Департамент городского имущества Москвы провел изъятие нежилого помещения для государственных нужд у его собственника

В рамках процедуры изъятия была проведена оценка по заказу города: стоимость изымаемого помещения, сопутствующих убытков и упущенной выгоды. По итогам оценки был составлен Отчет об оценке, результат - 6 368 000 рублей. Собственник выразил несогласие с результатами и выводами, представленными в Отчете, в результате судом была назначена экспертиза.

В рамках дела № А40-248282/2022, согласно Определению Арбитражного суда нам было необходимо провести судебную экспертизу. Целью экспертизы было определить действительную рыночную стоимость помещения подлежащего изъятию, а также причиненные убытки и упущенную выгоду собственника помещения.

Размер компенсации за изъятие помещения, включая: 

 далее «объект исследования».

Зачем отчет, для чего экспертиза?

Действия стороны при процессе изъятия недвижимости у собственников для государственных или муниципальных нужд устанавливаются и регламентируются ГК РФ (ст. ст. 279 - 282), ЗК РФ (ст. ст. 49, 56) и ЖК РФ (ст. 32). 

Процедура изъятия проводится путем выкупа объекта у его собственника по рыночной стоимостиа, а также возмещением ему всех убытков из-за изъятия, в том числе и упущенной выгоды. Все эти величины определяется в соответствии с федеральным законодательством, а именно 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изначально, в соответствии с 135-ФЗ проводится оценка по итогам которой составляется Отчет об оценке. В случае если одна из сторон не согласна с результатами проведенной оценки, суд по ходатайству одной из сторон может назначить проведение судебной экспертизы н что и было сделано судом.

Экспертное заключение обладает большей значимостью, чем Отчет об оценке, так как эксперт, который составляет экспертное заключение, подпадает под действие Кодекса административного судопроизводства РФ N 21-ФЗ, а также несет ответственность согласно статье 307 «Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод» "УК РФ" N 63-ФЗ, что значительно увеличивает ответственность эксперта.  

Таким образом, должным образом проведенная экспертиза проясняет и вносит ясность в споре о действительной рыночной стоимости объекта спора. 

Знакомство с объектом исследования

Для проведения экспертизы, судом были предоставлены материалы дела, а также контактные данные собственника для того, чтобы мы могли провести визуальный осмотр объекта исследования.

Своё знакомство с задачей мы начали с изучения материалов:

Одновременно с изучением материалов дела экспертом был осуществлен осмотр нежилого помещения (о чем был составлен акт), с целью определения его состояния, соответствия данных технических документов реальным данным, а также иной информация для проведения экспертизы.

Ключевые выводы по результатам знакомства: Нежилое помещение располагается в ЮВАО г. Москва, представляет собой нежилое помещение, расположенное в подвале и используется для размещения офиса. Заключенный договор аренды не предусматривает санкций для арендодателя.

Проведенная работа

Экспертом был проведен полный комплекс работ, устанавливаемый статьей 82, 21-ФЗ «Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации».

При составлении экспертного заключения особое внимание было уделено анализу рынка: стоимости имеющихся предложений продажи и ценам прошедших сделках с аналогичными объектами, предложений аренды, сопоставимыми по своим техническим характеристиками и расположенными  вблизи нежилого помещения.

Примеры выявленных предложений

Также, в рамках анализа рынка были определены: 

Выявленная в рамках проведения анализа рынка информация была использована в расчетах. Расчеты были проведены всеми доступными для объекта оценки подходами, стоимость помещения составила 10 093 000 рублей. 

Также, помимо расчета стоимости нежилого помещения были определены убытки: 

Убытки собственника от изъятия составили 600 000 рублей.

Результат работы

Результат нашей работы построен на информации с рынка, а все доступные подходы для расчета были применены, что полностью исключало любые возможные манипуляции. 

Экспертное заключение которое мы подготовили, выдержало проверку в апелляционной и кассационной инстанции.

Также, у нас есть успешный опыт подготовки Отчетов об оценке для установления стоимости изымаемых земельных участков, зданий в случае конфликтов.

Стоимость услуг

Необходимые документы