Оценка рекламных конструкций

К примеру, не редки сделки по передачи в аренду:

• частей крыш и стен, а также полная передача в аренду площадей этих элементов;
• частей заборов или иных ограждающих конструкций;
• частей дымовых треб и иных конструкций здания.

Заинтересованность арендаторов в заключении договоров в отношении указанных объектов очевидна –поверхности этих элементов можно использовать под размещение рекламных вывесок, банеров и т.п.

В столице, например, только 1 кв.м. площади, расположенной возле «проходимых» мест будет стоить от 8 до 12 тысяч рублей в месяц. В спальных жилмассивах такая аренда будет составлять от 2 до 4 тысяч рублей.

Естественно, в Москве цена на аренду таких объектов самые высокие. В периферийных городах, пусть и крупных, стоимость пользования элементами зданий многократно ниже. В том же Красноярске она составляет от 0,5 до 3 тысяч рублей, в Томске – от 0,3 до 2,5 тысяч рублей.

Есть и другая цель аренды – использование площади под установку антенн телекоммуникационных служб. В основном спросом на аренду для размещения этого оборудования пользуются крыши (их участки) многоэтажных домов. В столице средняя цена всего участка для установки антенны составляет 10-15 тысяч рублей ежемесячно, но она может значительно варьироваться, а определить ее точное значение пока невозможно из-за того, что эта ниша рынка находится в начале формирования.

Конструкция объекта недвижимости – это либо самостоятельный объект, либо его элемент, но по общему правилу под ним подразумевается сложный объект из нескольких частей. К конструкциям относятся, например, опоры линий электропередач. В городах Сибири на данный момент объявлений о сдаче в аренду таких конструкций не обнаружено.

Учитывая требования, установленные в ст. 5 ФЗ №153-ФЗ от 29.07.1998, вышеперечисленные объекты оценки можно трактовать следующим образом:

1. Право пользования как вещное право на имущество или вещи из состава имущества.
2. Услуги.

Первая редакция представляется более правильной с точки зрения Налогового и Гражданского кодексов РФ, которые трактуют услуги следующим образом:

• деятельность, исход которой не имеет имущественного выражения, но ее результат потребляется и реализуется в ее процессе (п. 5 ст. 38 НК РФ);
• совершение исполнителем за вознаграждение конкретных действий или производство конкретной деятельности по поручению заказчика (ст. 779 ГК РФ).

Если заказчик в своем задании назвал объект оценки «услуги по предоставлению в аренду», то содержанием подобной услуги будет, конечно, действия по передаче в аренду имущества за плату. Опираясь на ст. 606 ГК РФ, эти действия оформляются договором аренды. Другими словами, передача в пользование  элементов и конструкций равна установлению арендных правоотношений между сторонами, соответственно, предмет этих правоотношений – право пользования имуществом.

Учитывая выстроенную логическую цепочку, объект оценки при данном положении – право пользования, цена какого определяется в виде арендной платы. Недвижимость выступает объектом соглашения, а схемы расчета могут быть:

• определение цены аренды элемента с дальнейшим выделением доли арендуемой площади;
• прямая оценка стоимости аренды места на элементе здания.

Рассматриваемая ниша арендного бизнеса еще не развита, в этой связи первый вариант оценки видется более целесообразным. Применяя его, можно решить дополнительную задачу – определить долю оцениваемого места на элементе. При данном варианте можно применять такие критерии распределения и их совокупность, как:

• стоимостной;
• прирост нагрузки на конструкцию в результате использования места на ней.

Методы, применяемые при определении размера арендной платы

• договор аренды заключен в прошлом;
• договор имеет рыночный характер.

Формула для расчета:

АС = АСt × И × К1 × К2 × ... × Кn,

где АС – ставка аренды;

АСt – ставка аренды прошлого периода;

И – индекс изменения уровня цен настоящего периода в отношении прошедшего;

К1, К2, …, Кn – коэффициенты корректировки на изменения качественных характеристик предмета оценки.

2. Калькуляция затрат – в основе лежит принцип нормирования затрат, который подразумевает выяснение всех релевантных статей расходов, связанных с обслуживанием объекта аренды. Среди таких трат: амортизация, коммерческие расходы, налоги на землю, имущество, управленческие расходы и др. Учитывается в том числе рентабельность, релевантная деятельности арендодателя.

Формула для расчета:

АС = (Снов × Аг / 100 + ОР) × (1 + НП)

где Снов – цена нового объекта (стоимость трат на воспроизводство/замещение объекта оценки);

Аг –норма амортизации в год;

ОР – операционные расходы (налоги и т. д.);

НП – норма прибыли.

