Оценка арендной платы — это определение рыночной стоимости аренды помещений, зданий или площадей за определенный промежуток времени.
Тема оценки арендной платы является одной из самых сложных и спорных. Камнем преткновения является само понятие аренды: до сих пор в законодательстве не до конца определено, является ли аренда услугой или нет, Налоговый и Гражданский кодексы расходятся в этом вопросе. В связи с этим возникают вопросы о применимости методических указаний, касающихся оценки стоимости работ и услуг, к оценке арендной платы.
Тем не менее, существует ряд ситуаций, в которых оценка арендной платы обязательна или, как вариант, желательна для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами договора аренды.
Обязательна процедура оценки арендной платы за недвижимость в том случае, когда, например, оперативным управлением объекта занимается бюджетная организация.
Существуют требования к обязательной оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика, также при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог (ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Также оценка арендной платы может потребоваться при проведении переуступки прав аренды, а также в случае, если объект или помещение используются в качестве залога при получении кредита или других видов финансирования физических и юридических лиц.
Необязательной процедура оценки является в тех случаях, когда арендодателю и арендатору, либо субарендатору необходимо согласовать новые тарифы арендной ставки за помещение и избежать конфликта.
Подходы к оценке арендной платы
Из принятых согласно Федеральным стандартам подходов к оценке при оценке размера арендной платы уместнее использовать:
В первую очередь, методы сравнительного подхода, т.е. анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учет факторов, существенных для формирования стоимости аренды. К достоинствам методов сравнительного подхода относится то, что они объективно отражают состояние и возможности рынка. К недостаткам этих методов относится возможность применять их только для объектов, рынок которых достаточно развит и прозрачен.
При невозможности использования сравнительного подхода должен использоваться методы затратного подхода к оценке. Идея этой группы методов заключается в том, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.
Стоит отметить, что доходный подход не может быть определяющим при оценке арендной платы, поскольку он не дает объективного результата.
Факторы, влияющие на оценку аренды
Для проведения оценки аренды помещения, находящегося в муниципальной или федеральной собственности, необходимыми являются следующие документы:
Паспорт БТИ.
Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект, сдаваемый в аренду.
Экспликация и поэтажный план здания (помещения).
Существенные условия договора аренды, которые влияют на стоимость аренды:
срок договора аренды;
вид передаваемого права;
платежный период и условия платежа;
имеющиеся ограничения на использование арендатором объекта;
условия возможного досрочного расторжения договора.
В случае оценки арендной платы для объектов, находящихся в частной собственности, факторами, влияющими на размер аренды, являются:
состояние оцениваемого объекта недвижимости;
инфраструктура и коммуникации на объекте;
существующие предложение рынка по аналогичным объектам;
местоположение объекта.
Процедура оценки арендной платы за помещение
1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.
2. Анализ рынка аналогичных предложений, а также существенных факторов, которые не относятся непосредственно к оценке аренды, но влияют на ее рыночную стоимость. Оценщик собирает информацию по ценообразующим факторам, в том числе:
по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта;
по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому;
по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта;
по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.
3. Анализ возможностей наиболее эффективного использования объекта (помещения) проводится на основе информации о типичных способах использования подобной недвижимости.
4. Применение наиболее адекватного для данного объекта подхода к оценке арендной платы объекта (см. выше) и проведение расчетов.
Методика расчета
Методика характерна своей универсальностью. Она применяется при расчете ставки для различных организаций, фирм, вне зависимости от организационно-правовой формы деятельности.Методика расчета учитывает фактор инфляции. Размер индекса инфляции связан с МРОТ, поэтому вычисляется легко.
Чаще всего арендная ставка рассчитывается сразу за весь период использования помещения. Она не должна быть ниже суммы, которая установлена в предыдущем году.
