Оценка коммерческой недвижимости

Заказать услугу

1.      Классическая доходная недвижимость — дома и помещения для сдачи в аренду: склады, офисы, жилые квартиры. Доход определяется классом помещения, площадью и ставкой за квадратный метр.

2.     Нетипичная доходная недвижимость — помещения под автосалоны, фитнес-центры, кинотеатры, гостиницы и т.п. Доход определяется успехом дела, которое в нём ведётся.

Чтобы зарабатывать на первом типе, достаточно быть собственником или арендатором. Со вторым типом всё сложнее: доходность зависит от эффективности бизнес-процессов.

Приведём несколько наглядных примеров.

Фитнес-клуб

Например, владелец фитнес-клуба сдаёт в аренду часть площади для солярия. При оценке его прибыли недостаточно учесть доход от этой аренды. Придётся приплюсовать к нему выручку с продажи клубных карт, индивидуальных тренировок, процедур и прочего. Высокий доход фитнес-клуба определяется качеством управления и ведения дела.

Именно качественное управление бизнесом в фитнес-клубе даст возможность генерировать доход, что не является обязательным при сдаче в аренду, например, склада. Особый интерес в данном разрезе представляют гостиницы.

Гостиница

Гостиницы как поставщики комплексных услуг пользуются особой популярностью у инвесторов. Но и здесь есть свои трудности:

1) Отели долго окупаются. Если жилье «отбивается» за год, а офисы и торговые помещения – за два, то гостиница — от 6 до 10 лет и более в зависимости от класса.

2) Приходится изучать рынок топовых услуг.

Оценка объекта начинается с его идентификации. Стоимость недвижимости, приносящей доход, отражает количество, качество и длительность получения выгод, которые объект будет приносить в дальнейшем. А стоимость классической доходной недвижимости устанавливается приведением стоимости платежей в прошлом к стоимости на настоящий момент времени. 

В оценке типичной доходной недвижимости традиционно пользуются двумя методами:

  1. Метод прямой капитализации.

  2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал, или Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). 

Оба метода основаны на расчёте чистого дохода от эксплуатации объекта. Прогноз по методу №2 строится в рамках будущего управления объектом в течение заданного периода. Согласно исследованиям, среднее время владения доходными объектами не превышает 8-12 лет. Впрочем, в Германии офисы находятся в управлении около 23 лет, а в Великобритании – всего около десяти лет. 

Конкретно заданного правила определения прогноза не существует. В Великобритании обычно применяется период анализа в пять лет — именно таков срок пересмотра арендной платы в стране. В США период анализа вдвое дольше, а в Нидерландах он составляет уже 20 лет. При этом, если объекты анализируются вкупе с другими активами, то нужно брать сопоставимые периоды по времени. Вот почему и в России, и в Великобритании аналитический период составляет пять лет. 

Оценка недвижимости начинается с расчёта прибыли от её эксплуатации. Арендная плата — самая типичная и популярная разновидность получения такого дохода. 

Формы арендной платы

Исходя из общемировой практики, целесообразно предложить следующие формы договора аренды:

1)     Арендный договор вида «Всё включено». Собственник оплачивает все операционные расходы, учитывая возможность их повышения со временем. Удобен арендаторам, которые не могут адаптироваться к изменению арендной платы.

2)     Договор чистой аренды. Может быть трёх видов:

  • Базовая аренда. Арендатор вносит базовую арендную плату и несёт свою часть операционных расходов.

  • Двойная чистая аренда. К первому виду добавляются затраты на ремонт и обслуживание дома.

  • Тройная чистая аренда. На арендатора ложатся все операционные расходы — в том числе, на капитальный ремонт.

Выгода собственника здесь — в возможности разделить финансовую нагрузку с арендатором.

