1. Главная
2. Оценочные услуги
3. Оценка недвижимости
4. Оценка упущенной выгоды

• Время чтения: 13 мин.

Оценка упущенной выгоды

В оценке упущенной выгоды самая большая сложность часто не в формуле. Формулы понятны: можно определить рыночную арендную ставку, рассчитать потенциальный валовый доход, учесть заполняемость, расходы, налоги, долги, состояние объекта и получить итоговую величину неполученного дохода. Сложность обычно в другом: нужно восстановить ситуацию, которая могла бы быть, но не произошла. Причем сделать это не «на глаз», а так, чтобы расчет выдержал спор: с контрагентом, сособственником, администрацией, арендатором или в суде.

В этой статье разберем один кейс — оценку упущенной выгоды от сдачи в аренду здания за ретроспективный период с 2020 по 2023 год. Название объекта, город, точные цифры и фотографии мы не раскрываем из-за NDA, но логика задачи сохранена. История показательна тем, что на первый взгляд все выглядело просто: есть здание, есть свободные кабинеты, значит, можно взять рыночную ставку аренды и умножить ее на площадь. Но в реальности так считать нельзя. У объекта была долевая собственность, конфликт между владельцами, плохое состояние помещений, низкая заполняемость, пандемийный 2020 год и задолженность по аренде земельного участка.

Что такое упущенная выгода

Упущенная выгода — это доход, который лицо могло бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В Гражданском кодексе убытки делятся на две части: реальный ущерб и упущенную выгоду. Реальный ущерб — это то, что уже потеряли или потратили. Упущенная выгода — то, что не заработали, хотя могли бы заработать. Это прямо следует из статьи 15 ГК РФ. Если убытки возникли из-за нарушения обязательства, применяется статья 393 ГК РФ: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При этом размер убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Важно: упущенная выгода почти никогда не считается с математической точностью до рубля. Верховный суд в постановлении Пленума № 25 от 23 июня 2015 года указывал, что расчет упущенной выгоды обычно носит приблизительный и вероятностный характер, и это само по себе не является основанием для отказа в иске.

Проще говоря, суд не требует доказать альтернативную реальность идеально. Но нужно показать, что расчет разумен: доход действительно мог быть получен, объект мог использоваться, ставка соответствует рынку, заполняемость реалистична, а расходы и ограничения учтены.

Когда нужна оценка упущенной выгоды

Оценка упущенной выгоды может понадобиться, если бизнес или собственник потерял доход из-за действий другой стороны.

Например:

• собственник не мог сдавать помещение из-за судебного запрета или конфликта с другим сособственником;
• арендатор незаконно удерживал помещение и не освобождал объект;
• контрагент сорвал сделку, из-за чего компания не получила прибыль;
• подрядчик нарушил сроки строительства или ремонта, и объект нельзя было ввести в эксплуатацию;
• имущество было повреждено, и собственник потерял арендный поток;
• участник общей собственности препятствовал использованию здания;
• администрация или иное лицо ограничило доступ к объекту;
• продавец скрыл обстоятельства, из-за которых покупатель не мог использовать актив так, как планировал.

В таких спорах отчет оценщика нужен не только для суммы. Он помогает показать суду или второй стороне логику расчета: какая площадь могла сдаваться, по какой ставке, с какой вероятной загрузкой, за какой период и какие расходы нужно вычесть.

Какая была задача

К нам обратился клиент, которому нужно было определить упущенную выгоду от сдачи в аренду здания за период 2020—2023 годов. Объект — административное здание в Ленинградской области. Город небольшой, с ограниченной деловой активностью: без крупных производственных площадок, делового центра, большого потока арендаторов и заметного офисного рынка.

Это важно. Упущенную выгоду нельзя считать так, будто объект находится в центре Санкт-Петербурга или в деловом районе крупного города. Нужно смотреть именно локальный рынок: кто там арендует помещения, какие площади востребованы, сколько арендаторы готовы платить, как быстро заполняются кабинеты и есть ли вообще спрос на административные площади. Клиент был одним из четырех собственников здания. Причем у него была доля в праве собственности, а не конкретно выделенные кабинеты или этаж. Земельный участок под зданием находился в долгосрочной аренде. Это сразу усложнило расчет.

Почему долевая собственность важна для расчета

Если человек владеет отдельным помещением, все проще: можно оценивать упущенную выгоду от аренды именно этого помещения. Но если у собственника доля в здании без выделения конкретных помещений, возникают вопросы:

• какой частью здания он фактически мог пользоваться;
• было ли соглашение о порядке владения и пользования;
• мог ли он самостоятельно сдавать кабинеты арендаторам;
• препятствовали ли другие собственники использованию объекта;
• какие расходы должен был нести именно он;
• как распределять доходы от аренды между сособственниками.

По статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников, а если согласия нет — в порядке, установленном судом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех участников. Это следует из статьи 246 ГК РФ.

Для оценки это принципиально. Если у клиента нет выделенного помещения и нет соглашения о порядке пользования, нельзя автоматически считать, что он мог единолично сдать в аренду любую часть здания. Поэтому в задании на оценку мы отдельно зафиксировали: информации о соглашении о порядке владения и пользования нам не предоставлено. Такой факт не является формальностью. Он влияет на модель расчета и на юридическую устойчивость вывода.

Что произошло с объектом

Клиент приобрел долю в здании в начале 2020 года. По косвенным признакам можно было предположить, что сделка проходила по нижней границе рынка: актив был конфликтный, с несколькими собственниками, устаревшим состоянием и неопределенной перспективой. С одной стороны, низкая цена покупки повышает потенциальную доходность. Если купить проблемный актив дешево, провести реконструкцию, консолидировать доли, привести объект в порядок и заполнить арендаторами, можно получить хороший готовый арендный бизнес.

С другой стороны, низкая цена почти всегда отражает риск. В этом кейсе риск реализовался быстро. После покупки начались процессы оспаривания сделки и другие судебные споры. Проект, который клиент видел как будущий готовый арендный бизнес, превратился в конфликтный объект с ограниченной возможностью нормального управления. Именно в такой ситуации возник вопрос об упущенной выгоде: сколько дохода собственник мог бы получить от аренды, если бы объект использовался в нормальном режиме.

Каким было здание

Здание построено в 1970-е годы. Изначально оно использовалось как жилой дом, но позже фактически превратилось в подобие офисного центра. Планировка — кабинетная. Площади комнат небольшие: примерно от 10 до 30 кв. м. На первый взгляд это плюс. В небольших городах маленькие кабинеты часто более ликвидны, чем крупные блоки. Их могут арендовать бухгалтеры, юристы, мастера услуг, небольшие офисы продаж, представители малого бизнеса, учебные классы, медицинские или бытовые услуги — если позволяет назначение, состояние и инженерия.

Но ликвидная нарезка помещений еще не означает высокий доход. Нужно смотреть состояние здания. Главная проблема здания была не в планировке, а в физическом состоянии.

По внешним признакам отделочных материалов последний полноценный ремонт проводился очень давно. Места общего пользования и большая часть кабинетов находились в неудовлетворительном состоянии. В отдельных помещениях была проблема с электроснабжением: отсутствие света или изношенность системы, что прямо снижало возможность сдачи помещений.

Для арендатора это не мелочь. Можно иметь кабинет 15 кв. м в удобной нарезке, но если в нем плохая отделка, темный коридор, неисправная электрика, слабое отопление, старые санузлы и непонятный вход, арендная ставка будет ниже. А часть арендаторов вообще откажется от объекта. Поэтому при расчете упущенной выгоды нельзя просто взять ставку по лучшему офису в городе и применить ее ко всему зданию. Нужно сегментировать площади.

Мы разделили арендопригодную площадь по нескольким факторам:

• площадь кабинетов;
• состояние помещений;
• этаж расположения;
• наличие или отсутствие света;
• доступность мест общего пользования;
• функциональность помещения;
• рыночная ликвидность конкретного типа площади.

Такой подход позволяет не завышать расчет. Кабинет с нормальным состоянием и светом не равен помещению, которое формально есть на плане, но фактически требует ремонта перед сдачей.

Почему 2020 год нельзя считать как обычный период

Расчет был ретроспективным: нужно было вернуться в 2020 год и определить, какой доход мог быть получен тогда, а не по текущему рынку. 2020 год был особым для рынка коммерческой недвижимости. Пандемия COVID-19 снизила деловую активность, часть компаний перешла на удаленный режим, арендаторы просили скидки, а арендодатели соглашались на каникулы или временное снижение платежей.

По данным Colliers, в 2020 году общий объем спроса на офисную недвижимость в Москве составил 1,016 млн кв. м, что на 37% меньше, чем в 2019 году. Это данные по крупному рынку, но они хорошо показывают общий тренд: 2020 год нельзя считать нормальным годом для офисной аренды. РБК в 2020 году писал, что сегмент офисной недвижимости пострадал меньше других частей коммерческой недвижимости, но кризис затронул и его: ставки начали снижаться, особенно по небольшим объектам среднего и нижнего уровней.

Из нашей практики это также подтверждалось: в 2020 году мы сами согласовывали с арендодателем скидку 50% на аренду офиса на четыре месяца. Если восемь месяцев арендатор платит 100%, а четыре месяца — 50%, годовая выручка собственника снижается примерно на 20%. Для оценки это важный момент. Если рассчитывать упущенную выгоду за 2020 год так, будто пандемии не было, сумма будет завышена.

Как использовать информацию после даты оценки

При ретроспективной оценке возникает тонкий вопрос: можно ли использовать информацию, которая стала известна позже? Например, если мы считаем доход за 2020 год, а отчет готовим в 2024 году, мы уже знаем, что произошло в 2021, 2022 и 2023 годах. Но оценка не должна превращаться в расчет с позиции «мы теперь знаем будущее».

В федеральных стандартах оценки действует важная логика: информация после даты оценки может использоваться ограниченно — прежде всего для подтверждения тенденций, которые существовали на дату оценки, если такая информация соответствовала ожиданиям рынка. Новые ФСО утверждены приказом Минэкономразвития № 200 от 14 апреля 2022 года; они регулируют процесс оценки, задание на оценку, подходы и отчет.

На практике это означает: если мы считаем упущенную выгоду за 2020 год, нельзя просто взять фактическую ситуацию 2023 года и механически перенести ее назад или вперед. Нужно аккуратно отделять:

• что было известно рынку на дату оценки;
• какие тенденции уже сложились;
• какие события были непредсказуемыми;
• какие данные можно использовать как подтверждение, а какие — как недопустимое знание будущего.

Как считалась арендная ставка

Для расчета нужно было определить рыночную ставку аренды для арендопригодной площади здания. Мы анализировали локальный рынок, а не крупные города. Для небольшого населенного пункта это особенно важно: выбор аналогов ограничен, сделки часто непубличны, объявления могут висеть месяцами, а запрашиваемая ставка не всегда равна реальной.

При анализе учитывались:

• административная функция здания;
• кабинетная планировка;
• площадь отдельных помещений;
• состояние помещений;
• этаж;
• транспортная и пешеходная доступность;
• наличие ремонта;
• наличие электричества и инженерных систем;
• ставка по сопоставимым объектам;
• потенциальная скидка на переговоры;
• ограниченная деловая активность города.

Отдельно учитывалась фактическая заполняемость объекта. За три года она составляла около 30%. Это важный рыночный сигнал: даже при наличии небольших кабинетов объект не был способен стабильно заполняться на 80—90% без вложений и нормального управления. Если бы мы взяли 100% заполнение, расчет был бы искусственно завышен. В реальности для такого объекта нужно учитывать вакансию, период экспозиции, состояние помещений и ограниченный спрос.

Например:

1000 кв. м × 800 рублей за кв. м × 12 месяцев = 9,6 млн рублей в год.

Но если реально сдавалось только 30% площади, часть помещений без ремонта, часть без света, город маленький, а в 2020 году была пандемия, такой расчет не выдержит проверки.

Правильнее считать через потенциальный и эффективный доход.

Потенциальный валовый доход — сколько объект мог бы принести при полной сдаче всех арендопригодных площадей.

Потери от вакансии и недозагрузки — часть дохода, которую собственник не получил бы даже при нормальном управлении из-за поиска арендаторов, состояния объекта и рыночного спроса.

Эффективный валовый доход — доход после учета вакансии.

Чистый доход — доход после вычета расходов, связанных с объектом.

Именно этот подход ближе к реальности.

Первый — делать полноценный рыночный анализ на каждый год: отдельно 2020, 2021, 2022 и 2023. Это самый детальный вариант, но он требует большого массива данных: аналоги за каждый период, динамику ставок, изменения спроса, состояние объекта в соответствующие даты.

Второй — определить базовую ставку и индексировать ее на основе рыночной динамики: например, через индекс изменения арендных ставок в соответствующем сегменте и регионе.

В нашем случае выбор подхода зависел от доступности данных. На небольших локальных рынках не всегда есть достаточное количество сопоставимых предложений за каждый ретроспективный период. Поэтому важно не просто «применить индекс», а объяснить, почему выбранный способ отражает реальную динамику рынка.

При этом 2020 год мы рассматривали отдельно из-за пандемии. Его нельзя было просто индексировать как обычный год.

Какие расходы нужно учитывать

Упущенная выгода — это не валовая выручка от аренды. Это неполученный доход с учетом необходимых расходов.

Если собственник утверждает: «Я мог бы сдавать здание за 10 млн рублей в год», это еще не значит, что его упущенная выгода — 10 млн рублей. Нужно вычесть расходы, без которых этот доход нельзя было бы получить.

Например:

• коммунальные расходы;
• эксплуатационные расходы;
• текущий ремонт;
• охрана;
• уборка;
• администрирование;
• налоги;
• расходы на поиск арендаторов;
• потери от вакансии;
• расходы на приведение помещений в минимально пригодное состояние;
• платежи за земельный участок, если они связаны с объектом.

В нашем кейсе отдельно возник вопрос по задолженности за аренду земли.

Почему долг за землю повлиял на расчет

Во время выполнения проекта клиент получил требование от администрации муниципального образования о погашении задолженности по арендной плате за землю. Задолженность начислялась за период с 2019 года. Обычно в договоре купли-продажи недвижимости продавец подтверждает, что задолженности по текущим платежам нет: коммунальные услуги, капитальный ремонт, арендная плата за землю и иные обязательства. Если долг был, но продавец его не раскрыл, покупатель может утверждать, что его ввели в заблуждение.

Но для оценки важен не только вопрос «кто виноват». Важно, может ли этот долг экономически повлиять на доход от объекта. Если администрация предъявляет требование текущему собственнику или сособственнику, риск взыскания может лечь на него быстрее, чем он успеет взыскать эту сумму с продавца. Поэтому такой факт нельзя игнорировать. В оценке мы учитывали это как фактор, влияющий на итоговый расчет: долг за землю снижает экономический эффект владения объектом и может уменьшать размер обоснованной упущенной выгоды.

• какое право нарушено;
• кто нарушил право;
• была ли причинно-следственная связь между нарушением и неполученным доходом;
• мог ли истец реально получить этот доход;
• какие меры он предпринимал для получения дохода;
• не завышен ли расчет;
• не включены ли в расчет доходы, которые невозможно было получить.