Приведем государственную методику, установленную в Приказе Минстроя №209, согласно ему существует следующая формула расчета:
Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф
Рассмотрим каждый элемент отдельно:
Апл – размер денежных средств, уплаченных за пользование помещением в течение одного года, измеряется в рублях;
Сби – балансовая денежная стоимость постройки с учетом естественного износа, измеряется в рублях;
Ен – нормативный показатель результативности вложенных денежных средств;
S – общая площадь арендованного нежилого помещения, измеряется в кв.м.;
jз – индекс роста затрат на различные строительные работы;
Кк – показатель минимальной комфортабельности, считается равным 1. Если арендуемое помещение подвального типа, тогда уменьшается на 0,25. Когда в здании отсутствует вода, канализация или электричество – снижается на 0,1 отдельно на каждый недостающий объект;
Кис – показатель увеличения затрат на строительный и монтажные работы в исторической части;
Ккр – показатель увеличения стоимости отделочных работ над затратами на постройку нового здания;
Ам – годовая амортизация, измеряется в руб.;
Па – арендная плата за участок, на котором располагается здание;
j – показатель инфляции;
Ндс – показатель, который берет в расчет налоги на добавочную стоимость.
На основе результатов, полученных в результате указанных выше этапов, производится оценка и расчет рыночной ставки за объект оценки.
Какие данные нужны для проведения оценки
Для расчета стоимости необходимы сбор и анализ различных данных, включая информацию об объекте и его правовом статусе, сведения о его нахождении, использовании.
Оценщик может также запросить дополнительно материалы в зависимости от конкретной задачи и целей оценки
При проведении оценки специалист применяет различные техники и методы. Выбор конкретной формы зависит от вида объекта
К основным методам относятся доходный, сравнительный, стоимостной
Оценщик может комбинировать несколько способов для получения наиболее точной и всесторонней оценки
01
Сравнительный анализ
Метод основан на сравнении анализа продаж или арендных сделок в отношении идентичных объектов. Стоимость оцениваемого имущества корректируется на основе различий в характеристиках и условиях сделок.
Для чего нужна оценка
Спор с арендодателем
Для независимого и юридически значимого определения соразмерных денежных сумм, которые позволят разрешить конфликт
Обеспечения прозрачности и защиты государственных интересов
Почему стоит обратиться к консультантам «1Капиталь»
Мы гарантируем качество, соблюдение сроков и соответствие стандартам
Все задачи решаемые
Мы беремся за задачи, с которыми другие не справились. Мы верим, что для решения задачи нужно найти “ключ”.
Точные сроки
Сроки выполнения работ указываются в договоре и соблюдаются с точностью до дня
Стандарты оценки
Итоговый отчет соответствует всем существующим стандартам и принимается в любой инстанции
Поддержка 6 месяцев
Вы можете запросить дополнительную информацию о методике оценки и задать вопросы
Компетентные специалисты
Мы берем рутину на себя. Наши эксперты проведут объективную оценку активов и долей вашей компании, гарантируя точность и конфиденциальность.
Валентин Соломников
Генеральный директор
Дмитрий Соломников
Управляющий партнер
Дарья Москвина
Отдел сопровождения клиентов
Алексей Кошкаров
Отдел оценки
Виталий Ельцев
Отдел финансов
Марк Четвеков
Отдел аналитики
Заказать «»
Стоимость услуг
Услуга
Стоимость
Оценка арендной ставки
от 12 900 Р
Оценка встроенного нежилого помещения
от 15 000 Р
Что включено в стоимость
1 этап
Формирование задачи и первичная консультация
2 этап
Выезд и осмотр оценщика
3 этап
Проведение расчета
4 этап
Оформление Отчета или Экспертного заключения
5 этап
Бумажные и версия с ЭЦП
6 этап
Защита результата
7 этап
Непредвиденные расходы
Необходимые документы
Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.
Выписка из ЕГРН
Договор аренды
Технический паспорт
Как мы работаем
1 этап
Погружение в задачу
Анализируем цели клиента, структуру проекта, ограничения и риски. Формируем корректную постановку задачи.
2 этап
Проектирование решения
Выбираем методологию, формируем модель и определяем ключевые параметры оценки.
