Часто задаваемые вопросы

Если объект является секретным и наши эксперты не смогут получить доступ к нему, то фотографии, сделанные заказчиком могут быть использованы. Например, для того, чтобы провести осмотр действующей свинофермы, необходимо пройти двухнедельный карантин. Если же речь идет о доступном объекте, то это возможно лишь в некоторых случаях, но стоит понимать, что качество работы оценщика будет выше, когда фотографии будут сделаны нашим специалистом.

При залоге недвижимости оценочная компания определяет ее рыночную стоимость, т.е. наиболее вероятную цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Как правило, при определении величины выдаваемого кредита Банк оперирует понятием ликвидационная стоимость, которая составляет до 70% от рыночной стоимости. Поэтому необходимо учитывать этот момент при формировании залоговой массы для кредитного учреждения.

Ранее в предыдущих статьях подробно рассказывалось об актуализации отчетов. Также отмечалось, что в нашем Законодательстве такое понятие отсутствует.

Есть два варианта определения сроков действия отчетов:

• если они обязательные – актуальность сохраняется 3 месяца;
• если имеют рекомендательный характер – действуют 6 месяцев.

Экспертиза подтверждает ту или иную версию отчета. И если экспертиза делается по истечении этого времени, придется повторно пройти эту процедуру.

Да, оценку можно выполнить на ретроспективную дату (дату в прошлом). Это прямо допускается законодательством, в частности Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», где закреплено, что оценка всегда производится на конкретную дату (дату оценки), независимо от того, является она текущей или прошедшей.

При этом оценка на будущую дату не проводится, поскольку стоимость не может быть достоверно определена с учетом неопределённости будущих факторов.

На практике при ретроспективной оценке оценщик использует:

• архивные рыночные данные (сделки, предложения);
• документы по объекту (техническое состояние, правовой статус);
• экономическую ситуацию на ту дату.

Ключевая задача — корректно установить состояние объекта именно на дату оценки (например, был ли выполнен ремонт, изменено назначение, действовали ли обременения и т.д.). Это напрямую влияет на итоговую стоимость.

В первую очередь рассмотрим суды. Они сложные процедуры аккредитации не проводят. Чтобы попасть в перечень аккредитованных компаний, достаточно подготовить учредительные документы, приложить данные оценщиков и отправить все в нужный суд.

Вскоре компания оказывается в списке, но этот факт не дает никаких привилегий. Он не поможет в поиске клиентов для проведения оценочной экспертизы объектов.

В случае со СРО арбитражных управляющих ситуация иная. Для членства в саморегулируемых организациях нужно заплатить вступительный взнос, представляющий собой определенную фиксированную сумму.

Нахождение в списке не дает дополнительных возможностей. Плюс «арбитражники» наверняка уже работают с какой-то оценочной компанией и переманить их можно только демпингом.

Для начала разберемся, что такое отчет. Это официальный документ, оформленный в соответствии с требованиями Законодательства. Причем из документа любой сторонний человек должен понять, о чем идет речь.

При подготовке отчета оценщик проводит идентификацию объекта. Она должна быть всесторонней и подробной с юридической точки зрения. Крайне важно понимать особенности документов:

• правоустанавливающих;
• правоподтверждающих;
• обременения.

Затем оценщик проводит анализ рынка. Для этого он должен понимать ценообразующие параметры объектов на том или ином рынке. Если речь идет о недвижимости, то одним из важнейших факторов является местоположение.

Для проведения анализа не обязательно иметь 2 высших образования или научную степень. Достаточно понимать, на каких сайтах агрегируется информация по объектам продажи и где есть дополнительные/закрытые сведения.

Для начала следует понять, что такие прецеденты бывают довольно часто.

Рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Для оценки был предоставлен проект со складскими зданиями, расположенными вблизи КАД. Здания были построены в 60–70 гг. XX века с использованием актуальных на тот момент материалов.

Сейчас инвесторы применяют быстровозводимые конструкции. И если рассматривать объекты с точки зрения сравнительного и доходного подходов, то их стоимость примерно сопоставима. Но если во главу угла ставить затраты и не учитывать функциональное устаревание, то стоимость может серьезно отличаться — редко в 2 раза, чаще на 30–40% в большую сторону.

То есть в некоторых случаях расхождение является нормой, в других — оно указывает на допущенную ошибку. В бизнесе подобные ситуации также имеют место быть, особенно у компаний с избыточными активами, не участвующими в основной оперативной деятельности.

