Переуступка прав по ДДУ

Заказать услугу
На стадии строительства жилого дома застройщик заключает с вкладчиками (дольщиками) договор долевого участия (ДДУ), который предоставляет им право требования объекта недвижимости согласно оговоренным условиям после сдачи его в эксплуатацию и дальнейшую передачу в собственность. Но еще до окончания строительства и сдачи дома вкладчики могут продать (уступить) свое право требования третьему лицу через оформление переуступки по ДДУ, подлежащей регистрации в Росреестре.

Определение переуступки по ДДУ

Условия осуществления сделок по переуступке регулируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Юридически переуступка по ДДУ (цессия) – это передача (продажа) прав требования на объект инвестирования от продавца (первоначального дольщика/цедента) к покупателю (цессионарию), что закрепляется заключением письменного договора между сторонами.

Сторонам сделки уступки важно учитывать такие особенности долевого строительства:

  • Операция имеет возмездный характер, в ином случае она будет представлять собой дарение.
  • Строительную организацию нужно уведомлять об уступке. Ее согласие необходимо, если это указано в основном ДДУ.
  • Форма оформления операции аналогична первоначальной сделке: заключается письменный договор и регистрируется в Росреестре.

Цели продажи

Причину уступки не обязательно указывать в соглашении и отправленному застройщику уведомлении. Среди наиболее распространенных целей продажи:

  • Заработок на инвестировании. Наблюдается заметная разница в стоимости квартир на раннем и финальном этапах строительства. Первые вкладчики могут заработать, если продадут объект на завершающей стадии.
  • Стремление скорейшего выхода из проблемных строительных объектов. Клиента на покупку квартиры в доме с замороженным строительством или с нарушением сроков сдачи в эксплуатацию будет найти сложно. К тому же цена продажи таких объектов значительно ниже покупной, поэтому потери денег не избежать.
  • Появление новых жилищных условий, из-за чего ждать окончания строительства нет необходимости.

Продать или купить объекты недвижимости по переуступке можно через посредников или самостоятельно. Для надежной сделки стоит обратиться к юристам, которые помогут оформить и зарегистрировать операцию в соответствии с законом.

Обязательные условия

Продажа объекта по переуступке ДДУ закрепляется письменным договором, подписанным сторонами. Не допускается изменять права, обязанности строительной организации (срок сдачи новостроя, штрафы, неустойки и пр.).

Уступка может быть совершена при соблюдении следующих условий:

  • Продажа возможна только при оплате дольщиком всей суммы по основному договору или оформлении акта о переводе задолженности на нового покупателя, для чего требуется обязательное получение согласия застройщика.
  • Операция возможна только по договору ДДУ, зарегистрированному в ЕГРН.
  • Если изначальный вкладчик – юрлицо, то оплата совершается только после регистрации соглашения в Росреестре. Для физлиц такие ограничения не предусмотрены.
  • После регистрации документа и получения выписки ЕГРН застройщику отправляют официальное уведомление.

Важно. Период для переуступки ограничен сроком от регистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи квартиры. После передачи готового жилья собственнику он может продать его по сделке купли-продажи.

Если для долевого участия в строительстве покупатель открыл ипотеку, уступка должна быть согласована с банком. При ипотечном кредитовании банк запрашивает залог для гарантии платежа. Для получения согласия банка на сделку необходимо, чтобы деньги на банковский счет для погашения задолженности напрямую перечислял цессионарий.

Моменты, которые стоит учитывать

Риски при уступке прав требования несет цессионарий. Он должен изучить условия основного ДДУ, включая обязанности застройщика, наличие запрета либо ограничения на уступку, и проверить его регистрацию в ЕГРН. Также стоит узнать стадию, темпы строительства, планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию, репутацию застройщика. После совершения операции цедент не ответственный за выполнение обязательств строительной организацией.

Важно. Чтобы сделка была внесена в Росреестр и застройщик нес ответственность в случае невыполнения своих обязательств, право требования дольщика должно быть обязательно указано в ДДУ, а не в других документах (векселе, инвестиционном соглашении и пр.).

Права, обязанности цессионария

Переуступка не влияет на обязательства строительной организации в отношении передачи объекта недвижимости. К новому владельцу переходят права предыдущего вкладчика, включая взыскание штрафов с застройщика; требование устранения недостатков жилья в соответствии с дефектным актом; требование расторгнуть договор или отказ от выполнения его условий в судебном порядке.

После оформления переуступки строительная организация взаимодействует с новым дольщиком (цессионарием) по всем вопросам, включая подписание соглашения об изменении срока сдачи жилья, направление уведомления о его сдаче и пр.

Важно. Цессионарий может продать право требования на объект инвестирования другим лицам по общим правилам переуступки. До момента передачи застройщиком объекта по акту возможно совершать неограниченное число таких сделок.

Переуступка по ДДУ (договору долевого участия) – это законная сделка, предусматривающая передачу (продажу) права требования на объект имущества от дольщика к новому лицу. Операцию регистрируют через Росреестр и отправляют застройщику уведомление. При продаже цедент передает цессионарию все права на объект, включая взыскание неустойки.

Сделка заверяется нотариально. Мы предлагаем услуги подготовки и документального сопровождения на всех стадиях переуступки, что поможет оценить все риски, последствия и заключить безопасную сделку.

Вы нашли решение в нашей статье?
Мы открыты для общения

Дмитрий Соломников
соучредитель
Вам может быть интересно:

Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Оставьте заявку онлайн

Принимаем заявки круглосуточно