3 этап
Расчёты и сценарный анализ
Проводим расчёты, моделируем сценарии и оцениваем чувствительность ключевых факторов.
4 этап
Верификация и проверка
Проверяем гипотезы, сопоставляем с рынком и устраняем расхождения.
5 этап
Представление и защита
Обосновываем результат и сопровождаем его в переговорах, экспертизах и судебных процессах.
«В рамках сотрудничества с компанией был выполнен проект по оценке узкоспециализированного программного обеспечения. Проект был выполнен в сжатые сроки и принят в качестве доказательства в Арбитражном суде города Москвы»
АО "Расчетные Решения"
Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу
Екатерина
Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим
Сергеев А.В.
Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.
Ким Н.В.
Огромная благодарность за оперативность и профессионализм.
Марченко Татьяна
Спасибо большое за очень хорошую работу. Особая благодарность Надежде. Очень милая, добрая, вежливая девушка!
Иваркова И.Г.
Все работы очень оперативно и качественно.
Гребенюк В.В.
Спасибо! Быстро, оперативно, по существу вопросу. Довольная предоставленными услугами.
Енинеева Р.А.
Выполнение заказа произведено в короткие сроки. Спасибо.
Пронина Е.А.
Большое спасибо за оперативную работу. Все сделано в срок. Очень благодарна за то, что не пришлось ждать ни оценщика, ни отчет.
Сорокина Д.С.
Все очень оперативно, быстро. желаю процветания и успехов.
Ульяна
Сотрудники данной компании настоящие специалисты своего дела! Все выполнили с пониманием ситуации, а главное качественно и в срок! Огромное спасибо!! Рекомендую!!
Очень быстро, внимательный персонал, отзывчивый к просьбам клиента.
Колпова Е.В.
Сотрудничаю с оценочной компанией 1Капиталь более трех лет проводили оценку и недвижимости, и бизнеса для различных целей, в т.ч. оценки представлялись в суды (и являлись одним из оснований для вынесения выигрышного решения). Быстро, качественно, лояльно. Спасибо надеюсь, будем продолжать сотрудничество)
Владимирова О.И., адвокат
Очень доволен обслуживанием. Быстро. Качественно. В срок. Если спросят рекомендую!!!
Алексей
Благодарю за оперативную и качественную работу.
З. Андрей Николаевич
Работа выполнена хорошо.
Усова Анастасия
Выражаю большую благодарность ООО 1Капиталь за оперативность, вежливое отношение к клиентам. Желаю успехов!
Муртазина И.М
Быстро, качественно. В срок. Получила всю нужную информацию. Спасибо.
Дзобленко Ирина
Опертивно! Без нареканий.
Александров Денис
Большое спасибо за проделанную работу. Все очень своевременно и качественно. Очень приветливый персонал. Спасибо.
Кристина
Достаточно грамотные специалисты, профессионалы своего дела. Отчет был подготовлен в короткий срок, ни одна деталь не упущена. Стоимость услуг приемлема. Благодарю!
Лызь Раися
Понравилась работа. Быстро. Четко. И правильно. Удачи! Новых клиентов.
Нягин А.А.
Рекомендуем компанию 1Капиталь как профессиональную команду, способную комплексно подходить к задачам и решать их на высоком уровне.
ERGO
Спасибо за честность, точность и оперативность!
Виктория
В процессе сотрудничества с ООО 1Капиталь мы убедились в высоком уровне профессионализма и компетентности сотрудников компании, способности оперативно и качественно решать наши задачи.
СОВАВТО
Молодцы! Очень быстро. Спасибо
Галкина К.И.
Отличная работа! Спасибо!
Лариса
Услуги оказаны своевременно, доброжелательно отношение сотрудников.
Знаткова В.В.
Все очень хорошо. Молодцы!
Ирина
Очень понравилось отношение сотрудников. Оценка была сделана очень быстро, огромное спасибо!
Сергей
Рекомендуем ООО 1Капиталь как надежного и профессионального партнера в бизнесе.