Такие специалисты оценивают транспорт. Если речь идет о «trade-in», то оценка является тривиальной. Нужно найти самое выгодное предложение на рынке и взять его за основу. Когда клиент сдает автомобиль дилеру в «трейд-ин», то взамен получает скидку — именно эта скидка заложена в оценку авто.

Дилеры также начали развивать сервис по купле-продаже б/у автомобилей. В таких случаях работа оценщика приобретает более серьезный характер: фактически человек выполняет функции техника и эксперта, оценивая внешний вид, а также работоспособность всех узлов и агрегатов.

В оценке есть определенные процедуры и регламент. Для работы оценщиком необходимо:

• пройти обучение;
• застраховать свою профессиональную ответственность;
• вступить в СРО.

Но перед этим важно сдать квалификационный экзамен. Например, если аттестат заканчивается сегодня, то уже завтра СРО пришлет соответствующий запрос.

В настоящее время Сбербанк приостанавливает деятельность оценочных компаний, если ему вовремя не предоставляют актуальные квалификационные аттестаты.

Во избежание проблем рекомендуется сдавать экзамен вовремя. Это поможет сохранить клиентов, доходы и не отразится негативно на репутации.

Сейчас такого положения нет и можно даже не искать. Ранее Федеральная антимонопольная служба подавала иск к Сбербанку по вопросу аккредитации оценочных компаний: Сбер не принимал отчеты независимых оценщиков, тем самым ограничивая конкуренцию. Сбербанк тот процесс проиграл, и соответствующее решение можно найти в интернете.

Однако ссылаться на него сегодня уже не актуально по двум причинам: во-первых, прошло большое количество времени с момента вынесения решения, во-вторых, работы по оценке для банков сейчас не так много.

Случаев, когда суд назначает оценку на ретроспективную дату, довольно много. Например:

• Ведется дело о банкротстве компании, и два года назад была совершена сделка по продаже транспортных средств. Арбитражному управляющему кажется, что та сделка была совершена некорректно — привлекается оценочная компания, которая определяет истинную стоимость проданных объектов.
• У миноритариев был произведен принудительный выкуп акций по стоимости из отчета оценщика. Миноритарии обратились в суд — такие процессы могут растягиваться на годы, и судья запросит оценку именно на ту ретроспективную дату, по которой производился спорный расчет.
• Оборудование было сдано в аренду аффилированным структурам по цене в 5 раз ниже рынка.

То есть все подобные случаи связаны с оспариванием рыночности сделок. Если судья сочтет, что сделка была совершена некорректно, назначается экспертиза.

Строго говоря — никак. Чаще всего этот вопрос связан с оценкой ипотечной квартиры: оценщики нередко занижают стоимость, клиентам это не нравится и они требуют вернуть отчет.

Есть несколько вариантов выхода из ситуации:

• Если отчет еще не выпущен, а клиенту отправлен лишь проект, и он с ним не согласен — можно не платить вторую часть суммы по договору (при схеме оплаты 50/50). Это своеобразный отказ от отчета.
• Некоторые компании прописывают в договоре возврат денег, если банк не примет отчет. Впрочем, сейчас банки принимают отчеты практически любых компаний.
• При завышении или занижении стоимости можно написать жалобу в СРО — но это означает конфликт, и вернуть деньги за отчет в таком случае уже не получится.

Поэтому наиболее рабочий инструмент — переговорный процесс.

По законодательству об оценочной деятельности отчет действует 6 месяцев с даты составления. По истечении этого срока заказывается новый отчет. Понятие «актуализация» в законодательстве отсутствует — его попросту нет. Можно прописать этот термин в договоре, но по факту это будет новый отчет.

Причина проста: стоимость имеет свойство изменяться с течением времени, поэтому отчет не может действовать бессрочно.

Тем не менее для удобства можно заключить дополнительное соглашение к договору — мы такое практикуем. Также с рядом компаний мы работаем по рамочному соглашению: формируется общий договор, к которому впоследствии прикрепляется задание на оценку.

Ответ во многом зависит от конкретной ситуации: выкуп акций у миноритариев, сделка с аффилированными структурами, выкуп имущества у города или федеральной собственности — каждый случай имеет свою специфику.

Общая концепция такова:

• Необходимо получить заключение о том, что существующий отчет об оценке является недостоверным.
• Имея на руках спорный отчет и заключение о его недостоверности, следует обратиться в суд.
• В рамках судебного процесса доказывается нелегитимность подобного отчета.

Да, при ретроспективной оценке — это нормальная практика. Например, договор заключается сегодня, а оценка проводится на дату в прошлом. Такое часто встречается при оценке для целей наследования: отчет выполняется спустя 6 месяцев после даты смерти, поэтому дата составления — текущая, а дата оценки — ретроспективная.

Другая ситуация: договор заключен сегодня, а отчет датирован вчерашним числом. Это уже несоответствие, которого быть не должно.

Единого мнения на этот счет нет до сих пор, и за 13 лет практики оно постоянно менялось. Например, при оспаривании кадастровой стоимости буквально два года назад была позиция, что НДС из стоимости ОКС необходимо убирать — иначе получается налог на налог. Затем практика изменилась: теперь НДС убирать нельзя, так как это ведет к занижению стоимости.

Логика здесь такая: если на рынке помещение стоит 100 рублей, то эта цена не зависит от формы собственности продавца и его системы налогообложения. По той же причине нет смысла выделять НДФЛ, налог на прибыль или УСН — налогообложением занимается налоговый орган, а не оценщик.

Тема НДС в оценке возникла из запросов банков: когда заемщик не может расплатиться по долгам, залоговое имущество переходит к банку, ставится на баланс, и при последующей реализации у банка возникает НДС. Поэтому банки просили указывать стоимость как с НДС, так и без.

В наших отчетах мы всегда прямо указываем, включает ли итоговая стоимость НДС или нет.

У банков на сайтах есть отдельный раздел с перечнем аккредитованных оценочных компаний. У государственных структур и госкомпаний подобные списки также обычно размещены на сайтах.

Важный момент: аккредитация оценочной компании при банке по сути не является легитимной. Банки обязаны принимать отчёты любой оценочной компании при оценке имущества для физических лиц и коммерческих структур. Тем не менее подобная практика до сих пор существует, и ФАС предпочитает «закрывать глаза».

Когда оценочная компания работает с бухгалтерией, речь, как правило, идёт об оценке имущества для постановки на баланс. В этом случае нужна рыночная стоимость конкретных объектов, а не групп — то есть именно пообъектная оценка.

Бухгалтер может определить стоимость самостоятельно при наличии договора подряда, договора на строительные работы или договора купли-продажи. Однако если имущество было выявлено в ходе инвентаризации — что бывает довольно часто — привлекаются оценщики.

Это может означать, что была выбрана сомнительная оценочная компания. Каждый оценщик обязан сдавать реестр выполненных отчётов по итогам каждого квартала — не позднее 15-го числа следующего месяца. Реестр является публичным и общедоступным.

Если отчёта на сайте СРО нет, возможны два варианта:

• Отчёт появился значительно позже и оценщик не успел внести его в реестр. Такое бывает в банкротных сделках или при подготовке отчёта на ретроспективную дату.
• Документы оценщика были использованы без его ведома для создания поддельных отчётов.

В любом случае, если отчёта нет в реестре, этот вопрос требует отдельного разбирательства.

Подход к оценке для встроенного помещения и отдельно стоящего здания существенно различается, так как они находятся в разных категориях. Принципиальное различие заключается в Анализе наиболее эффективного использования.
При этом если встроенное помещение используется неэффективно, то рассматривается вариант изменения его функционального предназначения. Если помещение позиционируется как торговое и собственник устанавливает на него высокую арендную ставку, при этом заполняемость помещения ниже среднерыночного --> операционный доход от его использования ниже, чем в среднем по рынку --> стоимость ниже, чем при наиболее эффективном использовании.
Если отдельно стоящее здание используется неэффективно, то рассматривается возможность строительства на земельном участке улучшения, соответствующему всем предъявляемым к объекту, расположенным на данном участке, в данном месте, требованиям. И наибольшую ценность в таком случае представляет земельный участок.
Сравнивать указанные категории в рамках проведения работ по оценке не является корректным.

При ответе на данный вопрос необходимо задать встречный вопрос: какие есть права у собственника объекта недвижимости?

В соответствии со статьей 209 ГК РФ ч.1 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, собственник может проводить оценку принадлежащего ему объекта недвижимости.

Арендодатель всегда желает получить максимально возможный доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, исходя из практического опыта, арендная ставка может быть неадекватной и не совсем корректно отражать текущую рыночную конъюнктуру.

В связи с тем, что каждый частный собственник вправе устанавливать арендную ставку исходя из личных взглядов, привлечение оценочной компании арендатором носит больше ознакомительный характер – понять текущую рыночную арендную ставку. Собственник вправе прислушаться, либо оставить свое мнение неизменным.