3. Сравнение сделок – как следует из названия, предполагает анализ аналогичных сделок в отношении такого же имущества. Пользоваться таким методом возможно, если имеется достаточное наличие сведений об аренде таких же предметов (объектов).

Формула для расчета:

где АСОАi– арендная ставка по i-му объекту-аналогу, скорректированная на различия с объектом оценки;

Вi – весовой коэффициент i-го объекта-аналога, причем ΣВi = 1.

4. Статистическое моделирование – исследование зависимости цены предмета аренды от главных ценообразующих параметров. Использование возможно только при существовании ряда условий, при которых строятся математические модели, и при наличии качественной и доступной информации о предложениях в отношении сопоставимых объектов.

Формула для расчета:

AC = f(П1, П2, ..., Пn),

где f – оператор функции;

П1, П2, …, Пn – параметры ценообразующие.

5. Три метода, основывающихся на технике остатка, примененной к сумме экономической выгоды, получаемой от использования предмета аренды: классический, распределения прибыли, добавочной продуктивности. Использовать методы возможно только, если арендатор заключил договор в предпринимательских целях.

Формулы для расчета (соответственно):

АС = ДВД – ОР – ЗКР,

где ДВД – действительный валовой доход от эксплуатации объекта;

ОР – операционные расходы;

ЗКР – приведенные затраты на капитальный ремонт.

АС = (В – ОРАД – ОРАР) × (САИ / СК) + ОРАД, (7)

где В – выручка арендатора от коммерческой деятельности, в которой использовалось арендуемое имущество;

ОРАД – операционные расходы арендодателя;

ОРАР – операционные расходы арендатора (без арендной платы);

САИ – стоимость арендуемого имущества (рыночная или инвестиционная);

СК – стоимость комплекса имущества, в который входит арендуемое имущество (включая нематериальные компоненты и оборотные средства).

АС = В – ОРАР – ПН,

где В – выручка арендатора от коммерческой деятельности, в которой использовалось арендуемое имущество;

ОРАР – операционные расходы арендатора (без арендной платы);

ПН – нормированная (среднеотраслевая) прибыль арендатора.

6. Обратная капитализация – представляет собой косвенный метод доходного подхода, суть заключается в определении рыночной оценки платы путем оценки стоимости недвижимости, подлежащей передаче в аренду. Т.е. от известной цены недвижимости нужно определить арендную ставку. Среди других подходов классификация этого метода более подвержена дискуссиям. Все же более правильным будет считать классифицировать его как доходный подход. Обусловлено данное решение тем, что его порядок применения аналогичен обратному порядку расчетов, используемых при методе капитализации.

Формула для расчета:

АС = (РСк × КК + ОР) / К,

где РСк – рыночная стоимость конструкции;

КК – коэффициент капитализации;

ОР – операционные расходы, связанные с эксплуатацией конструкции;

К – коэффициент возможной недозагрузки и потери при сборе арендной платы (определяется как разность единицы и поправки на возможные недозагрузку и потери при сборе арендной платы).

Посмотреть классификацию вышеназванных методов можно в таблице ниже.

Таблица. Методы расчета величины арендной ставки

Ниже можно ознакомиться с методикой, апробированной при оценке арендной платы за пользование конструкциями в восьми регионах Сибири. Данная методика включает в себя формулировку объекта оценки, 2 схемы расчета и несколько методов. Назначение аренды – использование на арендуемых конструкциях приборов освещения. Перед проведением оценки у заказчика были затребованы сведения о технической, общей и прочей информации об арендуемых элементах (конструкциях).

Общая информация:

• адрес расположения;
• инвентаризационный номер;
• технические характеристики сети, к которой относится элемент (конструкция);
• технические характеристики самой конструкции (габариты, материал и прочее);
• исходная и остаточная стоимость;
• сведения о вводе в эксплуатацию;
• сведения о регистрации права в Росреестре.

Техническая информация:

• акт о вводе в эксплуатацию каждого объекта оценки;
• сведения о техническом состоянии на момент проведения исследования.

Прочая информация:

• стоимость видов выполненных работ и заменяемых элементов;
• закупочные цены, контракты на поставку подобных конструкций;
• перечень видов работ, входящих в каждый вид ремонта;
• стоимость модернизации и переоборудования с калькуляцией по элементам.
• стоимость проведения ремонтов;

Рыночная стоимость объекта оценки определялась с помощью метода калькуляции затрат и обратной капитализации (в рамках затратного и доходного подходов соответственно). Кроме того, был произведен анализ рынков недвижимости через сеть интернет по регионам нахождения конструкций, чтобы использовать возможность применить сравнительный подход. По результатам анализа выяснено, что аналогичные предложения по аренде подобных конструкций отсутствуют, эта сфера рынка является неактивной. В целом все предложения об аренде подобных инженерных систем, размещенных по территории РФ, имеют единичный характер, появляются эпизодически, что обусловило невозможность выработки репрезентативной выборки объектов-аналогов. В конечном счете, это не позволило провести расчет стоимости в рамках сравнительного подхода.