ООО Великолукский свиноводческий комплес
Большое Вам спасибо, очень осталась довольна исполнение работы.
Буракова Ольга Петровна
Спасибо за хорошее и быстрое обслуживание. С наступающим Новым Годом. Всем вам доброго
Иванова Н.С.
Большое спасибо за быструю и слаженную работу.
Арбузова Ю.
Спасибо за оперативность и качественное обслуживание!
Джарагян Максим
Вежливое и приятное отношение специалистов. И очень быстро!!!
Скороделова Наталья
Благодарю за высокий профессионализм и адекватность! Ваши услуги будем рекомендовать своим знакомым.
Дяченко Александр
Спасибо большое все очень хорошо
Бручиков Константин
Обращалась в компанию по совету коллег. Не пожалела.
Валентина
Спасибо за работу. Выполнили в срок. Были очень вежливые и приятные сотрудники.
Гирич Ольга
Благодарю сотрудников фирмы 1Капиталь Манченко Алену, Грибенюк Кристину за вежливое, внимательное обслуживание,профессиональное и очень чутко.
Колепанова Татьяна Николаевна
Удобно и приятно работать с вашей компанией быстро, грамотно, комфортно. С уважением Амосова Т.В.
АмосоваТ.В.
Профессионально, быстро, лояльно по стоимости.
Светлана Головина
Молодцы!!! Шикарно отработали. Гусева Н.В.
Надежда
Четко, профессионально, здорово. Спасибо, сотрудничество обязательно продолжим.
Арутюнян К.А.
Очень хорошо, быстро и качественно работают. Огромное спасибо.
Елена
В работе сотрудников поражает сочетание профессионализма и высоких человеческих качеств!!! Успехов в работе!!!
Раздомахина Надежда
Очень благодарны, всю работу провели быстро, качественно. Успехов и процветания!
Светлана
Отличная компания, вежливые и профессиональные сотрудники.
Анна
Очень понравилось: быстро, вежливое обслуживание, буду рекомендовать знакомым и клиентам банка
Лемешева Елена
Сотрудничество с вашей компанией дало мне возможность оперативно организовать процесс покупки квартиры. Спасибо за вежливость и гибкость.
Оксана Дякуновская
Спасибо за профессионализм и высокую оперативность.
Квасневский Олег Вячеславович
Быстрое, удобное оформление документов, доступно по стоимости. Спасибо обслуживающему персоналу!
Роза
Все отлично. Быстро осмотрели участок и сделали отчет.
Оксана
Спасибо. Оперативно. Профессионально. Удобно подстроились максимально под мой график. Мои пожелания услышаны, учтены. Ненавязчиво и вежливо.
Большое спасибо за внимательное отношение, и быстрое четкое выполнение услуги. Очень приятно, что здесь работают высоко квалифицированные специалисты, умеющие без лишних слов и объяснений решить проблему клиента.
Максименко Жанна Аркадьевна
Обращаемся в Вашу компанию уже в третий раз. Очень довольны работой специалистов. Все сделано точно в срок и профессионально. Спасибо за Вашу работу.
Наталья
Узнала от агента по недвижимости, работой довольны! Спасибо за скорость и результат.
Петрова Мария Александровна
Очень хорошая работа!!! Большое спасибо!!! СПб прт Большевиков 1119
Лыкова Светлана
Великолепная работа и фотографа, и оценочной группы! Качество и цена просто супер! Спасибо! Адрес: СПб, пр.Луначарского, д.110
Наталья Шевченко
Девушка фотограф очень понравилась, милая и вежливая.
Гришина Зоя
Быстро и качественно. Удобно что есть оплата наличкой. Все в срок.
Никитин Александр Владимирович
Быстро, качественно, профессионально.
Вишник Оксана
Хотим отметить высокую компетентность специалистов ООО 1Капиталь, их широкий практический и теоретический опыт, внимательное отношение к вопросам предприятия и понимание поставленных задач.
ЗАО Музыкальная индустрия
Выражаем специалистам ООО 1Капиталь благодарность за высокое качество оказанных услуг по определению стоимости транспортных средств.
МО Юнтолово
Настоящим письмом ЗАО НиК выражает благодарность ООО КГ КапиталОценка за плодотворное сотрудничество.
ЗАО НиК
ООО ГК Консалтум рекомендует ООО 1Капиталь как надежного партнера с высокой степенью компетентности и ответственности руководства и команды, способных оперативно и комплексно подходить к потребностям клиентов, решать поставленные задачи на высоком профессиональном уровне.
ООО Группа компаний Консалтум
Сотрудников компании отличает исключительный профессионализм, гарантирующий предоставление услуг самого высокого уровня одновременно с четкой ориентированностью на требования и специфические условия заказчика.
ООО МНР1
От имени компании выражаем Вам, а также специалистам ООО 1Капиталь огромную признательность за оказываемые на высоком профессиональном уровне консультационные услуги.
ЗАО Фирма Нева
Хотим отметить высокую компетентность и профессионализм специалистов ООО 1Капиталь, их широкий практический и теоретический опыт, внимательное отношение к вопросам предприятия и понимание поставленных задач.
ООО Фертоинг
Быстро, доступно, качественно. Очень вежливый и компетентный персонал.
Дежина Ирина
Все быстро и без проблем. Спасибо!
Воробьев Денис Николаевич
Фотограф провел съемку быстро, подъехал в удобное для меня время. Документы подготовили быстро. Спасибо.
Климова Наталья Николаевна
Благодарю за хорошую оперативную работу. Заказ приняли очень быстро, все доходчиво объяснили. Сотрудники очень вежливые. Спасибо!
Грибанова Валентина Васильевна
Быстро, в срок!
Глухова Ирина Владимировна
Мне очень понравилась работа 1Капиталь. Все сделали быстро и недорого. Спасибо!!!
Сураев Денис Вячеславович
Все сделано в срок! Доброкачественно, вежливый персонал, 5 баллов!
Хомутинникова А.Н.
Молодцы! Ни опозданий, быстро, качественно, Татьяна дружелюбна, профессиональна!
Светлана
Большое спасибо за оперативную работу и хороший сервис. Ваши цены были самыми низкими.
Соболева Ирина
Очень хорошее впечатление, прекрасные люди.
Макарова Ольга Викторовна
Сотрудничеством с компанией осталась довольна, оценка проведена быстро и качественно. Буду рекомендовать вашу компанию знакомым.
Левковская Елена Сергеевна
Работой довольна, оперативно, быстро, хорошо.
Савченко Светлана Александровна
Работа выполнена профессионально, в срок!
Моргунов Дмитрий Петрович
Очень быстро! Что очень важно! Спасибо.
Радченко Руслан Николаевич
Очень оперативный подход к клиенту, добродушие и отзывчивость
персонала. Быстро и в срок выполнение работ. Спасибо.
Машков Вячеслав Алексеевич
Все процедуры проведены быстро, результат получен в требуемый
срок. Замечаний не имею.
Евгений
Спасибо!
Макасеев А.С.
Выполнено быстро и качественно
Касаткин М.А.
Было очень приятно контактировать с сотрудниками компании. Все
четко, грамотно, доброжелательно!
Приятно было получить результат! Большое спасибо!
Сахарчук Ирина Святославовна
Спасибо за работу! Удачи в бизнесе!
Раков Михаил
Всё быстро, оперативно, грамотно, приятно. Сотрудники вежливые и
душевные. (я про Софью и Илью)
Спасибо!
Никульская Майя
Заказывали оценку загородного дома.Выполнили заказ
проффесионально,качественно.Цена ниже чем в других
компаниях.Рекомендуем только 1КАПИТАЛЬ.
Сушицкая Елена
Огромное спасибо, все быстро, качественно. Приятно сотрудничать.
Галина
Наши проекты
Решаем задачи бизнеса — от оценки активов до привлечения инвестиций и сопровождения сделок.
