Оценка построек, сооружений

Заказать услугу
Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Оценка построек и сооружений

При оценке стоимости недвижимости применяют сравнительный, затратный и доходный подход. Эти методики так же эффективно используются для анализа цены некапитальных объектов и в принципе любых сооружений, которые не относятся к зданиям. Но ни один из способов не является идеальным, поэтому их часто применяют одновременно, чтобы узнать более корректную стоимость.

Что такое здания, постройки и сооружения

В книгах под зданиями, постройками и сооружениями подразумеваются различные объекты. Здание – это надземный объект с встроенными помещениями, которое может служить для следующих целей:

  • проживание;
  • производство;
  • хранение;
  • оказание услуг;
  • содержание животных.

В данной статье будут рассматриваться прочие виды недвижимости. В частности:

  1. Сооружения. К ним относятся линейные объекты: ЛЭП, трубопроводы, автотрассы, линии кабельной связи, железные дороги. Также причисляются устройства для генерации и передачи электроэнергии, информации, тепла. Сооружения могут состоять из большого количества построек, например, спортивные и детские площадки.
  2. Вспомогательные и второстепенные строения. К ним относят постройки, которые являются вспомогательными или второстепенными объектами по отношению к главному зданию. Например, это гостевые дома, гаражи, служебные пристройки, в том числе для содержания животных. Отличием является то, что их не надо регистрировать в Росреестре, как отдельный объект, и присваивать им кадастровый номер.
  3. Объекты незавершённого строительства. 
  4. Временные постройки. Это могут быть любые объекты, которые устанавливаются на определённый срок. Например, складские, жилые (для строителей) постройки на период возведения основного здания. Обычно это разборные или модульные объекты. Временные постройки могут быть капитальными или некапитальными. Главное их отличие состоит именно в правовом статусе – срок их эксплуатации не должен превышать 3-5 лет. Впрочем, для некоторых объектов он может быть увеличен до 15 лет.
  5. Некапитальные нестационарные сооружения. Это могут быть любые объекты без фундамента. Обычно сюда относят ларьки и киоски, навесы, павильоны, биотуалеты, металлические гаражи «ракушки», а также площадки для детей, спорта и отдыха, фонтаны, скамейки и прочее. Кстати, в Москве предприниматели смогли зарегистрировать свои торговые павильоны и оформить их в качестве объектов недвижимости. В результате случилась ночь длинных ковшей. О других случаях сноса и изъятия имущества мы рассказываем на нашем YouTube канале "Бизнес по плану".

Особенности оценки построек и сооружений

Исходя из особенностей сооружений, можно выделить несколько нюансов:

  1. Далеко не все объекты можно продать. Например, линию электропередачи часто срезают и сдают в лом, что снижает выгоду в десятки раз. Конечно, теоретически её можно перенести, но так почти никогда не делают. Основная задача ЛЭП - передача электроэнергии. И если к линии можно подключить другие абонентов, то такой способ использования будет гораздо эффективнее. Такая же проблема характерна для временных построек, вспомогательных и второстепенных строений.
  2. В связи с этим затруднена оценка, особенно при сравнительном подходе. Из-за чего чаще всего используется затратных подход. То есть считаются средства, которые нужно вложить в создание такого же объекта с учетом износа и устареваний. Также можно применять доходный подход, когда в финансовую модель такого объекта можно "заложить" возможные доходы.

Выбор способа оценки

Краткая суть методов:

  1. Затратный подход учитывает затраты, которые потребуются или потребовались на возведение похожего или точно такого же объекта.
  2. Доходный подход учитывает, какую прибыль можно получить при сдаче данной недвижимости в аренду или при использовании ее по назначению. Например, у компании А в собственности находится трансформаторная подстанция и ЛЭП, используемая для энергоснабжения коттеджного поселка.  Компания А может установить тариф на передачу электроэнергии, при этом в расходной части будет отражаться амортизация ЛЭП, обслуживание и т.д. И часть прибыли от этого проекта будет капитализироваться в стоимость ЛЭП.
  3. Сравнительный (рыночный) подход заключается в поиске похожих объектов, которые были проданы в недавнем прошлом, и их сопоставлении.

Выбор способа оценки зависит от целей и основного источника данных по объекту. В целом можно дать несколько рекомендаций:

  • если оценивается постройка, которую планируется продать, то необходимо применять рыночный подход;
  • если объект может формировать денежный поток, то лучше всего использовать доходный подход;
  • если похожих построек нет, а также отсутствуют варианты по его монетизации, то применяют затратный подход;
  • когда требуется страхование недвижимости, используют затратный подход;
  • в целях инвестирования желательно пользоваться доходным подходом.

Сравнительный (рыночный) подход

Логичным является факт, что люди не станут приобретать постройку, если они могут купить похожую по гораздо более низкой цене. Именно поэтому при продаже любого объекта лучше всего использовать именно сравнительный подход. Минусом является два момента:

  1. Часто объект, цену которого надо узнать, нельзя или сложно реализовать отдельно. Невозможно найти в продаже автодороги, линии электропередач и тому подобные объекты. Они всегда реализуются в комплексе с основными зданиями.
  2. Абсолютно идентичных сооружений не может существовать, часто даже просто похожую постройку найти затруднительно. Поэтому нужно вводить большое количество поправочных коэффициентов, но и они не всегда способны правильно скорректировать цену.
Решается проблема с помощью сопоставления объектов, которые отличаются одним целевым параметром. Например, необходимо узнать стоимость автопарковки при торговом центре. Берутся два похожих ТЦ – один с парковкой, другой без – и смотрится разница в цене.

