Порядок наследования прав инвестора
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
ежедневно с 9.00 до 18.00
Отправьте заявку и получите скидку 3%!

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.

Заказать услугу

Порядок наследования прав инвестора

Проблема

Порой возникают случаи, когда инвестору необходимо передать свои имущественные права по наследству. Передача права требования по ДДУ осуществляется, если инвестор умирает до завершения исполнения инвестиционной сделки с застройщиком. Для лучшего понимания этого процесса стоит дать понятие термину «завершение исполнения». Под завершением исполнения инвестиционной сделки подразумевают оформление права собственности инвестора на квартиру, приобретенную по договору об участии в долевом строительстве.

О содержании наследства
Итак, если инвестор приобрел у застройщика жилое помещении на основании договора об участии в долевом строительстве, то предметом наследования станут права требования по данному ДДУ. Если был заключен предварительный или основной договор купли-продажи, то в объект наследования включают права требования по этим сделкам.

Когда финансирование строительства осуществлялось путем покупки векселя застройщика, помимо прав требования по ПДКП наследники получают вексель застройщика. В случаях, когда инвестор был пайщиком жилищного кооператива, его наследникам передается пай.

Особенности наследования имущественного права инвеститора

Каждая из описанных ситуаций с юридической точки зрения свидетельствует о наследовании имущественных прав инвестора. Такие права принадлежат ряду наследников по закону или по завещанию. Наследство входит в число разновидностей имущества, как это указано в статьях 128 и 1112 ГК РФ.

Если у умершего наследодателя-инвестора есть несколько наследников, это означает, что каждый примет часть наследственной массы. Согласно статье 1164 ГК РФ каждый из наследников будет иметь право на общую долевую собственность в отношении имущественных прав.

Как оформить наследство   

Если в качестве наследуемого имущество выступает право требования по ДДУ, ПДКП или ОДКП, то наследникам следует оформить дополнительное соглашение. Дополнительное соглашение будет являться неотъемлемой частью основного контракта, заключенного с застройщиком. Форма соглашения должна соответствовать форме основного договора. К примеру, если документ прошел через государственную регистрацию, то наследники должны зарегистрировать их дополнительное соглашение.

Если наследством является пай в жилищном кооперативе, то каждый из наследников становится членом этой организации. Они проходят общепринятую процедуру по входу в состав участников кооператива. После всех формальных процедур, лица, названные наследниками умершего инвестора, могут распоряжаться его активом. Согласно нормам закона распоряжение этим активом будет осуществляться по общему согласию всех наследников.

Наследование имущественных прав инвестора по завещанию

Завещание – это юридический документ, дающий гражданам право на наследственное имущество. Состав правопреемников умершего инвестора определяется в зависимости от наличия бумаги, выражающей последнюю волю завещателя.

Проверить, составлял ли инвестор по ДДУ завещание, можно, если обратиться к нотариусу по месту жительства умершего гражданина. Данное место будет считаться местом открытия наследства.
Если завещание было надлежащим образом оформлено, то наследники имущественных прав по ДДУ получают свои доли имущества в соответствии с документом. Не стоит забывать о наследниках по закону. Они также имеют право на наследование имущественных прав по ДДУ в порядке очередности.

Порядок наследования

Существует определенная законом последовательность юридических действий, которую необходимо выполнить каждому наследнику, прежде чем он сможет пользоваться имуществом инвестора. Среди таких действий:

  1. принятие наследства;
  2. получение свидетельства о праве на наследство;
  3. заключение с застройщиком дополнительное соглашение к контракту. Если наследство составляет пай, то потребуется вступить в состав жилищного кооператива;
  4. заключение с банком дополнительные соглашения о вступлении в кредитный договор, а также заключение соглашения о вступлении в договор ипотеки вместо наследодателя. Он необходим, если умерший наследодатель-инвестор приобретал ипотечный кредит с целью покупки квартиры в новостройке;
  5. исполнение сделки в части оплаты квартиры или пая. Исполнить обязательство следует, если инвестор не успел исполнить его до смерти.

Принятие наследства

Основанием открытия наследственного дела является заявление о принятии наследства. Принять свое наследство в виде права требования к застройщику можно, если получить от нотариуса свидетельство. Для оформления всех необходимых документов в рамках принятия наследства всем претендентам дается 6 месяцев. Срок начинает исчисляться с момента открытия наследства.