В таблице «Стоимость работ» приведены типовые сроки оказания услуг по оценке объектов коммерческой недвижимости. Срок оказания услуг начинается с даты предоставления оценщику запрашиваемого пакета документов.

Как правило, подписание договора, передача необходимого пакета документов и фотофиксация объекта проводятся в один день.

Срок оказания услуг увеличивается в случае оценки уникальных объектов.

Всю подробную информацию Вы можете получить у менеджеров компании «1Капиталь» удобным для Вас способом.

Отражение балансовой стоимости в Отчете является требованием в ФСО. Отсутствие указанной величины является основанием для признания Отчета недостоверным. В некоторых случаях, она является ориентиром для оценщика. У нас в практике бывали случаи, когда первоначальная балансовая стоимость здания на балансе Общества составляла 20 млн. руб., а остаточная была близка к нулю. При этом, после проведения переоценки основных средств выявилось, что рыночная стоимость данного здания на дату оценки составляет более 100 млн. руб.

Для начала нужно составить финансовую модель, которая позволит понять структуру денежных потоков бизнеса. Например: выручка — 100 рублей, себестоимость (сырьё, зарплата, налоги) — 80 рублей, заранее известный процент прибыли — фиксирован. Всё, что остаётся после вычитания из выручки остальных статей, относится к аренде.

Это очень условная модель. Важно понимать, что все показатели должны быть среднерыночными.

Кадастровая стоимость не всегда отражает действительность. Довольно распространена ситуация, когда кадастровая стоимость оказывается выше рыночной — это связано с тем, что кадастровая оценка проводится массовыми методами и каждый объект не рассматривается индивидуально, а оценивается в составе группы.

Например, дом расположен в садоводстве и является значительно более качественным, чем соседние. Однако при массовой оценке к нему применяются те же методы и аналоги, что и к остальным домам в этом садоводстве. Модель массовой оценки индивидуальных характеристик объекта не видит.

В описанной ситуации стоит задать банку прямой вопрос о причине отказа: подобный отказ не является типичным и, скорее всего, связан с иными факторами.

Дата оценки должна быть максимально близка к дате отчётности, поскольку бизнес — это «живой организм», в котором показатели и стоимость могут существенно меняться за короткий период.

Законодательно это регулируется ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», где закреплено, что оценка проводится на конкретную дату, а используемая информация должна быть релевантной этой дате.

Если дата оценки значительно позже отчётности, возникают риски:

• отчётность теряет актуальность;
• не учитываются изменения (выручка, долговая нагрузка, рынок);
• снижается достоверность итоговой стоимости.

На практике это не «запрещено», но требует от оценщика:

• корректировок отчётности;
• учёта всех существенных событий после отчётной даты (M&A, кредиты, изменения рынка).

Итог: чем больше разрыв — тем выше погрешность оценки и больше требований к аналитике.

В статье 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» приведён исчерпывающий перечень случаев обязательной оценки. Если бенефициарами компании являются частные лица, оценку можно провести самостоятельно без привлечения оценщика.

Если же речь идёт о взаимодействии с государственными органами — например, компанию планируется продать государству или в бенефициарах есть государство — привлечение оценщика обязательно. Также есть отдельные случаи обязательной оценки: например, при оценке доли для нотариуса.

При продаже учредителю оценка, скорее всего, не потребуется. Важный момент: если сделка происходит между взаимозависимыми лицами, у налоговой могут возникнуть вопросы о корректности оценки. При оценке бизнеса не стоит ориентироваться только на чистую прибыль — это лишь один из показателей. Подход брокера «бизнес стоит 1–2–3 годовых прибыли» не всегда корректен. Если нет уверенности в собственных силах, лучше обратиться в оценочную компанию.

Да, нотариус вправе это требовать. Например, для вступления в наследство такая оценка является обязательной. Иногда нотариус может определить стоимость доли самостоятельно — исходя из стоимости чистых активов компании — и рассчитать от неё налог. Однако нотариусу проще привлечь оценочную компанию, чтобы не брать на себя лишнюю ответственность и определить корректную налогооблагаемую базу.

Стартап — это компания без положительной прибыли, то есть планово-убыточная. Сравнивать её с другими рыночными компаниями проблематично: стартапы создают новые рынки, и аналогов для сравнения зачастую просто не существует.

Основная цель стартапа — завоевать аудиторию, поэтому ключевой метрикой является количество пользователей. Несмотря на многомиллиардные убытки, главная ценность такой компании — её клиентская база. Одна из основных метрик для оценки — количество пользователей и стоимость привлечения одного пользователя.