Мы открыты для общения

Дмитрий Соломников
соучредитель

Мы отвечаем на ваши вопросы

Отправить свой вопрос
Что если оценочная стоимость оказалась слишком низкой?

Что если оценочная стоимость оказалась слишком низкой?

Как, в первую очередь, предотвратить низкую оценочную стоимость

Брокеров по недвижимости в Нью-Йорке многие покупатели спрашивают, какие варианты существуют, если оценочная стоимость оказалась ниже выставленной в контракте цены покупки. В этой статье рассмотрим, как работает процесс обжалования оценки, а также как избежать заниженной оценки. Самые частые вопросы, которые задают покупатели:

  1. Что происходит, когда оценочная стоимость ниже цены покупки?
  2. Что делать, если оценочная стоимость слишком низкая?
  3. Как оспорить низкую оценку?
  4. Может ли покупатель расторгнуть сделку, если оценочная стоимость слишком низкая?
  5. Может ли продавец расторгнуть сделку, если оценка слишком низкая?
  6. Хорошая ли это идея для Нью-Йорка платить больше, чем заявлено оценочной стоимостью?
  7. Как можно избежать низкой оценки?
  8. Что такое обжалование оценки и сколько времени оно занимает?
  9. Как часто пересматривают оценочную стоимость?
Перевод статьи, с оригиналом можно ознакомиться на сайте: http://appraisersblogs.com/.

1. Что происходит, когда оценочная стоимость ниже цены покупки?

Это означает, что кредитор покупателя выдаст ссуду только на основе оценочной стоимости, а не цены покупки. Как следствие, покупатель столкнется с нехваткой денежных средств, которые брокеры называют «пробелом в оценке». Предположим, цена по контракту $800k, а оценочная стоимость $750k. На основании этого банк не выдаст ипотеку на $640k ($800k x 80%), но даст ссуду на $600k ($750k x 80%). Отсюда получается нехватка $40k, что является финансовой разницей для покупателя. Если оценочная стоимость низкая, банк, не изменяет коэффициент стоимости залога. В результате, покупатель вынужден будет выложить дополнительные $40k.

2. Что делать, если оценочная стоимость слишком низкая?

Есть несколько вариантов работы с низкой оценочной стоимостью в Нью-Йорке.

  1. Покупатель может увеличить задаток. Самый логичный вариант - увеличить сумму вносимого покупателем аванса для покрытия финансовой разницы. Когда оценочная стоимость очень близка к цене контракта (речь идёт о нескольких тысячах долларов), большинство покупателей предпочитают немного увеличить сумму задатка. Если оценка оказывается гораздо ниже цены сделки, покупатели неохотно идут на такой вариант. Этот вопрос даже более реален для Нью-Йорка, чем для любого другого города Америки. К примеру, если вы покупаете жилье в кооперативе (Компания с акционерами и советом директоров. Фактически вы не покупаете квартиру, а покупаете акции кооператива),то увеличение задатка уменьшает вашу ликвидность после закрытия сделки, что в свою очередь повышает риск несоответствия требованиям кооператива.
  2. Убедите продавца снизить цену сделки. Продавец может согласиться снизить цену продажи до установленной оценочной стоимости. Большинство продавцов на это не согласится, особенно если они юридически не обязаны делать это. Некоторые продавцы также считают оценку неточной. Представьте себе оценщика, принудительно использующего объекты для сравнения от продавца в пандемию COVID.
  3. Покупатель и продавец могут заново обсудить цену продажи. Брокеры обычно предлагают сойтись на компромиссном варианте цены. Они рекомендуют указать новую цену в контракте в качестве промежуточного варианта между оценкой и ценой продажи.
  4. Покупатель может взять кредит в новом банке. В случае если покупатель и продавец не могут договориться о новой цене, покупатель может подать заявление на ссуду в новом банке. Новый банк запросит новую оценку. Это решение похоже на бросание игровых кубиков! Это решение будет стоить дорого, потому что покупатель должен будет оплатить комиссию банка за процесс выдачи кредита и оценку стоимости, но он также может рассчитывать на большую сумму кредита. На текущий момент лучше не использовать этот вариант по двум причинам:
    -в условиях растущих процентных ставок новые условия ипотеки, предположительно, будут иметь более высокий процент;
    -это может задержать процесс утверждения советом кооператива на несколько недель, а в некоторых случаях покупатель может быть выбран по умолчанию на основании обязательств по срокам в договоре.
  5. Покупатель может оспорить оценочную стоимость, выставленную банком. Покупатель может оспорить решение банка и попросить пересмотреть оценку, посчитав ее слишком низкой. Этот вариант сработает только если отчёте есть ошибки. Покупатель также может заявить, что оценщик не включил иные варианты для сравнения - некорректно подобрал объекты-аналоги.

3. Как оспорить низкую оценку в Нью-Йорке? 

Покупатель может оспорить низкую оценку, подав в банк заявку на повторное рассмотрение оценочной стоимости. Этот процесс обычно занимает около двух недель. Этот вариант сработает только в том случае, если отчет об оценке содержит фактические ошибки. Покупатель также может попытаться продемонстрировать, что оценщик забыл указать схожие объекты для сравнения. Ошибки могут заключаться в неправильной площади или неточном подсчете количества комнат. Получение ответа займет пару недель после того, как покупатель отправит прошение на пересмотр оценки ипотечному банкиру.

По завершении процесса оценочная фирма предоставляет покупателю «Отчет о повторной оценке». В этом документе рассматриваются все фактические ошибки. Он может привести к двум результатам:

  • Если оценочная стоимость выше, банк может предоставить ссуду под новую стоимость.
  • Если оценка не изменилась, банк оставит и размер ипотеки без изменений.

 4. Может ли покупатель расторгнуть сделку, если оценочная стоимость слишком низкая?

Покупатель может расторгнуть сделку только если в контракте прописаны непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой. Если же этого нет в контракте, то покупатель юридически обязан завершить сделку, выложив необходимую сумму денег.

5. Может ли продавец расторгнуть сделку, если оценка слишком низкая?

Да. Продавец может подтолкнуть покупателя к отмене сделки, не согласившись снизить цену продажи. Предположим, продавец не желает снижать цену сделки до оценочной стоимости. Таким образом, покупатель может использовать свои непредвиденные обстоятельства по договору ипотеки для отмены сделки.

6. Хорошая ли это идея для Нью-Йорка платить больше, чем заявлено оценочной стоимостью?

Да и Нет. Если вы считаете, что оценка неточна, не придавайте ей особого значения. Однако, если вы думаете, что вы переплатили, вы можете включить оценку на случай непредвиденных обстоятельств. Эта стратегия может дать вам возможность изменить цену в будущем.

По большому счету, покупатель будет владеть недвижимостью в течение долгого времени. В результате более высокая цена не имеет решающего значения в свете общего подорожания.

7. Как можно избежать низкой оценки?

Нет способа, чтобы избежать этого. Но есть способы снизить риск, подав заявку в несколько банков. Покупатель должен будет заплатить за проведение нескольких экспертиз, но такой подход дает несколько возможностей для оценки одного объекта. Чтобы снизить риск низкой оценочной стоимости, брокеры могут предоставить оценщику соответствующие объекты-аналоги. Нет никаких гарантий, что оценщик будет использовать предоставленные рекомендации, но эти варианты могут помочь получить более высокую оценку.

8. Что такое обжалование оценки и сколько времени оно занимает?

Это процесс оспаривания оценки. Он занимает около двух недель после того, как покупатель предоставил замечания к рассмотрению.

Маловероятно, что обжалование оценки приведет к увеличению оценочной стоимости. Оценщики рассмотрят заявку и проверят, есть ли фактические (не субъективные) ошибки.

9. Как часто пересматривают оценочную стоимость?

Очень редко. С момента основания NestApple в 2017 году еще не встречалось ни одного случая.

Покупатель может подать апелляцию на оценку в банк, если отчет содержит очевидные фактические ошибки. Так что всегда есть вероятность, что оценочная стоимость будет увеличена. Даже если по результатам пересмотра оценка будет увеличена, она все ещё может не совпадать с ценой по контракту. По крайней мере, таких гарантий нет. Часто быстрее обратиться за новым банковским кредитом. Новый кредитор закажет новую оценку.

Ваш брокер должен определить, есть ли у недвижимости подобный риск. Если вы покупаете недвижимость на горячем рынке (например, в Кэтскиллз или Хэмптоне в период COVID), покупателям лучше заблаговременно подать заявку на ипотеку в несколько банков.


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 197
02.06.2021
Вы нашли решение в нашей статье?

Архив Блога