Свидетельство о праве на наследство

Документ оформляется нотариусом по месту открытия наследства. Он займется изготовлением свидетельства, если наследник предоставит ему все необходимую правоустанавливающую документацию. Свидетельство подтверждает права наследников, которые могут обратиться к застройщику с заявлением о вступлении в сделку с ним вместо прежнего инвестора.

Как заключить договор с застройщиком

Вступить в ДДУ, ПДКП, ОДКП можно, если подписать дополнительное соглашение о переходе прав и обязанностей от прежнего инвестора к наследникам. Такие права переходят к новому инвестору в порядке универсального правопреемства.

Дополнительные соглашения к ДДУ

Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве должно пройти через процедуру обязательной государственной регистрации сделки. Регистрация документа осуществляется региональным отделением Росреестра. Только после того, как уполномоченный сотрудник поставит документ на учет, он приобретет юридическую силу и станет действительным на всей территории РФ.
Дополнительное соглашение к кредитному договору, а также к ПДКП или ОДКП, не нуждаются в регистрации. Эти документы приобретают свою юридическую силу после их подписания сторонами сделки.
Наследнику пая потребуется вступить в члены жилищного кооператива. Когда он подаст заявление о вступлении в члены ЖК, оно попадет на рассмотрение в органы управления жилищного кооператива.

аявка должна содержать приложенное свидетельство о праве на наследство.

Чтобы принять решение по заявлению, правление жилищного кооператива созывает общее собрание пайщиков. На собрании члены исключают из участников ЖК прежнего инвестора и принимает в члены ЖК его наследников. Наследник может быть принят в члены жилищного кооператива только, когда ему исполниться 16 лет.

Особенности процедуры наследования имущественных прав инвестора

Процедура оформления наследования по договору участия в долевом строительстве, предварительному договору купли-продажи, основному договору купли-продажи может быть сопряжена с наследованием кредита наследодателя. Наследники соразмерно своим долям будут обязаны выплачивать кредит, оформленный на имя инвестора по контракту.

Продажа имущественных прав наследников

Нередко случается, что приняв наследство и узнав об имеющихся долгах, наследники не хотят и не имеют возможности погасить ипотечный кредит, оформленный на умершего наследодателя. Выходом из этой ситуации может быть продажа наследниками имущественных прав третьим лицам.

При наследовании права требования по договору участия в долевом строительстве продажа имущественных прав третьим лицам может происходить только с одновременным переводом долга на нового инвестора. Согласно статье 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ продажа права требования к застройщику по закону не допускается, когда между наследодателем и застройщиком подписан передаточный акт на жилое помещение, расположенное в новостройке.

При наследовании права требования по предварительному договору купли-продажи или основному договору купли-продажи продажа имущественных прав третьим лицам может осуществляться наследником до даты прекращения ПДКП или ОДКП.

Денежные средства, которые наследник получит после завершения процедуры отчуждения имущественных прав в пользу третьих лиц, должны быть распределены между наследниками соразмерно их долям.

Иной порядок разделения финансов возможен, если это зафиксировано в соглашении наследников.

Смерть инвестора наступает в период после передачи квартиры

Нередко инвестор умирает после того, как получит квартиру от застройщика по акту приема-передачи, но до того, как зарегистрирует свое право собственности на полученный объект недвижимого имущества. При сложившихся обстоятельствах наследники не вправе продать имущественные права по ДДУ. Они могут:

  • принять наследственное имущество;
  • получить свидетельство о праве на наследство;
  • оформить с застройщиком изменения в ДДУ, в которых они зафиксируют замену наследодателя на наследников;
  • подать заявление в региональное отделение Росреестр на государственную регистрацию права общей долевой собственности наследников на построенную квартиру.

После прохождения процедуры постановки на государственный учет права общей долевой собственности наследников на объект недвижимого имущества в виде квартиры в новостройке, наследники смогут продать квартиру любому третьему лицу.

Полученные в результате наследования доходы не облагаются налогами. Аналогично законодатель регламентирует процесс получения имущественных прав по сделкам с застройщиком и паев в жилищных кооперативах. Налог на доходы физических лиц, или НДФЛ, не взыскивается по данным сделкам в соответствии с пунктом 18 статьи 217 НК РФ.