В нашу компанию обратился клиент (субарендатор), который хотел приобрести право аренды на помещение, чтобы в дальнейшем выкупить это помещение в собственность на льготных условиях. Это называется переуступка права аренды (ППА). И подобные объекты в большом количестве представлены на досках объявлений.
Основной договор аренды заключен между комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга – арендодатель (далее КИО СПб) и арендатором. Цель запроса клиента – определить адекватную стоимость ППА у арендатора по основному договору.
Для чего нужна оценка?
В чем смысл ППА? Арендатор может воспользоваться преимущественным правом и выкупить помещение у города через 1 год в рассрочку. Вернее под ⅓ ключевой ставки на 5 лет. Можно сказать, чтобы город дает субсидируемый кредит под выкуп недвижимости.
В случае переуступки права аренды оценка позволяет получить представление рынка о стоимости ППА на основе ожидаемых выгод, предполагаемых рынком и его участниками исходя из условий договора (размер арендной ставки, период аренды и возможности выкупа).
Прямых обязательств по проведению оценки в ситуации продажи или покупки ППА нет. Однако, привлечение оценщика позволяет продавцу не продешевить, учтя все выгоды и преимущества вытекающие из договора аренды, а покупателю не переплатить.
Знакомство с объектом оценки
Для знакомства с объектом оценки мы проводим следующие действия:
- Запрашиваем основной договор аренды между КИО и арендатором. Исходя из содержания договора мы получаем информацию об условиях договора аренды (арендная ставка и условия её изменения, срок аренды: прошедший и оставшийся, возможность выкупа). При этом, важным условием является оплата всех арендных платежей в срок. При нарушении условий договора аренды, КИО может отказать в льготном выкупе. Поэтому в данном кейсе мы запросили Акт сверки (в устной форме).
- Знакомимся с зарегистрированными ограничениями и обременениями объекта аренды.
- Изучаем инженерное обеспечение, запрашиваем договоры с ресурсоснабжающими организациями, в случае отсутствия запрашиваем информацию о выделенных мощностях инженерных коммуникаций.
- Проводим визуальный с осмотр. На этом этапе мы знакомимся с недвижимостью физически: определяем состояние, проверяем соответствие фактических и задокументированных параметров (планировка, высота потолка, наличие окон и входных дверей), выявляем физические ограничения использования (проходящие коммуникации, способ их прокладки. Например, коммуникации могут быть «зашиты» в стены, а иногда занимать всю площадь).
Итак, после знакомства из основного мы получили и изучили:
- условия договора аренды, по которому предполагается ППА;
- информацию об ограничениях, как о юридических, так и физических;
- информацию об имеющихся в распоряжении инженерных коммуникациях и их мощностях;
- состоянии объекта, соответствии фактических и задокументированных фактов.
На основании этих и прочих данных в дальнейшем будет сформировано представление об объекте аренды с точки зрения рынка, это позволит понять наиболее эффективное использования объекта аренды, а значит и его действительной рыночной стоимости.
Определение выгоды от аренды на условиях договора
На данном этапе проводится сравнение между предлагаемыми условиями по договору аренды: арендуемый объекта и арендная ставка по договору, и рыночными условиями аренды объекта недвижимости.
Иными словами определяется, если бы этот объект недвижимости сдавался на открытом рынке, он бы сдавался дешевле или дороже? Будут ли переданы вместе с договором аренды новому правообладателю выгоды от низкой относительно рынка арендной ставки или наоборот, обязательства, так как на рынке предлагаются объекты в аренду дешевле, чем по условиям приобретаемого договора.
Приведем примеры, актуальные на момент написания статьи. На Пушкинской улице арендатор снял у города торговое помещение по цене 4 тыс. руб/ кв.м, когда рыночная арендная ставка составляет до 2 тыс. руб/ кв.м. Или на Садовой улице у Крюкова канала по цене 7 тыс. руб/ кв.м, при рыночной ставке - не более 2,5 тыс. руб/ кв.м.
На этом этапе мы:
- проводим анализ рынка и рассчитываем арендую ставку;
- учитывая оставшийся срок договора, составляем прогноз роста арендных ставок на рынке и по договору аренды;
- сопоставляем арендные платежи по договору аренды и по рынку, определяем разницу для оставшихся периодов в условиях аренды по договору и на рыночных условиях;
- приводим разницу к текущему значению (дисконтируем).
Посчитаем, для примера возьмем объект недвижимости площадью 100 кв. м, прочие условные данные приведены в расчетной таблице ниже.
|
Год
|
2024
|
2025
|
|
Динамика
|
0
|
10%
|
|
АС по договору, рубли, за 1 кв. м
|
100
|
110
|
|
АС по договору, рубли
|
10 000
|
11 000
|
|
Коэффициент дисконтирования
|
0,89
|
0,71
|
|
Приведенная стоимость, рубли
|
8 909
|
7 777
|
|
Итого
|
16 686
|
|
Динамика
|
0
|
15%
|
|
АС по рынку, рубли, за 1 кв. м
|
90
|
103,5
|
|
АС по рынку, рубли
|
9 000
|
10 350
|
|
Коэффициент дисконтирования
|
0,89
|
0,71
|
|
Приведенная стоимость, рубли
|
8 018
|
7 318
|
|
Итого
|
15 336
|
|
Выгода по договору
|
-1 350
|
По условиям аренды, вместо выгоды, покупатель ППА получит убыток, зачем нужна такая аренда, если за неё ещё и доплачивать нужно? В этом разберемся далее.
Определение выгоды на условия выкупа
В соответствии со ст.5 ФЗ №159, условия выкупа объекта недвижимости находящегося в государственной или в муниципальной собственности по договору аренды предполагают льготные условия приобретения для покупателя – субъекта малого и среднего предпринимательства.
В данным случае, нас интересуют условия приобретения объекта недвижимости в рассрочку, а именно п. 3 «3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.»
То есть приобретаемый договор аренды даёт право выкупа объекта недвижимости в рассрочку, сроком на 5 лет, по ставке:
Ключевая ставка ЦБ РФ / 3
Даже если наш клиент не собирался бы выкупать объект недвижимости он мог бы в дальнейшем также переуступить права по договору аренды.
Теперь, рассчитаем выгоду от подобных условий выкупа. Для примера возьмём, что объект стоит 100 000 рублей, рассрочка будет взята на 5 лет, ставка ЦБ РФ составляет 21%, а ставка дисконтирования 26%.
|
Год
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
|
Ежегодная плата, в случае выкупа в рассрочку
|
24 389
|
24 389
|
24 389
|
24 389
|
24 389
|
|
Ставка дисконтирования
|
26,00%
|
|
Коэффициент дисконтирования
|
0,89
|
0,71
|
0,56
|
0,45
|
0,35
|
|
Приведенная стоимость, рубли
|
21 728
|
17 244
|
13 686
|
10 862
|
8 620
|
|
Стоимость права собственности на объект недвижимости, приобретение - единовременная оплата
|
100 000
|
|
Стоимость права собственности на объект недвижимости, приобретение - рассрочка
|
72 139
|
|
Разница, рубли
|
27 861
|
Проведя расчет, становится понятно, что потенциальный покупатель сможет получить большую выгоду, реализуя право на выкуп объекта недвижимости в собственность используя рассрочку.
Результат нашей работы
По итогам проведенной работы был оформлен Отчет об оценке, содержащий результаты и выводы со всех этапов проведенных работ. Отчет об оценке детально раскрывает нашему клиенту его выгоды, а также содержит ответ на вопрос – какая объективная цена у ППА?
