Оценка коммерческой недвижимости

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00


Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

1.      Классическая доходная недвижимость — дома и помещения для сдачи в аренду: склады, офисы, жилые квартиры. Доход определяется классом помещения, площадью и ставкой за квадратный метр.

2.     Нетипичная доходная недвижимость — помещения под автосалоны, фитнес-центры, кинотеатры, гостиницы и т.п. Доход определяется успехом дела, которое в нём ведётся.

Чтобы зарабатывать на первом типе, достаточно быть собственником или арендатором. Со вторым типом всё сложнее: доходность зависит от эффективности бизнес-процессов. Разберемся детальнее в услугах независимых оценщиков с компанией 1Капиталь. Приведём несколько наглядных примеров.

Специализированная коммерция: расчет для фитнес-клуба

Например, владелец фитнес-клуба сдаёт в аренду часть площади для солярия. При этом, общее назначение помещения остается торговым. Но при оценке его прибыли недостаточно учесть доход от этой аренды. Придётся приплюсовать к нему выручку с продажи клубных карт, индивидуальных тренировок, процедур и прочего. Высокий доход фитнес-клуба определяется качеством управления и ведения дела.

Именно качественное управление бизнесом в фитнес-клубе даст возможность генерировать доход, что не является обязательным при сдаче в аренду, например, склада. Особый интерес в данном разрезе представляют гостиницы.

Как оценить коммерческую недвижимость?

Рассмотрим на примере объектов размещения. Гостиницы как поставщики комплексных услуг пользуются особой популярностью у инвесторов. Но и здесь есть свои трудности:

1) Отели долго окупаются. Если офисы и торговые помещения окупаются за 5-10 лет, то гостиница — от 10 лет и более в зависимости от класса.

2) Приходится изучать рынок топовых услуг.

Определение стоимости объекта начинается с его идентификации. Стоимость недвижимости, приносящей доход, отражает количество, качество и длительность получения выгод, которые объект будет приносить в будущем. А стоимость классической доходной недвижимости устанавливается приведением стоимости будущих платежей к стоимости на настоящий момент времени. 

В оценке типичной доходной недвижимости эксперты оценщики пользуются двумя методами:

  1. Метод прямой капитализации.

  2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал, или Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП). 

Оба метода основаны на расчёте чистого дохода от эксплуатации объекта. Прогноз по методу №2 строится в рамках будущего управления объектом в течение заданного периода. Согласно исследованиям, среднее время владения доходными объектами не превышает 8-12 лет. Впрочем, в Германии офисы находятся в управлении около 23 лет, а в Великобритании – всего около десяти лет. 

Конкретно заданного правила определения прогноза не существует. В Великобритании обычно применяется период анализа в пять лет — именно таков срок пересмотра арендной платы в стране. В США период анализа вдвое дольше, а в Нидерландах он составляет уже 20 лет. При этом, если объекты анализируются вкупе с другими активами, то нужно брать сопоставимые периоды по времени. Вот почему и в России, и в Великобритании аналитический период составляет пять лет. 

Расчет начинается с расчёта прибыли от её эксплуатации. Арендная плата — самая типичная и популярная разновидность получения такого дохода. 

Как определить аренду для коммерческой недвижимости?

Когда речь идет об арендной плате, то оценщик рассматривает право временного владения и пользования коммерческим помещением. Исходя из общемировой практики, целесообразно предложить следующие формы договора аренды:

1)     Арендный договор вида «Всё включено». Собственник оплачивает все операционные расходы, учитывая возможность их повышения со временем. Удобен арендаторам, которые не могут адаптироваться к изменению арендной платы.

2)     Договор чистой аренды. Может быть трёх видов:

  • Базовая аренда. Арендатор вносит базовую арендную плату и несёт свою часть операционных расходов.

  • Двойная чистая аренда. К первому виду добавляются затраты на ремонт и обслуживание дома.

  • Тройная чистая аренда. На арендатора ложатся все операционные расходы — в том числе, на капитальный ремонт.

Выгода собственника здесь — в возможности разделить финансовую нагрузку с арендатором.

3)    Арендная плата с пределом расходов. Собственник платит жёстко закреплённую сумму, арендатор оплачивает всё, что не вошло в неё. Таким образом, они делят нагрузку между собой. Показателем предела расходов считаются затраты за первый год. Это значит, что на арендатора ложатся все затраты поверх фиксированного объёма в течение периода аренды после второго года. При этом, как и с договором чистой аренды, затраты, связанные с повышением расходов, ложатся на арендатора.

