Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Экспертная оценка недвижимости Москва | Петербург

Под оценкой стоимости недвижимости понимают процесс определения стоимости объекта или прав на него (например, права временного владения и пользования). Эта процедура проводится для совершения различных сделок и юридически значимых действий, таких как: купля-продажа, мена, передача в залог, аренда, дарение, наследование, взнос в ЗПИФ и т.д.

Что это такое

В результате работы определяется стоимость недвижимости. Объектом оценки может быть квартира, дом, гараж, коммерческая недвижимость, земельный участок и т.д.

Процесс оценки регламентирован нормами действующего законодательства. В частности:

  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года;
  • Федеральные стандарты оценки (ФСО), утвержденные Минэкономразвития России.

Оценку проводят профессиональные эксперты-оценщики. Их деятельность контролируется.

Результат оценочных работ – Отчет об оценке. Это официальный документ, который принимается в государственных органах, банках и других организациях.

Виды стоимости недвижимости

Стоимость объекта недвижимости определяется на дату оценки. Чаще всего требуется установить рыночную стоимость, однако есть и другие виды: ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. А текущая редакция ФСО позволяет определять и иные виды стоимости. Поэтому наше Законодательство делает шаги и приближается к мировой практике.

Рыночная

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена объекта, за которую он может быть отчужден в условиях свободного рынка и конкуренции. Она выражается в денежном эквиваленте.

Этот вид стоимости используется при заключении гражданско-правовых сделок. Подразумевается соблюдение следующих условий:

  1. Стороны сделки хорошо информированы и действуют в своих интересах.
  2. Заключение сделки происходит в конкретный срок.
  3. Цена устанавливается без неправомерного давления.
  4. Платежи проводятся в деньгах или в сравнимых финансовых показателях.
  5.  Цена представляет собой обычное представление о стоимости недвижимости этого типа.

Определение рыночной стоимости также требуется при изъятии имущества для государственных нужд, ипотеки, вклада в уставный капитал и в других случаях.

Инвестиционная

Инвестиционная стоимость – это цена, за которую можно купить объект для извлечения прибыли. Она актуальна для конкретного лица или группы лиц, имеющие например определенные преференции. Этот вид стоимости также может определяться для раздела долей в инвестиционном проекте. Если собственник и инвестор – не одно лицо, то они разумно регулируют взаимоотношения, разделяя будущие доходы.

Инвестиционная стоимость не равна рыночной и чаще всего больше. Ведь при ее расчете у заинтересованной стороны есть возможность использовать «ресурс». Например, если затраты на управление объекта недвижимости составляют 5% от Потенциального валового дохода, а у конкретного инвестора уже есть своя управляющая компания. В результате управлять объектом он будет по себестоимости, что в данном конкретном случае увеличивает денежный поток объекта.

Ликвидационная

Ликвидационная стоимость рассчитывается в чрезвычайных обстоятельствах, когда необходимо срочно продать объект. Как правило, это вынужденная мера. К примеру, ликвидационная стоимость может использоваться в случае банкротства собственника. Также данный вид стоимости является актуальным при передачи недвижимости в залог Банку.

Если владелец располагает временем и не действует под давлением обстоятельств или юридических факторов, продажа объекта происходит по рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость определяется в тех случаях, когда ждать нельзя, когда нет времени на экспозицию объекта. Иными словами, это цена, за которую можно продать недвижимость максимально быстро.

Например, ликвидируется предприятие, на балансе которого есть складские помещения. Если принято решение о закрытии предприятия в течение одной недели, то за такой короткий срок не удастся продать помещения по среднерыночной цене. В связи с жестким ограничением сроков оценивается не рыночная, а ликвидационная стоимость. Она ниже рыночной, а значит покупатель найдется быстрее. Например, если вы продаете квартиру «по рынку», то в день будет поступать 2 звонка. А если цена будет снижена на 30%, то количество желающих вырастет в разы. Не факт, что у всех интересантов есть живые деньги на быструю покупку. Но по статистике из большого количества интересантов проще выбрать и найти покупателя.

