Оплата за конкретный измеримый результат в заявленные сроки

Не нужно платить за «часы» работы по смете

Уровень квалификации

Наши специалисты регулярно изучают изменения в Законодательстве, посещают семинары и находятся в «боевой» форме

Адекватная стоимость услуг

Мы проводим оптимизацию накладных расходов и роботизируем типовые процессы

Конкретную задачу ведет специалист с узкой специализацией

Снижение вероятности ошибки, повышение скорости выполнения проекта

Мы делаем проект под ключ

Вы можете быть уверены в результате, наш специалист – Ваш представитель пройдет все «круги ада» вместо Вас

Открытость

Вы всегда понимаете стадию выполнения и следующие шаги по проекту

Заказать услугу

Составление договора аренды нежилого помещения

Независимый человек, желающий самостоятельно зарабатывать денежные средства, нередко задумывается о собственном деле. Магазин, пекарня, автомойка, мебельное производство – основные сферы малого бизнеса, требующие немалых затрат. Если оборудование, расходные материалы можно приобрести без крупных вложений, то выкуп площадки для бизнеса может стать неподъемным делом. Выход есть. Арендовав нежилое помещение, предприниматель или организация сразу приступают к работе после оформления необходимой документации. Главным документом в этом случае является договор аренды.

Суть договора, стороны

Договор аренды нежилого помещения – гражданско-правовой документ, который заключается между владельцем помещения и лицом, желающим временно им воспользоваться (ст. 606 ГК РФ).

Арендодатель – владелец недвижимости или лицо, имеющее законные полномочия для передачи ее в аренду (ст.608 ГК РФ).

Арендатор – сторона договора, берущая нежилую недвижимость в аренду.

Важно! Договор аренды нежилого помещения заключается только в письменном виде.

Порядок составления договора

  1. Выбор помещения. Оно должно отвечать всем условиям предполагаемой деятельности. Учитывается наличие парковки, подъездных путей, остановок общественного транспорта. Если будет осуществляться торговля алкоголем или табаком, нужно учесть расстояние до медицинских, детских, образовательных учреждений (ФЗ от 21.11.1995г. № 171-ФЗ). Площадь арендуемого помещения также должна соответствовать поставленным целям.
  2. С собственником обговариваются условия аренды, размер оплаты, решаются вопросы с уборкой площадей, компенсацией коммунальных платежей, видеонаблюдением. Если интересы сторон совпадают, предстоит проверка документов.
  3. Как правило, необходимы паспорта и свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Запросить их можно как в МФЦ, так и в Росреестре. Кроме принадлежности недвижимости в выписке ЕГРН будут указаны ограничения и обременения на нее. Если договор заключает не сам владелец помещения, а доверенное лицо, то у него должна быть нотариальная доверенность. В ней непременно прописывается, что предъявитель имеет право управлять и распоряжаться недвижимостью собственника.
  4. Обязательным условием является определение предмета или объекта аренды. Подробно описывается, какая именно недвижимость передается в пользование, указывается адрес помещения, кадастровый номер, площадь вплоть до квадратных сантиметров.
  5. Для составления договора аренды может потребоваться помощь юриста, который учтет все тонкости документа и даст дельный совет. Не всегда есть необходимость обращаться официально в юридическую компанию, достаточно бывает бесплатной или онлайн-консультации.
  6. Текст одобрен сторонами, распечатан и подписан с двух сторон арендодателем и арендатором. По желанию участников он может быть заверен у нотариуса. Следует учесть, что дальнейшие изменения в таком документе тоже заверяются нотариальной подписью.

Информация! Если договор заключается на срок более 1 года, он подлежит регистрации в Росреестре.

За регистрацию договора оплачивается госпошлина в размере 2000 руб. для физических лиц, ИП и 22000 руб. для организаций (п.1 ст.333.22 НК РФ). Затем договор и квитанция передаются в Росреестр для регистрации.

Для простого договора сроком менее 1 года регистрация не требуется.

В договоре об аренде нежилого помещения прописываются существенные условия, без которых он может быть признан просто незаключенным. К ним относятся:

  • предмет договора, являющийся одновременно объектом
  • стоимость аренды
  • срок передачи недвижимости в пользование
  • дата предоставления и возврата помещения
  • другие условия, о которых заявит одна из сторон. Возможно, потребуется замена сантехники в подсобном помещении. Арендатор возьмет на себя эту обязанность, а затраченная сумма пойдет в зачет арендной платы. Значит, это условие прописывается в договоре.

Правила составления договора аренды нежилого помещения

Как любой правовой документ, договор аренды имеет свою структуру и правила оформления. Отсутствие или неверное описание одного из пунктов ведет к признанию договора незаключенным.

Screenshot_1.png

К бланку могут прилагаться схемы помещения, справки о его состоянии.

В реквизиты документа входят номер договора, наименование населенного пункта, где он заключается и дата, которая прописывается цифрами и буквами. Например, 5 октября 2021 года.

Преамбула отражает сведения о сторонах соглашения. Физические лица указывают свои полные фамилию, имя, отчество, место жительства. Юридические лица должны зафиксировать наименование организации, ее адрес, название документа, на основании которого они действуют.

Тщательно описывается объект договора. Адрес, площадь, номер офиса, кадастровый номер фиксируются в договоре. Индивидуальный номер объекта недвижимости (кадастровый) востребован при аренде целого здания, для какой-то части помещения он без надобности. Не вызывающим нареканий будет подобный текст:


1. Предмет договора

1.2. Предметом настоящего договора является передача во временное возмездное пользование (аренду) нежилого помещения, имеющего следующие характеристики:

  • площадь 52 кв. м
  • адрес г. Барнаул, ул. Ленина, дом 5; 3 этаж; помещение 4
  • назначение: швейная мастерская
  • цели: изготовление и ремонт швейных изделий индивидуального пошива.