Важно! Сравнивать нужно исключительно проданные объекты, так как сооружения, которые только выставлены на продажу, могут быть неправильно оценены.

Выполняется расчет в несколько стадий:

  1. Ищутся все объекты, которые похожи на сравниваемую постройку. Источником информации могут быть объявления в интернете, залоговые витрины банков, данные регистрационных органов.
  2. Проверка адекватности цифр. Далеко не всегда недвижимость продаётся за ту цену, которая была объявлена.
  3. Внесение поправок – основной этап. Необходимо внести поправочные коэффициенты, которые учитывают разницу между объектами.

Затратный подход

Оценивается стоимость постройки исходя из того, сколько средств потребуется на возведение такого же сооружения. Разумеется, с учётом износа и устареваний.

Выделяют 2 метода:

  1. Способ замещения, когда при расчётах учитывают использование современных технологий и материалов.
  2. Способ восстановления, когда учитывается постройка объекта с применением тех же материалов и технологий, что и в оригинале.

Данный подход используется в таких случаях:

  • если объект является уникальным и не генерирует прибыль;
  • при страховании недвижимости;

Оценка проходит в несколько стадий:

  1. Определяются затраты на возведение точно такой же или похожей постройки. Один из вариантов – обратиться с запросом в строительную фирму, которая занималась возведением подобных сооружений.
  2. Оценивается износ сооружения. В первую очередь учитывается физический износ, который рассчитывается исходя из средних или гарантийных сроков жизни постройки. Также уделяется внимание функциональному устаревание - устаревание объекта в связи с научно-техническим прогрессом. Интересным пунктом будет экономический износ – изменение стоимости под влиянием внешних факторов: политических, экономических, экологических и других.
Способ определения износа состоит в расчёте процента износа отдельных конструктивных частей с последующим расчётом среднего значения. Формула для отдельного конструктивного элемента такая:

  • И = УС*(100% - ПИ)

Где:

  • И – износ
  • УС – удельная стоимость в общей цене конструкции (%)
  • ПИ – процент износа (%

Доходный подход

Можно определять стоимость объекта по нескольким методикам:

  1. Прямой расчёт прибыли – например, для детского парка развлечений. В этом случае можно посмотреть, какую прибыль объект генерировал за последнее время, после чего экстраполировать эти данные на будущие периоды.
  2. Сравнительный расчёт. Например, если продаются некапитальные нестационарные сооружения. В этом случае доход сильно зависит от условий рынка, а не особенностей постройки. Тогда лучше ориентироваться на средний доход, который объект может приносить.

При расчёте соблюдается несколько правил:

  1. Доходный подход применяется только в том случае, когда человек планирует получать от сооружения прибыль.
  2. При расчёте прибыли учитывают все возможные доходы, а не только аренда или использование недвижимости по прямому назначению.
  3. При учёте возможных доходов используются показатели, актуальные на сегодняшний день.
  4. Период прогнозирования определяется на основе выхода объекта на стабильные денежные потоки.

Сделаем выводы

При оценке стоимости построек и сооружений необходимо использовать максимальное количество доступных подходов. Так можно получить наиболее достоверную цифру.

Почему стоит обратиться к нам?

Приемлемая цена на оценку рыночной стоимости строений, спортивных и транспортных сооружений, элементов благоустройства. Отдельного внимания заслуживает безупречный сервис:

  • Независимая;
  • Профессиональная;
  • Честная.

Мы работаем только для своего клиента, и не вступаем ни в какие переговоры с его оппонентами. Наша репутация для нас превыше всего.

 


Стоимость услуг

Стоимость работ

Емкости и резервуарыдог.
Инженерные и тепловые сети дог.
Зеленые насаждения и благоустройства территории дог.

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Для определения стоимости права собственности или права временного владения и пользования коммерческой недвижимостью нам потребуются от вас следующие документы:

  • Копии инвентарных карточек на сооружения и передаточные устройства с обязательным присутствием там следующих данных: инвентарного номера, даты ввода в эксплуатацию, шифра и нормы амортизационных отчислений, первоначальной стоимости (цены на дату ввода в эксплуатацию) без учета деноминаций;
  • Бухгалтерскую справку о балансовой стоимости сооружений и передаточных устройств на дату оценки (указать восстановительную стоимость, сумму и % износа и остаточную стоимость);
  • Копии технических паспортов на сооружения и передаточные устройства;
  • Ставка налога на недвижимость в текущем году;
  • Описание сооружения, размеры, его технические характеристики (при отсутствии технического паспорта);
  • Описание передаточных устройств, протяженность, материал, диаметр труб и т.п. (при отсутствии технического паспорта);
  • Действующие договоры аренды на сооружения с расчетом арендной ставки;
  • Акты фактического физического износа сооружений, передаточных устройств, составленные специально созданной комиссией из работников аппарата главного технолога, главного механика, либо других технических специалистов, ответственных за данные объекты, где было бы указано техническое состояние сооружений и передаточных устройств (очень хорошее, хорошее, удовлетворительное, условно пригодное, неудовлетворительное, негодное к применению); процент их фактического физического износа;
  • Ставка земельного налога за 1 га в текущем году;
  • Акт землепользования или выписка из решения исполкома об условиях пользования земельным участком.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Вы нашли решение в нашей статье?
Оставьте заявку онлайн
Принимаем заявки круглосуточно