В договоре аренды фиксируется выбор того или иного вида арендной платы и подробно прописываются обязанности собственника и арендатора. Договор подписывают обе стороны.

Обращаясь к общемировому опыту, отметим, что в Великобритании арендатор отвечает за ремонт и обслуживание базовых элементов дома. Доходы с аренды легко спрогнозировать, плата пересматривается лишь в сторону увеличения, стороны практически не разрывают договор.

В США и странах Евросоюза собственник обычно отвечает за ремонт и обслуживание структурных элементов дома. Доход с аренды спрогнозировать сложно, предусмотрена возможность аннулировать договор.


Расчет стоимости недвижимости на примере гостиницы

При оценке доходности гостиницы, расположенной в отдельностоящем здании, главными ориентирами считают:

  1. Собственно доходность номерного фонда.

  2. Выручку с объектов инфраструктуры при гостинице:

  • ресторанов, баров и буфетов;

  • магазинов;

  • ночных клубов;

  • фитнес-клубов и т.д.

3.     Доходы с сопутствующих услуг, а именно:

  • телефонной связи,

  • прачечной,

  • организации конференций и т.п.

При этом изучают бухгалтерскую отчётность за три прошлых года и прогнозируют прибыль на будущее. Согласно международному опыту, корректная оценка доходности отеля требует двух точных числовых показателей:

  1. коэффициента загрузки,

  2. стоимости номера.

Расчёты обычно производятся совместно с аудиторами и аудиторскими фирмами.

При этом следует учесть потери от неиспользованной площади. Так как специальных правил на этот счёт нет, отель просто сравнивают с другим схожим объектом, если известны данные его бухгалтерии. Иного способа нет: гостиницы, в отличие от другой коммерции, обязательно располагают какой-то «неиспользованной» площадью: в них предусмотрены холлы, коридоры и другие незанятые помещения.

Таким образом, расчет производится так:

1)     В соответствии с методом ДДП: приведением доходов за прогнозируемое время. К денежным потокам за прогнозируемое время добавляется нынешняя цена объекта в конце периода.

2)    Согласно методу капитализации дохода: делением сухого дохода на ставку капитализации.

Как определить ставку дисконтирования?

1)     методом кумулятивного построения;

2)    методом конечной отдачи;

3)    методом сверки альтернативных инвестиций;

4)    методом мониторинга.

Согласно первому методу, ставка складывается из безрисковой ставки и премии за риски.

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премия за риски

Систематические риски

К рискам первого типа относятся обстоятельства, неподвластные воле инвестора. Они управляются «общими настроениями» и складываются из рисков:

• инфляции;

• изменения процентных ставок;

• связанных с темпами роста ВВП;

• политического;

• валютного;

• рисков рынка;

• экологического;

• законодательного.

Риск инфляции — в резком изменении её темпов: они сказываются на покупательной способности будущих денег. И в отличие от постоянного дохода с финансовых инвестиций, прибыль от вложения в доходные дома предполагает гибкость. Она приспосабливается к изменениям инфляции — в том числе, благодаря повышению цены гостиничного номера или арендной платы за офисы. Поэтому инвестиции в недвижимость более надёжны перед лицом инфляции.

Изменение спроса и предложения на ту или иную недвижимость может сказаться на рыночном уровене арендной платы, коэффициент загрузки и, соответственно, на объём чистого дохода.

Финансовый риск имеет место, когда вы инвестируете в недвижимость заёмные средства.

Экологический риск отражает вероятность ухудшения состояния окружающей среды на объекте и снижение спроса.

Законодательный риск отражает уязвимость спроса к внезапным изменениям законодательной базы.

Несистематические риски

Несистематические риски — это специфические риски, связанные с человеческим фактором:

• риск  некомпетентного управления;

• риск ликвидности: невозможность быстро продать имущество по рыночной цене;

• риск неудобного местоположения объекта.

Итак, нам всё ещё необходимо определить ставку дисконтирования.

Определение ставки дисконтирования: метод конечной отдачи

Чтобы оценить доходность объекта по методу конечной отдачи, изучают статистику аналогичной недвижимости. Ставка для каждого такого объекта рассчитывается исходя из наиболее выгодного сценария. Прогнозируются потоки расходов и доходов, моделируются внутренние нормы рентабельности, результаты обрабатываются статистическим способом — например, методом взвешенного среднего.

Метод альтернативных инвестиций

Доходность проектов, сопоставимых по риску, должна оцениваться примерно одинаково. Метод состоит в сравнении инвестиций в объект с альтернативными вложениями. Объёмы и результаты сопоставляются, анализ проводится с поправкой на различия. Обычно для сравнения берутся проценты по кредитам и доходность по облигациям.

