В рамках процедуры изъятия была проведена оценка по заказу города: стоимость изымаемого помещения, сопутствующих убытков и упущенной выгоды. По итогам оценки был составлен Отчет об оценке, результат - 6 368 000 рублей. Собственник выразил несогласие с результатами и выводами, представленными в Отчете, в результате судом была назначена экспертиза.
В рамках дела № А40-248282/2022, согласно Определению Арбитражного суда нам было необходимо провести судебную экспертизу. Целью экспертизы было определить действительную рыночную стоимость помещения подлежащего изъятию, а также причиненные убытки и упущенную выгоду собственника помещения.
Размер компенсации за изъятие помещения, включая:
- рыночную стоимость;
- убытки;
- упущенную выгоду, которые причинены правообладателю в результате изъятия;
далее «объект исследования».
Зачем отчет, для чего экспертиза?
Действия стороны при процессе изъятия недвижимости у собственников для государственных или муниципальных нужд устанавливаются и регламентируются ГК РФ (ст. ст. 279 - 282), ЗК РФ (ст. ст. 49, 56) и ЖК РФ (ст. 32).
Процедура изъятия проводится путем выкупа объекта у его собственника по рыночной стоимостиа, а также возмещением ему всех убытков из-за изъятия, в том числе и упущенной выгоды. Все эти величины определяется в соответствии с федеральным законодательством, а именно 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Изначально, в соответствии с 135-ФЗ проводится оценка по итогам которой составляется Отчет об оценке. В случае если одна из сторон не согласна с результатами проведенной оценки, суд по ходатайству одной из сторон может назначить проведение судебной экспертизы н что и было сделано судом.
Экспертное заключение обладает большей значимостью, чем Отчет об оценке, так как эксперт, который составляет экспертное заключение, подпадает под действие Кодекса административного судопроизводства РФ N 21-ФЗ, а также несет ответственность согласно статье 307 «Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод» "УК РФ" N 63-ФЗ, что значительно увеличивает ответственность эксперта.
Таким образом, должным образом проведенная экспертиза проясняет и вносит ясность в споре о действительной рыночной стоимости объекта спора.
Знакомство с объектом исследования
Для проведения экспертизы, судом были предоставлены материалы дела, а также контактные данные собственника для того, чтобы мы могли провести визуальный осмотр объекта исследования.
Своё знакомство с задачей мы начали с изучения материалов:
- распоряжение об изъятии;
- выписка на изымаемое помещение;
- действующий договор аренды собственника нежилого помещения и арендаторов.
Одновременно с изучением материалов дела экспертом был осуществлен осмотр нежилого помещения (о чем был составлен акт), с целью определения его состояния, соответствия данных технических документов реальным данным, а также иной информация для проведения экспертизы.
Ключевые выводы по результатам знакомства: Нежилое помещение располагается в ЮВАО г. Москва, представляет собой нежилое помещение, расположенное в подвале и используется для размещения офиса. Заключенный договор аренды не предусматривает санкций для арендодателя.
Проведенная работа
Экспертом был проведен полный комплекс работ, устанавливаемый статьей 82, 21-ФЗ «Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации».
При составлении экспертного заключения особое внимание было уделено анализу рынка: стоимости имеющихся предложений продажи и ценам прошедших сделках с аналогичными объектами, предложений аренды, сопоставимыми по своим техническим характеристиками и расположенными вблизи нежилого помещения.
Примеры выявленных предложений
Также, в рамках анализа рынка были определены:
-
средний срок реализации/поиска нежилого помещения;
-
срок заселения арендаторами.
Выявленная в рамках проведения анализа рынка информация была использована в расчетах. Расчеты были проведены всеми доступными для объекта оценки подходами, стоимость помещения составила 10 093 000 рублей.
Также, помимо расчета стоимости нежилого помещения были определены убытки:
- упущенная прибыль связанная с поиском объекта;
- упущенная прибыль связанная с поиском арендаторов;
- расходы связанные с приобретением объекта.
Убытки собственника от изъятия составили 600 000 рублей.
Результат работы
По итогам проведенной работы стоимость объекта исследования определена в размере 10 693 000 рублей, что на 4 325 000 рублей больше, чем было изначально определено в Отчете об оценке и предложено собственнику.
Результат нашей работы построен на информации с рынка, а все доступные подходы для расчета были применены, что полностью исключало любые возможные манипуляции.
Экспертное заключение которое мы подготовили, выдержало проверку в апелляционной и кассационной инстанции.
Также, у нас есть успешный опыт подготовки Отчетов об оценке для установления стоимости изымаемых земельных участков, зданий в случае конфликтов.