Иногда продажа по ликвидационной стоимости позволяет сэкономить на других статьях расходов. К примеру, быстрая продажа неиспользуемых помещений позволит снизить затраты на коммунальные услуги и заработную плату сотрудников. Если экономия больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, то есть смысл провести оценку и последующую продажу по сниженной цене.

В отношении некоторых объектов ликвидационная стоимость может быть равной рыночной. Это относится к объектам, обладающим высокой ликвидностью. Они требуют меньше времени для продажи. К таким объектам относятся, например, выше упомянутые квартиры.

В остальных случаях ликвидационная стоимость составляет около 70-80 % от рыночной. Для ее расчета принимаются во внимание обстоятельства, которые вынуждают собственника продать объект дешевле.

Кадастровая

Кадастровая стоимость устанавливается в результате государственной массовой кадастровой оценки недвижимости. Она определяется в массовом порядке. Результаты такой оценки используются для целей налогообложения, а также в иных законных случаях.

Заказать определение кадастровой стоимости объектов недвижимости могут только государственные органы или муниципалитет. Такая оценка проводится 1 раз в 3-5 лет. И каждый субъект самостоятельно устанавливает сроки переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости в конкретном регионе.

Если частное лицо или организация-собственник не согласны с установленной кадастровой стоимостью, ее можно оспорить посредством обращения в уполномоченную комиссию или в судебном порядке.

Прочие виды

Помимо перечисленных, существуют и другие виды стоимости:

  • стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – применяется, когда реализация на открытом рынке невозможна или требует дополнительных расходов;
  • стоимость замещения – совокупность затрат на создание аналогичного объекта с учетом износа;
  • стоимость воспроизводства – расходы на создание идентичного по всем параметрам объекта;
  • стоимость объекта оценки при существующем использовании – определяется исходя из текущих условий и целей использования объекта;
  • стоимость объекта для целей налогообложения – определяется для расчета налоговой базы;
  • утилизационная стоимость – равна рыночной стоимости материалов, которые включает в себя объект, с учетом расходов на утилизацию;
  • специальная стоимость – цена имуществ, рассчитываемая исходя из индивидуальных условий договора об оценке или нормативных актов, если эти условия не подразумеваются при расчете рыночной или иной стоимости.

Чаще всего используется рыночная стоимость недвижимости. Она применяется в большинстве сделок и юридических действий в отношении имущества.


С чего начинается оценка стоимости недвижимости

В основе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования. Он необходим для установления такого использования недвижимости, которое будет максимально продуктивным с учетом законодательных норм и физических возможностей.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) не всегда соответствует фактическому использованию недвижимости. Оно может предполагать иное применение объекта, если это допустимо и финансово оправдано.

С помощью анализа НЭИ определяется наиболее «прибыльное» использование недвижимости. Оно является ориентиром для продавцов и покупателей при формировании цены сделки. Оценщик принимает во внимание результат анализа для выбора оптимальных подходов и методов оценки.

Анализ НЭИ чаще всего используется в отношении земельных участков. Оценщики используют две схемы проведения анализа:

  1. Участок рассматривается как свободный или незастроенный.
  2. Участок анализируется в комбинации с существующими строениями.

В первой схеме рассматриваются варианты, предусматривающие сохранение текущего назначения или изменение, постройку объектов и т.д. Во второй схеме сравниваются варианты сохранения текущего назначения, реконструкция (восстановление, расширение, перепрофилирование или снос), а также комбинация всех возможных вариантов.

Среди доступных вариантов выбирается тот, при использовании которого итоговая стоимость объекта оценки максимальна. Если он отличается от фактического использования объекта, это значит, что он функционально устарел.

