Оценка недвижимости

Недвижимость – законодательно закрепленная категория объектов гражданского оборота, одной из разновидностей которых выступают объекты, неразрывно связанные с землей. К таким объектам относятся здания и сооружения. По своему функциональному назначению они могут быть жилыми и нежилыми (коммерческой недвижимостью).

Данная услуга включает в себя комплекс мероприятий по определению стоимости (чаще всего речь идет именно о рыночной стоимости) объектов.

Процесс оценки и оформление ее результатов регламентированы ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года и Федеральными стандартами оценки (ФСО). Проводится оценка аттестованными оценщиками, а результаты оформляются в виде отчета с соблюдением всех установленных правил и требований.

Виды стоимости объектов недвижимости

В большинстве случаев оценка проводится для установления рыночной стоимости. Ею оперируют при совершении гражданско-правовых сделок, оформлении кредитов и расчете выплат за имущество, изъятое для государственных нужд. Однако, согласно ФСО определить можно практически любой вид стоимости в зависимости от целей и нужд. В статье рассмотрим услугу по оценке недвижимости.

Основные виды стоимости

  • Рыночная – это наиболее вероятная цена реализации объекта на рынке в условиях конкуренции и свободы выбора. По смыслу - это наиболее приближенное и реальное значение к цене сделки.
  • Ликвидационная – стоимость объекта в условиях, когда собственник вынужден реализовывать имущество в максимально короткий промежуток времени. Она значительно ниже рыночной. Примером выступает реализация имущества предприятия-банкрота. При этом продажа по ликвидационной стоимости иногда более выгодна. Быстрая продажа позволяет сэкономить, например, на коммунальных платежах и обслуживании объекта. При этом, при проведении оценки для целей кредитования Банки всегда требуют определить ликвидационную стоимость. Например, Сбербанк (ВТБ и Россельхозбанк) подходят к процессу знакомства с новым объектом недвижимости, передаваемым в залог, очень «трепетно». Это сказывается на скидках, относительно рассчитанной рыночной стоимости, и величине выдаваемого кредита. Поэтому первый вопрос к Банкам должен быть не «Сколько вы выдадите мне денег?», а «Во сколько будет оценен мой объект?».

У объектов с высокой ликвидностью (высокой вероятностью продажи в кроткий срок) ликвидационная стоимость бывает равной рыночной.

  • Кадастровая – оценка проводится по инициативе государства и муниципалитета, согласно установленным правилам и определенным кругом оценщиков. Используется для определения налогооблагаемой базы. В случае несогласия с результатами массовой кадастровой оценки их можно обжаловать.
  • Инвестиционная – это цена объекта с учетом его коммерческого потенциала. Она чаще всего выше рыночной, так как при ее расчете оценивается проект в целом. Например, у инвестора есть ресурс в виде управляющей компании. Следовательно, его расходы на управление недвижимостью будут соразмерно ниже, а доходы выше, чем у инвестора без управляющей компании.

Прочие виды

В ряде случаев возникает необходимость установить стоимость объекта при определенных условиях его оборота: 

  • утилизационная стоимость – рыночная цена частей и материалов, на которые можно разделить объект за минусом расходов на утилизацию;
  • стоимость в условиях ограниченного рынка;
  • стоимость замещения или воспроизводства – совокупность расходов на создание аналогичного или идентичного объекта;
  • специальная стоимость – применяется в исключительных случаях с учетом индивидуальных обстоятельств оценки. 


Учет НЭИ при оценке стоимости недвижимости

Основная задача профессионального специалиста при оценке недвижимости – установить такой вариант пользования объектом, который станет наиболее продуктивным для планируемых целей и/или позволит оценить объект с максимальной выгодой для заинтересованного лица. Выбранный оценщиком вариант не всегда совпадает с фактическим использованием объекта. Поэтому он всегда соотносится с правовой допустимостью и финансовой обоснованностью.  Среди экспертов такая методика называется анализ наиболее эффективного использования.

