Часто задаваемые вопросы
В чем разница между оценкой встроенного помещения и ОСЗ
Подход к оценке для встроенного помещения и отдельно стоящего здания существенно различается, так как они находятся в разных категориях. Принципиальное различие заключается в Анализе наиболее эффективного использования.
При этом если встроенное помещение используется неэффективно, то рассматривается вариант изменения его функционального предназначения. Если помещение позиционируется как торговое и собственник устанавливает на него высокую арендную ставку, при этом заполняемость помещения ниже среднерыночного --> операционный доход от его использования ниже, чем в среднем по рынку --> стоимость ниже, чем при наиболее эффективном использовании.
Если отдельно стоящее здание используется неэффективно, то рассматривается возможность строительства на земельном участке улучшения, соответствующему всем предъявляемым к объекту, расположенным на данном участке, в данном месте, требованиям. И наибольшую ценность в таком случае представляет земельный участок.
Сравнивать указанные категории в рамках проведения работ по оценке не является корректным.
Может ли предприятие сделать оценку объекта недвижимости при его продаже?
При ответе на данный вопрос необходимо задать встречный вопрос: какие есть права у собственника объекта недвижимости?
В соответствии со статьей 209 ГК РФ ч.1 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, собственник может проводить оценку принадлежащего ему объекта недвижимости.
Нам кажется, что арендодатель завышает арендную ставку. Что можно сделать?
Арендодатель всегда желает получить максимально возможный доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, исходя из практического опыта, арендная ставка может быть неадекватной и не совсем корректно отражать текущую рыночную конъюнктуру.
В связи с тем, что каждый частный собственник вправе устанавливать арендную ставку исходя из личных взглядов, привлечение оценочной компании арендатором носит больше ознакомительный характер – понять текущую рыночную арендную ставку. Собственник вправе прислушаться, либо оставить свое мнение неизменным.
Можно ли прислать собственные фотографии объекта для оценки?
Если объект является секретным и наши эксперты не смогут получить доступ к нему, то фотографии, сделанные заказчиком могут быть использованы. Например, для того, чтобы провести осмотр действующей свенофермы, необходимо пройти двухнедельный карантин. Если же речь идет о доступном объекте, то это возможно лишь в некоторых случаях, но стоит понимать, что качество работы оценщика будет выше, когди фотографии будут сделаны нашим специалистом.
На какую величину кредита можно рассчитывать при залоге недвижимости?
При залоге недвижимости оценочная компания определяет ее рыночную стоимостью, т.е. наиболее вероятную цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Как правило, при определении величины выдаваемого кредита Банк оперирует понятием ликвидационная стоимость, которая составляет до 70% от рыночной стоимости. Поэтому необходимо учитывать этот момент при формировании залоговой массы для кредитого учреждения.
Насколько быстро можно получить Отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости?
В таблице «Стоимость работ» приведены типовые сроки оказания услуг по оценке объектов коммерческой недвижимости. Срок оказания услуг начинается с даты предоставления оценщику запрашиваемого пакета документов.
Как правило, подписание договора, передача необходимого пакета документов и фотофиксация объекта проводятся в один день.
Срок оказания услуг увеличивается в случае оценки уникальных объектов.
Всю подробную информацию Вы можете получить у менеджеров компании «1Капиталь» удобным для Вас способом.
Для чего нужна балансовая стоимость при оценке недвижимости?
Можно ли провести оценку объекта на дату которая уже прошла?
Да, оценку можно выполнить на ретроспективную дату (дату в прошлом). Это прямо допускается законодательством, в частности Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», где закреплено, что оценка всегда производится на конкретную дату (дату оценки), независимо от того, является она текущей или прошедшей.
При этом оценка на будущую дату не проводится, поскольку стоимость не может быть достоверно определена с учетом неопределенности будущих факторов.
На практике при ретроспективной оценке оценщик использует:
- архивные рыночные данные (сделки, предложения);
- документы по объекту (техническое состояние, правовой статус);
- экономическую ситуацию на ту дату.
Ключевая задача — корректно установить состояние объекта именно на дату оценки (например, был ли выполнен ремонт, изменено назначение, действовали ли обременения и т.д.). Это напрямую влияет на итоговую стоимость.
Насколько критично при оценке бизнеса, если дата оценки позже даты отчетности?
Дата оценки должна быть максимально близка к дате отчетности, поскольку бизнес — это «живой организм», в котором показатели и стоимость могут существенно меняться за короткий период.
Законодательно это регулируется ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», где закреплено, что оценка проводится на конкретную дату, а используемая информация должна быть релевантной этой дате.
Если дата оценки значительно позже отчетности, возникают риски:
- отчетность теряет актуальность;
- не учитываются изменения (выручка, долговая нагрузка, рынок);
- снижается достоверность итоговой стоимости.
На практике это не «запрещено», но требует от оценщика:
- корректировок отчетности;
- учета всех существенных событий после отчетной даты (M&A, кредиты, изменения рынка).
Итог: чем больше разрыв — тем выше погрешность оценки и больше требований к аналитике.