НЭИ имеет тесную связь с устареванием недвижимости. Со временем недвижимость изнашивается не только физически, но также функционально и в некоторых случаях экономически (например, в Ленинградской области хотят запретить строить квартиры-студии в многоквартирных многоэтажных жилых домах площадью, менее 30 кв.м). Функциональное устаревание – это снижение эксплуатационных свойств объекта (надежность, эффективность, благоустройство и т.д.). Экономическое устаревание происходит в результате влияния внешних факторов – нестабильность рынка, законодательных ограничений, наложения сервитута или изменение иных внешних факторов и т.д.

Устаревание недвижимости снижает ее ликвидность, рыночную стоимость и цену за аренду. Соответственно, эффективность использования падает.

Выводы оценщика по НЭИ прописываются в специальном разделе Отчета об оценке. Оценщик обоснованно формулирует наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости и подкрепляет выводы вычислениями.


Подходы и методы оценки недвижимости

Существует три основных подхода к оценке стоимости недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Доходный подход

Доходный подход – это комбинация методов оценки стоимости недвижимости, которые основаны на определении вероятных доходов от использования объекта оценки. Этот подход используется для расчета инвестиционной и рыночной стоимости недвижимости. Он показывает, какой доход сможет принести объект в будущем.

Главное преимущество доходного подхода в том, что он показывает, насколько тот или иной объект оправдывает ожидания инвестора. Однако этот подход не всегда может считаться точным, так как основывается на прогнозной, а не текущей информации.

Доходный подход отражает:

  • Чистый операционный доход, который недвижимость может принести в процессе эксплуатации;
  • Риски, связанные с объектом или регионом его расположения (к примеру, для земель на Дальнем Востоке актуален риск землетрясения).

С точки зрения доходного подхода, разумный покупатель не заплатит за имущество больше той суммы, которую объект может принести в будущем в виде прибыли. Только эта будущая прибыль должна быть приведена к текущей стоимости.

Применение доходного подхода имеет ограничения:

  1. Его нельзя использовать в условиях турбулентности, так как подразумевается, что прибыль будет поступать равномерно в течение конкретного времени. А в такой ситуации невозможно точно спрогнозировать будущие денежные потоки.
  2. Невозможно использовать при нехватке данных. Суть подхода заключается в аналитике рыночных процессов и выводов о получении будущей прибыли. Когда информации нет, то и расчеты произвести невозможно.

Несомненный плюс доходного подхода заключается в удобстве вычислений. Кроме того, этот подход позволяет оценить ситуацию на рынке наглядно, так как для проведения оценки специалист изучает ряд договоров и прочих документов, подтверждающих рыночные сделки.

Базовая формула доходного подхода при использовании метода прямой капитализации:

С = ЧД/К, где

С – стоимость недвижимости;

ЧД – ожидаемый чистый операционный доход от использования объекта оценки за год;

К – норма дохода (ставка или коэффициент капитализации).

Метод прямой капитализации применяется для стабильно работающих объектов.

Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом:

  1.  Оценка валового потенциального дохода на базе текущих ставок на рынке для аналогичных объектов.
  2.  Анализ потерь.
  3. Расчет издержек, возникающих в процессе эксплуатации недвижимости.
  4. Определение чистого операционного дохода. Он равен разнице между валовым потенциальным доходом и издержками.
  5. Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта оценки.

В доходном подходе используется два метода:

  1. Метод дисконтированных денежных потоков – в стоимость недвижимости преобразуется доход от его предполагаемого использования в прогнозном периоде, а также выручка от продажи объекта в постпрогнозном периоде (текущее значение этой суммы). Данный подход используется, когда осуществляется строительство, реконструкция или ремонт. Иными словами, когда в прогнозном периоде объект будет генерировать разную величину чистого операционного дохода.
  2. Метод капитализации – в стоимость недвижимости преобразуется доход за конкретный период времени. Он используется при стабильном доходе от недвижимости, а также с целью проведения экспресс-оценки.