Также при расчетах учитывалось то, что арендодатель при передаче объекта в аренду своему контрагенту сохраняет право пользования объектом аренды. Учитывая это, стоимость аренды определялась соответствующей долей между правами арендатора и арендодателя. Конкретнее, доля арендатора в аренде конструкции исчислялась способом соотношения цены светильника и цены конструкции по формуле:

Дс = Сс / (Со + Сс),

где Дс – доля стоимости светильника;

Сс – стоимость светильника;

Со – стоимость базовой конструкции.

Чтобы удостовериться в полученном результате был произведен дополнительный расчет, который учитывал прирост теоретической нагрузки на рассматриваемую конструкцию вследствие установки арендатором светильника. Анализу подвергалась средняя рассчитываемая величина по всем элементам (конструкциям):

ΔНт = Мс / Нт,

где ΔНт – прирост теоретический нагрузки на одну конструкцию;

Мс – средняя масса светильника;

Нт – теоретическая нагрузка на одну конструкцию, возникающая от использования по прямому назначению.

Таблица 2 Анализ факторов стоимости

Рис. Зависимость размера ставки аренды от возраста сооружения, р./год

При использовании затратного подхода цена аренды места на сооружении колебалась от 83 до 244 руб./год, а при доходном методе – от 84 до 410 руб./год (НДС учитывался). Разбег в суммах, полученных от 2-ух разных подходов, колебался от 0 % до 90 %, а в среднем составил 9%. Это небольшое несоответствие позволило назвать итоги 2-ух подходов, как не содержащие значимых расхождений.

Окончательный тариф арендной платы за место на сооружении колебался от 84 до 327 руб./год (НДС учитывалось). Разница обусловливалась показателями конструкции. При этом в результате анализа всех обстоятельств было установлено, что главной характеристикой цены рассматриваемых конструкций считается хронологический возраст (см. Таблицу №2, КЛК – 0,623).

Учитывая показатели коэффициентов и число исследований все КЛК принято считать статистически значимыми на уровне пяти процентов. Подчиненность итоговых результатов от хронологического возраста сооружения можно посмотреть на рисунке выше.

Стоит отметить, что большое влияние на оценку явили региональные условия строительства (-0,524), а также высота конструкции и ее конструктивный класс.

Подводя итог, можно отметить, что рассмотренная методика оценки стоимости аренды части конструкции, имеет право считаться базисом для выработки методических рекомендаций по оценке права временного возмездного пользования. Но в случае потребности проведения оценки цены аренды рассмотренных конструкций для других задач (например, размещение вендинговых аппаратов, банкоматов, терминалов и пр.), необходима ее апробация.

Задачи оценки рекламных конструкций

Чаще всего необходимость в проведении оценки рыночной стоимости возникает у наших клиентов в следующих ситуациях:

• Если заключается сделка по купле-продаже рекламного щита. В таком случае оценка рыночной стоимости не будет обязательной. Теоретически без неё можно и обойтись, но мы не рекомендуем делать этого, так данная процедура может здорово облегчить собственнику жизнь. В первую очередь она позволит не прогадать с назначением цены, а значит, не потерять в деньгах. Кроме того, заключение специалиста способно привлечь новых клиентов. Довольно часто именно покупатели инициируют оценку рыночной стоимости квартиры, хотя заказать её имеет право только собственник. Последнее слово по цене в любом случае остается за продавцом. Он может прислушаться к заключению эксперта, но имеет право и не делать этого.
• Если необходимо застраховать рекламный щит. В такой ситуации оценка будет необходимой. Это требование выдвигается страховой компанией, которой нужно знать, сколько точно стоит рекламный щит, чтобы определить, на какую сумму его страховать, и каковы будут размеры ежемесячных взносов.
• Если рекламный щит используется как залог для банка. Условие обязательной оценки залогового имущества выдвигается банком. Без отчета, подписанного специалистом, он просто не выдаст кредит. Теоретически можно обратиться за этой процедурой к штатным оценщикам банка, но есть риск, что они могут завысить или занизить стоимость залога, поэтому лучше обращаться в независимую компанию, не имеющую никаких своих мотивов. Однако здесь тоже все не так просто, у каждого банка есть список аккредитованных оценщиков, то есть компаний, которым доверяют в этом финансовом учреждении. Отчеты от других компаний могут просто не принять.