-
Время чтения: 5 мин.
Оценка переуступки права аренды на недвижимость
Заявка на услугу "Оценка переуступки права аренды на недвижимость"
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%
Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились
В нашу компанию обратился клиент (субарендатор), который хотел приобрести право аренды на помещение, чтобы в дальнейшем выкупить это помещение в собственность на льготных условиях. Это называется переуступка права аренды (ППА). И подобные объекты в большом количестве представлены на досках объявлений.
Основной договор аренды заключен между комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга – арендодатель (далее КИО СПб) и арендатором. Цель запроса клиента – определить адекватную стоимость ППА у арендатора по основному договору.
Для чего нужна оценка?
В чем смысл ППА? Арендатор может воспользоваться преимущественным правом и выкупить помещение у города через 1 год в рассрочку. Вернее под ⅓ ключевой ставки на 5 лет. Можно сказать, чтобы город дает субсидируемый кредит под выкуп недвижимости.
В случае переуступки права аренды оценка позволяет получить представление рынка о стоимости ППА на основе ожидаемых выгод, предполагаемых рынком и его участниками исходя из условий договора (размер арендной ставки, период аренды и возможности выкупа).
Прямых обязательств по проведению оценки в ситуации продажи или покупки ППА нет. Однако, привлечение оценщика позволяет продавцу не продешевить, учтя все выгоды и преимущества вытекающие из договора аренды, а покупателю не переплатить.
Знакомство с объектом оценки
Для знакомства с объектом оценки мы проводим следующие действия:
- Запрашиваем основной договор аренды между КИО и арендатором. Исходя из содержания договора мы получаем информацию об условиях договора аренды (арендная ставка и условия её изменения, срок аренды: прошедший и оставшийся, возможность выкупа). При этом, важным условием является оплата всех арендных платежей в срок. При нарушении условий договора аренды, КИО может отказать в льготном выкупе. Поэтому в данном кейсе мы запросили Акт сверки (в устной форме).
- Знакомимся с зарегистрированными ограничениями и обременениями объекта аренды.
- Изучаем инженерное обеспечение, запрашиваем договоры с ресурсоснабжающими организациями, в случае отсутствия запрашиваем информацию о выделенных мощностях инженерных коммуникаций.
- Проводим визуальный с осмотр. На этом этапе мы знакомимся с недвижимостью физически: определяем состояние, проверяем соответствие фактических и задокументированных параметров (планировка, высота потолка, наличие окон и входных дверей), выявляем физические ограничения использования (проходящие коммуникации, способ их прокладки. Например, коммуникации могут быть «зашиты» в стены, а иногда занимать всю площадь).
Итак, после знакомства из основного мы получили и изучили:
- условия договора аренды, по которому предполагается ППА;
- информацию об ограничениях, как о юридических, так и физических;
- информацию об имеющихся в распоряжении инженерных коммуникациях и их мощностях;
- состоянии объекта, соответствии фактических и задокументированных фактов.
На основании этих и прочих данных в дальнейшем будет сформировано представление об объекте аренды с точки зрения рынка, это позволит понять наиболее эффективное использования объекта аренды, а значит и его действительной рыночной стоимости.
Определение выгоды от аренды на условиях договора
На данном этапе проводится сравнение между предлагаемыми условиями по договору аренды: арендуемый объекта и арендная ставка по договору, и рыночными условиями аренды объекта недвижимости.
Иными словами определяется, если бы этот объект недвижимости сдавался на открытом рынке, он бы сдавался дешевле или дороже? Будут ли переданы вместе с договором аренды новому правообладателю выгоды от низкой относительно рынка арендной ставки или наоборот, обязательства, так как на рынке предлагаются объекты в аренду дешевле, чем по условиям приобретаемого договора.
Приведем примеры, актуальные на момент написания статьи. На Пушкинской улице арендатор снял у города торговое помещение по цене 4 тыс. руб/ кв.м, когда рыночная арендная ставка составляет до 2 тыс. руб/ кв.м. Или на Садовой улице у Крюкова канала по цене 7 тыс. руб/ кв.м, при рыночной ставке - не более 2,5 тыс. руб/ кв.м.
На этом этапе мы:
- проводим анализ рынка и рассчитываем арендую ставку;
- учитывая оставшийся срок договора, составляем прогноз роста арендных ставок на рынке и по договору аренды;
- сопоставляем арендные платежи по договору аренды и по рынку, определяем разницу для оставшихся периодов в условиях аренды по договору и на рыночных условиях;
- приводим разницу к текущему значению (дисконтируем).
Посчитаем, для примера возьмем объект недвижимости площадью 100 кв. м, прочие условные данные приведены в расчетной таблице ниже.
|
Год |
2024 |
2025 |
|
Динамика |
0 |
10% |
|
АС по договору, рубли, за 1 кв. м |
100 |
110 |
|
АС по договору, рубли |
10 000 |
11 000 |
|
Коэффициент дисконтирования |
0,89 |
0,71 |
|
Приведенная стоимость, рубли |
8 909 |
7 777 |
|
Итого |
16 686 |
|
|
Динамика |
0 |
15% |
|
АС по рынку, рубли, за 1 кв. м |
90 |
103,5 |
|
АС по рынку, рубли |
9 000 |
10 350 |
|
Коэффициент дисконтирования |
0,89 |
0,71 |
|
Приведенная стоимость, рубли |
8 018 |
7 318 |
|
Итого |
15 336 |
|
|
Выгода по договору |
-1 350 |
|
По условиям аренды, вместо выгоды, покупатель ППА получит убыток, зачем нужна такая аренда, если за неё ещё и доплачивать нужно? В этом разберемся далее.
Определение выгоды на условия выкупа
В соответствии со ст.5 ФЗ №159, условия выкупа объекта недвижимости находящегося в государственной или в муниципальной собственности по договору аренды предполагают льготные условия приобретения для покупателя – субъекта малого и среднего предпринимательства.
В данным случае, нас интересуют условия приобретения объекта недвижимости в рассрочку, а именно п. 3 «3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.»
То есть приобретаемый договор аренды даёт право выкупа объекта недвижимости в рассрочку, сроком на 5 лет, по ставке:
Даже если наш клиент не собирался бы выкупать объект недвижимости он мог бы в дальнейшем также переуступить права по договору аренды.
Теперь, рассчитаем выгоду от подобных условий выкупа. Для примера возьмём, что объект стоит 100 000 рублей, рассрочка будет взята на 5 лет, ставка ЦБ РФ составляет 21%, а ставка дисконтирования 26%.
|
Год |
2024 |
2025 |
2026 |
2027 |
2028 |
|
Ежегодная плата, в случае выкупа в рассрочку |
24 389 |
24 389 |
24 389 |
24 389 |
24 389 |
|
Ставка дисконтирования |
26,00% |
||||
|
Коэффициент дисконтирования |
0,89 |
0,71 |
0,56 |
0,45 |
0,35 |
|
Приведенная стоимость, рубли |
21 728 |
17 244 |
13 686 |
10 862 |
8 620 |
|
Стоимость права собственности на объект недвижимости, приобретение - единовременная оплата |
100 000 |
||||
|
Стоимость права собственности на объект недвижимости, приобретение - рассрочка |
72 139 |
||||
|
Разница, рубли |
27 861 |
||||
Проведя расчет, становится понятно, что потенциальный покупатель сможет получить большую выгоду, реализуя право на выкуп объекта недвижимости в собственность используя рассрочку.
Результат нашей работы
По итогам проведенной работы был оформлен Отчет об оценке, содержащий результаты и выводы со всех этапов проведенных работ. Отчет об оценке детально раскрывает нашему клиенту его выгоды, а также содержит ответ на вопрос – какая объективная цена у ППА?
Стоимость услуг
|
Прайс на выполнение проекта | ||
| Оценка арендной ставки | 12 900 Р | |
| Оценка встроенного нежилого помещения | 14 900 Р | |
Что включено в стоимость
- Выезд оценщика;
- Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
- Печать 2 экземпляров Отчета об оценке
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
- Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
- Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
- Технический паспорт на улучшение;
- Поэтажный план;
- Экспликация помещений к поэтажному плану;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).
Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.
Как с нами работать?
|
|
|
|
|
| Заказ | Осмотр объекта и составление отчета | Оплата | Передача отчета |
Наши партнеры
Наши клиенты
В нашей базе более 5000 довольных клиентов
Почему важная рыночная оценка?
Реальная стоимость.Наш потенциальный клиент хотел оценить свой нематериальный актив в $ 6 трлн. Как определена эта стоимость? В своих проектах мы показываем реальность.
Сокращение налоговых рисков.При совершении сделок, особенно со взаимозависимыми лицами, возникает дополнительный контроль со стороны ИФНС. Минимизируем риск необоснованной налоговый выгоды.
Защита в спорах.Наличие легитимного Отчета об оценке, соответствующего требованиям действующего Законодательства, укрепит вашу позицию в любых спорах.
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
Примеры по оценке
Сколько должна стоить недвижимость? Расчет на примере двух предложений по продаже