Рассмотрим каждый метод подробнее.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод расчета применяется в следующих случаях:

  •  существенная разница в денежных потоках (например, в величине дохода) в прогнозный период времени;
  •  сезонность получения прибыли и расходов на содержание объектов недвижимости;
  •  недвижимость является не одним объектом, а представляет собой комплекс объектов;
  •  оценивается объект незавершенного строительства.

Для возможности использования метода требуется информация о временных рамках прогнозирования, примерном объеме прибыли и ставке дисконта. Стоимость недвижимости определяется в виде суммы текущего прогнозируемого дохода и остаточной стоимости (реверсии). Используется следующая формула:

Vоо = CFn/(1+r)^n + Vterm/(1+r)^ N, где

Vоо – это текущая цена оцениваемого недвижимого имущества;

CFn — денежный поток за период n;

Vterm — остаточная стоимость.

Алгоритм расчета методом дисконтированных денежных потоков:

  1. Определение временных периодов. Чаще всего используется 3-5 лет.
  2. Прогнозирование денежного потока (CF).
  3. Вычисление ставки дисконтирования.
  4. Подсчет реверсии.
  5. Дисконтирование будущих денежных потоков.
  6. Дисконтирование реверсии.
  7. Определение итоговой стоимости объекта.

Для проведения расчетов потребуется проанализировать управленческую отчетность по финансовым показателям недвижимости за предыдущие периоды, изучить состояние рынка в текущем периоде, спрогнозировать будущие расходы и доходы, а также определить ставку дисконтирования.


Метод прямой капитализации

Этот метод применяется в условиях долговременной, стабильной и высокой прибыли или в случаях, когда доход постоянно увеличивается равными долями. Использование метода прямой капитализации позволяет выразить ценность имущества посредством конвертации чистого операционного дохода за определенный временной отрезок в стоимость объекта оценки на текущую дату.

Формула выглядит так:

С = ЧОД/КК, где

С – цена объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

КК – коэффициент капитализации.

Алгоритм расчета:

  1. Вычисление размера чистого годового дохода при наиболее эффективном использовании недвижимого имущества.
  2.  Расчет ставки капитализации.
  3. Расчет чистого операционного дохода.
  4. Расчет стоимости объекта недвижимости.

Метод прямой капитализации не применяется при нерегулярном получении прибыли, а также в отношении объектов незавершенного строительства. Использование метода прямой капитализации актуально для целей оценки стоимости аренды недвижимости. Если требуется оценить объект для других коммерческих целей, целесообразно воспользоваться методом дисконтированного денежного потока.

Сравнительный подход

Сравнительный подход – это группа методов оценки стоимости недвижимости, базируемых на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, о которых имеются сведения о ценах сделок с ними. Сравнительный подход базируется на данных о недавно проведенных сделках с аналогичными объектами на рынке. Он может использоваться только в условиях развитого рынка недвижимости.

Главный принцип сравнительного подхода – принцип замещения. Он подразумевает, что при наличии на рынке похожих объектов разумный покупатель или инвестор не заплатит больше суммы, в которую ему обошлась бы ему покупка такой же сопоставимой недвижимости.

Объекты-аналоги для оценки недвижимости сравнительным подходом подбираются по ряду признаков, среди которых:

  • имущественные права на объект недвижимости;
  • особенности финансирования сделки;
  • расположение объекта;
  • физические характеристики;
  • и т.д.

Сравнительный подход может применяться при соблюдении следующих условий:

  • оцениваемое имущество не уникально;
  • используемые сведения должны быть исчерпывающими и содержать данные о совершенных сделках;
  • факторы, оказывающие влияние на стоимость сравниваемых аналогов объекта оценки, должны быть сопоставимы.

Плюсы сравнительного подхода:

  • результат оценочных работ отражает мнение типичных участников рынка недвижимости;
  • цены отражают изменение финансовых условий и инфляционные процессы;
  • подход статически обоснован;
  • в процессе расчетов вносятся корректировки на различия сравниваемых объектов;
  • простота применения.