Метод мониторинга

Подходит только для стабильных рынков. Оценщики и профильные организации внимательно наблюдают за рынком, тщательно отслеживая инвестиции в недвижимость. Ключевые показатели инвестиций по разным рынкам обобщаются и периодически публикуются. Результаты для отдельного объекта неприменимы, но можно сравнить со среднерыночными данными.

NB! В России мониторинг невозможен вследствие нестабильности рынка.

Традиционные методы оценки доходности также не подходят для нетипичной доходной недвижимости, потому что:

  • Площадь номера в отеле — не единственный и не определяющий фактор доходности. Определяющие — степень заселённости, спектр услуг и их стоимость.

  • Отели как «носители бизнеса» обязательно имеют иные источники дохода помимо основного.

Оценивая нетипичные доходные объекты, мы учитываем не только площадь, но и бизнес с полным комплексом разнородных услуг. Следовательно, оценка таких объектов требует особой методики. 

Оценка объектов с бизнес-потенциалом

В определении доходности нетипичной недвижимости применим метод дисконтированных денежных потоков.

В случае с гостиницей, доходность номерного фонда рассматривается наряду с доходностью ресторанов, баров, магазинов, спортивных и фитнес-клубов и других объектов досуга на территории отеля.

При этом установливается зависимость денежных потоков от макроэкономических факторов — таких, как инфляция, ВВП, состояние рынков и т.п.

Особое внимание уделяется расчёту дисконтной ставки. Её можно рассматривать как показатель риска. Объекты с бизнес-потенциалом имеют комплексный доход, складывающийся из разных составляющих. Точно так же распределены его расходы. Поэтому ставку дисконтирования рассчитывают с учётом специфики рынка.

Показатели безрисковой ставки и платы за риск должны быть одинаковы для всех объектов с бизнес-потенциалом. А коэффициент бета для каждого сегмента рынка нужно брать свой. Так мы получим более точную величину ставки дисконтирования. Это позволит адекватно рассчитать рыночную стоимость объектов с бизнес-потенциалом и учесть все риски.

Показатель, %

Отели

Кафе, бары и рестораны

Автосалоны

Ставка дисконтирования

8.34

7.72

8.03

Безрисковая ставка

5.15

5.15

5.15

Плата за риск

0.62

0.5

0.56

Коэффициент бета

5.14

5.14

5.14

Итак, мы предложили оптимальный метод расчёта ставки дисконтирования. Мы предложили методы учёта разных источников прибыли с таких объектов. Теперь вы сможете наиболее точно спрогнозировать доходность на достаточно долгий период времени.

На нашем канале в YouTube мы подробно и наглядно рассказываем подробнее о работе оценщика -  как самостоятельно провести расчет коммерческой недвижимости. Смотрите и подписывайтесь.



Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Оценка встроенного нежилого помещения14 900 Р
Оценка арендной ставки12 900 Р
Оценка отдельно стоящего зданияот 34 900 Р
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)дог.
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)дог.
Оспаривание кадастровой стоимостиот 39 000 Р

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

  • Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
  • Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
  • Технический паспорт на улучшение;
  • Поэтажный план;
  • Экспликация помещений к поэтажному плану;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Часто задаваемые вопросы

В чем разница между оценкой встроенного помещения и ОСЗ

Подход к оценке для встроенного помещения и отдельно стоящего здания существенно различается, так как они находятся в разных категориях. Принципиальное различие заключается в Анализе наиболее эффективного использования.
При этом если встроенное помещение используется неэффективно, то рассматривается вариант изменения его функционального предназначения. Если помещение позиционируется как торговое и собственник устанавливает на него высокую арендную ставку, при этом заполняемость помещения ниже среднерыночного --> операционный доход от его использования ниже, чем в среднем по рынку --> стоимость ниже, чем при наиболее эффективном использовании.
Если отдельно стоящее здание используется неэффективно, то рассматривается возможность строительства на земельном участке улучшения, соответствующему всем предъявляемым к объекту, расположенным на данном участке, в данном месте, требованиям. И наибольшую ценность в таком случае представляет земельный участок.
Сравнивать указанные категории в рамках проведения работ по оценке не является корректным.

Может ли предприятие сделать оценку объекта недвижимости при его продаже?

При ответе на данный вопрос необходимо задать встречный вопрос: какие есть права у собственника объекта недвижимости?

В соответствии со статьей 209 ГК РФ ч.1 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, собственник может проводить оценку принадлежащего ему объекта недвижимости.

Нам кажется, что арендодатель завышает арендную ставку. Что можно сделать?

Арендодатель всегда желает получить максимально возможный доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, исходя из практического опыта, арендная ставка может быть неадекватной и не совсем корректно отражать текущую рыночную конъюнктуру.

В связи с тем, что каждый частный собственник вправе устанавливать арендную ставку исходя из личных взглядов, привлечение оценочной компании арендатором носит больше ознакомительный характер – понять текущую рыночную арендную ставку. Собственник вправе прислушаться, либо оставить свое мнение неизменным.

Можно ли прислать собственные фотографии объекта для оценки?

Если объект является секретным и наши эксперты не смогут получить доступ к нему, то фотографии, сделанные заказчиком могут быть использованы. Например, для того, чтобы провести осмотр действующей свенофермы, необходимо пройти двухнедельный карантин. Если же речь идет о доступном объекте, то это возможно лишь в некоторых случаях, но стоит понимать, что качество работы оценщика будет выше, когди фотографии будут сделаны нашим специалистом.

На какую величину кредита можно рассчитывать при залоге недвижимости?

При залоге недвижимости оценочная компания определяет ее рыночную стоимостью, т.е. наиболее вероятную цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Как правило, при определении величины выдаваемого кредита Банк оперирует понятием ликвидационная стоимость, которая составляет до 70% от рыночной стоимости. Поэтому необходимо учитывать этот момент при формировании залоговой массы для кредитого учреждения.

Насколько быстро можно получить Отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости?

В таблице «Стоимость работ» приведены типовые сроки оказания услуг по оценке объектов коммерческой недвижимости. Срок оказания услуг начинается с даты предоставления оценщику запрашиваемого пакета документов.

Как правило, подписание договора, передача необходимого пакета документов и фотофиксация объекта проводятся в один день.

Срок оказания услуг увеличивается в случае оценки уникальных объектов.

Всю подробную информацию Вы можете получить у менеджеров компании «1Капиталь» удобным для Вас способом.

Для чего нужна балансовая стоимость при оценке недвижимости?

Отражение балансовой стоимости в Отчете является требованием в ФСО. Отсутствие указанной величины является основанием для признания Отчета недостоверным. В некоторых случаях, она является ориентиром для оценщика. У нас в практике бывали случаи, когда первоначальная балансовая стоимость здания на балансе Общества составляла 20 млн. руб., а остаточная была близка к нулю. При этом, после проведения переоценки основных средств выявилось, что рыночная стоимость данного здания на дату оценки составляет более 100 млн. руб.

Для чего нужна оценка коммерческой недвижимости

Наши партнеры

Логотип компании Открытие
Логотип компании Сбер
Логотип компании ВТБ
Логотип компании Газпромбанк
Логотип компании Банк Санкт-Петербург
Логотип компании Росбанк
Логотип компании ПСБ
Логотип компании Raiffeisen Bank

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Логотип компании Транснефть
Логотип компании TATNEFT
Логотип компании Сбер
Логотип компании Raiffeisen Bank
Логотип компании СберТройка
Логотип компании Евросиб
Логотип компании Адамант
Логотип компании ЛСР
Логотип компании LiveTex
Логотип компании Технониколь

Почему важная рыночная оценка?

Реальная стоимость.
Наш потенциальный клиент хотел оценить свой нематериальный актив в $ 6 трлн. Как определена эта стоимость? В своих проектах мы показываем реальность.
Сокращение налоговых рисков.
При совершении сделок, особенно со взаимозависимыми лицами, возникает дополнительный контроль со стороны ИФНС. Минимизируем риск необоснованной налоговый выгоды.
Защита в спорах.
Наличие легитимного Отчета об оценке, соответствующего требованиям действующего Законодательства, укрепит вашу позицию в любых спорах.
Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Видео по теме:



Последние отзывы о "1Капиталь"
  • 5

    Иваркова И.Г.

    Спасибо большое за очень хорошую работу. Особая благодарность Надежде. Очень милая, добрая, вежливая девушка!

  • 5

    Алексей

    Очень доволен обслуживанием. Быстро. Качественно. В срок. Если спросят рекомендую!!!

  • 5

    ERGO

    Рекомендуем компанию 1Капиталь как профессиональную команду, способную комплексно подходить к задачам и решать их на высоком уровне.

  • 5

    СОВАВТО

    В процессе сотрудничества с ООО 1Капиталь мы убедились в высоком уровне профессионализма и компетентности сотрудников компании, способности оперативно и качественно решать наши задачи.