Например, если клиент владеет долей в здании, но не имеет выделенного помещения и соглашения о порядке пользования, юридический вопрос становится особенно важным. Экономически можно рассчитать потенциальный доход от здания. Но юридически нужно понять, какой доход именно этот собственник мог требовать и на каком основании. Поэтому в таких проектах оценка должна идти рядом с правовой позицией.

Как выглядел итоговый расчет

В результате мы определили упущенную выгоду от сдачи здания в аренду за ретроспективный период 2020—2023 годов. Расчет строился не по принципу «вся площадь × максимальная ставка», а через несколько уровней анализа:

1. Определили арендопригодную площадь.
2. Разделили помещения по состоянию, площади и этажам.
3. Определили рыночную ставку для разных сегментов помещений.
4. Учли локальный рынок небольшого города.
5. Учли пандемийный эффект 2020 года.
6. Учли фактическую и рыночно обоснованную заполняемость.
7. Учли расходы и ограничения объекта.
8. Учли риск задолженности по аренде земельного участка.
9. Зафиксировали ограничения по информации о порядке пользования долевой собственностью.

Такой расчет не дает «красивую максимальную сумму». Но он дает более устойчивую позицию: сумма связана с рынком, состоянием объекта, периодом оценки и юридическими ограничениями.

Чем полезен отчет об оценке упущенной выгоды

Отчет нужен, когда требуется не просто посчитать цифру, а обосновать ее перед другой стороной или судом. Он помогает:

• показать рыночную ставку аренды;
• подтвердить, что объект мог приносить доход;
• отделить потенциальный доход от фантазийного;
• учесть состояние помещений;
• объяснить скидку на вакансию и недозагрузку;
• рассчитать ретроспективный период;
• показать влияние пандемии или других внешних факторов;
• учесть расходы и обязательства;
• подготовить доказательственную базу для переговоров или судебного спора.

В таких задачах важно не завысить сумму. Завышенный расчет может выглядеть привлекательно для клиента, но в суде он часто слабее. Чем расчет реалистичнее, тем проще его защищать.

Когда стоит обращаться за оценкой упущенной выгоды

Обратиться к оценщику стоит, если:

• вы не могли сдавать недвижимость из-за спора или ограничений;
• арендатор незаконно удерживал помещение;
• сособственник препятствовал использованию объекта;
• сделка сорвалась, и вы потеряли доход;
• подрядчик сорвал сроки ремонта или строительства;
• объект простаивал из-за действий третьих лиц;
• нужно рассчитать убытки за прошлый период;
• предстоит суд или переговоры о компенсации;
• нужно проверить расчет второй стороны.

Чем раньше подключить оценщика, тем лучше. Если спор уже идет, часть документов может быть потеряна, рынок за прошлые периоды придется восстанавливать по архивным данным, а состояние объекта на прошлую дату — подтверждать косвенно.

Главный вывод

Оценка упущенной выгоды — это восстановление экономически обоснованного сценария: сколько собственник действительно мог получить при нормальном использовании объекта, с учетом рынка, состояния, периода, расходов и юридических ограничений.

В нашем кейсе объект формально выглядел как потенциальный офисный центр с кабинетной нарезкой. Но реальность была сложнее: долевая собственность, конфликт между владельцами, плохое состояние помещений, низкая заполняемость, пандемийный 2020 год, ограниченный рынок небольшого города и долг по аренде земли. Если бы все эти факторы не учесть, сумма упущенной выгоды получилась бы красивой, но слабо защищаемой. Хорошая оценка в таких спорах не всегда дает клиенту максимальную цифру. Зато она дает то, что важнее: расчет, который можно объяснить, подтвердить и защищать.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка упущенной выгоды, недополученного дохода	дог	заказать

Необходимые документы

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Почему важная рыночная оценка?