Минусы сравнительного подхода заключаются в том, что довольно сложно найти достоверные данные о ценах продаж, проблематично собрать сведения о специфических особенностях сделок. Он сильно зависит от обстановки на рынке. Например, в текущих условиях рынок коммерческой земли в Ленинградской области «мертвый» и оценивать с каждым днем становится сложнее: собственники недвижимости понимают, что в любом случае никто их актив не купит. Поэтому собственники просто убирают свои объекты недвижимости из листингов.

Алгоритм определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом:

  1. Изучение ситуации на рынке. Проведение анализа тенденций и текущего состояния в сегменте, к которому принадлежит объект оценки. На этом этапе происходит выявление сопоставимых объектов.
  2. Сбор и проверка достоверности данных об аналогичных объектах. Сравнение аналогов с оцениваемым объектом. На этой стадии собирается максимум полной и объективной информации о сопоставимых сделках.
  3. Применение временных корректировок. Учитывается, как давно состоялась сопоставимая сделка. Это нужно для внесения математических и качественных поправок при анализе полученной информации.
  4. Корректировка цен продажи аналогов в соответствии с отличительными особенностями от оцениваемого объекта. К примеру, влияние на цену может оказать местоположение, износ и другие факторы.
  5. Определение стоимости оцениваемого объекта посредством согласования внесенных корректировок.

В данной статье поговорим о трех методах сравнительного подхода: метод сравнительного анализа продаж, метод валового рентного мультипликатора, метод общего коэффициента капитализации.

Метод сравнительного анализа продаж считается наиболее востребованным. Для расчета применяется следующий алгоритм:

  1. Анализ рынка недвижимости и получение сведений по сделкам, совершенным недавно. К анализу также принимаются предложения о продаже аналогичных объектов, выставленные в листингах на текущий момент.
  2. Проводится проверка достоверности сведений и анализ того, насколько типичны отобранные объекты для данного сегмента.
  3. Подготовка перечня аналогичных объектов и определение позиционирования объекта оценки среди выбранных.
  4. Отбор наиболее рациональных единиц сравнения, проведение расчета, внесение корректировок в цены на аналогичные объекты.
  5. Проведение анализа скорректированных цен и согласование итогов с последующим определением итоговой стоимости недвижимого объекта.

Во втором методе сравнительного подхода применяется валовой рентный мультипликатор. Это показатель, который указывает на соотношение цены реализации и валового дохода недвижимости. Он рассчитывается исходя из сведений по аналогам.

Оценка недвижимости методом валового рентного мультипликатора происходит так:

  1. Определение валового дохода оцениваемого объекта (потенциального или действительного).
  2. Выбор трех и более аналогов, в отношении которых есть достоверные сведения о стоимости продажи и размере потенциального или фактического дохода.
  3. Внесение требуемых корректировок для сопоставимости аналогов оцениваемым объектам.
  4. Расчет валового рентного мультипликатора по каждому аналогу. Для этого необходимо разделить цену продажи на доход с аналога.
  5. Определение итогового валового рентного мультипликатора. Для этого используется среднее арифметическое по всем объектам-аналогам.
  6. Расчет рыночной стоимости объекта оценки как произведения среднего валового рентного мультипликатора и расчетного валового дохода объекта.

Этот метод несложный, но его минус в том, что он может использоваться только в условиях развитого рыночного сегмента. Иначе говоря, оцениваемый объект должен быть на таком рынке, где постоянно происходят сделки в отношении сопоставимой недвижимости. Кроме того, он не учитывает разницу в чистых доходах сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации подразумевает применение коэффициента к чистому операционному доходу. Общий коэффициент капитализации – это отношение чистого операционного дохода сопоставимого объекта к его цене.