3)    Арендная плата с пределом расходов. Собственник платит жёстко закреплённую сумму, арендатор оплачивает всё, что не вошло в неё. Таким образом, они делят нагрузку между собой. Показателем предела расходов считаются затраты за первый год. Это значит, что на арендатора ложатся все затраты поверх фиксированного объёма в течение периода аренды после второго года. При этом, как и с договором чистой аренды, затраты, связанные с повышением расходов, ложатся на арендатора.

В договоре аренды фиксируется выбор того или иного вида арендной платы и подробно прописываются обязанности собственника и арендатора. Договор подписывают обе стороны.

Обращаясь к общемировому опыту, отметим, что в Великобритании арендатор отвечает за ремонт и обслуживание базовых элементов дома. Доходы с аренды легко спрогнозировать, плата пересматривается лишь в сторону увеличения, стороны практически не разрывают договор.

В США и странах Евросоюза собственник обычно отвечает за ремонт и обслуживание структурных элементов дома. Доход с аренды спрогнозировать сложно, предусмотрена возможность аннулировать договор.


Оценка нетипичной недвижимости на примере гостиницы

При оценке доходности гостиницы главными ориентирами считают:

  1. Собственно доходность номерного фонда.

  2. Выручку с объектов инфраструктуры при гостинице:

  • ресторанов, баров и буфетов;

  • магазинов;

  • ночных клубов;

  • фитнес-клубов и т.д.

3.     Доходы с сопутствующих услуг, а именно:

  • телефонной связи,

  • прачечной,

  • организации конференций и т.п.

При этом изучают бухгалтерскую отчётность за три прошлых года и прогнозируют прибыль на будущее. Согласно международному опыту, корректная оценка доходности отеля требует двух точных числовых показателей:

  1. коэффициента загрузки,

  2. стоимости номера.

Расчёты обычно производятся совместно с аудиторами и аудиторскими фирмами.

При этом следует учесть потери от неиспользованной площади. Так как специальных правил на этот счёт нет, отель просто сравнивают с другим схожим объектом, если известны данные его бухгалтерии. Иного способа нет: гостиницы, в отличие от другой коммерческой недвижимости, обязательно располагают какой-то «неиспользованной» площадью: в них предусмотрены холлы, коридоры и другие незанятые помещения.

Таким образом, оценка стоимости доходной недвижимости производится так:

1)     В соответствии с методом ДДП: приведением доходов за прогнозируемое время к моменту оценки. К денежным потокам за прогнозируемое время добавляется нынешняя цена объекта в конце периода.

2)    Согласно методу капитализации дохода: делением сухого дохода на ставку капитализации.

Как определить ставку дисконтирования?

1)     методом кумулятивного построения;

2)    методом конечной отдачи;

3)    методом сверки альтернативных инвестиций;

4)    методом мониторинга.

Согласно первому методу, ставка складывается из безрисковой ставки и премии за риски.

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премия за риски

Систематические риски

К рискам первого типа относятся обстоятельства, неподвластные воле инвестора. Они управляются «общими настроениями» и складываются из рисков:

• инфляции;

• изменения процентных ставок;

• связанных с темпами роста ВВП;

• политического;

• валютного;

• рисков рынка недвижимости;

• экологического;

• законодательного.

Риск инфляции — в резком изменении её темпов: они сказываются на покупательной способности будущих денег. И в отличие от постоянного дохода с финансовых инвестиций, прибыль от вложения в доходные дома предполагает гибкость. Она приспосабливается к изменениям инфляции — в том числе, благодаря повышению цены гостиничного номера или арендной платы за офисы. Поэтому инвестиции в недвижимость более надёжны перед лицом инфляции.

Изменение спроса и предложения на ту или иную недвижимость может сказаться на рыночном уровене арендной платы, коэффициент загрузки и, соответственно, на объём чистого дохода.

Финансовый риск имеет место, когда вы инвестируете в недвижимость заёмные средства.

Экологический риск отражает вероятность ухудшения состояния окружающей среды на объекте и снижение спроса.

Законодательный риск отражает уязвимость спроса к внезапным изменениям законодательной базы.

Несистематические риски

Несистематические риски — это специфические риски, связанные с человеческим фактором:

• риск  некомпетентного управления;

• риск ликвидности: невозможность быстро продать имущество по рыночной цене;

• риск неудобного местоположения объекта.

Итак, нам всё ещё необходимо определить ставку дисконтирования.

Определение ставки дисконтирования: метод конечной отдачи

Чтобы оценить доходность объекта по методу конечной отдачи, изучают статистику аналогичной недвижимости. Ставка для каждого такого объекта рассчитывается исходя из наиболее выгодного сценария. Прогнозируются потоки расходов и доходов, моделируются внутренние нормы рентабельности, результаты обрабатываются статистическим способом — например, методом взвешенного среднего.

Метод альтернативных инвестиций

Доходность проектов, сопоставимых по риску, должна оцениваться примерно одинаково. Метод состоит в сравнении инвестиций в объект недвижимости с альтернативными вложениями. Объёмы и результаты сопоставляются, анализ проводится с поправкой на различия. Обычно для сравнения берутся проценты по кредитам и доходность по облигациям.

Метод мониторинга

Подходит только для стабильных рынков. Оценщики и профильные организации внимательно наблюдают за рынком, тщательно отслеживая инвестиции в недвижимость. Ключевые показатели инвестиций по разным рынкам обобщаются и периодически публикуются. Результаты для отдельного объекта неприменимы, но можно сравнить со среднерыночными данными.

NB! В России мониторинг невозможен вследствие нестабильности рынка.

Традиционные методы оценки доходности также не подходят для нетипичной доходной недвижимости, потому что:

  • Площадь номера в отеле — не единственный и не определяющий фактор доходности. Определяющие — степень заселённости, спектр услуг и их стоимость.

  • Отели как «носители бизнеса» обязательно имеют иные источники дохода помимо основного.

Оценивая нетипичные доходные объекты, мы учитываем не только площадь, но и бизнес с полным комплексом разнородных услуг. Следовательно, оценка таких объектов требует особой методики. 

Оценка объектов с бизнес-потенциалом

В определении доходности нетипичной недвижимости применим метод дисконтированных денежных потоков.

В случае с гостиницей, доходность номерного фонда рассматривается наряду с доходностью ресторанов, баров, магазинов, спортивных и фитнес-клубов и других объектов досуга на территории отеля.

При этом установливается зависимость денежных потоков от макроэкономических факторов — таких, как инфляция, ВВП, состояние рынков и т.п.

Особое внимание уделяется расчёту дисконтной ставки. Её можно рассматривать как показатель риска. Объекты с бизнес-потенциалом имеют комплексный доход, складывающийся из разных составляющих. Точно так же распределены его расходы. Поэтому ставку дисконтирования рассчитывают с учётом специфики рынка.

Показатели безрисковой ставки и платы за риск должны быть одинаковы для всех объектов с бизнес-потенциалом. А коэффициент бета для каждого сегмента рынка нужно брать свой. Так мы получим более точную величину ставки дисконтирования. Это позволит адекватно рассчитать рыночную стоимость объектов с бизнес-потенциалом и учесть все риски.

Показатель, %

Отели

Кафе, бары и рестораны

Автосалоны

Ставка дисконтирования

8.34

7.72

8.03

Безрисковая ставка

5.15

5.15

5.15

Плата за риск

0.62

0.5

0.56

Коэффициент бета

5.14

5.14

5.14

Итак, мы предложили оптимальный метод расчёта ставки дисконтирования для оценки разных типов доходной недвижимости с бизнес-потенциалом. Мы предложили методы учёта разных источников прибыли с таких объектов. Теперь вы сможете наиболее точно спрогнозировать доходность недвижимости на достаточно долгий период времени.

На нашем канале в YouTube мы подробно и наглядно рассказываем, как самостоятельно провести оценку коммерческой недвижимости. Смотрите, подписывайтесь, оставляйте комментарии.



Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка встроенного нежилого помещения15 000 Р
Оценка арендной ставки12 000 Р
Оценка отдельно стоящего зданияот 45 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)дог.
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог.
Оспаривание кадастровой стоимостиот 39 000 Р

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

  • Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
  • Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
  • Технический паспорт на улучшение;
  • Поэтажный план;
  • Экспликация помещений к поэтажному плану;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Часто задаваемые вопросы

  • В чем разница между оценкой встроенного помещения и ОСЗ

    Подход к оценке для встроенного помещения и отдельно стоящего здания существенно различается, так как они находятся в разных категориях. Принципиальное различие заключается в Анализе наиболее эффективного использования.
    При этом если встроенное помещение используется неэффективно, то рассматривается вариант изменения его функционального предназначения. Если помещение позиционируется как торговое и собственник устанавливает на него высокую арендную ставку, при этом заполняемость помещения ниже среднерыночного --> операционный доход от его использования ниже, чем в среднем по рынку --> стоимость ниже, чем при наиболее эффективном использовании.
    Если отдельно стоящее здание используется неэффективно, то рассматривается возможность строительства на земельном участке улучшения, соответствующему всем предъявляемым к объекту, расположенным на данном участке, в данном месте, требованиям. И наибольшую ценность в таком случае представляет земельный участок.
    Сравнивать указанные категории в рамках проведения работ по оценке не является корректным.

  • Может ли предприятие сделать оценку объекта недвижимости при его продаже?

    При ответе на данный вопрос необходимо задать встречный вопрос: какие есть права у собственника объекта недвижимости?

    В соответствии со статьей 209 ГК РФ ч.1 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Таким образом, собственник может проводить оценку принадлежащего ему объекта недвижимости.

  • Нам кажется, что арендодатель завышает арендную ставку. Что можно сделать?

    Арендодатель всегда желает получить максимально возможный доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, исходя из практического опыта, арендная ставка может быть неадекватной и не совсем корректно отражать текущую рыночную конъюнктуру.

    В связи с тем, что каждый частный собственник вправе устанавливать арендную ставку исходя из личных взглядов, привлечение оценочной компании арендатором носит больше ознакомительный характер – понять текущую рыночную арендную ставку. Собственник вправе прислушаться, либо оставить свое мнение неизменным.

  • Можно ли прислать собственные фотографии объекта для оценки?

    Если объект является секретным и наши эксперты не смогут получить доступ к нему, то фотографии, сделанные заказчиком, подойдут. Если же речь идет о доступном объекте, то это возможно лишь в некоторых случаях, но стоит понимать, что качество работы оценщика будет лучше, если они будут сделаны нашим специалистом. В любом случае, все зависит от целей проведения оценки. К примеру, если экспертиза нужна для банка, то выезд нашего специалист будет необходим.

  • На какую величину кредита можно рассчитывать при залоге недвижимости?

    При залоге недвижимости оценочная компания определяет ее рыночную стоимостью, т.е. наиболее вероятную цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Как правило, при определении величины выдаваемого кредита Банк оперирует понятием ликвидационная стоимость, которая составляет до 70% от рыночной стоимости. Поэтому необходимо учитывать этот момент при формировании залоговой массы.

  • Насколько быстро можно получить Отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости?

    В таблице «Стоимость работ» приведены типовые сроки оказания услуг по оценке объектов коммерческой недвижимости. Срок оказания услуг начинается с даты предоставления оценщику запрашиваемого пакета документов.

    Как правило, подписание договора, передача необходимого пакета документов и фотофиксация объекта проводятся в один день.

    Срок оказания услуг увеличивается в случае оценки уникальных объектов.

    Всю подробную информацию Вы можете получить у менеджеров компании «Капитал-Оценка» удобным для Вас способом.

Вы нашли решение в нашей статье?

Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Видео по теме:



Оставьте заявку онлайн

Принимаем заявки круглосуточно