель пройдет все «круги ада» вместо Вас

Открытость

Вы всегда понимаете стадию выполнения и следующие шаги по проекту

Как не лишиться квартиры, если продавец станет банкротом

Как не лишиться квартиры, если продавец станет банкротом

Заявка на услугу "Представительство в суде по гражданским делам" Подробнее об услуге "Представительство в суде по гражданским делам"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Данная история – раскрытие еще одной схемы, которую используют мошенники, желающие стать обладателями чужой московской квартиры. Обстоятельства дела на первый взгляд не вызывают подозрений. И даже участникам схемы не предъявлено никаких обвинений. Но если бы не активность и настойчивость хозяйки квартиры, все могло закончиться плачевно: ни денег, ни жилья.

Суть дела

В 2015 году гражданка Ингулова приобретает у гражданки Дьяконовой квартиру за 9,3 млн. рублей в Москве. Спустя три года Дьяконова просит себя признать банкротом, финансовым управляющим становится Мальцев. С целью обратить в конкурсную массу и ранее проданную квартиру он обращается в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры между Ингуловой и Дьяконовой недействительной.

Ингулова не будет надлежащим образом извещена об этом суде. В ее отсутствие судья принимает решение удовлетворить заявление финансового управляющего и признать договор купли-продажи квартиры недействительным.

Далее Мальцев, дождавшись вступления в силу решения суда, оперативно назначает торги на квартиру. Побеждает на торгах гражданин Решетников. На основании результатов аукциона с ним заключается договор купли-продажи квартиры, сделка регистрируется Росреестром. Между Мальцевым и Решетниковым подписывается акт приема-передачи. Уже с этим документом Решетников идет по адресу нахождения квартиры, предъявляет право владения ею, просит Ингулову освободить жилье, так как она уже не является собственником.

Чтобы защитить свои права, Ингуловой придется пройти все судебные инстанции и добраться до верховного суда Российской Федерации. Ее ситуация рассматривается в рамках дела № А40-109856/2017 на постановления Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа. По делу выносится определение № 305-ЭС19-3996 (6).

О чем было исковое заявление

Гражданка Ингулова в исковом заявлении просила Верховный суд России о следующем:

  • Признать недействительными торги, в рамках которых была продана квартира финансовым управляющим;
  • Аннулировать договор купли-продажи, в результате которого де-юре квартира перешла Решетникову;
  • Прекратить право собственности Решетникова на недвижимость, применив последствия недействительности вышеуказанных торгов и договора.

Арбитражный суд г. Москвы по аналогичным требованиям признал обоснованным только требование об аннулировании результатов торгов. Девятый арбитражный апелляционный суд отменил определение столичного арбитража даже в этой части и полностью признал иск необоснованным.

Арбитражный суд Московского округа также не стал вникать в вопрос и оставил без удовлетворения апелляцию Ингуловой. Потому истцу пришлось искать правду в Верховном суде России.

Установлено судами

Согласно материалам дела, между Дьяконов (продавцом) и Ингуловой (покупателем) в 2015 году был заключен договор купли-продажи квартиры с внесением записи в ЕГРН.

В 2017 году в отношении Дьяконовой на основании судебного решения возбуждается дело о банкротстве, и гражданка признается банкротом. Для продажи ее имущества назначается финансовый управляющий Мальцев. Именно он выступает в качестве истца в суде о признании договора на квартиру, заключенного два года назад, недействительным.

Весной 2018 года Мальцев получает определение Арбитражного суда г. Москвы о признании недействительным договора и признании квартиры за Дьяконовой. Заседания суда проходили без участия Ингуловой и ее представителя. В ЕГРН вносятся соответствующие изменения. После этого квартира войдет в конкурсную массу и будет выставлена на торги. Они состоялись в декабре 2018 года. Победил на торгах Решетников. В результате между ним и Мальцевым уже 26 декабря заключается договор купли-продажи квартиры на сумму 6,8 млн. рублей, а также подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости.

Накануне, 25 декабря, Решетников и Мальцев выезжают по адресу нахождения спорного объекта, оформляют акт. В документе указывается, что жители дома – соседи Ингуловой не пропустили их в общий коридор, закрытый на замок. Сюда же был вызван наряд полиции, родственники Ингуловой. Они заявили о незаконности действий Мальцева и на этом основании не разрешили пройти в квартиру.

В тот же день финансовый управляющий составляет иск, чтобы через суд признать Ингулову утратившей право пользоваться квартирой. Основание – Ингулова не является собственником, но фактически пользуется недвижимостью, не передает ключ и хранит на квадратных метрах личные вещи.

В первый рабочий день после Нового 2019 года иск зарегистрирован в Гагаринском районном суде г. Москва. Ингулова также подает апелляционную жалобу на решение суда, которым сделка с Дьяконовой признана недействительной. К жалобе прилагается также ходатайство восстановить пропущенный срок на апелляцию.

Несмотря на возникновение спора, требующего судебного решения, Решетникову удается зарегистрировать на квартиру право собственности.

Позиция нижестоящих судей

Девятый арбитражный апелляционный суд согласился с доводами Ингуловой и признал уважительным пропуск ею срока на обжалование. Суд отменяет решение судьи первой инстанции, отказывает в иске Мальцеву по ряду оснований:

  • Ингулова является добросовестным покупателем;
  • Она полностью оплатила стоимость квартиры по договору;
  • Цена на объект недвижимости соответствовала сложившейся практике в столичном регионе.

На основании решения апелляционного суда Ингулова обращается с заявлением в суд первой инстанции. Она требует следующего:

  • Признать незаконными торги, в результате которых была отчуждена ее квартира;
  • Аннулировать договор между Мальцевым и Решетниковым;
  • Признать ее полноправной хозяйкой квартиры.

Суд при рассмотрении дела руководствовался следующим: договор купли-продажи от 2015 года подлинный, Ингулова никогда не лишалась права собственности на данную квартиру, постоянно ею пользовалась. Московский арбитражный суд вынес положительное решение по заявлению Ингуловой и постановил признать итоги торгов не соответствующими действительности.

Апелляция не согласилась с таким решением, так как посчитала, что процесс организации торгов не нарушен, значит, нет и оснований для их отмены. Окружной суд пришел к аналогичному выводу.

Чем апеллировал Верховный суд

club-2492011_640.jpg

Он принял во внимание ряд моментов, которые не рассматривали нижестоящие суды. Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ основаниями прекращения права собственности на недвижимость являются:

  • Отчуждение квартиры владельцем иному лицу;
  • Отказ владеть собственностью;
  • Гибель либо уничтожение объекта;
  • Иные случаи, приводящие к утрате права владения недвижимостью.

Среди данных случаев нет ошибочно вынесенного судебного решения. Следовательно, нет никаких оснований лишать Ингулову права владения квартирой. Значит, недействительна информация в ЕГРН, согласно которой правообладателем квартиры вместо нее становится Дьяконова.

Не было также никаких правовых оснований, чтобы Мальцев включил спорный объект в конкурсную массу и распоряжался им.

В свою очередь, Решетников тоже поступил неосмотрительно, приобретая недвижимость. Он не стал осматривать квартиру, прежде чем заключил договор купли-продажи. Тогда ему стало бы известно о владении имуществом другим лицом, а не продавцом. И неизбежно возникли бы вопросы, почему так. Всплыли бы наружу пороки записей о восстановлении права владения Дьяконовой. В связи с этим судьи Верховного суда пришли к выводу, что Решетников – не добросовестный покупатель, а его доводы о том, что он полностью верил записям в ЕГРН, также при таких обстоятельствах являются ничтожными.

Как правильно передать недвижимость при смене собственника

Правила установлены п. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которым:

  • При передаче между продавцом и покупателем оформляется соответствующий акт;
  • Продавец может считать свои обязательства выполненными лишь после передачи объекта покупателю;
  • Точку в правоотношениях ставит подписание двустороннего акта приема-передачи.

Следовательно, моментом передачи недвижимости покупателю является передача такого объекта до регистрации изменений в ЕГРН. Дополнительно в договоре можно прописать, что считается моментом передачи права, если оно происходит уже после фиксации сделки в Росреестре.

Мальцев и Решетников предоставили в Росреестр заведомо ложный акт приема-передачи, так как Ингулова все это время продолжала владеть квартирой и пользоваться ею. Покупатель не исполнил свою основную обязанность – не передал продаваемый объект недвижимости.

Регистрация права собственности производится только после передачи такой собственности покупателю. Так как Мальцев и Решетников составили фактически фиктивный акт приема-передачи, то согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ считается, что у покупателя не возникло право собственности на недвижимое имущество.

Выводы суда

Исходя из вышеизложенного, суд признал право Ингуловой на недвижимость и постановил отменить решения апелляционных судов, а суда первой инстанции – только в части.

В рассматриваемой ситуации справедливость восторжествовала, но для этого человеку, невольно ставшему объектом внимания недобросовестного финансового управляющего, пришлось пройти несколько инстанций. Неформальный подход судебной коллегии Верховного суда позволил поставить справедливую точку в данной истории.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Представительство в арбитражном судеот 30 000 Р
Сделки на вторичном рынкеот 12 000 Р
Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 84
09.06.2021
Вы нашли решение в нашей статье?

Возврат к списку