Расчет этим методом происходит по следующему алгоритму:

  1. Определяется чистый операционный доход объекта оценки.
  2. Подбор трех и более аналогов, в отношении которых есть достоверная информация о цене сделки и размере чистого операционного дохода.
  3. Внесение корректировок, которые увеличат сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
  4. Расчет коэффициента капитализации по каждому сопоставимому объекту.
  5. Определение общего коэффициента капитализации. Для этого используется формула: ОКК = Чистый операционный доход/Коэффициент аналога. Далее определяется среднее арифметическое.
  6. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости посредством отношения чистого операционного дохода к общему коэффициенту капитализации.

Использование сравнительного подхода нецелесообразно, если рынок недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, развит недостаточно. Не получится применять этот подход также в том случае, когда требуется оценить уникальный объект.


Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, в основе которых определение затрат, требуемых для их восстановления или замещения. Для расчета стоимости недвижимости затратным подходом учитывается накопленный износ или ухудшение полезных свойств объекта.

Затратный подход чаще всего используется в отношении имущества, приносящего прибыль. Он базируется на предположении, что затраты на строительство объекта в комбинации с рыночной стоимостью участка, на котором он располагается, могут точно определить стоимость недвижимости. Еще одно предположение, что общие затраты на строительство объекта без учета износа равнозначны рыночной стоимости этого объекта.

В затратном подходе используется два понятия «стоимость замещения» и «восстановительная стоимость». Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, который бы имел аналогичную полезность, как и оцениваемый, но был бы построен с применением прогрессивных материалов и оборудования. Стоимость воспроизводства вычисляется с учетом расходов в текущих ценах на строительство полностью аналогичного объекта. В таком случае воспроизводится все, в том числе и недостатки.

Затратный подход может быть использован только при наличии полной оценки затрат на строительство аналогичного объекта. При расчетах они корректируются на размер износа оцениваемой недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости с учетом износа = Стоимость воспроизводства – Сумма накопленного износа.

Итоговая цена определяется так:

Итоговая стоимость объекта недвижимости = Стоимость замещения + Стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

В затратном подходе используется множество методов:

  1. Метод сравнительной единицы – предполагает вычисление стоимости строительства аналогичного здания. Стоимость аналога при этом корректируется на существующие различия в сравниваемых объектах. У сопоставимого объекта должно быть единое функциональное значение, похожие физические характеристики, приближенный возраст и т.д.
  2. Метод разбивки по компонентам – подразумевается разбивка объекта оценки на компоненты (фундамент, крыша и т.д.) и определение их стоимости. Метод основан на суммировании прямых и косвенных затрат. В эту группу методов также входят метод субподряда, разбивки по профилю и выделение затрат.
  3. Метод количественного обследования – базируется на использовании детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания.
  4. Методы расчета затрат. В эту группу входят: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный. Ресурсный подразумевает использование текущих цен на необходимые строительные материалы. Ресурсно-индексный – это комбинация ресурсного метода с учетом индексов цен. Базисные методы подразумевают использование затрат по смете из базисного уровня цен с помощью индекса.
  5. Метод срока жизни. В этом методе к учету принимаются такие показатели, как физическая жизнь здания, хронологический возраст, экономическая жизнь, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Он базируется на расчете износа объекта.

Методы затратного подхода используются для целей налогообложения имущества физлиц или при оценке узкоспециалазированных объектов. Кроме того, полная стоимость замещения может выступать в качестве верхнего предела цены оцениваемого объекта. Это объясняется тем, что опытный покупатель не станет приобретать объект за сумму, которую он мог бы потратить на строительство нового здания с аналогичной полезностью.

Затратный подход целесообразно применять, когда:

  • происходит оценка нового или недавно построенного объекта;
  • нужно технико-экономическое обоснование нового строительного проекта;
  • необходимо выделить объекты налогообложения;
  • требуется оценка для страхования;
  • отсутствуют данные для применения доходного или сравнительного подхода.

Затратный подход имеет ряд недостатков:

  • затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
  • затраты на покупку объекта оценки не соответствуют затратам на новое строительство аналогичного объекта, так как в процессе оценки вычитается накопленный износ;
  • сложность воспроизводства старых объектов недвижимости;
  • проблематичность проведения оценочных работ в отношении земельных участков.

Несмотря на это, затратный подход считается самым надежным, когда требуется оценка новых объектов.

Как происходит оценка недвижимости

Как правило, процедура оценки стоимости недвижимости включает пять этапов:

1.       Получение задания на оценку.

Задание на оценку должно включать следующую информацию:

  • цель проведения оценки;
  • вид определяемой стоимости;
  • имущественные права;
  • дату проведения оценки.

На этом этапе происходит обращение к профессиональному оценщику и предоставление необходимых документов. Специалист задаст ряд вопросов об объекте недвижимости и согласует дату его осмотра.

Необходимо предоставить все документы на имущество:

  • выписку из ЕГРН;
  • технический план;
  • поэтажный план здания;
  • другие документы по требованию.

Полный перечень документов необходимо уточнить у оценщика. Список может варьироваться в зависимости от ситуации.

2.       Подписание договора.

После получения задания на оценку и документов, оценщик предложит составить договор на оказание услуг. В нем прописываются сроки выполнения работ, права и обязанности сторон, стоимость и другие параметры.

3.       Сбор данных.

Оценщик собирает информацию, которая необходима для дальнейшего обоснования выводов о стоимости недвижимости. Для этого он выезжает на объект, фотографирует его, сверяет с планом БТИ, уточняет дефекты.

4.       Проведение расчетов.

На этом этапе оценщик определяет, каким подходом и методом целесообразно оценивать стоимость недвижимости. Все формулы, вычисления и корректировки в дальнейшем отражаются в отчете об оценке.

5.       Формирование Отчета об оценке.

Готовый Отчет об оценке передается клиенту для последующей передачи по требованию или использования в планируемых целях. В Отчете об оценке содержаются следующие данные:

  • задание на проведение оценки;
  • используемые стандарты оценки;
  • применяемые допущения;
  • данные о заказчике и оценщике;
  •  основание для проведения оценочных работ;
  • идентификационные сведения об объекте оценки;
  • результаты оценки;
  • итоговая стоимость оцениваемого объекта;
  • ограничения и пределы применения итоговой стоимости;
  • анализ рынка объекта оценки;
  • описание процесса проведения оценки;
  • иная информация в соответствии с действующими Стандартами оценки.

Готовый Отчет об оценке должен быть пронумерован, прошит и подписан оценщиком, а также скреплен его личной печатью. Если специалистов несколько, печати и подписи проставляет каждый из них.


Что влияет на стоимость недвижимости

В первую очередь, на цену объекта недвижимости оказывает влияние его себестоимость. Сюда входят цены на строительные материалы, оплата труда рабочих, затраты на составление проектной документации, транспортировку и прочие. К примеру, стоимость трехэтажного частного дома из кирпича будет выше, чем такого же дома, но из пеноблоков или деревянного.

Помимо себестоимости на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние:

  • ситуация на рынке – если квартиры подешевели на 40 % за последние полгода, сохранить прежнюю высокую стоимость не удастся;
  • сезонность – к примеру, дачи летом продаются дороже, чем в зимнее время года;
  • расположение – объект, расположенный в центре города будет дороже, чем аналогичный объект на окраине;
  • инфраструктура – жилье в поселке будет стоить меньше, чем такое же жилье в городе, где инфраструктура развита лучше;
  • износ – чем старше объект, тем больше денег потребуется вложить в его ремонт;
  • экология – недвижимость, расположенная рядом с промышленными комплексами будет стоить дешевле;
  • другие параметры.

Все параметры учитываются оценщиком при расчете стоимости и прописываются в отчете об оценке.


Оставьте заявку онлайн
Принимаем заявки круглосуточно