1.2. Графический план арендуемого помещения и выписка из ЕГРН прилагаются и являются неотъемлемой его частью.

1.3. Право владения арендодателем помещения подтверждается свидетельством о праве собственности, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Помещение арендуется временно и поэтому в договоре указывается срок пользования. Выбрать можно любой из трех вариантов. Договор на неопределенный срок не требует обязательной регистрации и стороны вправе прекратить его действие в любой момент, уведомив второго участника соглашения за 3 месяца. Долгосрочный же заключается на срок от 1 года и подлежит регистрации в Росреестре. Документы для оформления подаются в МФЦ. Краткосрочный определяет срок аренды до 1 года, регистрация не требуется. По окончании указанного времени он переходит в разряд договора с неопределенным сроком, если стороны не приняли другое решение.

Так как договор аренды является возмездным, в нем фиксируется стоимость пользования помещением и порядок расчета. Обычно оплата производится 1 раз в месяц не позднее определенной даты по номеру счета арендодателя (возможна оплата наличными деньгами). Если не оговорено отдельно, то НДС уже входит в размер арендной платы. Сюда же могут включаться стоимость коммунальных услуг, уборки помещения, пользования оборудованием.

Арендодатель на основании договора обязан передать недвижимое имущества во временное пользование арендатору. Он несет ответственность за скрытые недостатки помещения и несвоевременную его передачу второй стороне. Одновременно он имеет право на получение арендной платы, контроль за режимом использования площадей и возврат недвижимости в надлежащем состоянии по истечению срока соглашения.

Арендатор обязан платить оговоренную сумму за пользование коммерческой площадью и вернуть ее арендодателю при окончании срока аренды. Имеет право временно владеть и пользоваться предоставленным помещением.

В договоре аренды нужно конкретно изложить ответственность сторон. Арендодатель несет ответственность за обнаруженные в сданном объекте недостатки. За свой счет он обязан их устранить или изменить стоимость аренды в меньшую сторону. Возможна и замена помещения. Арендатор в свою очередь имеет право самостоятельно уменьшить плату, предварительно уведомив собственника. Или предложить вариант досрочного расторжения договора (ст.612 ГК РФ). Арендатор обязан содержать помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт за свой счет и нести прочие расходы по содержанию помещения (ст.616 ГК РФ).

В документе четко и конкретно описываются условия изменения и досрочного расторжения договора. В одностороннем порядке расторжение договора не допускается. Если имеется пункт об изменениях или досрочном внесудебном порядке расторжения договора по взаимному соглашению, то не возникнет необходимости в долгих хождениях по судам и возмещении убытков.

Обстоятельства непреодолимый силы, по-другому форс-мажор также закрепляются в договоре аренды. На этом основании стороны могут освобождаться от ответственности за невыполненные обязательства.

В заключительном положении документа прописываются сроки и возможности оповещения сторон в случае каких-либо изменений, время вступления в силу договора, другие важные дополнения.

К основному договору аренды прилагаются графическая схема или план помещения, справки, акт приема-передачи. В акте описывается состояние недвижимости, перечень передаваемого арендатору имущества и документов. По окончании пользования вновь составляется передаточный акт и помещение возвращается собственнику.

Важно! До подписания акта о возврате нежилого помещения владельцу арендатор обязан выплачивать стоимость аренды.

Особо обратить внимание при составлении договора

  • Мошенники используют поддельные документы на право собственности. Будущий арендатор присмотрел хорошее помещение для офиса, собственник тянет с предоставлением свидетельства о праве на недвижимость или приносит подозрительные бумаги. Следует обратиться в МФЦ или при наличии усиленной электронной подписи в Росреестр для получения выписки о собственнике и обременениях на нежилое помещение.
  • Подписав договор, арендатор стремится улучшить новое место работы и делает хороший ремонт. Арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор и сдать помещение по более высокой цене. В договоре следует прописать, что действие его прекращается только по соглашению сторон во внесудебном порядке и все неотделимые улучшения оплачивает собственник.
  • Акт приема-передачи недвижимости подписывать только после осмотра помещения, ни в коем случае не заранее. В противном случае есть вероятность того, что арендатору будет предоставлен совсем другой объект.
  • Арендуемое помещение и земельный участок, на котором он расположен могут принадлежать разным людям и тогда без дополнительной платы не воспользоваться парковкой и не разместить рекламу на прилегающей территории. Следует заключить дополнительное соглашение с собственником земли или в договоре аренды вписать правила пользования земельным участком.
  • Чтобы не платить госпошлину за регистрацию документа заключаются краткосрочные договора аренды. В случае автоматического продления в пункте о размере арендной платы следует указать, что ежегодное ее повышение составит или размер инфляции, или небольшой фиксированный процент. Арендодатель может вписать пункт о повышении каждый год платы на 15-20 % и в конце концов арендатор через несколько лет будет платить в разы больше от первоначальной договоренности.

Как бы не нравилось помещение для бизнеса и не казались заманчивыми условия аренды, торопиться не стоит. Хорошо обдумав все пункты, проверив необходимые документы, получив консультацию юридически грамотного человека, можно ставить свою подпись под документом. Тогда ничто не будет отвлекать от работы и не возникнет неприятных ситуаций.

Шаблон договора аренды

Вам может быть интересно:
Пообщаться с опытным экспертом: