Базы отдыха, включая детские лагеря, представляют собой туристические объекты, предназначенные для размещения и отдыха детей и взрослых. На их территории помимо проживания зачастую организовано питание, а также находятся объекты культурно-бытового и/или спортивного и воспитательного назначения. С точки зрения оценки такие объекты представляют собой имущественные комплексы, в которые входят земельные участки, строения и сооружения. Учитывая, что такие объекты могут приносить потенциальных доход, они так же могут быть оценены в качестве бизнеса. В зависимости от целей оценки могут применяться различные подходы и методы оценки.
Подходы к оценке баз отдыха и детских лагерей
В соответствии с нормативными документами в сфере оценке к базам отдыха и лагерям применяются три основных подхода оценки.
- Сравнительный подход. При таком подходе за основу берется стоимость аналогичных объектов на рынке недвижимости, к которой применяются поправочные коэффициенты на износ, на дату продажи, на местоположение, ремонт и другие.
- Затратный подход. В рамках этого подхода рассчитывается восстановительная стоимость объектов недвижимости. Обычно данные берутся из бухгалтерских регистров и корректируются с учетом функционального износа. Однако многие объекты, особенно детской инфраструктуры, были возведены еще во времена СССР. В отношении большинства таких объектов бухгалтерские документы утрачены. В таких случаях за основу берутся данные из сборников укрупненных показателей с учетом коэффициентов удорожания капитальных вложений с учетом цен и территориальных коэффициентов.
- Доходный подход. Для оценки в рамках доходного подхода возможно использование информации о финансовых показателях деятельности базы отдыха, а также арендные ставки на аналогичные объекты. На основании данных рассчитывается валовый доход, который необходимо уменьшить на сумму эксплуатационных расходов.
В зависимости от конкретных характеристик объектов могут применяться те или иные методы оценки, или их совокупность. В случае, если при оценки использовалось несколько подходов, итоговая стоимость согласуется с учетом весового показателя каждого подхода и условиями рынка.
Когда требуется оценка базы отдыха/лагеря
С развитием внутреннего туризма интерес инвесторов и бизнесменов к объектам туристической инфраструктуры возрастает. Базы отдыха становятся объектами сделок и активно включаются в инвестиционные портфели компаний и фондов. Каждый объект на рынке имеет свое стоимостное выражение. Поэтому во многих случаях требуется оценка. К таким ситуациям, в частности, относятся:
- Купля-продажа объектов;
- Аренда;
- Передача в залог при получении кредитов;
- Привлечение инвестиций;
- Страхование объектов;
- Передача в уставный капитал;
- Банкротство, исполнительное производство и принудительные торги;
- Другие случаи.
Для получения достоверной информации о стоимости объекта требуется привлечение квалифицированного специалиста, имеющего аттестацию по данному направлению оценки и опыт работы с такими специфичными объектами, как базы отдыха и детские лагеря. Эксперты компании «1Капиталъ» имеют все необходимые сертификаты и разрешения для расчета стоимости и составления Отчета, который будет являться достоверным и неоспоримым доказательством стоимости вашего объекта.
Факторы влияющие на стоимость базы отдыха
При установлении стоимости объекта необходимо учитывать множество различных факторов, которые влияют на итоговый результат. В первую очередь необходимо определиться с целями оценки и видом определяемой стоимости – восстановительная, инвестиционная, рыночная, залоговая и т.д. От этого во многом будут зависеть выбор подходов и методов оценки.
Среди факторов, особо влияющих на стоимость базы отдыха и лагеря, можно отметить следующие:
- Местоположение. Учитывается престижность и популярность места, транспортная доступность и природно-рекреационные возможности территории. Объекты, расположенные в популярных местах, рядом с основными магистралями или аэропортом, имеющие выход к морю или другие природные достопримечательности поблизости будут закономерно иметь более высокую привлекательность и стоимость на рынке.
- Характеристики объектов размещения - номерной фонд, его площадь и заполняемость, стоимость размещения, комфортность, заполняемость.
- Инфраструктура - наличие на территории досуговых объектов и спектр предоставляемых услуг (спортзал, бассейн, бильярд, прокат инвентаря, спортивные площадки, магазины, парковка, объекты общепита и т.д.).
- Бренд. Сетевые базы отдыха, входящие в цепочку известных брендов, имеют более высокую стоимость.
- Архитектура и историческая ценность объекта. Данный фактор может влиять, как и на увеличение стоимости, за счет повышения престижности, так и на уменьшение стоимости из-за необходимости нести затраты на сохранение исторического облика объекта, невозможности реновации и устаревания инженерных сетей. Иногда реконструкция исторического здания обходится дороже, чем постройка нового объекта.
- Состояние инженерных сетей, помещений, мебели, отделки.
Особенности оценки баз отдыха и детских лагерей
Применение затратного подхода оправдано для оценки уникальных объектов, для которых не существует рынка, а также новых объектов с незначительным износом. При каком подходе доля экспертных суждений достаточно велика. Результаты, получаемые методом затрат, безусловно, имеют значение для анализа, но только в совокупности с другими данными. Однако есть целый ряд объектов, стоимость которых невозможно установить другими средствами. Как мы отмечали ранее, большая часть баз отдых и лагерей была построена еще во времена СССР, и многие их них находятся в законсервированном, нерабочем состоянии. При оценке недействующих объектов невозможно применить доходный метод. Чаще всего их стоимость определяется методами затратного подхода, и частично сравнительного, если на рынке есть аналогичные объекты. Доходный метод к оценке таких объектов неприменим. Чаще всего нефункционирующие базы выставляются на продажу не как потенциальный бизнес, а как объект недвижимости. А покупатель в самостоятельно проводит оценку инвестиционной привлекательности и решает, восстанавливать ли такой объект с учетом принципа наиболее эффективного использования, либо возвести на земельном участке объект другого назначения.
Сравнительный подход наиболее точно отражает цену продажи, которая может возникнуть на рынке с учетом существующих тенденций и предпочтений покупателей. В то же время нужно осторожно относиться к исходной информации об условиях продажи и цене на аналогичные объекты.
Доходный подход отражает предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не готов заплатить с учетом типичного использования объектов и приятных ставок доходности. Для работающего бизнеса доходность имеет достаточно большой вес при решении об окончательной стоимости объекта. При этом в отношении баз отдыха на доходность также влияют имидж, репутация, уровень сервиса, наличие постоянной клиентуры, персонал и другие факторы. Так же на итоговую стоимость может влиять, например подведомственность. Если ранее база отдыха принадлежала, например Газпрому, можно говорить о хорошем оснащении и стандартах обслуживания, что увеличивает возможную стоимость объекта. Однако, с другой стороны, требуется оценивать другие характеристики объекта, влияющие на его востребованность у потенциальных клиентов – расположение, доступность, стоимость проживания.
Процесс оценки недвижимости
Процедура оценки баз отдыха и детских лагерей, проводимая специалистами компании «1Капиталъ» включает в себя следующие этапы:
- Обсуждение проекта, определение задач оценки и оформление ТЗ: объект и цель оценки, вид стоимости, дата оценки.
- Заключение договора на проведение оценки: определение графика работ, объема и стоимости работ.
- Сбор и анализ информации. Запрос необходимых документов у заказчика, осмотр объекта и фотофиксация, получение сведений из других открытых источников, анализ и оценка информации на достоверность и применимость.
- Анализ наиболее эффективного использования
- Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе выбранных подходов и методов. Согласование и проверка полученных результатов
- Составление отчета об оценке