При анализе НЭИ особое внимание уделяется оценке износа (физического, морального, функционального, экономического), который в свою очередь влияет на востребованность объекта, его рыночную стоимость и арендную ставку.

От результатов анализа НЭИ зависит выбор наиболее оптимальных подходов и используемых методов.

Подходы и методы оценки недвижимости

При оценке недвижимости используют три основных подхода. Их сочетание и использование различных методов позволяют оценщику наиболее точно определить требуемый вид стоимости.

1. Доходный подход

Широко применятся при определении таких видов стоимости как инвестиционная и рыночная. Базируется на моделировании показателей доходности объекта в будущем. Основным преимуществом выступает возможность соотнести стоимость объекта с инвестиционными ожиданиями заинтересованного лица. Однако для этого подхода характерны иногда значительные погрешности в результатах, так как он опирается на прогнозную модель, а не на информацию текущего момента.

Доходный подход не рекомендовано использовать в условиях нестабильности рынка. Для получения корректной стоимости необходимо спрогнозировать объем и периодичность поступления денежных средств, что крайне затруднительно сделать при турбулентности рыночной ситуации.

Нехватка данных также сказывается на точности расчетов, поэтому доходный подход не следует применять при недостатке исходной информации.

Базовыми методами подхода выступают:

  • Метод прямой капитализации. Применение метода оправдано при оценке постоянно и устойчиво работающих объектов, когда прогноз денежных потоков не вызывает трудностей. При расчете учитывается предполагаемый доход, приносимый объектом в оцениваемом периоде, и доход от его реализации в последующем периоде. Данный метод чаще всего используют при оценке арендной недвижимости.
  • Метод дисконтированных денежных потоков. Используется, когда в прогнозируемом периоде чистый операционный доход генерируется не стабильно. Такие ситуации возможны на стадии строительства, при сезонном характере поступления средств, при оценке имущественных комплексов. 

Проведение расчетов производится на основе оценки финансовых показателей за аналогичный период в прошлом, анализа состояния рынка в текущем моменте, прогноза будущих расходов и доходов с учетом ставки дисконтирования.

2. Сравнительный подход

Подход основан на проведении сравнительного анализа цен на объекты с аналогичными характеристиками по результатам завершенных сделок или предложений, размещенных в листингах онлайн. Ценообразование зависит от региона расположения недвижимости. Например, в Москве и Московской области стоимость недвижимости выше по следующим причинам: высокая плотность населения и стабильная миграция в столицу, недвижимость - защитный актив, расширение экономики города и т.д.

Основной задачей оценщика выступает подбор корректных и сопоставимых объектов-аналогов. Обычно сравнение проводится по следующим характеристикам: местоположение, финансовые условия сделки, физические параметры объекта и т.д. Очевидно, что оценку уникальных объектов, для которых нет аналогов на рынке недвижимости, таким способом провести невозможно.

Подход применим в условиях хорошо развитого, активного и свободного рынка недвижимости. Это объясняется необходимостью получения достоверной информации касательно сделок, цен и конъюнктуры.

К его достоинствам можно отнести статистическую обоснованность, учет рыночных изменений и инфляции, а также типичного поведения участников.  

Тремя базовыми методами сравнительного подхода выступают:

  • метод сравнительного анализа продаж. Наиболее популярная методика, позволяющая отследить текущее состояние рынка по релевантным сделкам и дать наиболее адекватную рыночную стоимость объекта.
  • метод валового рентного мультипликатора. Для расчета необходимо привести данные по сделкам с аналогичными объектами к усредненному показателю валового рентного мультипликатора.  С учетом этого показателя корректируется расчетная планируемая валовая прибыль объекта.
    Для получения адекватных результатов оценки обязательным условием выступает наличие большого количества сделок с сопоставимой недвижимостью. К минусам метода относят невозможность учесть разницу чистых доходов объектов-аналогов.

  • метод общего коэффициента капитализации. Основан на расчете чистого операционного дохода с учетом общего коэффициента капитализации, полученного расчетным путем исходя из финансовых показателей сопоставимых объектов.
При проведении оценки в независимой организации специалист поможет определить адекватную стоимость объекта.

3. Затратный подход

Затратный подход построен на принципах замещения или восстановления. Стоимость объекта определяют как общую сумму затрат на его строительство, уменьшенную на процент износа и (или) сумму ухудшений его полезных свойств.

При расчетах используется множество различных методов: разбивки по компонентам, сравнительной единицы, количественного обследования, расчета затрат и др.

Затратный подход используют для определения стоимости:

  • Имущества, принадлежащего физическим лицам, в целях налогообложения;
  • Уникальных и специфичных объектов;
  • Вновь возводимых или недавно построенных зданий и сооружений;
  • В рамках технико-экономического обоснования;
  • Объектов страхования;
  • В условиях недостаточности сведений о рынке для применения других подходов, и др.  
Затратный подход лучше всего подходит при оценке новой недвижимости (вновь построенных зданий, построек и сооружений).  При этом, для оценки земельных участков подход не используются. В отношении существующих объектов в рамках подхода чаще всего невозможно учесть разницу между затратами и величиной физического износа / функционального / экономического устареваний.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Основным фактором, влияющим на конечную стоимость, выступает себестоимость, которая представляет собой совокупность затрат на приобретение стройматериалов и оплату строительных работ, на получение разрешений, разработку архитектурно-проектной документации, транспорт и пр.

К прочим факторам относятся:

  • Рыночная ситуация: рост или падение цен, спроса и т.д.
  • Сезонные колебания (особенно в отношении курортной и дачной недвижимости);
  • Местоположение (город, район и т.д.);
  • Инфраструктура (наличие социально значимых объектов, доступность транспорта и пр.);
  • Износ;
  • Экология;
  • другие параметры.

Задача оценщика выявить все значимые для объекта параметры и учесть их влияние при расчете стоимости.

Этапы рыночной оценки недвижимости

Оценка стоимости объектов недвижимости включает пять этапов:

  1. Обращение к оценщику. На этом этапе предоставляются документы в отношении объекта недвижимости, согласуются задачи и цели оценки, производится предварительный анализ необходимых процедур.
  2. Заключение договора и составление ТЗ. Стороны согласуют все условия сотрудничества: сроки, стоимость работ, этапы и сроки.
  3. Изучение объекта оценки и сбор необходимой информации. На этом этапе проводится осмотр объекта и фотофиксация, составляются необходимые схемы и чертежи. Происходит сбор информации о рынке, объектах для сравнения и сделках с ними. 
  4. Проведение оценки включает в себя анализ полученных данных, выбор максимально эффективных подходов и методик, расчет стоимости. 
  5. Оформление Отчета об оценке в соответствии с утвержденными стандартами и требованиями. Корректировка отчета при необходимости. 

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка встроенного нежилого помещения14 900 Р
Оценка арендной ставки12 900 Р
Оценка отдельно стоящего зданияот 34 900 Р
Оценка имущественного комплексадог.
Оценка земельного участка с/х назначенияот 18 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)дог.
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог.
Оценка дачи, садового или загородного домаот 10 900 Р
Оценка емкостей и резервуаровдог.
Оценка инженерных и тепловых сетейдог.
Оценка зеленых насаждений и благоустройства территории дог.
Оценка железнодорожного транспорта (локомотивы, вагоны, специальный подвижной состав)8 000 Р
Оспаривание кадастровой стоимостиот 39 000 Р
Оценка гаража7 900 Р
Оценка ангараот 14 900 Р
Оценка воздушных судовдог.

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Вам может быть интересно:
Пообщаться с опытным экспертом: